REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 10
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général
N° RG 23/01433 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7FP
Décision déférée à la cour
Jugement du 04 janvier 2023-Juge de l’exécution de PARIS-RG n° 22/81821
APPELANTE
ASSOCIATION [6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant Me Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
S.A.S. [8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme BENYOUNES, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT
-contradictoire
-par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, présidente et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Déclarant agir en vertu d’un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 10 mai 2022, la société [8] a le 16 septembre 2022 délivré à l’association [6] un commandement de quitter les lieux portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 9].
Saisi par l’association [6] selon assignation en date du 14 octobre 2022, le juge de l’exécution de Paris a par jugement en date du 4 janvier 2023 :
– rejeté sa demande tendant à l’annulation du commandement de quitter les lieux ;
– rejeté wa demande de délais pour quitter les lieux ;
– débouté en conséquence l’association [6] de l’intégralité de ses prétentions ;
– condamné l’association [6] à payer à la société [8] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné l’association [6] aux dépens.
Pour statuer ainsi, il a relevé :
– que l’association [6] ne pouvait pas être suivie en son argumentation selon laquelle une distinction devait être opérée entre libération des lieux et restitution de ceux-ci ;
– qu’en effet la libération des locaux, ordonnée dans le jugement susvisé, et dont il s’évinçait que les locaux du 8ème étage n’étaient pas compris dans l’assiette du bail si bien que la société [8] devait en récupérer la pleine jouissance, impliquait qu’elle puisse y accéder et en disposer librement sans subir les contraintes fixées par sa locataire ;
– que dès lors, le jeu de la clause résolutoire avait joué à la date de signification du commandement de quitter les lieux ;
– que la demanderesse, qui exploitait 24 autres centres de soins, et appartenait un groupe important qui comportait plusieurs centaines d’établissements, ne justifiait pas de diligences pour se reloger.
Selon déclaration en date du 5 janvier 2023, l’association [6] a relevé appel de ce jugement.
En ses conclusions notifiées le 2 mai 2023, l’association [6] expose :
– que diverses instances ont opposé les parties au sujet de mesures d’exécution diligentées par la société [8], notamment des saisies conservatoires ;
– que le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 10 mai 2022 a constaté le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, mais lui a accordé un délai de deux mois, courant à compter de la signification de la décision, pour s’acquitter de la remise d’une garantie bancaire à première demande d’un montant de 440 487 euros et pour libérer les locaux du 8ème étage, les effets de ladite clause étant suspendus durant cette période, et dit que si la garantie bancaire à première demande était remise dans le délai et les locaux libérés, la clause résolutoire serait réputée ne pas avoir joué ;
– qu’elle a bien exécuté le jugement dans les délais impartis ; qu’en effet les clés du 8ème étage ont bien été remises à l’intimée ; que cela a été constaté par un huissier de justice le 12 juillet 2022 ; que la garantie à première demande a été dénoncée au siège social de la société [8] par acte d’huissier en date du 15 juillet 2022 ;
– que nonobstant cet état de fait, celle-ci s’est plainte d’un défaut d’accès au 8ème étage au-delà de 21 h 30 ainsi que les week-ends et jours fériés ;
– que la sommation visant la clause résolutoire ne portait que sur une libération, et non pas une restitution, des locaux du 8ème étage ; que le jugement n’a ordonné aucune restitution desdits locaux ; qu’il a d’ailleurs débouté la société [8] de sa demande d’expulsion du 8ème étage ;
– que pour sa part, elle ne peut pas laisser un libre accès aux locaux qui lui ont été donnés à bail par la société [8] lorsque son centre de santé est fermé et sans surveillance, puisque se trouvent sur place des dossiers médicaux qui sont confidentiels ;
– que la question de l’accès au 8ème étage en dehors des heures d’ouverture relève de la seule responsabilité du bailleur, qui n’avait pas prévu d’accès séparé audit étage, alors que l’immeuble donné à bail forme un tout indivisible ;
– que s’agissant de la garantie bancaire à première demande, l’acte remis est signé dans les formes, de façon électronique, comme prévu à l’article 1367 du code civil ; que cette garantie fait bien référence au bail litigieux et est en cours de validité, alors qu’aucune précision quant au fond et à la forme de cette garantie ne figure dans le bail, non plus que dans le jugement ; que son signataire bénéficiait d’une délégation ;
– que le jugement du 10 mai 2022 fondant les poursuites est présentement frappé d’appel, alors que le magistrat délégataire du premier président de cette Cour a suivant ordonnance de référé datée du 12 avril 2023 arrêté l’exécution provisoire attachée audit jugement ;
– subsidiairement, que des délais pour quitter les lieux doivent lui être accordés ; qu’en effet elle aura besoin de trouver un nouvel immeuble adapté à son activité et l’aménager.
L’association [6] demande en conséquence à la Cour de :
– infirmer le jugement ;
– annuler le commandement de quitter les lieux du 16 septembre 2022 ;
– débouter la société [8] de ses demandes ;
– subsidiairement, lui octroyer un délai de grâce de 36 mois ;
– condamner la société [8] au paiement de la somme de 8 000 euros HT en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux dépens de première instance et d’appel dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées le 17 avril 2023, la société [8] réplique :
– que l’assiette du bail portait sur sept étages d’un immeuble formant un tout indivisible, l’existence du 8ème étage n’ayant pas lieu d’être mentionnée dans le contrat de location car cette partie de l’immeuble, exclusivement destinée à l’habitation, n’était pas donnée à bail ;
– que la totalité du surplus était louée, s’agissant de locaux destinés à l’exploitation d’un centre de soins médicaux ;
– que l’association [6] savait pertinemment que 8ème étage ne lui était pas loué ;
– que l’intéressée n’a pas respecté les obligations à elle imparties par le contrat de bail, et en outre a occupé cet étage ;
– qu’elle a dû, devant les manquements de l’association [6], mettre en place une saisie conservatoire et l’assigner devant le Tribunal judiciaire de Paris, lequel a rendu sa décision susvisée, qui n’a pas été exécutée par l’appelante ;
– qu’en effet aucun accès au 8ème étage ne lui a été laissé par l’association [6] ;
– que de plus, ledit étage n’a pas été restitué, étant accessible uniquement durant les heures d’ouverture soit en semaine de 8 h à 21 h 30 ; qu’elle ne peut donc pas donner à bail les locaux s’y trouvant ;
– que si l’association [6] objecte que se trouvent dans le centre médical des dossiers concernant des patients, il lui appartient de prendre ses dispositions pour en garantir la confidentialité ;
– que la garantie bancaire à première demande devait lui être remise conformément aux clauses du bail, et nonobstant les dispositions du jugement fondant les poursuites, le nécessaire n’a pas été fait ; que ce document ne lui a pas été remis en original, seule une copie étant produite, alors qu’elle n’est pas rattachée au bail en termes précis, étant rappelé que ledit bail n’avait été signé ni par l’association [6] ni par elle-même, mais par leurs auteurs ; que la garantie bancaire à première demande fournie par la [7] n’est pas signée de l’un de ses quatre gérants ni de leur délégataire ; qu’aucun certificat de signature n’a été produit ; que le document est donc sans valeur ;
– que l’attestation d’authenticité produite par la partie adverse a été établie le 22 novembre 2022, soit hors délai ;
– qu’il s’ensuit que la clause résolutoire a joué, si bien qu’elle a délivré à bon droit à la partie adverse un commandement de quitter les lieux ;
– que la demande de délais subsidiaire doit être rejetée, car l’appelante ne justifie d’aucune démarche pour se reloger et exploite 24 autres centres de soins.
La société [8] demande en conséquence à la Cour de :
– confirmer le jugement ;
– y ajoutant, constater que l’association [6] n’a pas produit de garantie bancaire à première demande et dire qu’elle n’a pas exécuté le jugement du 10 mai 2022 ; juger acquise la clause résolutoire ;
– condamner l’association [6] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux dépens d’appel dont recouvrement au profit de Maître Havet.
MOTIFS
Les demandes à fin de voir juger ou constater ne constituent pas des prétentions à proprement parler au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.
Dans le dispositif du jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 10 mai 2022, sur lequel la présente juridiction ne peut revenir comme il est dit à l’article R 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, il est notamment prévu que :
– le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 17 décembre 2010 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] est constaté à la date du 22 novembre 2018 ;
– l’association [6] se voit accorder un délai de deux mois pour s’acquitter de la remise d’une garantie bancaire à première demande d’un montant de 440 487 euros et pour libérer les locaux du 8ème étage, à compter de la signification de la décision ;
– les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant cette période ;
– si la garantie bancaire à première demande est remise dans le délai ainsi fixé, et les locaux du 8ème étage libérés pendant ce délai, elle sera réputée ne jamais avoir joué ;
– à défaut, en l’absence de remise de garantie bancaire à première demande et de libération des locaux du 8ème étage, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets, le bail étant résilié ;
– il pourra être procédé à l’expulsion de l’association [6] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 10], trois mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
– la société [8] est déboutée de sa demande d’expulsion de l’association [6] des locaux du 8ème étage sis [Adresse 3] à [Localité 10].
Ce jugement ayant été signifié le 17 mai 2022, le délai susvisé expirait le 18 juillet 2022.
Il n’est pas contesté que les locaux en question, destinés à l’habitation, sont à ce jour vides. Il résulte de la lecture d’un procès-verbal de constat en date du 12 juillet 2022 que l’accès auxdits locaux du 8ème étage s’effectue par le palier dudit étage, et il est mentionné que, aux dires du représentant légal de l’association [6], cet accès s’y fait librement entre 8 h et 21 h 30 et qu’en dehors de ces horaires, un système d’alarme est mis en place si bien que l’accès n’est alors plus possible. L’huissier de justice a constaté qu’aucun moyen d’accès à l’immeuble en dehors desdits horaires n’a été remis à la société [8]. D’ailleurs, dans un courrier du 26 septembre 2022, celle-ci s’était plainte de ce que le 8ème étage n’était toujours pas libéré puisque les locaux étaient inaccessibles en dehors des horaires d’ouverture.
L’association [6] établit à juste titre une distinction entre restitutionn et libération des locaux du 8ème étage ; en effet, si elle a été condamnée à libérer lesdit locaux, le jugement fondant les poursuites n’a nullement ordonné son expulsion, et a même expressément rejeté la demande y relative.
Il résulte de la lecture de la sommation de respecter les obligations du bail qui avait été signifiée par la société [8] à l’association [6] le 22 octobre 2018 que cette dernière occupait non seulement les locaux donnés à bail, mais également ceux du 8ème étage, qu’elle affectait à des réunions, alors que lesdits locaux n’entraient pas dans le périmètre du bail et qu’elle les occupait sans droit ni titre.
C’est pour cette raison que le Tribunal a statué comme il l’a fait. Il en résulte que la seule obligation mise à la charge de l’association [6] est de vider ces locaux et non pas d’en garantir l’accès depuis les parties communes à toute heure. Il est constant, et ce n’est pas contesté par l’appelante, qu’en dehors des horaires d’ouverture la société [8] ne peut pas accéder aux locaux en question ce qui la place de toute évidence dans l’incapacité de les louer. Ceci est dû au fait que la débitrice a besoin de sécuriser l’accès à ses propres locaux en vue de garantir la confidentialité des documents médicaux en sa possession, précision étant faite qu’un procès-verbal de constat en date du 8 septembre 2022 établit que l’accès au 8ème étage ne peut se faire que via l’accueil du centre médical. Il appartient à l’association [6] d’exécuter l’ordre judiciaire à elle décerné et uniquement ce dernier, à savoir ne plus occuper les locaux susvisés. La difficulté dont il a été fait état supra est consécutive à la configuration des lieux et non pas au fait de l’association [6], qui n’a pas à en assumer les conséquences.
Il faut donc considérer, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, que le dispositif du jugement a été exécuté de ce chef.
Le constat susvisé indique qu’un document intitulé ‘garantie à première demande’ a été transmis par couriel du 12 juillet 2022, est daté du 11 juillet 2022 et est signé électroniquement, sans qu’aucun document papier n’ait été remis.
Le document en question, qui a été signifié à la société [8] par acte en date du 15 juillet 2022, est intitulé ‘garantie à première demande’, date du 11 juillet 2022, et émane de la banque [7], laquelle déclare avoir connaissance du contrat de bail entre l’association [6] et la société [8].
Dès le 12 juillet 2022, la société [8] avait émis des doutes sur la durée de validité de cette garantie et sur les conditions de sa cessation.
Devant la Cour, elle objecte que ce document ne lui a pas été remis en original, seule une copie étant produite, que la garantie bancaire à première demande n’est pas rattachée au bail en termes précis, et qu’elle n’est pas signée de l’un de ses quatre gérants ni de leur délégataire, alors qu’aucun certificat de signature n’a été produit. Elle en infère que ledit document est sans valeur.
Contrairement à ce que soutient l’intimée, il n’existait aucune ambiguïté quant à l’identité du bail faisant l’objet de la garantie, car il est incontestable que cette dernière et l’association [6] sont liées par un bail, même si le contrat d’origine, daté du 17 décembre 2010, avait été régularisé entre la Carac Mutuelle et l’UTMIF. Il sera ici rappelé que celle-ci ayant fait l’objet d’une procédure collective, elle avait cédé le centre médical à l’association [6], tandis que selon acte notarié du 18 octobre 2018, la Carac Mutuelle avait vendu l’immeuble à la société [8].
Le document précise qu’en application des dispositions de l’article 2321 du code civil, la banque prend l’engagement irrévocable et inconditionnel de payer au bénéficiaire la somme de 440 487 euros, la durée de cette garantie étant de 9 ans à compter de la date de signature. Le document n’est pas signé mais porte les noms de Mme [O] et de M. [I]. L’extrait k bis qui a été produit par la société [8] ne comporte nulle mention quant à l’identité des représentants légaux de la banque [7], si bien qu’il n’est nullement démontré que ces personnes n’avaient pas qualité pour établir le document en question. Ce dernier a été transmis sous forme électronique, avec un certificat de réalisation portant les adresses électroniques des susnommés, M. [I] étant présenté comme le directeur général de la banque. Une attestation d’authenticité datée du 22 novembre 2022 a été produite, certes après l’expiration du délai de deux mois, mais il s’agit là non pas de la garantie bancaire à première demande proprement dite, mais d’un moyen de preuve attestant de ce que l’acte en cause a bien été signé électroniquement par les signataires habilités de la banque [7], et surtout de ce que la pièce transmise à la société [8] ainsi signée vaut original. Il sera ajouté que la preuve d’un engagement autonome qui est imparfait au regard des prescriptions de l’article 1326 du code civil, dès lors qu’il vaut commencement de preuve par écrit, peut être complétée par un élément extrinsèque.
Enfin le jugement du 10 mai 2022 n’a nullement enjoint à la débitrice de produire un document en original.
Dans ces conditions, il faut considérer que l’obligation de l’association [6] de remettre une garantie bancaire à première demande a été remplie.
Le bail n’est en conséquence pas résilié, si bien que c’est à tort que la société [8] a délivré à l’association [6] un commandement de quitter les lieux. Le jugement sera infirmé sur ce point et sera prononcée l’annulation de cet acte.
Il n’y a pas lieu d’examiner la demande de délais de l’association [6] qui était présentée uniquement à titre subsidiaire.
La société [8] sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS
– INFIRME le jugement en date du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions;
et statuant à nouveau :
– ANNULE le commandement de quitter les lieux en date du 16 septembre 2022 ;
– CONDAMNE la société [8] à payer à l’association [6] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNE la société [8] aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ces derniers seront recouvrés par Maître Lallement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
