Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 8
ARRET DU 26 MAI 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14773 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJE2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/00731
APPELANTE
Mme [V] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1032
Assistée par Me Camille BRETEAU, avocat au barreau de PARIS, toque E1032
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet SERGIC, dont le siège social est situé [Adresse 1],
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Florence LAGEMI, Président et par Saveria MAUREL, Greffier, lors de la mise à disposition.
*****
Mme [S] est propriétaire des lots n°66, 156 et 169 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].
Par acte du 21 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par le cabinet Sergic, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris en qualité de syndic judiciaire provisoire, a assigné Mme [S] selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété.
Par jugement du 22 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire a :
– constaté l’exigibilité des provisions votées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 2] pour l’exercice 2021 mais non pour l’exercice 2022 ;
– condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires, suivant décompte arrêté au 21 décembre 2021, la somme de 3.311,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 ;
– dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;
– débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;
– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
– condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné Mme [S] aux entiers dépens.
Par déclaration du 5 août 2022, Mme [S] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :
– a constaté l’exigibilité des provisions votées par le syndicat des copropriétaires pour l’exercice 2021 ;
– l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.311,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 ;
– a dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;
– l’a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2023, Mme [S] demande à la cour de :
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.311,21 euros suivant décompte arrêté au 21 décembre 2021 et au paiement de la somme de 1.560 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;
– confirmer le jugement en ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes au titre des charges et frais de recouvrement ainsi que de sa demande de dommages et intérêts ;
statuant à nouveau,
– la condamner à régler la somme de 868,16 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2021;
– débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes plus amples ou contraires, notamment au titre des charges 2022 qui sont intégralement réglées par elle ainsi qu’au titre des frais excessifs et injustifiés de recouvrement ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée en 1ère instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par elle du fait de la saisie pratiquée de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sachant que la somme saisie n’était pas due ;
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le trop perçu à la suite de la saisie pratiquée le 13 octobre 2022 ;
– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.070 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
– déclarer Mme [S] mal fondée en son appel ;
– le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;
en conséquence,
confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
‘ constaté l’exigibilité des provisions votées pour l’exercice 2021 ;
‘ dit que les intérêts échus, courus depuis une année entière, seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts ;
‘ condamné Mme [S] à lui payer la somme de 1.560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ condamné Mme [S] aux entiers dépens ;
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
‘ condamné Mme [S] à lui payer, suivant décompte arrêté au 21 décembre 2021, la somme de 3.311,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 ;
‘ rejeté le surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;
‘ rejeté sa demande de dommages et intérêts ;
statuant à nouveau,
– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 868,16 euros au titre des charges dues à l’échéance du 4ème trimestre 2021 incluse ;
– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 1.087 euros au titre des frais dus sur la période du 1er novembre 2015 au 1er janvier 2020 ;
– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 528,16 euros au titre des frais dus sur la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2021 ;
– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
en tout état de cause,
condamner Mme [S] à lui verser la somme de 1.785 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
SUR CE, LA COUR,
Sur les demandes au titre des charges de copropriété et frais
Il résulte de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires sont tenus de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, les parties s’accordent désormais sur le solde dû en principal par Mme [S] au titre des charges de copropriété impayées, hors frais, soit la somme de 868,16 euros arrêtée à l’échéance du 4ème trimestre 2021 incluse.
Il convient donc d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de cette somme.
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le règlement de frais par Mme [S], soit la somme de 1.087 euros pour la période du 1er novembre 2015 au 1er janvier 2020 et celle de 528,16 euros pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2021.
Il soutient que ces frais sont justifiés car le compte de copropriété de Mme [S] n’a cessé d’être débiteur et il a dû lui adresser des mises en demeure et relances.
Mme [S] conteste devoir ces frais aux motifs qu’ils sont pour certains inexpliqués et que les nombreuses relances et mises en demeure, dont le coût varie entre 10 et 45 euros, ne sont pas justifiées dès lors que l’activité de recouvrement du syndic constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Elle estime que ces multiples relances n’ont eu pour but que d’alourdir sa charge financière.
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
En application de ce texte, la sommation de payer délivrée à Mme [S] le 6 octobre 2020 était nécessaire et justifiée en présence d’un compte régulièrement débiteur depuis plusieurs années, de sorte que la somme de 163,16 euros, représentant le coût de l’acte, doit rester à sa charge.
Il n’est en revanche pas établi que celle-ci ait reçu avant cette date une mise en demeure, faute de justification d’une réception des lettres de relance et de rappel produites par le syndicat des copropriétaires au titre des années 2015 à 2020. Les frais engagés avant la sommation de payer valant mise en demeure ne sont donc pas à la charge de Mme [S].
Par la suite, le syndic lui a adressé une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 mai 2021, qui était justifiée au regard du compte débiteur de Mme [S] à cette date. Selon le contrat de syndic produit, le coût d’une mise en demeure du syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception s’élève à 45 euros TTC, somme qui sera mise à la charge de l’appelante.
En revanche, les autres frais, et notamment les « frais de procédure » de 175 euros figurant sur le décompte du syndicat des copropriétaires, ne sont ni explicités ni justifiés par les pièces produites.
En considération de ces éléments, la somme de 208,16 euros (163,16 + 45) sera mise à la charge de Mme [S] au titre des frais nécessaires, le syndicat des copropriétaires étant débouté du surplus de ses demandes à ce titre.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef, Mme [S] étant condamnée au paiement de la somme de 868,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à l’échéance du 4ème trimestre 2021 incluse et de celle de 208,16 euros au titre des frais.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance abusive de Mme [S] a entraîné un préjudice direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à la gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.
Mais, comme l’a retenu le premier juge, il ne produit aucune pièce de nature à justifier d’un préjudice effectif causé par la défaillance de Mme [S], étant précisé de surcroît que celle-ci réglait ses charges régulièrement, de sorte que le solde débiteur de son compte n’était jamais élevé et de nature à compromettre le fonctionnement de la copropriété ou à générer des difficultés de trésorerie.
La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [S]
Mme [S] expose que le syndicat des copropriétaires a fait pratiquer une saisie-attribution le 13 octobre 2022 sur son compte bancaire, en exécution de la décision entreprise, à hauteur de la somme de 4.865,56 euros, alors même qu’il reconnaît aujourd’hui que sa créance en principal est limitée à 868 euros.
Elle précise qu’elle a saisi le juge de l’exécution d’une demande de mainlevée de la saisie-attribution, laquelle a été rejetée, celui-ci ne pouvant modifier le titre fondant les poursuites, mais elle soutient que l’absence de mainlevée et de cantonnement de la saisie par le syndicat des copropriétaires relèvent de la mauvaise foi.
En application de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a, en pratiquant une saisie-attribution en exécution du jugement frappé d’appel, procédé à une exécution à ses risques et périls, alors même qu’il savait que la somme de 4.865 euros immobilisée sur les comptes de Mme [S] n’était pas intégralement due.
Cependant, Mme [S] ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi du fait de l’immobilisation provisoire de la somme de 4.865,56 euros, d’autant qu’il résulte du procès-verbal de saisie-attribution produit que ses comptes étaient créditeurs de 41.094,29 euros.
Sa demande de dommages et intérêts sera donc également rejetée.
Sur la demande de restitution des sommes trop-perçues lors de la saisie-attribution
Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du trop-perçu à Mme [S], l’obligation de restitution de sommes perçues en vertu d’une décision assortie de l’exécution provisoire résultant de plein droit de sa réformation.
Sur les frais et dépens
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [S] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci demeurant débitrice d’un solde de charges de copropriété justifiant l’action du syndicat des copropriétaires.
En revanche, l’appel de Mme [S] était fondé au regard des sommes excessives réclamées par le syndicat des copropriétaires et des erreurs commises par celui-ci dans son décompte. Ce dernier sera en conséquence tenu aux dépens d’appel et condamné à lui payer la somme de 2.070 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 3.311,21 euros, suivant décompte arrêté au 21 décembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 868,16 euros au titre des charges dues à l’échéance du 4ème trimestre 2021 incluse ;
Condamne Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 208,16 euros au titre des frais ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant,
Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais ;
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [S] ;
Dit n’y avoir lieu d’ordonner le remboursement à Mme [S] des sommes trop-perçues lors de la saisie-attribution, l’obligation de restitution résultant de plein droit du présent arrêt ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens d’appel ;
Le condamne à payer à Mme [S] la somme de 2.070 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
