AFFAIRE : N° RG 22/01822 –

N° Portalis DBVC-V-B7G-HAZV

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 07 Juillet 2022

RG n° 22/00052

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 MAI 2023

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [G] [X],

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Me Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX,

assisté de Me Tristan BORLIEU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMÉE :

Madame [L] [D]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée et assistée de Me Jean René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 30 mars 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Mai 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [D] est propriétaire du lot n°12 consistant en un appartement en duplex situé au deuxième et troisième étages de la [Adresse 7] située au [Adresse 4] (14), l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété.

En 2021, une fuite d’eau a été constatée affectant les parties communes au rez-de-chaussée ainsi que le plafond de l’entrée du lot n°9 privatif qui y est situé.

Par acte du 18 février 2022, le [Adresse 7] (dénommé ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Lisieux en référé, aux fins d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans son lot afin de pouvoir procéder à la réparation de la fuite.

Par ordonnance du 7 juillet 2022 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux en référé a :

– débouté le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic de l’intégralité de ses demandes ;

– débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

– condamné le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic à régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme suivante de 1000 euros à Mme [D] ;

– condamné le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic aux entiers dépens.

Par déclaration du 19 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a formé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 février 2023, le [Adresse 7] demande à la cour de :

– réformer l’ordonnance rendue le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il :

* l’a débouté de l’intégralité de ses demandes ;

* l’a condamné à régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 000 euros à Mme [D] ;

* l’a condamné aux entiers dépens ;

et statuant à nouveau,

– ordonner à Mme [D] de laisser pénétrer les entreprises qu’il a désignées dans son lot n°12, composé d’un appartement situé au deuxième et au troisième étages afin de procéder aux travaux de réparation de la fuite localisée au niveau de la descente EU commune et, à cet effet, de procéder à la dépose du coffrage enfermant les canalisations communes ;

– assortir l’obligation faite à Mme [D] d’une astreinte provisoire de 800 euros par refus de chaque passage régulièrement notifié ;

– débouter Mme [D] de ses demandes reconventionnelles ;

– condamner Mme [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [D] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 février 2023, Mme [D] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance du 7 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’elle a :

* débouté le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic de l’intégralité de ses demandes ;

* condamné le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic à lui régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 000 euros ;

* condamné le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic aux entiers dépens ;

– en conséquence, débouter le [Adresse 7] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;

à titre d’appel incident,

– réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

– en conséquence, condamner le [Adresse 7] à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait du caractère abusif de la présente procédure ;

y ajoutant,

– condamner le [Adresse 7] à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

– condamner le [Adresse 7] aux entiers dépens d’appel ;

– la dispenser de participer aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour la présente procédure conformément aux dispositions de l’alinéa 5 de l’article 10 de la loi n°65-157 du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 22 février 2022.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’accès au logement de Mme [D] :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande tendant à la condamnation de Mme [D] sous astreinte, à laisser pénétrer les entreprises désignées par lui afin de procéder aux travaux de réparation de la fuite localisée au niveau de la descente des eaux usées et à procéder à la dépose du coffrage enfermant les canalisations communes, au motif qu’il ne rapporterait pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires souligne tout d’abord que s’agissant d’infiltrations, les travaux ont été réalisés dans l’urgence sans vote de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi de 1965 régissant le statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il ne pouvait mandater un plombier et ainsi faire établir un devis afin de chiffrer la nature, l’étendue et le coût des travaux, Mme [D] ne permettant plus d’accéder à son logement depuis l’intervention de la société Adtech.

Il rappelle que lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021, les copropriétaires ont voté la résolution n°9, non contestée par Mme [D], aux termes de laquelle il lui a été donné mandat de mettre en oeuvre toutes les démarches nécessaires y compris judiciaires pour régler cette affaire d’occupation d’une partie commune et de la fuite d’eau.

Aussi, le trouble manifestement illicite est constitué en ce que Mme [D] interdit l’accès à son logement.

Le syndicat des copropriétaires affirme également que suivant le rapport d’expertise établi par la société Adtech, la fuite est située au niveau du joint du raccordement des WC du lot de Mme [D] et que dès lors il serait en droit de passer par l’appartement de cette dernière afin de procéder à la dépose du coffrage pour accéder à la canalisation des eaux usées et ainsi réaliser les travaux de réparation.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que Mme [D] a fait procéder au coffrage des canalisations communes sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il s’agit dès lors d’un trouble manifestement illicite en ce qu’il constitue une violation du règlement de copropriété et du règlement sanitaire.

Le syndicat des copropriétaires estime que les travaux de réparation ne peuvent être effectués depuis l’appartement voisin de M. [X] en raison de l’existence d’un bâti en métal soutenant le bloc de chasse des WC de Mme [D]. De plus, il ne serait pas techniquement envisageable de passer par le mur de l’escalier en ce qu’il s’agirait d’un mur porteur.

Mme [D] sollicite au contraire la confirmation de l’ordonnance entreprise. Au soutien de ses prétentions, elle rappelle qu’en 2001, elle a fait installer de nouveaux WC suspendus, soit il y a plus de 21 ans à un endroit où des WC étaient déjà existants.

Elle affirme que ces travaux n’ont pas modifié le raccordement en Y litigieux, celui-ci étant préexistant aux travaux effectués par elle.

En outre, ces travaux ne nécessitaient aucunement l’accord du syndicat des copropriétaires, en ce qu’ils ne portaient pas modification des parties communes.

Mme [D] estime que le rapport établit à l’issue de l’expertise amiable diligentée par la société Adtech, en plus de ne pas présenter toutes les garanties d’impartialité offertes par une expertise judiciaire, ne permet pas d’établir avec certitude que la fuite litigieuse provient effectivement du raccordement privatif de son installation sanitaire.

Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve de la nécessité absolue de passer par son logement, afin de procéder aux réparations de la fuite aux motifs que le raccordement est localisé dans la gaine technique située en partie commune, qui est accessible depuis l’appartement de M. [X] situé au deuxième étage disposant d’une trappe de visite ;

Que l’intervention depuis le logement de son voisin éviterait d’importantes dégradations de son installation sanitaire. Aussi, Mme [D] affirme que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l’accès par son lot privatif et la dépose du coffrage soit nécessaire pour procéder au remplacement du raccordement.

Elle soutient également que le syndicat est défaillant à rapporter la preuve qu’elle interdit tout accès à son logement et que donc elle contrevient au règlement de la copropriété alors qu’elle a déjà autorisé l’accès à M. [C], plombier, au cabinet Polyexpert mandaté par son assureur et enfin à la société Adtech. Elle ajoute qu’elle ne méconnaît pas les dispositions du règlement de copropriété ni du règlement sanitaire départemental du Calvados, en ce que ces dispositions n’imposent nullement de conserver une accessibilité permanente des gaines des canalisations, une trappe d’accès à cette gaine commune existant déjà depuis l’appartement de M. [X].

De plus, Mme [D] affirme que les travaux n’ont pas été votés en assemblée générale de copropropriété, le syndicat ne produisant aucun devis permettant de justifier de la nature, de l’étendue et du coût des travaux et que ceux à réaliser sur les parties communes qui porteraient atteintes à ses parties privatives, ne sont pas justifiés.

SUR CE :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le juge des référés a considéré que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite, au motif qu’il n’était pas démontré que les travaux de réparation de la fuite avaient été votés en assemblée générale, qu’un plombier avait été effectivement mandaté pour intervenir ni que Mme [D] avait refusé l’accès à son logement.

Il est établi que Mme [D] est propriétaire du lot n°12 situé au sein de la [Adresse 7] située au [Adresse 4], l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété.

Le lot n°12 est ainsi constitué d’un appartement en duplex situé au 2ème et au 3ème étages de cette résidence.

Il est constant et indéniable qu’en 2021, une fuite a été constatée affectant les parties communes au rez-de-chaussée ainsi que le plafond de l’entrée du lot privatif n°9.

A titre liminaire, il n’est pas établi que la pose de nouveaux sanitaires par Mme [D] il y a plus de 21 ans, au lieu où une installation sanitaire préexistait, nécessitait l’accord du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, s’il n’est pas contesté que Mme [D] a déjà permis l’accès à son logement à divers intervenants, il ressort des pièces produites que cette dernière est réticente à tout accès depuis l’intervention de la société Adtech qui a estimé que la dépose du coffrage de ses sanitaires était nécessaire pour réaliser les travaux de réparation.

S’agissant des travaux réalisés sans vote de l’assemblée générale, il est établi que de par leur nature s’agissant d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires pouvait faire procéder à toutes vérifications sans vote de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi de 1965 régissant le statut de la copropriété.

Plus précisément s’agissant des mesures conservatoires prises, la société Adtech est intervenue pour effectuer une recherche de fuite dans les appartements de l’immeuble.

L’expert a ainsi versé du colorant UV bleu dans les WC de l’ensemble des appartements l’immeuble et a testé séparément les sanitaires de Mme [D], soupçonnés d’être le lieu de naissance des infiltrations et a donc versé du colorant UV jaune.

L’expert a dès lors constaté la présence de colorant UV jaune au plafond des parties communes du rez-de-chaussée.

Aux termes de son rapport, l’expert a conclu que les investigations menées avaient permis de mettre en évidence un défaut d’étanchéité sur la colonne EU à hauteur de la dalle du deuxième étage.

Il a ainsi localisé la fissure à l’origine des infiltrations dans la gaine technique au 1er étage et des dommages constatés dans les parties communes ainsi qu’au plafond de l’appartement de M. [V] au RDC sur le raccordement en Y des WC de l’appartement de Mme [D] sur la chute commune.

Il ressort également du constat établi par le commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires que l’accès au raccordement des WC de Mme [D] ne peut se faire depuis le lot de M. [X] du fait de l’existence d’un bâti en métal qui soutient le bloc de châsse des WC de Mme [D].

En outre, le commissaire de justice a relevé que le mur de l’escalier par lequel Mme [D] prétend qu’il est possible d’accéder ne sonne pas creux, qu’il s’agirait vraisemblablement d’un mur porteur et que donc aucune intervention ne semble possible depuis ce mur.

Par ailleurs, il est établi que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun intérêt à solliciter l’accès au lot privatif de Mme [D] et à faire procéder à des travaux consistant à la dépose du coffrage de l’installation sanitaire de cette dernière s’il existait effectivement un autre accès afin procéder aux travaux nécessaires.

En cas de besoin, en tout état de cause, il appartiendra à Mme [D] de solliciter éventuellement la prise en charge de ses travaux par la copropriété.

En définitive la cour estime que contrairement à ce qui a été retenu par le juge des référés, le syndicat des copropriétaires en cause rapporte la preuve d’un trouble manifestement illicite, en ce que celui-ci consiste en toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente d’une règle, celle-ci consistant en l’espèce, en la méconnaissance par madame [D] de la résolution N° 9 de l’assemblée générale du 25 mars 2021 par laquelle le syndic a été autorisé à disposer des autorisations et mandats pour engager toutes les démarches juridiques et techniques nécessaires afin de supprimer la source des infiltrations en litige ;

En conséquence l’origine de la fuite se trouvant avec une très forte probabilité localisée au niveau du WC du lot de madame [D], la mesure conservatoire consistant en l’accès à son logement ne peut pas être refusé sans faire obstacle à la résolution précitée contre laquelle elle n’a par ailleurs exercé aucun recours ;

L’ordonnance sera dès lors infirmée de ce chef.

En conséquence, il est ordonné à Mme [D], après avoir été dûment convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple 15 jours avant et en sa présence, de laisser pénétrer les entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires dans son bien immobilier lot N°12 composé d’un appartement situé aux 2ème et 3ème étages de la copropriété dont s’agit, pour procéder aux travaux réclamés ;

Le syndicat des copropriétaires sera néanmoins débouté de sa demande d’assortir cette obligation d’une astreinte, dans un 1er temps dans les 6 mois de la signification du présent arrêt.

Passé ce délai en cas de refus persistant, le syndicat des copropriétaires sera en mesure de saisir le juge de l’exécution compétent à cet effet ;

– Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Mme [D] sollicite la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au regard des solutions apportées par la cour, madame [D] ne rapporte toujours pas la preuve en cause d’appel de l’existence d’un dommage, ou d’un abus de droit et elle sera déboutée de sa demande à ce titre ;

Aussi, l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Au regard des solutions apportées par la cour, il y a lieu d’écarter la demande de dispense présentée par madame [D] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance étant infirmée sur le principal, elle sera aussi infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Succombant en appel, Mme [D] sera condamnée aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d’appel.

En outre, il est équitable de condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; 

– infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

– La confirme de ce seul et unique chef ;

– Statuant à nouveau et y ajoutant,

– Ordonne à Mme [D], et cela dans un délai de 6 mois courant à compter de la signification du présent arrêt, après avoir été dûment convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’une lettre simple 15 jours avant la date convenue et en sa présence, de laisser pénétrer à la date qui lui aura été notifiée, les entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]), représenté par son syndic, dans son lot n°12, composé d’un appartement situé au deuxième et au troisième étage afin de procéder aux travaux de réparation de la fuite localisée au niveau de la descente EU commune et, à cet effet, de procéder si nécessaire à la dépose du coffrage enfermant les canalisations communes ;

– Déboute madame [D] de toutes ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne Mme [D] aux entiers dépens  de 1ère instance et d’appel ;

– Condamne Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON