ARRÊT N°23/

EF

R.G : N° RG 19/00483 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FEPH

S.A. SERCA

C/

S.C.P. [I] [Y] – BERTRAND MACE – STÉPHANE RAMBAUD ET HAROUN PATEL

RG 1ERE INSTANCE : 15/02119

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 MAI 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 30 JANVIER 2019 RG n° 15/02119 suivant déclaration d’appel en date du 18 MARS 2019

APPELANTE :

S.A. SERCA

c/O HDM

au [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentants : Me Chendra KICHENIN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Me Thierry D’ORNANO, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE :

S.A.S. [I] [Y] – BERTRAND MACE – STÉPHANE RAMBAUD ET HAROUN PATEL

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 23/09/2023

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 mars 2023 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Mélanie CABAL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 mai 2023.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 ai 2023.

* * *

LA COUR

Les faits

La société SERCA était propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé à [Localité 8], [Adresse 9]. Suivant bail commercial du 13 avril 2012, cet immeuble était loué à la société DINDAR AUTOS moyennant un loyer annuel de 270.000 €uros, soit 22.500 € par mois.

Par compromis de vente du 23 février 2014, la SAS BAMY AUTOMOBILES s’est portée acquéreur de cet immeuble au prix de 2,5 millions d’euros. La promesse de vente était soumise à des conditions suspensives. Cet acte notarié a été reçu par Maître [I] [Y], notaire associé de la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL avec la participation du notaire de l’acquéreur, Maître [T] [P].

Le 06 mai 2014, la SERCA a donné mandat à Maître [Y] en vue de la réitération de la vente.

L’état hypothécaire levé par Maître [Y] a révélé trois inscriptions hypothécaires :

Une hypothèque conventionnelle du 09 décembre 1991 prise au profit de la BNPI, de la BRED et de la BFCOI,

Une hypothèque judiciaire provisoire du 18 juillet 1994 au profit de la BFCOI,

Une hypothèque judiciaire définitive au profit de la BFCOI renouvelée le 26 novembre 2009.

Par lettres des 07 et 15 mai 2014, la BFCOI et la BRED, interrogées par Maître [Y], ont répondu être créancières de la SERCA, à hauteurs respectives de 2.617.301,63 € et de 266.785,78 €.

Le 11 juin 2014, la vente de l’immeuble a été réitérée.

Suivant acte d’huissier du 26 juin 2014, la SERCA a assigné la BFCOI et la BRED devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire constater la prescription des créances et de voir ordonner la mainlevée de l’ensemble des inscriptions hypothécaires.

Par courriel du 15 juillet 2014, Maître [Y] a interrogé la SERCA afin de connaître l’état de la procédure, rappelant que les fonds devaient être débloqués avant le 31 juillet 2014 au profit des banques, comme prévu dans l’acte de vente.

Suivant assignation en référé du 25 juillet 2014, la SERCA a demandé au président du tribunal de grande instance de Saint-Denis de faire défense à Maître [Y] de se dessaisir du produit de la vente du 11 juin 2014 et de consigner les fonds.

Par ordonnance du 07 août 2014, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a fait droit à la demande de la SERCA.

Par arrêt du 20 octobre 2015, la cour d’appel de Saint-Denis a confirmé cette ordonnance.

Suivant acte d’huissier du 09 juin 2015, la SERCA a assigné la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL et la société BAMY AUTOMOBILES devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de prononcer la nullité de la clause aux termes de laquelle le vendeur reconnaissait les créances invoquées par la BRED et la BFCOI et donnait l’ordre irrévocable au notaire de les régler sur le prix de la vente, et d’obtenir réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 30 janvier 2019, le tribunal grande instance de Saint-Denis a statué en ces termes :

– DÉCLARE l’action recevable,

– DIT que Maître [I] [Y] a dépassé les pouvoirs conférés par le mandat du 6 mai 2014,

– PRONONCE en conséquence la nullité de la clause contenue page 18 de l’acte de vente du 11 juin 2014 ainsi libellée: « le vendeur donne l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente le montant et les frais de mainlevées »,

– DIT que la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL expurgera de cette clause l’acte du 11 juin 2014 et entreprendra à ses frais les formalités d’enregistrement et de publicités nécessaires,

– DIT que le préjudice moral n’est en l’état pas établi,

– REJETTE en conséquence la demande en paiement d’une indemnité de 100.000 euros

– DEBOUTE les parties de toute plus ample demande,

– DIT que les parties conserveront chacune la charge de leurs frais irrépétibles,

– CONDAMNE la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL aux dépens, dont distraction au profit de Maître Chendra KICHENIN, pour ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par déclaration du 18 mars 2019, la société SERCA a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 26 mars 2019.

La SERCA a déposé ses premières conclusions d’appelante le 11 juin 2019.

La SERCA a déposé ses premières conclusions en réponse sur incident le 30 novembre 2020.

La SAS [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL (anciennement SCP [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL) a déposé ses premières conclusions d’intimée le 28 août 2019.

La SAS [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL (anciennement SCP [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL) a déposé ses premières conclusions d’incident le 04 mars 2020.

Par ordonnance du 24 août 2021, le conseiller de la mise en état a :

Débouté la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL de sa demande aux fins de déclarer irrecevables comme tardives les conclusions déposées par la SA SERCA via le RPVA le 28 janvier 2020.

Rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par arrêt de la cour de ce siège statuant en déféré, l’ordonnance du juge de la mise en état a été confirmée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante déposées le 28 janvier 2020, la société SERCA demande à la cour de :

– RECEVOIR la société SERCA en son appel,

– CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation de la clause prévoyant « l’ordre irrévocable de prélever sur le prix de la vente le montant et les frais de mainlevée » et ordonné qu’elle soit expurgée de l’acte de vente du 11 juin 2014 aux frais de la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT -SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL ;

– CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Maître [Y] aurait dû refuser de passer l’acte de vente, ce qui caractérise sa faute ;

– REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de la société SERCA en réparation de son préjudice et en remboursement de ses frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

– CONDAMNER la Société Civile Professionnelle ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL prise en la personne de Maître [Y] à payer la somme de 216.739 Euros à la SERCA en réparation de son préjudice.

– CONDAMNER la Société Civile Professionnelle ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL prise en la personne de Maître [Y] à payer à la SERCA la somme de 20.769,60 Euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

– CONDAMNER la Société Civile Professionnelle ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL prise en la personne de Maître [Y] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Chendra KICHENIN qui en a fait l’avance.

Selon l’appelante, Maître [Y] a commis une faute en manquant à son devoir de conseil. Maître [Y] a délibérément ignoré les instructions expresses de la société SERCA en rajoutant à son insu dans le projet d’acte la veille de la signature, une clause qui l’engageait à régler les créances de la BRED et de la BFCOI, et cherché à dissimuler son existence, comme en témoignent les échanges de courriels intervenus par la suite avec le Conseil de la SERCA. Maître [Y] aurait ainsi dû informer la société SERCA et l’acquéreur de l’impossibilité de passer la vente dans ces conditions et de la nécessité d’attendre une décision de justice définitive sur les créances faisant l’objet des inscriptions d’hypothèque grevant l’immeuble.

L’appelante plaide qu’elle a subi un préjudice certain du fait de cette faute de Maître [Y]. En effet, au moment de la vente, l’immeuble se trouvait loué à la société DINDAR AUTOS, selon un bail commercial en date du 13 avril 2012. S’il s’était abstenu de passer la vente dans ces conditions (l’acheteur ne souhaitant pas de purge judiciaire) ainsi qu’il en avait l’obligation, le bail n’aurait pas été résilié le 11 juin et se serait poursuivi au moins jusqu’à l’expiration de la première période triennale, soit jusqu’au 1er avril 2015. La société SERCA aurait pu ainsi continuer à percevoir jusqu’à cette date le loyer du bail, soit pendant 9 mois et 19 jours, ce qui représente pour elle un manque à gagner de 216.739 €.

Concernant l’appel incident de la SAS [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL, l’appelante soutient d’une part, que la prétendue absence de faute commise par Maître [Y] est infondée. Maître [Y] a reconnu avoir outrepassé son mandat et n’avait pas le pouvoir d’engager la SERCA à régler la BFCOI sur les fonds provenant de la vente. Cet aveu judiciaire a été consigné dans l’ordonnance de référé du 7 août 2014. D’autre part, l’appelante soutient également que le maintien de la clause litigieuse dans l’acte aurait emporté renonciation à la prescription acquise.

C’est donc à tort que Maître [Y] prétend que la clause n ‘a plus aucun intérêt ni d’effet juridique et ne peut emporter aucune conséquence pour la SERCA.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse sur incident déposées le 1er avril 2021, la société SERCA demande à la cour de :

 DEBOUTER la SAS. [Y]- MACE – RAMBAUD -PATEL de ses demandes d’incident ;

PRONONCER la clôture et fixer l’affaire pour plaider ;

CONDAMNER SAS. [Y]- MACE – RAMBAUD -PATEL prise en la personne de Maître [Y] à payer à la SERCA une somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la SAS. [Y]- MACE – RAMBAUD -PATEL prise en la personne de Maître [Y] aux dépens de l’incident.

L’appelante soutient qu’elle avait déjà répondu à l’appel incident de la SAS. [Y]- MACE – RAMBAUD -PATEL dans ses conclusions d’appel n°1 du 11 juin 2019. La demande d’incident aux fins de voir ces conclusions n°2 expurgées de la demande de confirmation du jugement sur ces chefs du dispositif est donc infondée et son rejet s’impose. L’affaire étant en état d’être jugée, il convient en conséquence de prononcer la clôture et de fixer l’audience.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident déposées le 27 mai 2021, la S.A.S. [Y] ‘ MACE ‘ RAMBAUD – PATEL demande à la cour de :

– PRENDRE ACTE qu’en raison d’un changement de dénomination et de forme juridique, la SCP RAGOT-SAMY-[Y]-MACE- RAMBAUD-PATEL est devenue S.A.S. [I] [Y] -BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL, dénomination sous laquelle elle interviendra et sera enregistrée dorénavant dans la présente procédure d’appel ;

– CONSTATER que la remise au greffe des conclusions en réplique de la S.A. SERCA à l’appel incident formé par la S.A.S [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL est intervenue le 28 janvier 2020, soit plus de trois mois après les conclusions d’appel incident du 28 août 2019 ;

– DECLARER, en conséquence, irrecevables la discussion (pages 14 à 16), les prétentions et la pièce adverse n° 35 en réplique à l’appel incident ;

– JUGER que la Cour n’aura pas à répondre aux prétentions suivantes présentées par la S.A. SERCA dans ses conclusions tardives :

– JUGER que la pièce n° 35 produite par la S.A. SERCA à l’appui de son argumentaire discutant l’appel incident sera écartée des débats au fond.

DEBOUTER la S.A. SERCA de ses demandes, fins et conclusions ;

RENVOYER ensuite la présente affaire à la mise en état aux fins de permettre d’une part, à la S.A. SERCA de régulariser ses écritures au fond expurgées de la discussion et des prétentions sur l’appel incident et d’autre part, à la S.A.S. [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL de répliquer aux écritures de la S.A. SERCA visant son appel principal ;

CONDAMNER la S.A. SERCA à payer à la S.A.S. [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL la somme de 2.000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’incident.

Par ordonnance en date du 24 août 2021, le conseiller de la mise en état a notamment :

-rejeté les demandes présentées par la S.A.S. [I] [Y]-BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL,

-renvoyé la procédure à la mise en état.

Par arrêt de la Cour saisie en déféré en date du 23 mars 2022, l’ordonnance du 24 août 2021 a été confirmée.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 26 avril 2022, la S.A.S. [Y] ‘ MACE ‘ RAMBAUD – PATEL demande à la cour de :

 PRENDRE ACTE qu’en raison d’un changement de dénomination sociale et de forme juridique, la SCP RAGOT-SAMY-[Y]-MACE- RAMBAUD-PATEL est devenue S.A.S. [I] [Y]-BERTRAND MACE – STEPHANE RAMBAUD – HAROUN PATEL, dénomination sous laquelle elle interviendra et sera enregistrée dorénavant dans la présente procédure d’appel ;

RECEVOIR la S.A.S. [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL en son appel incident et le dire bien-fondé ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Maître [Y] avait dépassé les pouvoirs conférés par son mandat et mis à sa charge les frais relatifs au retrait de la clause litigieuse.

Statuant à nouveau :

JUGER que Maître [I] [Y] n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission et juger dès lors que la responsabilité de la S.A.S. [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL ne peut pas être engagée ;

JUGER qu’il ne paraît pas opportun d’expurger de l’acte de vente la clause litigieuse désormais dénuée de tout effet juridique ;

Subsidiairement, si la Cour confirmait le retrait de la clause litigieuse, réformer le jugement en ce qu’il a mis les frais afférents à la charge exclusive du notaire et juger que ces frais seront supportés par moitié entre les parties ;

JUGER l’appel et les demandes de la S.A. SERCA non-fondés et les rejeter;

JUGER que la demande nouvelle au titre de l’indemnisation d’un préjudice matériel, de surcroît déjà réparé par un arrêt en date du 18 février 2022, est irrecevable et la rejeter ;

A titre subsidiaire, si des indemnités était allouées à la S.A. SERCA, réduire dans une très grande proportion leurs montants.

CONDAMNER la S.A. SERCA à payer à la S.A.S. [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL, la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel.

Concernant l’appel incident formé par la SAS [Y]-MACE-RAMBAUD-PATEL, cette dernière soutient d’une part que Maître [Y] n’a commis aucune faute, la clause litigieuse figurant dans le projet d’acte. Ainsi, le silence gardé par la S.A. SERCA et son conseil était significatif d’un acquiescement à cette formulation inscrite dans le projet d’acte rédigé par Maître [P] et transmis par Maître [Y] à sa cliente. Le vendeur (SERCA) vient par conséquent contester l’existence de cette disposition après la signature de l’acte authentique de vente alors qu’il a eu tout le loisir d’en apprécier la portée, lors de l’examen préalable de l’acte dont le projet avait été également communiqué à son conseil. De surcroît, il incombe au notaire de prendre en considération les intérêts de toutes les parties intervenantes à l’acte de vente.

C’est pourquoi, il lui paraissait conforme à sa mission de révéler aux parties l’existence des droits des créanciers hypothécaires. Ceci expliquant alors l’intégration à l’acte de vente des prétendues clauses litigieuses. Si le notaire s’était désintéressé du sort des inscriptions grevant le bien vendu, il est probable que l’acquéreur aurait engagé sa responsabilité pour lui avoir laissé acquérir un bien grevé de plusieurs hypothèques.

D’autre part, la SAS soutient également que la clause litigieuse est totalement dépourvue d’effet. Elle n’a désormais plus aucun intérêt ni d’effet juridique et ne peut emporter aucune conséquence pour la société SERCA dans la mesure où le Juge de l’exécution a estimé que la BFC OI disposait bien d’un titre exécutoire permettant de valider les saisies-attributions opérées en 2014 et 2016. La juridiction pourrait prononcer la nullité de la clause sans en ordonner le retrait de l’acte de vente puisqu’elle est définitivement et totalement dénuée d’effet juridique.

Concernant l’appel formé par la société SERCA, l’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande d’indemnité de la société SERCA. La société SERCA n’a, à aucun moment en première instance, sollicité la moindre somme au titre d’un prétendu préjudice matériel.

Dès lors, au regard de l’article 564 du code de procédure civile, il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable. L’intimée ajoute que la SERCA ne saurait se prévaloir d’un préjudice matériel distinct que celui déjà réparé par les arrêts des 19 février 2021 et 18 février 2022. Enfin, s’agissant du quantum de la demande de dommages et intérêts, il est de jurisprudence constante que la perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de la totalité de la chance perdue, de sorte qu’il conviendra de réduire le montant éventuellement alloué dans d’importantes proportions.

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la responsabilité de la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL

Sur la faute

Un compromis de vente a été signé le 28 février 2014 entre la SA SERCA et la SAS BAMY Automobiles portant sur l’acquisition d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 9] cadastré DL [Cadastre 5],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui était loué à la société DINDAR AUTO, suivant bail commercial en date du 13 avril 2012 avec un loyer mensuel de 22500 €uros.

Le prix était fixé à la somme de 2.500.000 €uros sous condition de résiliation préalable du contrat de bail commercial et aux conditions habituelles relatives à une absence de saisies ou d’inscription hypothécaire dont la charge serait supérieure au prix et pour lesquelles il n’y aurait pas eu de mainlevée ou de dispense de purge.

Le 6 mai 2014, la SA SERCA a donné mandat à Me [Y] à l’effet de :

Signer l’acte authentique de vente au profit de la société GROUPE [T] HAYOT

Résilier le contrat de bail commercial en date du 17 avril 2012 souscrit au profit de la société DINDAR AUTOS.

A cet effet signer l’avenant de résiliation amiable,

L’état hypothécaire levé par Me [Y] a fait apparaître trois inscriptions d’hypothécaires suivantes :

– une inscription conventionnelle en date du 9 décembre 1991 volume 1991 numéro 1650 au profit de la BNPI, de la BRED et de la BFC OI en garantie du remboursement de la somme de 6.000.000 Francs soit 914.694 Euros au titre d’un prêt renouvelé jusqu’au 12 novembre 2014,

– une inscription judiciaire provisoire en date du 18 juillet 1994 au profit de la BFC OI en garantie du paiement de la somme de 556.838,83 Euros renouvelée le 21 juin 2000 volume 2000 V numéro 1227.

– une inscription judiciaire définitive au profit de la BFCOI renouvelée le 26 novembre 2009 jusqu’au 25 novembre 2019 en garantie de la somme de 888.035,35 Euros.

Interrogée par le notaire, la BFCOI a confirmé qu’elle était créancière par lettre du 7 mai 2014 à concurrence de la somme de 2.617.301,63 Euros

La BRED indiquait par lettre en date du 15 mai 2014 qu’elle était créancière à concurrence de la somme de 266.785,78 Euros.

Par courriel en date du 15 mai 2014, la SA SERCA informait Me [Y] que les créances invoquées étaient inférieures au prix de cession et ajoutait que la vente pouvait être passée en l’état à charge pour l’acquéreur de procéder à la purge puisque la condition suspensive selon laquelle le montant cumulé des inscriptions ne devait pas dépasser le prix de vente, était satisfaite.

Par courriel en date du 16 mai 2014, la SA SERCA informait Me [Y] en complément du précédent que dans l’hypothèse où les créanciers hypothécaires refuseraient une purge amiable, la procédure de purge prévue par les articles 2479 et suivants du Code civil ne poserait pas de problème. Il confirmait que rien ne s’opposait à ce que la vente soit passée.

Par courrier recommandé en date du 23 mai 2014, la SA SERCA confirmait qu’elle n’était plus débitrice et faisait défense à Me [Y] de régler aux deux créanciers quelque somme que ce soit. (Courrier non communiqué)

Maître [Y] communiquait un courrier de la BFC OI en date du 26 mai 2014 en vertu duquel elle précisait consentir à la mainlevée de l’hypothèque sous condition essentielle et suspensive de recevoir la somme de 2.166.000 Euros avant la fin du mois de juillet (cf pièce numéro 8 de l’appelante).

Le conseil de la société SERCA répondait par courriel à Me [Y] le 27 mai 2014 « il faudra donc passer par une purge judiciaire » (mail non communiqué)

Maître [Y] communiquait une simple attestation de vente à la SA SERCA en date du 11 juin 2014 (cf pièce numéro 9).

Par exploit d’huissier en date du 26 juin 2014, la SA SERCA a fait assigner la BFC OI et la BRED devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir constater la prescription des créances et de voir ordonner la mainlevée des hypothèques, procédure dénoncée à l’étude notariale.

Par courriel en date du 15 juillet 2014, Me [Y] demandait à la SA SERCA de le tenir informé des suites de la procédure et rappelait qu’il serait obligé de débloquer les fonds avant le 31 juillet prochain. (Cf pièce numéro 11).

Par courriel du même jour la SA SERCA informait Me [Y] que la procédure l’obligeait à consigner les fonds dans l’attente de son issue et lui faisait défense de s’en dessaisir. (Pièce numéro 12). Elle précisait avoir également contesté la saisie-attribution diligentée entre ses mains par la BFCOI le 19 juin 2014.

La SA SERCA a diligenté une procédure de référé aux fins d’ordonner la consignation du prix de vente, dénoncée à la BFCOI, qui est intervenue, en communiquant l’acte de vente intégral.

A cette occasion la SA SERCA a pu découvrir dans l’acte la clause litigieuse rédigée comme suit en page 18 sur la situation hypothécaire :

Après le rappel des trois inscriptions sus-évoquées, il est mentionné :

La BFC OI a donné son accord de mainlevée contre paiement de la somme de deux millions cent soixante-six mille euros (2.166.000 €) décompte arrêté à la date du 26 mai 2014.

La BRED a donné son accord de mainlevée contre paiement de la somme de deux cent soixante-six mille sept cent quatre-vingt-dix euros et soixante-dix-huit centimes (266.785,78€) décompte arrêté à la date du 15 mai 2014.

etc.,

Le VENDEUR donne ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente le montant et les frais de mainlevées. Les copies des courriers d’accord sont demeurées annexées.

Le VENDEUR déclare que la situation hypothécaire résultant du renseignement susvisé est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement.

Il résulte des débats devant le juge des référés à l’audience du 30 juillet 2014 que Me [Y] a reconnu qu’il avait outrepassé son mandat et n’avait pas le pouvoir d’engager la SERCA à régler la BFC OI et la BRED sur les fonds provenant de la vente. Le tribunal l’a rappelé dans les motifs de sa décision.

Frappée d’appel par la BFCOI, cette ordonnance de référé a été intégralement confirmée par la cour par arrêt en date du 20 octobre 2015 rappelant que Me [Y] a reconnu avoir agi hors mandat en donnant ordre irrévocable de payer la SA banque française commerciale de l’Océan Indien, contrairement aux instructions de la SA SERCA.

Il est admis en droit que le notaire est garant de la validité des actes qu’il passe ainsi que de leur efficacité juridique, ce qui doit le conduire à s’assurer notamment des risques de l’acte, auquel il prête son concours.

Il n’est pas contestable que Me [Y] a outrepassé le mandat et les instructions claires données par la SA SERCA avant la réitération de la vente par acte authentique.

Il ne peut sérieusement soutenir avoir communiqué un projet d’acte au vendeur la veille de la signature alors qu’il n’a pas jugé utile d’avertir ce dernier de l’insertion de cette nouvelle clause, qui contrevenait totalement aux instructions qu’il avait reçues.

Il soutient devant la cour que le notaire doit également garantir le droit des tiers et qu’il se doit de lever un état hypothécaire et en tirer toutes conséquences. Il souligne qu’il a communiqué à la société SERCA le projet d’acte définitif la veille de la signature le 10 juin qui comprenait la clause litigieuse et que cette dernière avait donc tout loisir d’en prendre connaissance et de s’y opposer, ce qu’elle n’a pas fait.

Il prétend que l’intérêt des créanciers hypothécaires était effectivement de prévoir la clause litigieuse et ajoute que la SAS SERCA avait précisé que rien ne s’opposait à la vente dans la mesure où une purge judiciaire aurait lieu.

Sur quoi,

Si l’intérêt des créanciers hypothécaires doit être pris en considération par le notaire, l’intérêt du vendeur débiteur également.

La clause litigieuse était manifestement contraire à l’intérêt de la SA SERCA dans la mesure où elle permettait de régler des créances contestées dans leur principe et dans leur montant, ce que Me [Y] ne pouvait ignorer.

En pareille hypothèse, la seule solution conforme à l’intérêt de l’ensemble des parties est la consignation des fonds, dans l’attente de la purge judiciaire, ce que Me [Y] ne pouvait ignorer en sa qualité de notaire expérimenté.

C’était d’autant plus nécessaire que la SA SERCA a obtenu la mainlevée d’une des trois hypothèques et la réduction des sommes dues au titre d’une deuxième hypothèque détenue par la BCOI.

La faute professionnelle est donc amplement démontrée et sera retenue.

La décision attaquée sera confirmée de ce chef.

Sur le retrait de la clause litigieuse du contrat de vente

L’intimée sollicite l’infirmation du jugement dans le cadre de son appel incident sur ce point estimant que la clause, certes nulle, serait dénuée d’effet juridique dans la mesure où les fonds ont bien été consignés avant de désintéresser les créanciers.

La SA SERCA sollicite la confirmation du jugement soulignant que le maintien de la clause malgré sa nullité n’est pas dépourvu d’effet juridique notamment en matière de prescription.

Sur quoi,

La nullité de la clause est acquise dès lors qu’elle a été insérée à tort dans l’acte en contradiction avec le mandat donné par le vendeur.

Cette nullité doit logiquement entraîner le retrait de la clause litigieuse de l’acte comme le tribunal l’a jugé à bon droit.

A défaut la clause permettrait de considérer que la SA SERCA a renoncé à invoquer certains moyens, tels que la prescription.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, y compris sur la prise en charge des frais de retrait de la clause à la charge de la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL dès lors qu’elle est exclusivement responsable de son insertion dans l’acte de vente.

Sur le préjudice

La SA SERCA, qui n’avait sollicité en première instance que la réparation de son préjudice moral, sollicite devant la Cour la réparation de son préjudice financier à concurrence de la somme de 216.739 euros.

L’intimée s’y oppose invoquant l’irrecevabilité de la demande comme étant une demande nouvelle.

L’appelante soutient qu’elle est toujours dans le cadre de la réparation de son préjudice qu’il soit matériel ou moral, le fondement juridique étant identique.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article 563 du Code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En vertu des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses, ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En vertu de l’article 565 du Code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il est admis en droit que la demande d’indemnisation du préjudice personnel professionnel n’est pas nouvelle en cause d’appel, dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que les prétentions tendant à la réparation des préjudices matériel et moral formées en première instance. (Cf Cassation 3ème chambre civile 6 septembre 2018 numéro 17-21329.)

En conséquence la demande de réparation du préjudice financier n’est pas une demande nouvelle devant la cour et sera déclarée recevable.

Sur le fond

– Sur le préjudice moral

La SA SERCA n’a pas repris dans ses conclusions d’appel sa demande au titre du préjudice moral rejetée par le tribunal, préférant lui substituer un préjudice financier. Il convient d’en prendre acte.

-Sur le préjudice financier

L’appelante soutient qu’au moment de la vente, l’immeuble était loué dans le cadre d’un bail commercial avec un loyer mensuel de 22 500 euros et que si la vente avait été reportée l’acheteur ne souhaitant pas de purge judiciaire, elle aurait poursuivi la perception des loyers au moins jusqu’à l’expiration de la période triennale, soit le 1er avril 2015. Le manque à gagner s’élève donc à la somme de 216.739 euros.

L’intimée conteste le montant réclamé soutenant que la perte de loyers s’élève à la somme de 209.250 euros. Elle ajoute que le préjudice invoqué est en réalité une perte de chance de percevoir des loyers et qu’il est admis en droit qu’elle ne peut conduire à une indemnisation de la totalité des sommes perdues. Elle conclut en conséquence à une diminution importante de l’indemnisation allouée.

Sur quoi,

La perte de chance permet de réparer un préjudice dès lors qu’il est possible de démonter la disparition certaine d’une éventualité favorable, d’une chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte.

Il est admis que la perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

C’est effectivement à bon droit que la SA SERCA soutient qu’elle ne réclame pas l’indemnisation d’une perte de chance d’avoir pu percevoir les loyers commerciaux. Elle soutient qu’il s’agit d’une préjudice actuel né et certain, dont elle réclame l’indemnisation intégrale.

Toutefois il lui incombe de démontrer la réalité de ce préjudice ce qui suppose qu’il soit établi que la société SAS BAMY AUTOMOBILES aurait renoncé à la signature de l’acte authentique s’il avait eu connaissance d’une nécessaire purge judiciaire des hypothèques.

Sur ce point, la cour relève que les difficultés inhérentes à la présence de créanciers hypothécaires lors de la vente et aux difficultés soulevées sur le paiement ou non de ces créances par le notaire, ne sont pas de nature en réalité à reporter le principe de la cession lui-même, dont le prix était accepté par les parties en présence.

L’acte est efficace à l’égard de l’acquéreur, qui a payé le prix de vente. Seul le paiement du prix de cession entre les mains du vendeur est retardé jusqu’à l’issue de la procédure de purge judiciaire, les fonds étant consignés dans l’attente.

La SA SERCA ne pouvait pas ignorer l’existence de ces trois hypothèques et l’absence de toute mainlevée amiable avant la vente, même si elle soutient qu’à ses yeux ces créances étaient prescrites.

Elle ne démontre par aucune pièce du dossier que l’acquéreur aurait repoussé la vente dès lors qu’il aurait eu connaissance de l’existence d’une purge judiciaire des hypothèques.

En conséquence la réalité du préjudice financier invoqué n’est nullement démontrée.

Ce chef de demande sera rejeté.

Sur les frais irrépétibles

Il serait manifestement inéquitable de laisser supporter à la SAS SERCA la charge des frais irrépétibles exposée à l’occasion de la procédure de première instance et de la procédure d’appel

Elle produit aux débats un certain nombre de factures (cf pièces numéro 28 à 33) d’honoraires d’avocat liées à la présente procédure pour un montant total de 18.599,60€.

En conséquence, il est équitable de prévoir que la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL devra lui verser la somme de six mille Euros (6.000 Euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL les frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de la procédure.

Sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Sur les dépens

Vu les articles 696 du code de procédure civile ;

La SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL qui succombe, supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– Déclaré l’action recevable,

– Dit que Maître [I] [Y] a dépassé les pouvoirs conférés par le mandat du 6 mai 2014,

– Prononcé en conséquence la nullité de la clause contenue page 18 de l’acte de vente du 11 juin 2014 ainsi libellée: « le vendeur donne l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente le montant et les frais de mainlevées »,

– Dit que la SCP ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL expurgera de cette clause l’acte du 11 juin 2014 et entreprendra à ses frais les formalités d’enregistrement et de publicités nécessaires,

– Rejeté la demande au titre du préjudice moral ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– rejeté la demande de la société SERCA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– rejeté la demande de condamnation aux dépens présentée par la SAS SERCA ;

Y ajoutant

Dit que la demande d’indemnisation du préjudice financier est recevable en appel ;

Rejette la demande d’indemnisation du préjudice financier ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL à verser à la SAS SERCA la somme de six mille euros (6.000€) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Condamne la société SAS ADOLFINI-SMADJA, RAGOT-SAMY, [Y], MACE, RAMBAUD, PATEL aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT