République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 3
ARRÊT DU 22/06/2023
N° de MINUTE : 23/576
N° RG 22/03671 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UNKP
Jugement (N° 22/00045) rendu le 07 Juillet 2022 par le Juge de l’exécution de Lille
APPELANTE
SARL SIG [Localité 3] 2
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille
INTIMÉE
SARL HR Le Lesquinois prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe Talleux avocat au barreau de Lille substitué par Me Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l’audience publique du 25 mai 2023 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Sylvie Collière, président de chambre
Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Catherine Ménegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 25 mai 2023
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2004, la société Lilotel a consenti à la société HR le lesquinois un bail commercial portant sur un immeuble à usage d’hôtel restaurant situé à [Adresse 4]. Ce bail était consenti pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 91 476 euros HT, soit 7 623 euros HT par mois.
Par jugement en date du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance de Lille a :
– débouté la société HR le lesquinois de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 novembre 2015 par la société Lilotel ;
– dit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises au 10 décembre 2015;
– condamné la société HR le lesquinois à payer à la société Lilotel les sommes suivantes :
* au titre de l’arriéré locatif, en principal, d’août à novembre 2015 inclus : 0 euro ;
* au titre des intérêts de retard courant sur lesdits loyers impayés jusqu’au 4 décembre 2015 : pour chaque échéance de loyer demeurée impayée (échéances des loyers d’août, septembre, octobre 2015 impayées au 1er septembre, 1er octobre et 1er novembre), les intérêts de retard au taux de 5 % par mois à compter de la date d’échéance (1er septembre, 1er octobre et 1er novembre 2015), arrêtés au 4 décembre 2015 ;
* au titre des taxes foncières 2012 à 2015 : 64 696,59 euros TTC, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2015 ;
* au titre de la taxe foncière 2016 : 19 074 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2016 ;
– débouté la société Lilotel du surplus de sa demande ;
– autorisé la société HR le lesquinois à se libérer de sa dette au moyen de 23 échéances d’un montant de 3 500 euros payables en sus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
– dit que les effets de la clause résolutoire mise en jeu par le commandement de payer seront suspendus et que cette clause sera réputée non avenue en cas de libération dans les délais fixés;
– dit qu’à l’inverse, en cas de défaut d’un seul versement, entier ou partiel, à l’échéance prévue, la clause résolutoire reprendra automatiquement son plein et entier effet et entraînera automatiquement :
* la condamnation de la société HR le lesquinois à libérer les lieux dans les deux mois suivant la résiliation du bail sous peine d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
* la condamnation de la société HR le lesquinois à payer à la société Lilotel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, du jour de la résiliation jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;
* l’exigibilité immédiate du solde de la dette ;
– mis les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2015 à la charge de la société HR le lesquinois ;
– condamné la société HR le lesquinois à payer à la société Lilotel la somme de
2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision a été signifiée à la société HR le lesquinois par acte du 24 juillet 2017 déposé à l’étude de l’huissier.
Par jugement du 4 février 2019, le juge des loyers commerciaux a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, fixé le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2013, à la somme de 55 075,50 euros HT et hors charges par an et a ordonné la capitalisation des intérêts, dès lors qu’ils seront dus pour plus d’une année entière, à compter du 1er octobre 2013.
Par arrêt du 4 juin 2020, la cour d’appel de Douai, statuant sur l’appel interjeté par la société HR le lesquinois, a infirmé ce jugement, a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 à la somme de 39 850 euros HT et hors charges par an, a rappelé que la société Lilotel devrait rembourser à la société HR le lesquinois les sommes éventuellement perçues depuis le 1er octobre 2013, qui porteront intérêts au taux légal à compter de leur paiement, a ordonné pour chacune de ces créances éventuelles la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, a condamné la société Lilotel au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens d’appel.
Entre temps, le 29 avril 2019, la Sarl Lilotel a fait délivrer à la Sarl HR le lesquinois un commandement de quitter les lieux en vertu du jugement du 23 mai 2017.
Par acte du 27 juin 2019, la société HR le lesquinois a assigné la société Lilotel devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Lille pour voir déclarer le commandement du 29 avril 2019 nul, à titre subsidiaire pour voir prononcer sa mainlevée et à titre encore plus subsidiaire pour se voir accorder des délais de paiement et à défaut un délai pour quitter les lieux.
Par jugement en date du 25 novembre 2019, le juge de l’exécution a :
– débouté la société HR le lesquinois de sa demande tendant à voir annuler le commandement de quitter les lieux délivré par la société Lilotel le 29 avril 2019 ;
– débouté la société HR le lesquinois de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée de ce commandement ;
– débouté la société HR le lesquinois de sa demande de délai de paiement et de sa demande de délai pour libérer l’immeuble situé à [Adresse 5] ;
– débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;
– condamné la société HR le lesquinois à payer à la société Lilotel la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société HR le lesquinois aux dépens.
Statuant sur l’appel relevé par la société HR le lesquinois, la cour d’appel de Douai, par arrêt du 22 octobre 2020 :
– a confirmé le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sarl HR le lesquinois de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– l’a infirmé sur le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant, a :
– annulé le commandement de quitter les lieux du 29 avril 2019 ;
– condamné la société Lilotel à payer à la société HR le lesquinois la somme de
4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel ;
– condamné la société Lilotel aux dépens de première instance et d’appel.
Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, un projet de fusion par voie d’absorption de la société Lilotel par la société Sig [Localité 3] 2 a été régularisé.
Par acte du 22 décembre 2020, la société HR le Lesquinois a fait assigner les sociétés Lilotel et Sig [Localité 3] 2 devant le tribunal de commerce de Lille métropole aux fins, notamment, de voir juger fondée son opposition au projet de fusion des sociétés Lilotel et Sig [Localité 3] 2.
Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal de commerce de Lille métropole a rejeté l’opposition formée par la société HR le lesquinois à l’opération de fusion-absorption de la société Lilotel par la société Sig [Localité 3] 2, a jugé l’opération de fusion-absorption opposable à la société HR le lesquinois, a débouté les sociétés Lilotel et Sig [Localité 3] 2 de leur demande au titre de l’exception d’inexécution, a ordonné à la société Lilotel de payer à la société HR le lesquinois les sommes de 25 642,02 euros au titre de la condamnation à régler l’arriéré locatif au 1er novembre 2021, 26 457,28 euros au titre des intérêts au 21 décembre 2020 ainsi que les intérêts depuis le 21 décembre 2020 jusqu’au parfait règlement de l’arriéré locatif, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile solidairement avec la société Sig [Localité 3] 2.
Par acte du 20 janvier 2022, la société Sig [Localité 3] 2 a, en vertu du jugement du 23 mai 2017, fait signifier à la société HR le Lesquinois un commandement de quitter les lieux.
Par acte du 4 février 2022, la société HR le lesquinois a fait assigner la société Sig [Localité 3] 2 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la mainlevée du commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 et, à titre subsidiaire des délais.
Par jugement contradictoire du 7 juillet 2022, le juge de l’exécution a :
– dit recevable l’action engagée par la société HR le lesquinois à l’encontre de la société Sig [Localité 3] 2 ;
– ordonné la mainlevée du commandement de quitter les lieux signifié le 20 janvier 2022 au nom de la société Sig [Localité 3] 2 à l’encontre de la société HR le lesquinois en vertu du jugement du 23 mai 2017 ;
– condamné la société Sig [Localité 3] 2 à régler à la société HR le lesquinois, à titre de dommages-intérêts, la somme de 3 000 euros pour mesure d’exécution forcée abusive ;
– condamné la société Sig [Localité 3] 2 à verser à la société HR le lesquinois une indemnité de 4 000 euros pour frais irrépétibles ;
– condamné la société Sig [Localité 3] 2 aux entiers dépens ;
– rappelé la nature exécutoire à titre provisoire et de plein droit du jugement.
Par déclaration adressée par la voie électronique le 27 juillet 2022, la société Sig [Localité 3] 2 a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions du 5 mai 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 122, 123, 565 du code de procédure civile, R. 121-20, L. 121-2 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 1347-1 et 1355 du code civil, 914, 74, 640 et suivants du code de procédure civile, de :
– prononcer l’irrecevabilité de la demande de la société HR le lesquinois, tendant à obtenir l’irrecevabilité de l’appel et, subsidiairement, débouter la société HR le lesquinois de cette demande ;
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
– déclarer la société HR le lesquinois irrecevable en ses demandes, comme dépourvue d’intérêt à agir ;
– débouter la société HR le lesquinois de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner la société HR le lesquinois à lui payer la somme de 8 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société HR le lesquinois aux entiers dépens de première instance et d’appel ;
– dire que conformément à l’article 699 du code de procédure civile, Maître Florence Mas pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.
Aux termes de ses dernières conclusions du 2 mai 2023, la société HR le lesquinois demande à la cour, au visa des articles 510 alinéa 3, L. 121-2 et R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
A titre principal,
– constater l’irrecevabilité de la société Sig [Localité 3] 2 ;
– confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
– lui octroyer les délais de paiement lui permettant de couvrir la période ayant couru entre le 8 août 2017 (date de démarrage de l’échéancier découlant de la signification du jugement du 23 mai 2017) et le 26 octobre 2017 (date de remise à l’huissier des chèques couvrant les deux mois de retard et anticipant les mois suivants ) ;
Plus subsidiairement encore,
– lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, eu égard à sa bonne foi ;
Y ajoutant,
– condamner la société Sig [Localité 3] 2 à lui payer à la société Le Lesquinois la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
– condamner la société Sig [Localité 3] 2 aux dépens d’appel.
À l’audience de plaidoiries et préalablement à l’ouverture des débats oraux, l’ordonnance de clôture du 9 mai 2023, a été, avec l’accord des parties, révoquée et l’instruction de l’affaire clôturée derechef à la date du 25 mai 2023 afin de régulariser la communication par la société Sig [Localité 3] 2, le 24 mai 2023, du commandement aux fins de saisie-vente du 25 octobre 2017, à la suite de la demande de la cour du 19 mai 2023 invitant l’une ou l’autre des parties à produire cet acte que chacune évoquait dans ses écritures sans le produire.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’appel :
– sur la recevabilité de la fin de non- recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel :
La présente affaire relève de la procédure à bref délai de l’article 905 du code de procédure civile, l’avis de fixation conforme à ce texte ayant été adressé à l’avocat de la société Sig [Localité 3] 2 le 29 août 2022.
Les développements de cette société sur la compétence exclusive du conseiller de la mise en état pour statuer sur la recevabilité de l’appel, fondés sur l’article 914 du code de procédure civile sont donc inopérants.
Selon l’article 905-2 dernier alinéa du code de procédure civile, les ordonnances du président de la chambre saisie statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application du présent article et de l’article 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.
Ce texte, contrairement à l’article 914 du même code, s’agissant de la caducité ou de l’irrecevabilité constatée par le conseiller de la mise en état, ne précise pas que le président de la chambre saisie dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur ces questions et que les parties ne seraient plus recevables à invoquer la caducité ou l’irrecevabilité devant la cour d’appel elle-même.
Les dispositions de l’article 74 du code de procédure civile ne peuvent non plus être utilement invoquées par la société HR le lesquinois. En effet, l’article 74 ne concerne que les exceptions de procédure et non les fins de non- recevoir qui sont régies par l’article 123 du même code, lequel dispose que les fins de non- recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.
Il en résulte que la société HR le lesquinois est recevable à soulever l’irrecevabilité de l’appel.
– sur la recevabilité de l’appel :
L’article R. 121-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la décision du juge de l’exécution est notifiée aux parties elles-mêmes par le greffe au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Aux termes de l’article R. 121-20 du code des procédures civiles d’exécution, le délai d’appel est de quinze jours à compter de la notification de la décision.
En l’espèce, l’accusé de réception de la notification du jugement déféré a été signé par la société Sig [Localité 3] 2 le 12 juillet 2022 de sorte que l’appel relevé par cette société le 27 juillet 2022, dernier jour du délai imparti, est recevable.
Sur la recevabilité des demandes de la société HR le lesquinois :
La société Sig [Localité 3] 2 fait valoir que la société HR le lesquinois est irrecevable en ses demandes, étant dépourvue de tout intérêt à agir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, cette fin de non- recevoir pouvant être proposée en tout état de cause en application de l’article 123 du même code. Elle précise qu’en effet, dans la mesure où l’immeuble présente un danger pour la sécurité physique du preneur qui n’est pas capable d’entreprendre les travaux nécessaires, il n’a aucun intérêt à agir en vue d’obtenir la mainlevée du commandement ni à se voir accorder des délais pour quitter les lieux. Elle se fonde sur deux procès-verbaux de la commission d’arrondissement de [Localité 6] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public :
– le premier en date du 10 décembre 2019 au terme duquel la commission a proposé ‘d’émettre un avis défavorable à l’exploitation de l’hôtel Fasthotel compte tenu que l’établissement n’est pas équipé d’un système de sécurité incendie de catégorie A (détection automatique)’ qui a conduit le maire de [Localité 3], par courrier du 19 janvier 2022, à inviter la société HR le lesquinois à mettre en conformité l’établissement dans les plus brefs délais, faute de quoi il serait amené à prononcer sa fermeture ;
– le second en date du 14 juin 2022 au terme duquel la commission a émis un nouvel avis défavorable à l’exploitation de l’hôtel en considérant que l’établissement n’est toujours pas équipé d’un système de sécurité incendie de catégorie A, qui a conduit le maire de [Localité 3], par courrier du 21 novembre 2022, à inviter à nouveau la société HR le lesquinois à mettre en conformité son établissement dans les plus brefs délais, faute de quoi il serait amené à prononcer sa fermeture .
Or, il convient de relever qu’il résulte du procès-verbal du 7 février 2023 que la commission susvisée, saisie en vue de la levée de son avis défavorable, a émis un avis favorable au projet présenté par la société HR le lesquinois, avis transmis à cette société par courrier du 9 février 2023 de la mairie de [Localité 3].
Ainsi, sans qu’il soit utile de suivre les parties dans le détail de leur argumentation sur ce point, il convient de déclarer les demandes de la société HR le lesquinois recevables, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande de mainlevée du commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 :
La société Sig [Localité 3] 2 soutient que la société HR le lesquinois a renoncé à formuler des contestations relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et au droit d’expulser du bailleur. Elle se prévaut d’un courrier du 26 octobre 2017, aux termes duquel l’avocat de la société HR le lesquinois indique à l’huissier que sa cliente s’est vu remettre le jugement du 23 mai 2017 le 16 octobre 2017 et le prie de trouver joints quatre chèques d’un montant de 3 500 euros correspondant aux échéances d’août à novembre 2017. Elle précise que ces premiers règlements, outre qu’ils sont tardifs pour être intervenus après acquisition de la clause résolutoire, n’ont pas été spontanés mais effectués le lendemain d’un commandement aux fins de saisie-vente du 25 octobre 2017. Elle en déduit qu’en adressant tardivement et après sommation ces quatre chèques, la société HR le lesquinois a expressément reconnu l’exigibilité de la première échéance au mois d’août 2017 et par la même occasion, la validité de la signification du jugement du 23 mai 2017 puisque ce dernier marque précisément le point de départ de la première échéance le 8 du mois suivant la signification, cette dernière ayant été réalisée le 24 juillet 2017.
Or, d’abord, la société HR le lesquinois ne conteste pas ‘la validité’ de la signification du jugement du 23 mai 2017 mais la mise en oeuvre de la clause de déchéance du terme prévue dans ce jugement en cas de non paiement d’une échéance à sa date alors que la signification de ce jugement a été effectuée le 24 juillet 2017 en période de congés ; ensuite le fait qu’elle ait adressé par courrier du 26 octobre 2017, le règlement des quatre échéances d’août à novembre 2017 démontre simplement qu’elle estimait, à tort ou raison, que malgré le commandement qui lui avait été délivré le 25 octobre 2017 pour la totalité de la dette, il devait être considéré que les délais de paiement octroyés par le jugement du 23 mai 2017 étaient toujours en vigueur, que la déchéance du terme n’était pas acquise et que la clause résolutoire n’avait pas repris ses effets, ce qui peut expliquer qu’elle n’ait élevé dans ce courrier aucune contestation.
Il ne peut donc être retenu que la société HR le lesquinois avait renoncé de manière non équivoque à toute contestation afférente à l’acquisition de la clause résolutoire et au droit d’expulsion du bailleur.
La société HR le lesquinois se fonde pour demander la mainlevée du commandement sur l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Selon l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.
La société HR le lesquinois fait valoir en premier lieu que le commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 est abusif car il est fondé sur une signification de mauvaise foi du jugement du 23 mai 2017, effectuée le 24 juillet 2017 en pleine période de congés.
Or, d’abord, les articles 653 et suivants du code de procédure civile n’interdisent pas les significations en période de congés ; ensuite, s’il résulte de l’acte de signification que l’huissier a constaté que la société HR le lesquinois était fermée, il n’en résulte aucunement que le motif de la fermeture et/ou la période de fermeture étaient affichés ou que la bailleresse en avait connaissance par ailleurs et qu’elle aurait fait signifier l’acte précisément à une période où elle savait que sa locataire ne serait pas présente ; enfin, la société HR le lesquinois indique elle-même avoir été fermée du 21 au 24 juillet 2017 inclus, de sorte que prenant connaissance, à son retour de congé, de l’avis de passage laissé par l’huissier conformément à l’article 656 du code de procédure civile ainsi que de la lettre simple prévue à l’article 658 du même code, à laquelle était jointe copie de l’acte de signification, elle avait largement le temps nécessaire avant le 8 août 2017, date à laquelle la première mensualité devait être réglée, de se présenter à l’étude de l’huissier pour retirer l’original de l’acte auquel était joint le jugement du 23 mai 2017 ou pour prendre contact avant son avocat qui en avait préalablement reçu, le 20 juillet 2017, la notification conformément à l’article 678 du code de procédure civile. Or, force est de constater que ce n’est que le 16 octobre 2017 qu’elle s’est présentée à l’étude de l’huissier pour retirer l’acte, alléguant qu’elle ‘a rencontré des difficultés avec la récupération de son courrier’ alors qu’elle avait, en tout état de cause, été avisée du passage de l’huissier par l’avis qu’il avait laissé sur place. Dès lors, la société HR le lesquinois ne peut valablement arguer que la signification du jugement du 23 mai 2017 aurait été effectuée avec mauvaise foi et que, partant, le commandement du 20 janvier 2022 doit être considéré comme abusif.
La société HR le lesquinois fait valoir en deuxième lieu que le commandement du 20 janvier 2022 est abusif car la société Lilotel avait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire en encaissant dès après leur remise le 26 octobre 2017 les quatre chèques correspondant aux quatre mensualités d’août, septembre, octobre et novembre 2017, en ne se prévalant pour la première fois de l’acquisition de la clause résolutoire que devant le juge des loyers commerciaux dans son mémoire notifié le 29 octobre 2018 et en lui faisant délivrer, le 25 octobre 2017, un commandement aux fins de saisie-vente (auquel elle n’a jamais donné suite puisqu’elle a été payée) sans lui faire sommation de déguerpir en se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que la continuation de l’apurement des causes du jugement du 23 mai 2017 à hauteur de 3 500 euros par mois postérieurement au commandement du 25 octobre 2017 a été actée entre les parties ainsi qu’en témoignent les correspondances adressées par l’huissier de la société Lilotel.
La renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
En l’espèce, il résulte du jugement du 23 mai 2017 que, si des délais de paiement ont été accordés à la société HR le lesquinois à raison de versements mensuels de 3 500 euros par mois, en sus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la décision, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais, il était également prévu qu’en cas de défaut d’un seul versement, entier ou partiel, à l’échéance prévue, la clause résolutoire reprendrait automatiquement son plein et entier effet et entraînerait automatiquement :
– la condamnation de la société HR le lesquinois à libérer les lieux dans les deux mois suivant la résiliation du bail sous peine d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– la condamnation de la société HR le lesquinois à payer à la société Lilotel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, du jour de la résiliation jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;
– l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
La société HR le lesquinois n’ayant pas réglé la première échéance dans les délais fixés par ce jugement, soit le 8 août 2017, la clause résolutoire a automatiquement repris ses effets à cette date.
Si l’huissier mandataire de la société Lilotel a renoncé, après avoir pourtant délivré à la société HR le lesquinois, le 25 octobre 2017, un commandement aux fins de saisie-vente portant sur la totalité de la dette retenue par le jugement du 23 mai 2017, à se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de la dette puisqu’il a, après la remise par la société HR le lesquinois le 26 octobre 2017 de quatre chèques de 3 500 euros, continué à percevoir par la suite les réglements mensuels de 3 500 euros, faisant allusion dans son courrier du 29 janvier 2019 à la présence nécessaire de la société HR le lesquinois à un rendez-vous fixé le 7 février suivant sous peine de ‘rupture des accords précédents’ et précisant dans son courrier du 7 février 2019 la nature des accords en question à savoir ‘les règlements mensuels de 3 500 euros’, il n’a à aucun moment indiqué ou laissé croire à la société HL le lesquinois que sa mandante avait renoncé à l’acquisition de la clause résolutoire, aucune conséquence ne pouvant être tirée de l’absence de mention de sommation de déguerpir au sein du commandement de payer du 25 octobre 2017. Au contraire, dans son mémoire du 29 octobre 2018 déposé dans le cadre de l’instance devant le juge des loyers commerciaux, la société Lilotel avait indiqué clairement, ainsi qu’il ressort du jugement du 4 février 2019, que faute pour la société HR le lesquinois d’avoir respecté le moratoire ordonné par le tribunal de grande instance de Lille, la clause résolutoire était acquise. En outre, le fait que la société Lilotel ait attendu le 29 avril 2019 pour faire délivrer à la société HR le lesquinois le premier commandement de quitter les lieux ne permet pas plus de faire la preuve que la société Lilotel avait renoncé au bénéfice de la résiliation du bail.
Il ne peut donc être soutenu que la société Lilotel avait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire.
La société HR le lesquinois fait valoir en troisième lieu que le commandement du 20 janvier 2022 est abusif car les causes du jugement du 23 mai 2017 étaient éteintes depuis bien longtemps lors de sa délivrance. Elle se fonde sur la compensation et précise qu’au titre du jugement du 4 février 2019 assorti de l’exécution provisoire, ayant réduit le loyer annuel de 90 000 euros HT hors charges à 55 075,50 euros HT hors charges à compter du 1er octobre 2013, soit une différence en sa faveur de 34 924,50 euros HT et hors charges par an, la société Lilotel lui était redevable d’une somme de 171 762,01 euros, hors intérêts.
Selon l’article 1290 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, compte tenu de la date du contrat de bail, la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs. Les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.
Il en résulte que la compensation entre les créances respectives des parties s’est opérée à la date du jugement qui a réduit le montant du loyer de la société HR le lesquinois, soit le 4 février 2019, de sorte que l’extinction à cette date de la dette de la société HR le lesquinois arrêtée par le jugement du 23 mai 2017 est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire le 8 août 2017.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’ article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce.
Dans la mesure où la clause résolutoire a été acquise le 8 août 2017, la mainlevée du commandement du 20 janvier 2022, au motif que la société HR le lesquinois ne serait plus à cette date débitrice de la société Sig [Localité 3] 2 au titre des causes du jugement du 23 mai 2017, aurait pour conséquence, en violation des dispositions susvisées, de suspendre l’exécution de ce titre exécutoire, en empêchant l’expulsion de la société HR le lesquinois qui est un effet de la résiliation du contrat de bail. C’est seulement dans le cadre de l’examen de la demande de délais pour quitter les lieux fondée sur les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution qu’il pourra le cas échéant être tenu compte de l’extinction de la dette de la société HR le lesquinois.
Ainsi, le fait que lors de la délivrance du commandement du 20 janvier 2022, la société HR le lesquinois ne soit plus débitrice de la société Sigh [Localité 3] 2 n’est pas de nature à rendre ce dernier abusif.
La société HR le lesquinois fait encore valoir que le commandement de quitter les lieux est abusif car il constitue un détournement de procédure d’une part parce que le premier commandement de quitter les lieux a été délivré le 29 avril 2019 en représaille au jugement du 4 février 2019 qui avait réduit le loyer de façon conséquente, d’autre part parce que le commandement du 20 janvier 2022 constitue uniquement un moyen de récupérer les locaux en vue de réaliser une opération immobilière.
Or, le fait de délivrer un commandement de quitter les lieux alors que la clause résolutoire insérée au bail est acquise ne caractérise pas un détournement de procédure, peu important par ailleurs le sort que l’ancien bailleur réserve aux locaux après les avoir récupérés, et notamment qu’il envisage de les démolir.
En définitive, le commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 n’a pas été délivré abusivement. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré qui en a ordonné la mainlevée et de débouter la société HR le lesquinois de cette demande.
Il en résulte que le jugement déféré doit également être infirmé en ce qu’il a condamné la société Sig [Localité 3] 2 à régler à la société HR le lesquinois la somme de 3 000 euros pour mesure d’exécution abusive et la société HR le lesquinois déboutée de cette demande.
Sur la demande de délais de paiement :
La société HR le lesquinois sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement pour couvrir la période ayant couru entre le 8 août 2017 et le 26 octobre 2017.
Or, la société HR le lesquinois qui n’a pas respecté les délais de paiement que le jugement du 23 mai 2017 lui a octroyés en ne réglant pas à sa date la première échéance du 8 août 2017, de sorte que la résiliation du bail est acquise, ne peut demander au juge de l’exécution de lui accorder à nouveau des délais de paiement pour couvrir la période entre le 8 août et le 26 octobre 2017, alors que l’octroi de tels délais aboutirait à modifier le dispositif de ce jugement au mépris des dispositions susvisées de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution.
La société HR le lesquinois sera donc déboutée de cette demande.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux :
Aux termes de l’article L. 412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
L’article L 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La société Sig [Localité 3] 2 fait valoir que la société HR le lesquinois ne remplit pas les conditions d’application de l’article L. 412-4 puisqu’elle ne justifie ni de sa bonne foi, ni de son intention de permettre le règlement des impayés ni d’aucune diligence en vue de parvenir à trouver un autre local et qu’au surplus, elle a d’ores et déjà profité de délais extrêmement longs.
Or, du fait des paiements réalisés par la société HR le lesquinois en exécution du jugement du 23 mai 2017 et de la compensation opérée entre les créances respectives des parties à la suite du prononcé du jugement du 4 février 2019 qui a réduit le loyer annuel à la somme de 55 075,50 euros HT, réduction amplifiée par l’arrêt du 4 juin 2020 qui l’a réduit à la somme de 39 850 euros HT, la société HR le lesquinois est aujourd’hui créancière de la société Sig [Localité 3] 2, pour une somme que le jugement du tribunal de commerce du 4 janvier 2022 a retenue pour 25 642,02 euros au titre l’arriéré locatif au 1er novembre 2021, 26 457,28 euros au titre des intérêts au 21 décembre 2020, outre les intérêts depuis le 21 décembre 2020 jusqu’à parfait règlement de l’arriéré locatif.
De plus, ainsi qu’il a indiqué ci-dessus, la société HR le lesquinois justifie désormais d’un avis favorable de la commission d’arrondissement de [Localité 6] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public de sorte que la société Sig [Localité 3] 2 ne peut invoquer que les locaux ne répondent pas aux normes de sécurité.
La bonne volonté de la société HR le lesquinois dans l’exécution de ses obligations ne peut donc être mise en doute.
S’il est exact qu’elle n’a pas encore effectué de diligences en vue de trouver de nouveaux locaux, force est de constater que parallèlement à la procédure tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, le juge des loyers commerciaux était saisi de la fixation du loyer du bail renouvelé, qu’un premier commandement aux fins de quitter du 29 avril 2019 a été annulé par arrêt de cette cour en date du 22 octobre 2020 et que la société HR le lesquinois a obtenu en première instance la mainlevée du commandement du 20 janvier 2022, ce qui peut expliquer qu’elle n’ait pas encore entamé de recherches en vue de son relogement. En outre, la cour ne peut que relever la difficulté pour elle de trouver, dans le même secteur géographique, des locaux similaires à ceux qu’elle avait loués à la société Lilotel, lesquels comportent une partie commerciale mais également un logement de fonction destiné au gérant et à sa famille.
Aucun élément n’établit par ailleurs que l’octroi de délais mettrait la société Sig [Localité 3] 2 en difficulté.
Il convient donc d’accorder à la société HR le lesquinois un délai de dix-huit mois pour quitter les lieux.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
La solution donnée au litige conduit à infirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Succombant sur l’essentiel de ses demandes, la société HR le lesquinois sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Mas, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et nécessairement déboutée de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel.
L’équité commande de laisser à la charge de la société Sig [Localité 3] 2 les frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable la fin de non- recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ;
Déclare l’appel formé par la société Sig [Localité 3] 2 recevable ;
Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action de la société HR le lesquinois recevable ;
L’infirme sur le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la société HR le lesquinois de sa demande de mainlevée du commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 ;
Déboute la société HR le lesquinois de sa demande en dommages et intérêts pour mesure d’exécution forcée abusive ;
Déboute la société HR le lesquinois de sa demande de sa demande de délais de paiement lui permettant de couvrir la période ayant couru entre le 8 août 2017 et le 26 octobre 2017 ;
Accorde à la société HR le lesquinois un délai de dix-huit mois pour quitter les lieux ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel ;
Condamne la société HR le lesquinois aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Florence Mas, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Le greffier
Ismérie CAPIEZ
Le président
Sylvie COLLIERE
