COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 JUIN 2023

N° RG 21/05194 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKBX

[C] [Y]

c/

[I] [O]

[X] [K] épouse [O]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 29 juin 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIBOURNE ( RG : 11-20-414) suivant déclaration d’appel du 17 septembre 2021

APPELANTE :

[C] [Y]

née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Laurence COMBEDOUZON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[I] [O]

né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 6](Algérie)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

[X] [K] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

Représentés par Me François LALY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Roland POTEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Greffier : Mme Séléna BONNET

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

A la suite d’une saisie immobilière à l’encontre de M. [E] [O], le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Libourne a, par jugement du 3 novembre 2017, déclaré Mme [C] [Y] adjudicataire d’un bien situé [Adresse 8]), occupé par M. [E] [O] et ses parents M. [I] [O] et Mme [X] [O].

Faisant valoir que leur fils leur avait loué ce bien en vertu d’un bail conclu antérieurement à l’adjudication, les époux [O] se sont maintenus dans les lieux, et ils ont conclu avec Mme [Y], le 18 décembre 2017, un accord qualifié d’avenant au bail d’habitation du 1er avril 2016, qui stipule, outre le montant des loyers à devoir au titre des années 2018, 2019 et 2020, le fait que ‘le locataire s’engage à quitter le bien et annuler d’un commun accord le bail au plus tard le 10 janvier 2021 et sans préavis’.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2020, les époux [O] ont fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir prononcer la nullité de l’avenant et de la voir condamnée à leur rembourser au titre des loyers selon eux indûment réévalués la somme de 2 480, 21 euros, outre 3 000 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11 20/414.

Par acte d’huissier du 12 février 2021, Mme [Y] a fait assigner les consorts [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne afin de juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2021, ordonner leur expulsion et les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 2021.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11 21/84

Par jugement du 19 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a :

– ordonné la jonction de la procédure RG 11 21/84 avec la procédure RG 11 20/414,

– débouté Mme [Y] de sa demande relative à l’opposabilité du bail,

– déclaré nul l’avenant au bail signé le 18 décembre 2017,

– débouté Mme [Y] de ses demandes relatives à l’expulsion des locataires et à la demande d’indemnités d’occupation,

– condamné Mme [Y] à payer aux consorts [O] la somme de 2 400 euros due au titre de la régularisation des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– ordonné la capitalisation des intérêts,

– condamné Mme [Y] à payer aux consorts [O] la somme totale de 500 euros due au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

– débouté les parties de leurs demandes d’article 700 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [Y] aux entiers dépens.

Mme [Y] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 septembre 2021.

Par conclusions déposées le 27 avril 2022, Mme [Y] demande à la cour de :

– juger l’appel formé par Mme [Y] recevable,

– réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne du 19 août 2021,

Statuant à nouveau,

– juger que les consorts [O] sont occupants sans droit ni titre,

– ordonner leur expulsion des lieux occupés sis ‘[Adresse 8],

– les condamner à rendre les lieux libres de tous corps et biens, objets ou mobiliers se trouvant dans les locaux avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

– les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 2021 et ce jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 550euros,

– débouter les consorts [O] de toutes leurs demandes,

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 15 mars 2022, M. [I] [O] et Mme [X] [O] demandent à la cour de :

– déclarer Mme [Y] irrecevable en sa critique du remboursement du trop perçu de loyers, faute de l’avoir reprise dans le dispositif de ses conclusions d’appelante,

– à titre principal, confirmer le jugement rendu le 19 août 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne dans l’ensemble de ses dispositions, et débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, tant pour cause d’estoppel que pour le manque de pertinence de son argumentation,

– à titre subsidiaire, saisir la cour de cassation d’une demande d’avis sur l’adéquation d’appliquer la notion d’estoppel à des procédures voisines tendant aux mêmes fins,

– condamner Mme [Y] à verser aux époux [O] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 15 mai 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les consorts [O] font valoir que la condamnation de Mme [Y] à rembourser aux époux le trop-perçu des loyers est définitive en ce que dans le dispositif de ses conclusions d’appelant, Mme [Y] n’a pas critiqué ce chef de jugement.

Toutefois, comme le relève à juste titre Mme [Y], il ressort du dispositif de ses conclusions qu’elle demande à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes. Or, ces derniers ont formulé devant le premier juge, parmi d’autres demandes reconventionnelles, une demande tendant à voir condamner Mme [Y] à leur régler la somme de 2490,21 euros au titre de loyers indument réévalués.

La cour étant ainsi saisie d’une prétention relative à une demande tranchée par le jugement déféré, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable la demande de débouté formée par Mme [Y], relative au trop-perçu des loyers.

Sur la demande d’expulsion des consorts [O]

Au soutien de sa demande d’expulsion, Mme [Y] fait valoir que les consorts [O] ne bénéficient d’aucun titre d’occupation des lieux, que les baux datés du 3 mai 2013 et du 1er avril 2016 sont dénués de valeur juridique et que le document signé le 18 décembre 2017 a été improprement qualifié d’avenant au bail puisqu’il ne visait qu’à accorder à M. et Mme [O] un délai pour quitter les lieux, délai qui a expiré le 10 janvier 2021.

Les consorts [O] remettent en cause cette présentation. Ils estiment qu’ils ont la qualité de locataires, que cette qualité est opposable à Mme [Y] en dépit de la vente par adjudication dont elle a bénéficié et que l’avenant qu’ils ont signé avec Mme [Y] est nul puisqu’il viole les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le contrat de bail daté du 3 mai 2013

Les consorts [O] versent à leur dossier un acte sous seing privé intitulé ‘bail d’habitation d’une maison’ daté du 3 mai 2013 (pièce n° 13) prévoyant une durée de 6 ans et une prise d’effet dès le 3 décembre 2012.

Sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la validité d’un tel acte, ou sur son authenticité, il apparaît qu’à partir du moment où les époux [O] se prévalent de deux baux passés entre les mêmes parties, à deux dates différentes, seul peut encore produire effet le bail le plus récent en date qui, de par la généralité de son objet, traduit nécessairement la volonté des parties de remplacer le précédent.

Ainsi, compte tenu du bail souscrit le 1er avril 2016 (pièce n° 1) par M. [O] fils et ses parents, et dont ces derniers ne contestent pas la validité, leur bail antérieur, daté du 3 mai 2013, est aujourd’hui dénué de valeur juridique, en ce qu’il ne produit plus effet et ne peut donc plus constituer un titre d’occupation valable.

Sur le contrat de bail daté du 1er avril 2016

Aux termes de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

En l’espèce, il n’est pas contesté, bien que le bail litigieux n’ait pas date certaine, que celui-ci a été conclu postérieurement au commandement aux fins de saisie immobilière dont a été destinataire M. [E] [O], le 14 octobre 2014.

En outre, même si le procès-verbal descriptif du bien du 12 novembre 2014 (pièce n° 2 du dossier de l’appelante) mentionne le fait qu’à cette date les lieux étaient occupés par M. et Mme [O] et leur fils, rien n’indique que Mme [Y] ait eu connaissance de l’existence d’un bail conclu entre ces occupants avant de se porter adjudicataire.

Etant rappelé qu’aux termes de l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution un jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi, Mme [Y] aurait pu, dès l’adjudication, poursuivre l’expulsion de M. [E] [O] et des occupants de son chef, compte tenu de l’inopposabilité du bail du 1er avril 2016 à laquelle elle pouvait prétendre.

Les époux [O] font valoir, à juste raison que Mme [Y] les a finalement considérés comme ses locataires, ainsi qu’en atteste le courrier qu’elle leur a envoyé le 8 octobre 2020 (pièce n° 12 du dossier des intimés) mais également le fait qu’elle percevait d’eux des ‘loyers’ (pièce n° 10 du dossier de l’appelante).

Il ressort de l’accord intitulé ‘avenant au bail du 1er avril 2016″ signé le 18 décembre 2017 (pièce n° 6 du dossier de l’appelante) et du congé visant ce même bail signifié aux époux [O] le 15 octobre 2021 (pièce n° 16 du dossier de l’intimé) que Mme [Y] prenait pour acquis l’existence d’un bail daté du 1er avril 2016 sur l’opposabilité duquel elle n’a formulé aucune réserve jusqu’à une époque récente.

Par conséquent, compte tenu de la position claire et non ambigüe de Mme [Y] à l’égard de M. et Mme [O] qu’elle considérait comme ses locataires après s’être portée adjudicataire du bien, celle-ci apparaît aujourd’hui mal fondée à se prévaloir de l’inopposabilité du bail, sanction au bénéfice de laquelle elle avait tacitement renoncé.

Elle ne peut davantage soutenir que ce bail serait nul pour avoir été conclu entre membres d’une même famille résidant sous le même toit, ou encore parce qu’il aurait été rédigé par les locataires eux-mêmes, puisque ces circonstances de fait ne contredisent aucune condition de validité posée par la loi.

Sur la valeur de l »avenant au bail d’habitation signé le 1er avril 2016″

Bien qu’elle conteste l’authenticité de la copie de l’acte que les consorts [O] versent à leur dossier (pièce n°2), Mme [Y] produit sa propre copie de l’acte, laquelle, si elle présente une signature distincte, demeure rédigée dans les mêmes termes (pièce n° 6). Elle considère que ce contrat est valide et entend se prévaloir de la stipulation qu’il renferme aux termes de laquelle ‘le locataire s’engage à quitter le bien et annuler d’un commun accord le bail au plus tard au 10 janvier 2021 et sans préavis’.

Etant donné que l’acte litigieux fait expressément référence au bail du 1er avril 2016 sus-évoqué, et ce, à plusieurs reprises, il ne peut être qualifié autrement que comme un avenant audit bail, qu’il a pour objet de modifier ou de compléter, au moyen de nouvelles stipulations portant sur le montant des loyers à devoir et la durée du bail.

Or, le bail d’habitation du 1er avril 2016, qui porte sur la résidence principale des locataires, est soumis, comme l’avenant, aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.

A ce titre, les articles 10 et suivants de ladite loi, qui fixent les règles relatives à la durée de la location et au congé, excluent de pouvoir convenir, en cours de bail, de l’extinction du celui-ci à une certaine date, sans motif et sans préavis.

De même, les articles 17-1 et 17-2 de cette même loi, encadrent de manière impérative les règles portant sur la révision, la majoration ou la réévaluation des loyers, ce qui exclut de pouvoir convenir en dehors de ce cadre légal d’une augmentation progressive du loyer sur trois ans et sans aucune justification.

Compte tenu de l’objet illicite d’un tel accord, il y a donc lieu de faire droit à la demande des époux [O] et de le déclarer nul en application de l’article 6 du code civil.

En définitive, dès lors que les consorts [O] peuvent se prévaloir d’un bail d’habitation en date du 1er avril 2016, opposable à Mme [Y] qui ne justifie pas l’avoir dénoncé dans les conditions prévues par la loi, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion.

Pour ces motifs, le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande relative à l’opposabilité du bail, déclaré nul l’avenant au bail signé le 18 décembre 2017 et débouté Mme [Y] de ses demandes relatives à l’expulsion des locataires et à la demande d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [O]

Les époux [O] ne développent aucun nouveau moyen de nature à fonder leurs demandes accueillies en première instance portant sur le trop-perçu des loyers et les dommages et intérêts, alors que l’appelante a valablement saisi la cour d’une demande de débouté à ce titre.

Il est toutefois rappelé que la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la restitution du trop-perçu des loyers

Le premier juge, tirant les conséquences de la nullité de l’avenant, a condamné Mme [Y] à restituer aux époux [O] la somme de 2.400 euros correspondant au trop-perçu des loyers versés sur 35 mois de janvier 2018 à novembre 2020, au motif que Mme [Y] n’apportait aucun élément pour contester le montant des sommes ainsi payées.

En cause d’appel, Mme [Y] se contente d’affirmer que la demande de ‘régularisation de loyers (…) n’a pas été correctement calculée’.

Mme [Y] ne se prévalant pas de ce que l’accord du 18 décembre 2017 n’aurait pas été correctement exécuté, s’agissant du paiement des loyers, il y a lieu de considérer que les époux [O] ont versé, en application de cet acte nul, des loyers de 450 euros en 2018, 500 euros en 2019 et 550 euros pour l’année 2020.

Compte tenu de la période de référence mise en avant par les époux [O] et non contestée (35 mois) et du montant du loyer prévu par le contrat de bail du 1er avril 2016 (430 euros) seul applicable, les époux [O] sont bien fondés à réclamer la restitution des sommes suivantes : 240 euros au titre de l’année 2018 (450 – 430 x 12), 840 euros au titre de l’année 2019 (500 – 430 x 12), 1320 euros au titre de l’année 2020 (550-430 x 11), pour un montant total de 2.400 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Le premier juge a considéré que Mme [Y] avait agi déraisonnablement en tentant d’obtenir le départ des locataires sans respecter les dispositions légales et a évalué à 500 euros leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance.

En cause d’appel, Mme [Y] conteste le bien-fondé de cette demande faisant valoir, au contraire, la mauvaise foi des époux [O].

La cour observe, à la suite du premier juge, que les époux [O] n’apportent pas de précision quant à la nature de leur préjudice.

De plus, au vu des circonstances de la cause, il n’est pas établi que Mme [Y], qui pouvait se prévaloir du jugement d’adjudication comme d’un titre d’expulsion, a sciemment souscrit à l’avenant litigieux dans le but d’échapper aux règles protectrices des locataires prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Les conditions de la responsabilité n’étant pas réunies, M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur ce fondement, Mme [Y] qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité n’exige pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur d’une des parties à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit qu’il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable la demande de Mme [Y] en sa critique du remboursement du trop-perçu de loyers,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [O] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Déboute M. [O] et Mme [O] de leur demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Y] aux dépens,

Déboute M. [O] et Mme [O] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Séléna BONNET , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,