ARRÊT N°242

N° RG 21/02476

N° Portalis DBV5-V-B7F-GK73

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12]

C/

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT

« [Adresse 8] »

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 juin 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de ROCHEFORT SUR MER

APPELANTE :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant Me Jean Paul ROSIER de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

ayant pour avocat plaidant Me Quentin VIGIÉ, avocat au barreau de SAINTES

INTIMÉE :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT

« [Adresse 8] »

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant et plaidant Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société G.M.S. Développement a réalisé plusieurs lotissements sur la commune des [Localité 13] (Charente-Maritime) : ‘[Adresse 12]’ en 2007, ‘[Adresse 8]’ en 2009 puis le ‘[Adresse 7]’.

Une association syndicale libre a été constituée pour chaque lotissement. Chaque association a notamment pour objet la gestion des équipements communs.

Par acte du 26 février 2020, l’association syndicale libre [Adresse 12] représentée par la société Nexity Royan a fait assigner devant la juridiction de proximité de Rochefort (Charente-Maritime) l’association syndicale libre [Adresse 8]. Elle a demandé paiement de la somme de 6 277,09 € représentant les frais d’entretien au 31 mars 2019 des réseaux communs aux deux lotissements.

Par acte du 18 décembre 2020, l’association syndicale libre [Adresse 12] a fait assigner devant la juridiction de proximité de Rochefort l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 8] pour obtenir paiement de la somme de 6.277,09 € représentant les frais d’entretien au 31 mars 2019 des réseaux communs.

Ces procédures ont été jointes.

L’association syndicale libre [Adresse 12] a dans ses dernières écritures exposé que si la société Nexity Royan n’avait plus qualité pour la représenter, son action exercée au moyen de la seconde assignation demeurait recevable.

Les associations syndicales libres [Adresse 8] et du lotissement du [Adresse 8] se sont opposées à la jonction des procédures. Elles ont soutenu que l’action était irrecevable, la société Nexity Royan n’ayant pas qualité pour représenter la demanderesse qui ne s’était pas désistée de sa première action avant d’introduire la seconde. Au fond, elles ont conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre.

Par jugement du 17 juin 2021, la juridiction de proximité de Rochefort a statué en ces termes :

‘DEBOUTE l’association syndicale libre [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 6] aux dépens ainsi qu’à payer à l’association syndicale libre [Adresse 9] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile’.

Il a constaté que :

– l’association syndicale libre du lotissement résidence [Adresse 10] (et non [Adresse 6] avait déclaré son changement de nom en association syndicale libre [Adresse 10] (non [Adresse 6] à la sous-préfecture de Rochefort et que cette modification avait été publiée au journal officiel du 24 octobre 2020 ;

– l’association syndicale libre [Adresse 10] (et non [Adresse 9] avait déclaré son changement de nom en association syndicale libre du lotissement [Adresse 10] (et non [Adresse 9] à la sous préfecture de Rochefort le 17 juillet 2019 et que cette modification avait été publiée au journal officiel du 3 août 2019.

Il en a déduit que l’assignation du 20 décembre 2020 était régulière en ce qu’elle avait concerné deux entités existantes à la date de sa délivrance et la recevabilité de l’action.

Au fond, il a considéré que les cahiers des charges des lotissements ne stipulaient pas d’obligation de la défenderesse au profit de la demanderesse.

Par déclaration reçue au greffe le 4 août 2021, l’association syndicale libre [Adresse 12] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2021, elle a demandé de :

‘Vu les articles 1101, 1205 et 1231 du Code civil, les pièces 1 à 22

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de ROCHEFORT le 17 juin 2021 en ce qu’il a débouté l’ASL [Adresse 12] de ses demandes et l’a condamnée à payer à l’ASL DU LOTISSEMENT [Adresse 11] une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

Condamner l’ASL DU LOTISSEMENT [Adresse 11] au paiement de la somme de 6 277,09 € selon décompte de charges arrêté au 31 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2017.

Condamner la même au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel’.

Elle a rappelé son changement de dénomination et soutenu avoir dès lors qualité à agir à l’encontre de l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11].

Au fond, elle a exposé que :

– les cahiers des charges des lotissements stipulaient une participation aux frais d’entretien des réseaux communs ;

– l’acte de cession par la société G.M.S. Développement avait stipulé une servitude de passage grevant le lotissement [Adresse 12] au profit de l’extension dénommée [Adresse 8].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] a demandé de :

‘Vu les articles 1103, 1205 et 1353 du Code civil

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

– débouté l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes,

– condamné l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12] aux dépens, ainsi qu’à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 11] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamner l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12], partie succombante, aux dépens de l’appel,

Autoriser Maître [P] [Z], représentant la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision,

Condamner l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12] à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT « [Adresse 11] » la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens devant la Cour,

Condamner l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 12] à supporter intégralement le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l’hypothèse où l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT « [Adresse 11] serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens’.

Elle a exposé participer aux charges d’entretien des réseaux communs. Elle a toutefois contesté devoir participer aux frais d’éclairage et d’entretien des trottoirs du lotissement voisin. Elle a ajouté qu’il lui était demandé paiement de frais incombant au lotissement [Adresse 7]. Selon elle, les cahiers des charges des lotissements auxquels les lotissements voisins n’étaient pas parties ne créaient pas d’obligations entre eux. Elle a précisé que son argumentation devant le premier juge excluait toute stipulation pour autrui qui avait pu être écartée sans avoir été soulevée d’office.

L’ordonnance de clôture est du 13 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR UNE ERREUR MATÉRIELLE

L’association syndicale libre [Adresse 8] a été assignée par acte du 26 février 2020. L’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 8] a été assignée par acte du 18 décembre 2020. Les procédures ont été jointes. L’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 8], la défenderesse en première instance représentée par un conseil, n’a pas été mentionnée en première page du jugement qui sera rectifié en conséquence.

Le jugement sera rectifié en pages 2 à 4 en ce qu’il convient de lire :

– ‘association syndicale libre du lotissement résidence [Adresse 12]’ au lieu de ‘association syndicale libre du lotissement résidence [Adresse 6]’ ;

– ‘association syndicale libre [Adresse 12] au lieu de ‘association syndicale libre [Adresse 6]’ ;

– ‘association syndicale libre [Adresse 11]’ au lieu de  »association syndicale libre [Adresse 9]’ ;

– ‘association syndicale libre du lotissement Le [Adresse 8]’ au lieu de ‘association syndicale libre du lotissement [Adresse 9]’.

Il résulte des développements précédents que l’association libre [Adresse 11] se dénomme désormais association syndicale libre du lotissement [Adresse 8]. Le dispositif du jugement doit dès lors être rectifié en ce qu’il convient de lire l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] au lieu de l’association syndicale libre [Adresse 11].

Il sera par ailleurs ajouté au jugement afin de constater ce changement de dénomination, les défenderesses ne constituant qu’une seule et même personne morale.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 3 – équipements communs du cahier des charges en date du 8 janvier 2007 du lotissement Résidence ‘[Adresse 12]’ stipule que :

‘Le lotissement comporte des équipements à usage commun à savoir:

– Réseau d’alimentation en eau potable

– Réseau d’alimentation en électricité et éclairage public

– Réseau des télécommunications

– Espaces verts, voiries et parkings

– Réseau d’eaux usées

– Réseau d’eaux pluviales’.

L’article 21 – extension du lotissement – réserves sur les équipements communs – sujétions d’accès de ce cahier des charges stipule que :

’21-1) EXTENSION DU LOTISSEMENT

Les acquéreurs des lots sont informés d’une possibilité d’extension de l’aménagement de la zone par les liaisons possibles laissées en attente telles qu’elles figurent au plan de composition.

[…]

21-2) RESERVES SUR LES EQUIPEMENTS COMMUNS

Le lotisseur se réserve, tant pour lui même que pour toute personne physique ou morale qui se substituerait à lui, le droit d’utiliser les voies, réseaux et équipements communs du lotissement pour assurer la desserte des terrains voisins restant lui appartenir, et/ou ceux qu’il pourrait acquérir en vue de réaliser à son initiative toute opération contiguë.

Ladite faculté susmentionnée…à laquelle nul acquéreur ne pourra s’opposer, se réalisera aux conditions et modalités fixées aux statuts de l’Association Syndicale annexés au présent cahier des charges.

Si l’utilisation des ouvrages existants nécessite une augmentation de leurs dimensions ou capacités, le coût consécutif sera à la charge de l’opération contiguë qui s’y raccorde.

21-3) SUJETIONS D’ACCES

Dans l’éventualité où, pour accéder à leur parcelle, les propriétaires seraient obligés d’utiliser les voiries d’un lotissement autre que le leur, ils ne pourront

pas s’opposer à une participation aux charges afférentes aux équipements dont ils auront l’usage.

Chaque association syndicale participera aux charges afférentes aux équipements dont elle aura l’usage au quotidien.

Une servitude contractuelle sera signée devant notaire constatant par acte authentique le droit de passage et de raccordement. Les frais de cet acte seront à la charge exclusive de l’association syndicale du lotissement qui bénéficiera de cette servitude’.

Les termes de ce cahier des charges ont été rappelés à l’acte de vente du 28 décembre 2007 établi entre la société G.M.S. Développement et l’association syndicale libre [Adresse 12] (nota : et non l’association syndicale libre du lotissement Résidence [Adresse 12]).

L’article 3 du cahier des charges du lotissement Résidence ‘[Adresse 8]’ définit les équipements communs en termes identiques à ceux du cahier des charges en date du 8 janvier 2007 du lotissement Résidence ‘[Adresse 12]’.

L’article 21 permet comme précédemment au lotisseur d’utiliser les équipements communs en cas d’extension du lotissement.

L’article 21-3 – participation aux charges stipule que :

‘Dans l’éventualité où pour accéder à leur parcelle les propriétaires seraient obligés d’utiliser les voiries et réseaux d’un lotissement autre que le leur, ils ne pourront pas s’opposer à une participation aux charges afférentes aux équipements dont ils auront l’usage.

Les charges d’entretien courant (eau, électricité espaces verts, …) resteront à la charge de chaque association syndicale.

L’ASL du [Adresse 8] participera aux travaux de réfection des voiries, d’entretien du réseau et au remplacement des pompes de relevage des eaux usées du lotissement [Adresse 12], au prorata un lot une part. L’ASL du [Adresse 12] ne participera pas aux travaux de réfection des voiries, d’entretien du réseau et au remplacement des pompes de relevage des eaux usées du lotissement [Adresse 8].

L’ASL du [Adresse 7] (parcelle [Cadastre 5] et [Cadastre 4]) participera aux travaux de réfection des voiries, d’entretien du réseau et au remplacement des pompes de relevage des eaux usées des lotissements [Adresse 12] et du [Adresse 8] au prorata un lot une part. Les ASL du [Adresse 12] et du [Adresse 8] ne participeront pas aux travaux de réfection des voiries et d’entretien du réseau des eaux usées du lotissement Le [Adresse 7].

Chaque association syndicale participera aux charges afférentes aux équipements dont elle aura l’usage au quotidien.

Une servitude contractuelle sera signée devant notaire constatant par acte authentique le droit de passage et de raccordement. Les frais de cet acte seront à la charge exclusive de l’ASL du lotissement qui bénéficiera de cette servitude’.

Les termes de ce cahier des charges ont été rappelés à l’acte de vente du 22 avril 2012 établi entre la société G.M.S. Développement et l’association syndicale libre [Adresse 11].

L’intimée ne conteste pas le principe de sa participation aux charges communes, indiquant régler les charges dont elle est redevable au titre de l’entretien du réseau d’eaux usées auquel le lotissement est raccordé et du remplacement des pompes de relevage des eaux usées.

Elle soutient ne pas avoir à participer au paiement des factures d’électricité résultant de l’éclairage public du lotissement [Adresse 12], à l’entretien des espaces verts et des trottoirs de ce lotissement. Elle ajoute que le calcul des tantièmes serait erroné, n’ayant pas à supporter les frais devant l’être par l’association syndicale libre du [Adresse 7]. Cette dernière association n’est pas partie à l’instance.

L’appelante est fondée à se prévaloir de l’engagement unilatéral figurant au cahier des charges du lotissement voisin.

La participation de l’intimée aux frais générés par les équipements communs se limite, par application des stipulations précitées, aux travaux de réfection des voiries, d’entretien du réseau et de remplacement des pompes de relevage des eaux usées. Elle n’a pas à supporter les frais liés à l’entretien des espaces verts du lotissement voisin, à la consommation d’eau, à l’éclairage de ce lotissement et à l’entretien des trottoirs, ces frais étant expressément exclus de sa participation par le cahier des charges.

Le décompte établi par l’appelante (pièce n° 5) inclut des frais d’entretien des espaces verts et des trottoirs, des factures d’eau et des frais d’éclairage qui ne sont pas dus par l’intimée.

Celle-ci conteste par ailleurs la clé de répartition des charges auxquelles il lui est demandé de participer. Elle soutient que le décompte inclut des charges devant être supportées par l’association syndicale libre du [Adresse 7].

Le cahier des charges précité prévoit la participation de l’association syndicale libre du [Adresse 7] aux travaux de réfection des voiries, d’entretien du réseau et au remplacement des pompes de relevage. Le décompte établi par l’appelante ne mentionne pas cette association syndicale libre. Elle ne justifie pas que la participation de cette dernière a été déduite et que la répartition entre les deux associations parties au litige doive s’opérer au prorata de 31 lots s’agissant du lotissement [Adresse 12] et de 39 lots s’agissant de celui du [Adresse 8].

Il en résulte que l’appelante n’est pas fondée à demander paiement à l’intimée de la somme de 6.277,09 € dont elle ne justifie pas.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté l’association syndicale libre [Adresse 12] de ses prétentions.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

SUR LES FRAIS D’HUISSIER DE JUSTICE

L’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que:

‘A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.’.

La prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter l’huissier de justice chargé du recouvrement de sommes est par application de l’article R 444-55 du code de commerce à la charge du créancier.

La demande présentée sur ce fondement par l’appelant sera pour ces motifs rejetée.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelante.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

RECTIFIE le jugement du 17 juin 2021 de la juridiction de proximité de Rochefort en ce qu’il convient de lire :

– en première page :

‘DÉFENDEUR(S) :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 8] [Adresse 2], représenté(e) par Me BERTRAND Olivier, Avocat du barreau de LA ROCHELLE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT [Adresse 11]

[Adresse 2], représenté(e) par Me BERTRAND Olivier, Avocat du barreau de LA ROCHELLE’

au lieu de

‘DÉFENDEUR(S):

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 8] [Adresse 2], représenté(e) par Me BERTRAND Olivier, Avocat du barreau de LA ROCHELLE’

– en pages 2 à 4 :

– ‘association syndicale libre du lotissement résidence [Adresse 12]’ au lieu de ‘association syndicale libre du lotissement résidence [Adresse 6]’ ;

– ‘association syndicale libre [Adresse 12]’ au lieu de ‘association syndicale libre [Adresse 6]’ ;

– ‘association syndicale libre Le [Adresse 8]’ au lieu de ‘association syndicale libre [Adresse 9]’ ;

– ‘association syndicale libre du lotissement [Adresse 11]’ au lieu de ‘association syndicale libre du lotissement [Adresse 9]’ ;

– en dernière page :

‘CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 12] aux dépens ainsi qu’à payer à l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile’ ;

au lieu de

‘CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 12] aux dépens ainsi qu’à payer à l’association syndicale libre [Adresse 11] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile’ ;

CONSTATE que l’association libre [Adresse 11] se dénomme désormais association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] ;

CONFIRME le jugement ainsi rectifié du 17 juin 2021 de la juridiction de proximité de Rochefort ;

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 12] à payer en cause d’appel à l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 11] relative aux frais d’exécution de la décision ;

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 12] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,