Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 5 – Chambre 3
ARRET DU 21 JUIN 2023
(n° , 16 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06597 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSEP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 18/00576
APPELANTE
S.A.S.U. BRAND FRANCE SAS
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 4]
[Localité 1]
Immatriculée au RCS de Bourg en Bresse sous le n° 305 234 320
Représentée par Me Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165,
Assistée de Me Julien COSTANTINI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165,
INTIMEES
S.A.R.L. NASSIMMO
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 8]
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 824 739 841
Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241,
Assistée de Me Edouard DE BENGY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154,
S.A.S. EUROVIA ILE DE FRANCE
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 6]
[Localité 7]
Immatriculée au RCS de Melun sous le n° 420 948 226
Représentée par Me Antoine DELABRIERE de la SELARL FENEON DELABRIERE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0585,
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et Madame Marie GIROUSSE, Conseillère, rapport ayant été fait par Madame Nathalie RECOULES, conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller
Madame Marie GIROUSSE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Madame Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 février 2017, la société Brand France a contracté en qualité de preneur un bail commercial avec la société Nassimmo, concernant un site situé [Adresse 5] et [Adresse 3], constitué, aux termes des conditions particulières du bail de :
– surface totale du terrain : 25 959 m² ;
dont
– entrepôts + quais au rez-de-chaussée : 1 887 m² ;
– bureaux : 887 m² ;
– poste de garde : 31 m² ;
– poste EDF : 10 m² ;
– bâtiment : 166 m² ;
– poste EDF/Ria : 38 m² ;
pour assurer l’activité du preneur telle que stipulée au contrat à savoir la « la vente, location avec ou sans prestation, entretien, réparations d’échafaudages, étaiement, coffrages, appareils élévateurs ou tous matériels pour tous les entreprises de bâtiment ou travaux publics ou privés, travaux d’échafaudages et d’isolation pour l’industrie et tous travaux ou prestations dans le milieu industriel, calorifugeage et ignifugeage ».
La date d’effet du bail a été contractuellement fixée au 1er avril 2017 ou à la fin de l’exécution des travaux.
Par acte sous seing privé antérieur du 30 novembre 2016, le bailleur s’est engagé auprès du preneur à réaliser un certain nombre de travaux sur le site à ses frais afin de permettre l’exploitation du site par la société preneuse, parmi lesquels :
– la construction d’un parking de 80 emplacements ;
– la remise en état de fonctionnement de la climatisation des bureaux ;
– la remise en état de la zone de parking actuelle (béton ou enrobé chaussée lourde) en incluant le drainage (en vue) de rendre la zone uniforme et plane (horizontale) en supprimant les espaces verts et herbeux en vue de stockage ;
– le remplissage et la chaussée béton de la zone d’aire de chargement devant les constructions H1 et H2 ;
– l’installation de portes sectionnelles de 6 mètres de large x 5 mètres de haut dans la partie arrière des bâtiments qui font face à la zone K soit H1, H2 et G ;
– la démolition des bâtiments de la zone K, … et la création d’une zone de stockage en béton enrobé chaussée lourde, fourniture d’éclairage sur mâts de 8 mètres ;
– la démolition des bâtiments D, B, C1, C2, M1, N et la création, à leur emplacement d’une zone de stockage en béton ou enrobé chaussée lourde en incluant le drainage de l’eau, outre la construction d’une rampe pour relier les niveaux haut et bas, la réparation de toutes les parties endommagées de la chaussée et la mise en place d’éclairage extérieurs sur mâts de 8 mètres pour éclairer cette zone ;
– la livraison en parfait état de marche de tous les systèmes électriques dans les bureaux et les entrepôts.
À cet égard, la société Eurovia s’est chargée à la demande de la société Nassimmo d’accomplir des travaux d’enrobés sur le site au cours du mois de mai et juin 2017.
Par ordonnance du 16 août 2017, le tribunal de commerce de Bobigny à la demande de la société Brand France a ordonné la réalisation d’une expertise et a désigné M. [R] [C] aux fins notamment de :
– examiner et décrire les désordres et manquements allégués quant aux travaux incombant au bailleur en vertu de l’acte sous seing privé du 30 novembre 2016, et en vertu de son obligation de délivrance ;
– dire si, au regard de l’état actuel du site, l’activité convenue aux termes du bail du 15 février parfaitement, sur l’intégralité du site, sans danger, ni risque pour les personnes et les biens, et dans la négative énumérer les raisons et fournir un avis permettant de déterminer les responsabilités ;
– dire si le site présente actuellement des traces d’une pollution quelconque, en déterminer l’origine, l’ampleur, les risques sanitaires ou autres encourus et préconiser les mesures de nature à y remédier, en chiffrer le coût sur la base de devis fournis par les parties, rapporter tous éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités ;
– préconiser les travaux de nature à remédier aux désordres et manquements du bailleur dans la réalisation des travaux lui incombant, en chiffrer le coût sur la base de devis fournis par les parties, en surveiller la réalisation et la bonne fin, après autorisation donnée par le juge compétent à l’une ou l’autre des parties en vue de l’autoriser à faire effectuer les travaux à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;
– préconiser les travaux de nature à permettre à la société Brand France d’exercer l’activité convenue au bail, en chiffrer le coût sur la base de devis fournis par les parties, en surveiller la réalisation et la bonne fin, après autorisation donnée par le juge compétent à l’une ou l’autre des parties en vue de faire effectuer les travaux pour le compte de qui il appartiendra ;
– préconiser toutes mesures de nature à permettre la réalisation des travaux concomitamment à l’exploitation du site par la société Brand France, et en cas d’impossibilité, en expliquer les raisons.
Le rapport a été déposé le 31 octobre 2019.
Par ordonnance du 28 février 2018, le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a autorisé la société Brand France à faire effectuer à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux prévus par la société EVA pour un montant de 1 600 292 euros consistant à déconstruire la dalle suivie d’une reconstruction ainsi qu’un nouveau réseau d’eaux pluviales, ces travaux répondant selon l’expert aux impératifs de sécurité des biens et des personnes travaillant sur le site objet du contrat. La société Nassimmo a interjeté appel de cette ordonnance qui a été annulée par la Cour d’appel de Paris qui a en outre déclaré irrecevable la demande d’autorisation de travaux de la SAS Brand France.
La société Brand France a retenu la société Eurovia pour faire réaliser les travaux autorisés, au prix de 1 173 789,51 euros HT.
Le 03 novembre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny a autorisé la société Brand France à pratiquer, entre ses mains, la saisie à titre conservatoire de la somme de 300 000 euros dues et à venir à la société Nassimmo à titre du bail.
Par acte du 19 décembre 2017, la société Brand France a assigné la société Nassimmo et la société Eurovia Ile de France aux fins de demander au tribunal de grande instance de Bobigny de condamner la société Nassimmo au paiement de diverses sommes d’argent résultant de manquements à son obligation de délivrance, avec un sursis à statuer préalable sur ses demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [R] [C].
Par ordonnance du 28 février 2018, le juge de l’exécution a autorisé la société Brand France à pratiquer une nouvelle saisie conservatoire des loyers, à hauteur de la somme complémentaire de 1 129 236 euros. Après contestation par la société Nassimmo des deux saisies, le juge de l’exécution a validé les saisies par une décision du 11 juillet 2018 mais en a réduit le montant à la somme de 223 278,33 euros.
La société Brand France a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin de solliciter une provision.
Par ordonnance du 16 octobre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny a notamment rejeté la demande de provision présentée par la société Brand France. Par arrêt du 15 décembre 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
– rejeté la demande de la société Euravia relative à la nullité de l’expertise ;
– rejeté la demande de la société Brand relative au remboursement de :
– la somme de 1 171 789,51 euros HT (soit 1 406 147,41 euros TTC) ;
– la somme de 45 331 euros HT (soit 54 397,20 euros TTC) ;
– la somme de 54 512,53 euros HT (soit 65 415,04 euros TTC) ;
– la somme de 273 968,92 euros HT (soit 328.762,70 euros TTC) ;
– la somme de 23 200 euros HT (soit 27 840 euros TTC) ;
– rejeté la demande de la société Brand France relative à la condamnation de la société Nassimmo à la somme de 271 691 euros HT (soit 326 029,20 euros TTC) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel résultant de la nécessité d’occuper un autre site jusqu’au 30 juin 2018 ;
– rejeté la demande de la société Brand France relative à la condamnation de la société Nassimmo à la somme de 210 794,98 euros HT (soit 252 953,98 euros TTC) au titre de la diminution proportionnelle du loyer suite à l’impossibilité d’exploiter la plate-forme Sud du site jusqu’au 1er juin 2018 ;
– rejeté la demande de la société Brand France relative à la condamnation de la société Nassimmo à la somme de 171 409,62 euros HT (soit 205 561,54 euros TTC) exposée par elle au titre des études, investigations, et frais divers, rendus nécessaires par la carence du bailleur ;
– rejeté la demande de la société Brand relative aux travaux à réaliser sur la plate-forme Nord du site les travaux de remise en état du parking ;
– rejeté la demande de la société Brand relative au remboursement des frais d’études, investigations et frais divers ;
– déclaré valable la sommation de faire du 17 avril 2018 visant la clause résolutoire ;
– déclaré valable le commandement de faire du 30 juin 2020 ;
– déclaré valable le commandement de payer du 6 juillet 2018 ;
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 février 2017 portant sur un local situé [Adresse 5] et [Adresse 3], avec effet au 18 mai 2018 ;
– ordonné à la société Brand France de libérer les lieux susvisés ;
– dit qu’à défaut de départ volontaire, la société Brand France pourra être expulsée à la requête de la société Nassimmo, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
– rejeté la demande d’autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
– condamné la société Brand France à payer à la société Nassimmo, à compter du 1er juin 2018 jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux, charges et taxes en sus, pas de demande sur les intérêts ;
– condamné la société Brand France à verser à la société Nassimmo la somme de 500 000 euros correspondant au montant garanti par les deux saisies conservatoires ;
– autorisé la société Nassimmo à conserver le dépôt de garantie détenu entre ses mains ;
– rejeté le surplus des demandes ;
– condamné in solidum les sociétés Brand France et Eurovia au paiement des entiers dépens de l’instance, dont recouvrement par Me [G] Sizaire, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum les sociétés Brand France et Eurovia à payer à la société Nassimmo la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– rappelé que l’exécution par provision de la décision est de droit en toutes ses dispositions.
Par déclaration du 30 mars 2022, la société Brand France a interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées 06 juillet 2022, la société Nassimmo a interjeté appel provoqué du jugement à l’encontre de la société Eurovia.
Par ordonnance du 19 juillet 2022, le pôle 1 ‘ chambre 5 a condamné la société Brand France à verser à la société Nassimo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société Brand France aux dépens.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 28 septembre 2022, par lesquelles la société Brand France, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
– d’annuler, infirmer ou réformer le jugement du 15 mars 2022 en ce qu’il a :
‘ rejeté les demandes de la société Brand France tendant à :
– la condamnation de la société Nassimmo à lui payer les sommes de :
‘ 1 171 789,51 € HT (soit 1 406 147,41 € TTC) au titre des travaux de reprise de la plate-forme Sud du site loué,
‘ 45 331,00 € HT (soit 54 397,20 € TTC) au titre de l’installation des mats d’éclairage sur la plate-forme Sud,
‘ 54.512,53 € HT (soit 65 415,04 € TTC) au titre de l’excavation des déchets et débris de démolition découverts sous la plate-forme Sud,
‘ 273 968,92 € HT (328 762,70 € TTC) au titre du remblaiement après excavation,
‘ 23 200,00€ HT (soit 27 840 € TTC) au titre des travaux de remise en état de la climatisation des bureaux,
‘ 276 691,00 € HT (soit 326 029,20 € TTC) au titre de son préjudice matériel résultant de la nécessité d’occuper un autre site jusqu’au 30 juin 2018,
‘ 210 794,98 € HT (soit 252 953,98 € TTC) au titre de la diminution proportionnelle du loyer suite à l’impossibilité d’exploiter la plate-forme Sud du site jusqu’au 1er juin 2018,
‘ 171 409,62 € HT (soit 205 561,54 € TTC) au titre des études, investigations, et frais divers, rendus nécessaires par la carence de la société Nassimmo dans l’exécution de son obligation de délivrance,
– la condamnation de la société Nassimmo à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux sur la plate-forme Nord du site, conformément au projet du B.E.T. EVA et au devis de la société Eurovia, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement ;
– autoriser la société Brand France à faire procéder auxdits travaux à défaut de réalisation dans le délai précité, et à condamner la société Nassimmo à la somme de 319 611,28 € HT (soit 383 533,54 € TTC) indexée sur l’indice TP02 avec pour indice de base l’indice d’août 2018 ;
– la condamnation de la société Nassimmo à remettre en état le parking véhicules légers du site, conformément au devis de la société Eurovia, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– autoriser la société Brand France à faire procéder auxdits travaux à défaut de réalisation dans le délai précité, et à condamner la société Nassimmo à la somme de 11 930 € HT (soit 14 316 € TTC) indexée sur l’indice TRTP avec pour indice de base l’indice d’octobre 2020 ;
– voir prononcer la nullité des sommations de faire des 17 avril 2018, 19 juillet 2018 et 30 juin 2020, et du commandement de payer du 16 juillet 2018 ;
– l’octroi d’un délai d’un an pour faire réaliser les travaux de remise en état déduits des
sommations ;
‘ déclaré valables les sommations de faire et le commandement de payer ;
‘ constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 18 mai 2018 ;
‘ ordonné à la société Brand France de libérer les locaux sis [Adresse 5]) ;
‘ dit qu’à défaut de départ volontaire, la société Brand France pourrait être expulsée ;
‘ condamné la société Brand France à payer à la société Nassimmo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus, qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi;
‘ condamné la société Brand France à payer à la société Nassimmo la somme de 500 000 € correspondant au montant garanti par les deux saisies conservatoires ;
‘ autorisé la société Nassimmo à conserver le dépôt de garantie retenu entre ses mains ;
‘ rejeté le surplus des demandes de la société Brand France ;
‘ condamné in solidum les sociétés Brand France et Eurovia aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître [G] [V] ;
‘ condamné in solidum les sociétés Brand France et Eurovia à verser la somme de 2 000 € à la société Nassimmo au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Statuant à nouveau, il est demande à la Cour de :
À titre principal :
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 1 171 789,51 € HT (soit 1 406 147,41 € TTC), avancée par les soins de cette dernière au titre des travaux de reprise urgents de la plate-forme Sud du site loué, dont l’exécution a été validée par l’Expert Judiciaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 45 331,00 € HT (soit 54 397,20 € TTC) au titre de l’installation des mats d’éclairage sur la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 54.512,53 € HT (soit 65 415,04 € TTC) au titre de l’excavation des déchets et débris de démolition découverts sous la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 273 968,92 € HT (soit 328 762,70 € TTC) au titre du remblaiement des fouilles laissées suite à l’excavation des déchets et débris de démolition découverts sous la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la Société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 23 200 € HT (soit 27.840 € TTC) au titre des travaux de remise en état de la climatisation des locaux de bureaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à payer à la Société Brand France la somme de 271 691 € HT (soit 326 029,20 € TTC) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel résultant de la nécessité d’occuper un autre site jusqu’au 30 juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à payer à la Société Brand France la somme de 210 794,98 € HT (soit 252 953,98 € TTC) au titre de la diminution proportionnelle du loyer suite à l’impossibilité d’exploiter la plate-forme Sud du site jusqu’au 1er juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la Société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 171 409,62 € HT (soit 205.561,54 € TTC) exposée par elle au titre des études, investigations, et frais divers, rendus nécessaires par la carence du Bailleur, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour la première fois le 6 décembre 2019 puis le 6 décembre de chaque année ;
– condamner la société Nassimmo à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux sur la plate-forme Nord du site, conformément au projet du B.E.T. EVA en date du 3 octobre 2018 et au devis de la Société Eurovia Île-de-France n°20835035A du 19 décembre 2018, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;
– à défaut de réalisation des travaux précités par la société Nassimmo, à ses frais exclusifs, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, autoriser la société Brand France à faire procéder auxdits travaux sur la plate-forme Nord, conformément au projet du B.E.T. EVA en date du 3 octobre 2018 et au devis de la Société Eurovia Île-de-France n°20835035A du 19 décembre 2018, et condamner la Société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France, à l’achèvement des travaux, la somme de 319 611,28 € HT (soit 383 533,54 € TTC) indexé sur l’indice TP02 avec pour indice de base l’indice d’août 2018 (112,6) ;
– condamner la Société Nassimmo à remettre en état le parking véhicules légers, conformément au devis de la société Eurovia n°GFN21007A du 20 janvier 2021, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;
– à défaut de remise en état du parking véhicules légers précité par la société Nassimmo à ses frais exclusifs dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, autoriser la société Brand France à faire procéder à cette remise en état conformément au devis de la société Eurovia n°GFN21007A du 20 janvier 2021, et condamner la Société Nassimmo à rembourser à la société Brand France, après la remise en état du parking véhicules légers, la somme de 11.930,00 € HT (soit 14 316,00 € TTC), indexée sur l’indice TRTP avec pour indice de base l’indice d’octobre 2020 (108,8) ;
À titre subsidiaire, si par impossible la Cour jugeait que la société Brand France aurait dû apporter des précisions sur ses besoins d’exploitation :
– condamner la Société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 821 652,66 € HT (soit 985 983,19 € TTC), correspondant à 70 % des sommes avancées par la Société Brand France au titre des travaux de reprise urgents de la plate-forme Sud du site loué, dont l’exécution a été validée par l’Expert judiciaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 45 331,00 € HT (soit 54 397,20 € TTC) au titre de l’installation des mats d’éclairage sur la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 54 512,53 € HT (soit 65 415,04 € TTC) au titre de l’excavation des déchets et débris de démolition découverts sous la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la Société Nassimmo à rembourser à la Société Brand France la somme de 273 968,92 € HT (soit 328 762,70 € TTC) au titre du remblaiement des fouilles laissées suite à l’excavation des déchets et débris de démolition découverts sous la plate-forme Sud, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la Société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 23 200 € HT (soit 27 840 € TTC) au titre des travaux de remise en état de la climatisation des locaux de bureaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à payer à la société Brand France la somme de 271 691 € HT (soit 326 029,20 € TTC) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel résultant de la nécessité d’occuper un autre site jusqu’au 30 juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à payer à la société Brand France la somme de 210 794,98 € HT (soit 252 953,98 € TTC) au titre de la diminution proportionnelle du loyer suite à l’impossibilité d’exploiter la plate-forme Sud du site jusqu’au 1er juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France la somme de 119 986,73 € HT (soit 143 984,08 € TTC), correspondant à 70 % des sommes exposées par elle au titre des études, investigations, et frais divers, rendus nécessaires par la carence du Bailleur, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;
– ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour la première fois le 6 décembre 2019 puis le 6 décembre de chaque année ;
– condamner la société Nassimmo à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux sur la plate-forme Nord du site, conformément au projet du B.E.T. EVA en date du 3 octobre 2018 et au devis de la société Eurovia Île-de-France n°20835035A du 19 décembre 2018, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;
– à défaut de réalisation des travaux précités par la société Nassimmo, à ses frais exclusifs, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, autoriser la société Brand France à faire procéder auxdits travaux sur la plate-forme Nord, conformément au projet du B.E.T. EVA en date du 3 octobre 2018 et au devis de la Société Eurovia Île-de-France n°20835035A du 19 décembre 2018, et condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France, à l’achèvement des travaux, la somme de 255 689,02 € HT (soit 306 826,82 € TTC), correspondant à 80 % du coût des travaux, indexée sur l’indice TP02 avec pour indice de base l’indice d’août 2018 (112,6) ;
– condamner la société Nassimmo à remettre en état le parking véhicules légers, conformément au devis de la société Eurovia n°GFN21007A du 20 janvier 2021, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;
– à défaut de remise en état du parking véhicules légers précité par la société Nassimmo à ses frais exclusifs dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, autoriser la société Brand France à faire procéder à cette remise en état conformément au devis de la Société Eurovia n°GFN21007A du 20 janvier 2021, et condamner la société Nassimmo à rembourser à la société Brand France, après la remise en état du parking véhicules légers, la somme de 11 930,00 € HT (soit 14 316,00 € TTC), indexée sur l’indice TRTP avec pour indice de base l’indice d’octobre 2020 (108,8) ;
En tout état de cause :
– prononcer la nullité des sommations de faire, intitulée « commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail et de faire » signifiées les 17 avril 2018 et 19 juillet 2018 par la Société Nassimmo à la société Brand France ;
– subsidiairement, donner acte à la société Brand France qu’elle s’engage à faire réaliser les travaux de remise en état, déduits de la sommation, que la Cour lui enjoindrait de faire ;
– lui octroyer à cet effet un délai raisonnable d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, puis dire, une fois les travaux réalisés, que la clause résolutoire n’a pas joué ;
– prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 16 juillet 2018 par la société Nassimmo à la société Brand France ;
– subsidiairement, accorder rétroactivement à la société Brand France, en application de l’article 1343-5 du code civil, un délai de deux mois à compter du 16 août 2018 pour régler le solde dû de 49 184,40 € et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire du bail, constatant que les causes dudit commandement ont été intégralement réglées, débouter la société Nassimmo de sa demande de résiliation judiciaire du bail de ce chef ;
– prononcer la nullité du commandement de faire signifier le 30 juin 2020 par la société Nassimmo à la société Brand France ;
– subsidiairement, constater que la société Brand France a fait disparaître ses enseignes dès le 26 juin 2020, et que les causes dudit commandement ont donc été intégralement exécutées dès avant sa signification ;
– constater, par voie de conséquence, que la clause résolutoire n’a pas pu jouer, et débouter la société Nassimo de toute demande de ce chef ;
– ordonner à la société Nassimmo d’apposer sur l’auvent de l’entrepôt, à ses frais le nom de la société Brand France sous forme de lettres standardisées, dans les 3 mois du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard si tel n’a pas été le cas au terme de ce délai de 3 mois ;
– autoriser la société Brand France à apposer ses enseignes conformément aux projets et modèles annexés à la lettre officielle de son Conseil du 18 juin 2020 ;
– en application de l’article L 111-10 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article L 145-14 du code de commerce, et si la société Nassimmo avait, avant l’arrêt à intervenir, poursuivi l’expulsion de la société Brand France du site situé à [Adresse 3] et [Adresse 5], et que le jugement du 15 mars 2022 était infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion de la Société Brand France, condamner la Société Nassimmo à indemniser la société Brand France notamment de la perte de son fonds de commerce, à hauteur d’un montant de 5 000 000 € ;
– à titre subsidiaire sur ce point, et si la Cour estimait ne pas disposer des éléments de nature à lui permettre d’estimer le préjudice subi par la Société Brand France et la valeur du fonds de commerce de cette dernière à [Adresse 3] et [Adresse 5], ordonner une expertise judiciaire et désigner à cet effet tout expert qui lui plairait avec pour mission de déterminer l’ampleur du préjudice subi par la société Brand France, incluant notamment la perte de son fonds de commerce, outre les frais divers directement occasionnés par la mise à exécution forcée de l’ordonnance de référé, et le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société Brand France à compter de la date retenue comme étant celle de la résiliation du bail jusqu’à la date de l’expulsion ;
– débouter la société Nassimmo de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;
– condamner la société Nassimmo à verser à la société Brand France une somme de 150 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société Nassimmo aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 16 août 2017 par le Juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Bernard Favier Avocats, Maître Bernard Favier, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 26 janvier 2023, par lesquelles la société Nassimmo, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
– déclarer la société Brand tant irrecevable que mal-fondé en son appel ;
– la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– recevoir la société Nassimmo en son appel principal à l’encontre de la société Brand et en son appel provoqué à l’encontre de la société Eurovia ;
Y faisant droit,
– infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :
– rejeté la demande d’autorisation de faire transporter et entreposer les biens laissés dans le local commerciale ;
– rejeté le surplus des demandes présentées par la société Nassimmo ;
Statuant à nouveau,
– débouter la société Brand de ses demandes, fins et conclusions ;
– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 mars 2022 en toutes ses dispositions ;
À titre subsidiaire, s’agissant des demandes indemnitaires de Brand ;
– réduire les demandes de Brand à des plus justes proportions, tenant compte notamment de ses fautes au titre de la mauvaise appréciation de ses besoins ainsi que des sommes qui ont dû être dépensées par Nassimmo au titre de l’évacuation des terres pour 84 000 euros ;
– condamner in solidum les sociétés Brand et Eurovia à garantir la société Nassimmo de toutes condamnations matérielles ou immatérielles qui pourrait intervenir à son encontre du fait des désordres et non-conformité qui pourraient être retenues dans le cadre de la présente procédure ;
– condamner Eurovia à indemniser Nassimmo au titre de l’évacuation des terres qui étaient à sa charge ;
– condamner Eurovia à indemniser Brand de toutes sommes qu’elle devait avancer pour satisfaire dans le cadre de la répartition des zones nord et sud ainsi que du parking véhicule léger ;
– condamner in solidum les sociétés Brand et Eurovia à verser la somme de 250 000 € à la société Nassimmo en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance ;
– condamner in solidum les sociétés Brand et Eurovia aux entiers dépens d’instance dont recouvrement par les bons soins de [G] [V] de la société Zurfluh Lebatteux [V] et Associés en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 22 septembre 2022, par lesquelles la société Eurovia, intimée, demande à la Cour de :
– statuer ce que de droit sur l’appel principal de Brand France pour lequel Eurovia IDF n’est pas intimée ;
– statuer ce que de droit sur l’appel principal de Nassimo et sa demande partielle d’infirmation sur le déplacement des meubles de Brand France ;
– sur l’appel provoqué de Nassimo contre Eurovia IDF, débouter Nassimo de ses demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
– subsidiairement, limiter la garantie de Nassimo par Eurovia IDF aux postes et montants suivants :
– 20%, soit 234.787,90 € HT au titre des travaux de la zone sud ;
– 30%, soit 95.883,30 € HT au titre des travaux de la zone nord ;
– 20%, soit 33.358 € HT au titre des divers frais techniques et d’investigation ;
– 20%, sot 155.900,54 € HT au titre des produits de démolition ;
– débouter Nassimo de toute demande plus ample ;
– condamner Nassimo à payer à Eurovia IDF la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Nassimo aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
La société Brand France fait valoir que :
par l’effet de l’article 1719 1° du Code Civil, le Bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, que cette obligation légale impose au bailleur de délivrer des locaux adaptés à l’activité convenue au bail, incluant ce qui est indispensable à cette exploitation et permettant l’exploitation de cette activité dans le respect des normes de sécurité qui est intrinsèque à la destination des lieux, et le cas échéant après avoir procédé aux travaux rendus nécessaires par les vices structurels des lieux loués, que le site n’est pas loué, stricto sensu, pour une activité de stockage, qu’en effet le commerce qu’il abrite rend nécessaire la manutention du matériel, que la circulation des chariots élévateurs et de poids-lourds sur le site sont consubstantiels à l’exploitation normale de l’activité convenue au bail, que le bail, pas plus que l’acte pré-contractuel du 30 novembre 2016, ne contiennent la moindre clause limitant l’obligation de délivrance du Bailleur, que l’article R. 4214-7 du code du travail dispose que les postes de travail, voies de circulation et autres emplacements ou installations à l’air libre destinés à être occupés ou utilisés par des travailleurs lors de leurs activités sont conçus de telle sorte que la circulation des piétons et des véhicules puisse se faire de manière sûre, que l’article R. 4214-3 du code du travail précise que les planchers des locaux sont exempts de bosses, de trous ou de plans inclinés dangereux, et sont fixes, stables et non glissants, que les obligations précitées sont mises, par l’article R. 4211-1 du Code du travail, à la charge du maître de l’ouvrage, c’est-à-dire du bailleur, que ces dispositions imposaient au bailleur de délivrer des plates-formes par définition planes, continues, dépourvues d’aspérité, sans trous ni bosses ni plans inclinés dangereux, seules à même de permettre une exploitation du site en toute sécurité pour les personnes et les biens, que l’intégralité du site doit permettre le stockage du matériel de la Société BRAND FRANCE et le trafic des chariots élévateurs et poids-lourds destinés à sa manutention, que les plans échangés par les parties avant la conclusion du bail le confirment, que le bailleur avait donc l’obligation de délivrer la quantité indiquée, soit 25.959 m², pour un usage conforme à la destination convenue au bail sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, que dès le 9 juin 2017, date d’entrée dans les lieux, puis ultérieurement, il a été constaté des pentes trop fortes ou une absence totale de pente, interdisant l’évacuation des eaux pluviales, de nombreuses flaches (creux dans la chaussée) et défauts de planéité sur la dalle des bâtiments existants, l’absence de mise à niveau de la plate-forme, la présence d’anciens poteaux métalliques coupés dépassant du sol de quelques centimètres, l’apparition de nids-de-poule et ornières sur les revêtements bituminés, l’absence d’éclairage interdisant le travail durant les heures d’hiver, une structure de chaussées défaillante… ainsi le site était impropre à la destination convenue, que la Société NASSIMMO était responsable d’avoir délivré un site non adapté à l’activité convenue et ayant fait l’objet de travaux non conformes aux règles de l’art, qu’à titre subsidiaire, le défaut d’expression des besoins spécifiques du preneur doit uniquement conduire à une répartition du coût des travaux entre bailleur et preneur, sans que le principe ni la nécessité de ces travaux ne soient remis en cause et que dans l’hypothèse où la cour considérerait que le preneur avait des besoins spécifiques qu’il aurait dû exprimer au bailleur, elle ne pourrait qu’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes de la société BRAND FRANCE, qu’en effet l’expert estime que le défaut d’expression des besoins spécifiques de la Société BRAND FRANCE, s’il était avéré au regard de l’activité convenue au bail, devrait uniquement conduire à imputer à la Société BRAND FRANCE :
– 30 % du coût des travaux réalisés sur la plate-forme Sud, au motif que la Société BRAND FRANCE aurait insuffisamment précisé ses exigences, conditions de sécurité en particulier ;
– 20 % du coût des travaux à réaliser sur la plate-forme Nord, au motif que la Société BRAND FRANCE n’aurait pas apporté assez de précisions sur l’ampleur du trafic poids-lourds sur le site ;
– 30 % du coût des études et investigations menées sur le site,
qu’ il a été découvert, en trois endroits de la plate-forme Sud, que des débris issus de la démolition de l’usine qui existait antérieurement sur le site, et des déchets de toutes natures, avaient été enterrés sur le site, que l’extraction, le chargement et la mise en stock des matériaux exhumés a généré un surcoût de 54.512,53 € HT, ce qui a laissé place à 3 grandes fouilles qu’il a fallu combler par des matériaux, qu’à la suite de quoi, il a été constaté que le sol présentait des valeurs de portance très faibles, qu’un terrassement supplémentaire de 10 cm maximum, avec incorporation d’un » cloutage « , a été effectué, afin de parvenir à une portance suffisante pour réaliser la structure de la plate-forme, que la chaussée réalisée à la demande de la Société NASSIMMO risquait de connaître des affaissements ou des effondrements préjudiciables aux employés du site, qu’il reste des travaux à réaliser sur site, que s’agissant de la sommation de faire du 17 avril 2018, la Société NASSIMMO n’établit pas avec précision les griefs faits à la Société BRAND FRANCE, que dans la sommation de faire du 19 juillet 2018, le bailleur reproche également au preneur d’avoir installé un mur afin de clôre le fond du bâtiment E, que cependant c’est la carence du bailleur qui est à l’origine de cette mesure conservatoire prise par le preneur, que le commandement de payer du 16 juillet 2018 est nul, que le décompte figurant à ce commandement de payer est inexact, que le commandement du 30 juin 2020 qui lui enjoint de » retirer toutes les enseignes installées sans son autorisation préalable sur les supports et façades extérieures des locaux loués » est nul, que le site a été livré à la Société BRAND FRANCE avec les supports d’enseignes existants et que la Société NASSIMMO n’a jamais fait poser à ses frais le nom de la Société BRAND FRANCE sous forme de lettres standardisées, sur l’auvent de l’entrepôt, contrairement à ses propres engagements contractuels, que la Société BRAND FRANCE a fait disparaître toutes ses enseignes le 26 juin 2020, ainsi que cela a été constaté par huissier, selon procès-verbal en date du 30 juin 2020.
La société NASSIMMO fait valoir que le bail ne prévoit aucune disposition spécifique sur le stockage extérieur d’échafaudages, que la destination des lieux ne peut être tacite mais résulte du bail, que les conditions particulières du bail décrivent exclusivement les « locaux » et non les zones extérieures, que le KBIS de la société BRAND ne prévoit aucune activité de stockage, que dans le bail, seule la portance des entrepôts est prévue, qu’une voirie lourde peut varier de 5 à plus de 750 PL/jour, que les besoins allégués du preneur n’ont pas été expressément spécifiés par ce dernier et n’ont donc pas été convenus au bail, qu’elle a réalisé des travaux que le preneur a suivi et accepté sans réserve, que les besoins de la société BRAND n’ont cessé d’évoluer an cours de l’expertise, que la société BRAND a eu elle-même des difficultés à expliquer ses besoins réels à l’expert, que l’entrepreneur qui a accepté de réaliser des travaux sur un support non préparé doit être
considéré comme ayant accepté le risque des désordres qui se sont finalement produits, qu’elle a mis en ‘uvre la clause résolutoire, à plusieurs reprises et après constatation de l’existence de travaux réalisés sans son autorisation, que l’existence et la matérialité des travaux réalisés par la société BRAND France sont incontestables, que le commandement de payer est justifié alors qu’au mépris de ses obligations contractuelles et prétextant que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination, la société locataire avait cessé de procéder au règlement des loyers et charges.
La SAS EUROVIA ILE DE FRANCE fait valoir que le bailleur n’avait pas été en situation de carence dans la mesure où BRAND FRANCE n’avait jamais exprimé, avant signature du bail, les spécificités techniques particulières qu’elle entendait voir réaliser pour le fonctionnement de son activité, que le bailleur ne pouvait anticiper, à la place du preneur, l’intensité en nombre et en tonnage du volume de circulation correspondant aux besoins de BRAND FRANCE, cette dernière ne les connaissant pas non plus, que la seule prestation qui a été commandée à EUROVIA est la pose d’une couche d’enrobé de 6 cm « sur support réglé et nettoyé », sur environ 1/3 seulement des surfaces des terrains, que NASSIMO ne l’avait pas informée des conditions critiquables dans lesquelles elle avait remblayé son terrain, qu’ainsi NASSIMO n’a pas subi de préjudice lié à la nature de l’enrobé puisque ce sont les carences du sol et les travaux de préparation réalisés par NASSIMO elle-même qui sont la cause de l’affaissement des sols, que c’est la preneuse qu’il lui a enjoint de ne pas évacuer les terres issues des travaux qu’elle a elle-même commandé, qu’on ne saurait lui reprocher un défaut de devoir de conseil dans la mesure où elle ne connaissait pas les caractéristiques particulières liées à l’activité de BRAND FRANCE, qu’enfin l’enrobé réalisé par EUROVIA IDF n’est pas à l’origine des désordres dont se plaignait BRAND FRANCE.
Motifs de l’arrêt :
Sur l’obligation de délivrance du bailleur et les préjudices allégués du preneur :
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Il en résulte que le bailleur a l’obligation de délivrer un local permettant l’exploitation de l’activité autorisée au bail.
En ce qui concerne la destination des locaux, l’article 30 du bail commercial stipule qu’il s’agit de « locaux à usage d’entrepôts et de bureaux annexes », précision étant faite de l’activité du preneur, soit « la vente, location avec ou sans prestation, entretien, réparations d’échafaudages, étaiement, coffrages, appareils élévateurs ou tous matériels pour tous les entreprises de bâtiment ou travaux publics ou privés, travaux d’échafaudages et d’isolation pour l’industrie et tous travaux ou prestations dans le milieu industriel, calorifugeage et ignifugeage ». Aux termes des conditions particulières du bail, les lieux loués présentent une surface totale de terrain de 25 959 m², dont :
– entrepôts + quais au rez-de-chaussée : 1 887 m² ;
– bureaux : 887 m² ;
– poste de garde : 31 m² ;
– poste EDF : 10 m² ;
– bâtiment : 166 m² ;
– poste EDF/Ria : 38 m².
Préalablement à la signature du bail, les parties se sont accordées le 30 novembre 2016 pour que le bailleur réalise les travaux suivants :
– construction d’un parking de 80 emplacements ;
– remise en état de fonctionnement de la climatisation des bureaux ;
– remise en état de la zone de parking actuelle (béton ou enrobé chaussée lourde) en incluant le drainage (en vue) de rendre la zone uniforme et plane (horizontale) en supprimant les espaces verts et herbeux en vue de stockage ;
– remplissage et la chaussée béton de la zone d’aire de chargement devant les constructions H1 et H2 ;
– installation de portes sectionnelles de 6 mètres de large x 5 mètres de haut dans la partie arrière des bâtiments qui font face à la zone K soit H1, H2 et G ;
– retrait des zones de bureaux intérieurs à l’arrière du bâtiment G ;
– démolition des bâtiments de la zone K, … et création d’une zone de stockage en béton enrobé chaussée lourde, fourniture d’éclairage sur mâts de 8 mètres ;
– démolition des bâtiments D, B, C1, C2, M1, N et la création, à leur emplacement d’une zone de stockage en béton ou enrobé chaussée lourde en incluant le drainage de l’eau, outre la construction d’une rampe pour relier les niveaux haut et bas, la réparation de toutes les parties endommagées de la chaussée et la mise en place d’éclairage extérieurs sur mâts de 8 mètres pour éclairer cette zone ;
– livraison en parfait état de marche de tous les systèmes électriques dans les bureaux et les entrepôts.
Le 8 juin 2017, le preneur est entré en possession des lieux. À cette occasion, il était convenu que restait à réaliser l’installation de portes sectionnelles, la fourniture d’éclairage sur mâts et la création de regards pour l’évacuation de l’eau sur la dalle et la zone de lavage.
Comme le relève le premier juge, l’entrée dans les lieux de la société BRAND s’est faite après un processus au cours duquel la société BRAND a été assistée par ses services techniques pour définir le descriptif des travaux à réaliser daté du 16 novembre 2016. Ces travaux décrits ont été effectués en présence de personnels de la société BRAND, ainsi que cela résulte des échanges de courriels entre les responsables des sociétés. Ainsi, la société BRAND a exprimé contractuellement les besoins nécessaires à son activité prévue au bail et qui ce faisant l’engage. Lors de l’entrée dans les lieux, elle a pu constater la conformité de ceux des travaux réalisés avec l’acte d’engagement du 16 novembre 2016 et n’a émis aucune réserve à ce titre (hormis la vérification du bon fonctionnement de la climatisation à effectuer).
Comme le relèvent également les premiers juges, ce n’est qu’au vu de la pratique du site qu’il est apparu que les besoins exprimés dans l’acte d’engagement du 16 novembre 2016 ne correspondait pas pleinement aux nouveaux besoins exprimés par la société BRAND. Les parties n’avaient notamment convenu aucune disposition relative à des travaux à exécuter sur l’entièreté des terrains (surfaces extérieures), la création d’une fondation d’au moins 3m, d’un pourcentage de pente de 2% ou la définition de la portance des terrains, ni même que ceux-ci devaient être affectés au stockage, le bail ayant de ce point de vue prévue 1 887 m² d’entrepôts. À ce titre, l’expert judiciaire rappelle que sur les points de la portance, de la nature et de la densité de la circulation, les documents contractuels de références s’avéraient tout à fait imprécis alors que « les règles de l’art prévoient normalement que l’utilisateur [soit la SAS Brand] définit ses besoins ». Il estime donc que le preneur a manqué à définir ses besoins, ce qui relève effectivement de son obligation dans le cadre de la loyauté contractuelle et de l’équilibre des obligations réciproques. L’expertise a en effet dénombré 70 passage de poids lourds par jour sur les enrobés réalisés alors que ce dernier avait été calibré expressément à raison de 10 passages par jour, la définition de la « voirie lourde » devant correspondre à 5 passages par jour. Il convient en outre d’observer que la SAS Eurovia ne sollicite pas la nullité du rapport d’expertise aux termes du dispositif de ses conclusions, rapport dont elle se prévaut par ailleurs dans le corps de ses écritures. Il est ainsi établi que le faïençage constaté en certains endroit du revêtement est en rapport avec l’utilisation intensive des surfaces par le preneur, très supérieure à la capacité de portance exprimée dans la commande des travaux à laquelle il a pourtant participé.
En outre, il ressort du rapport de diagnostic de pollution des sols réalisé par DEKRA et de l’attestation du gérant de la SMTP une absence de pollution du site.
Il n’est pas démontré en quoi l’usage des produits de démolition pour créer du remblais serait contraire aux règles de l’art, l’expert judiciaire ne se prononçant sur aucun manquement à une norme technique précise à ce sujet. D’autre part, l’avis produit par la délégation technique d’Eurovia Vinci sur cette question reflète seulement l’opinion d’une partie au procès et ne constitue donc pas une preuve.
Le preneur allègue que la climatisation ne fonctionnerait pas en produisant un devis indiquant que la modification des cloisons par ce dernier a entraîné la section du câble de liaison entre les unités intérieure et extérieure. Cela résulte également des constatations de l’expert [T] qui indique que le preneur a entièrement refait le rez-de-chaussée et qu’à l’étage les cloisons avaient été démontées. En ce sens, le dysfonctionnement allégué de la climatisation ne résulte donc pas du fait du bailleur ni d’un défaut de délivrance.
Il en résulte qu’à ce jour, l’ensemble des travaux expressément prévus dans l’acte d’engagement du 16 novembre 2016 ont été réalisés par le bailleur à l’exception de la pose d’éclairage sur mâts. Pour autant, le preneur ne conteste pas s’être abstenu de valider les propositions faites en ce sens par le bailleur dans le contexte conflictuel opposant les parties. Il résulte du constat du 14 mai 2020 que le preneur a procédé à la pause de deux mâts sans justifier de leur coût alors qu’il se contente de produire un simple devis (correspondant à la pose de cinq mâts). La cour observe que le preneur ne demande que le remboursement chiffré de l’installation des mâts d’éclairage – dont la pose n’appartient qu’au bailleur – dont le coût réel et le paiement restent inconnus. Il convient donc de constater que son préjudice n’est pas démontré sur ce poste.
Dès lors, il résulte de ces éléments que le preneur a été en mesure d’exercer l’activité dans les conditions initialement prévues au bail et au document descriptif des travaux et que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. Dès lors, le preneur n’est pas fondé à solliciter une diminution du loyer ni à demander à ce que le bailleur soit condamné à faire réaliser de nouveaux travaux. En outre, le respect des normes de sécurité bénéficiant aux salariés sur site incombe à leur employeur, soit la SAS Brand France, en l’espèce.
En ce qui concerne les travaux entrepris par la SAS Brand, il résulte des articles 9 et 13 du contrat de bail que le bailleur ne prend en charge que les grosses réparations de l’article 606 du code civil et que toutes les réparations incombent au preneur qui les fera exécuter à ses frais et sous la surveillance du bailleur, après avoir reçu son approbation, que le preneur ne pourra prétendre à aucun dédommagement ni aucune indemnité d’aucune sorte en cas de travaux exécutés dans le bâtiment à ses abords ou sur les routes d’accès et qu’il ne pourra faire dans les lieux occupés aucun changement ni aucun aménagement ou transformation quelconque sans le consentement exprès et par écrit du bailleur qui se réserve le droit d’interdiction absolu.
En l’espèce, les différents travaux entrepris par le preneur étaient prohibés par le bail et le preneur échoue à démontrer qu’ils aient été rendus nécessaires à raison d’un défaut de délivrance. En outre, condamner le bailleur à prendre en charge de nouveaux travaux conduirait à la modification de l’économie générale du contrat qui relève de l’autonomie contractuelle des seules parties.
De même, le manquement à obligation de délivrance n’étant pas établie, la SAS Brand ne saurait solliciter de son bailleur, l’indemnisation des conséquences des travaux qu’elle a elle-même entrepris tel que les coûts d’études, le coût de prise en charge des terres excavées ou les frais d’occupation d’un autre site.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur les points ci-dessus évoqués.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l’article 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L’article L 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, le commandement doit être suffisamment précis et avoir été délivré de bonne foi.
En l’espèce, par acte d’huissier en date du 17 avril 2018, la SARL NASSIMMO a fait signifier à la SAS BRAND FRANCE une sommation de faire au visa de la clause résolutoire prévue au bail. La SAS BRAND était sommée de justifier des autorisations de travaux et, à défaut, de remettre les lieux loués dans leur état d’origine, dans le délai d’un mois à compter de l’acte. Les travaux concernent le décloisonnement du bâtiment administratif, la modification des installations de climatisation, la création d’une dalle à proximité du bâtiment H et la pose de câbles par la création d’une tranchée extérieure.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2017, le conseil de la SAS BRAND FRANCE mettait en demeure la Société NASSIMMO de procéder aux travaux sur la climatisation en précisant qu’à défaut, la Société BRAND FRANCE y ferait procéder elle-même. LA SAS BRAND FRANCE reconnaît avoir elle-même procédé à des travaux sur la climatisation pour un coût de 23 200 €. Par ailleurs et outre les constatations de l’expert [T], la SAS BRAND FRANCE produit elle-même un devis de la société MAXICLIM attestant de la modification des cloisons. Enfin, il résulte des plans et descriptifs des travaux qu’une zone de stockage contiguë au bâtiment H a été créée.
L’article 13 du contrat de bail stipule que « le preneur ne pourra faire dans les lieux occupés aucun changement ni aucun aménagement ou transformation quelconque, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, qui se réserve le droit d’interdiction absolue et que par ailleurs, à l’expiration du bail, les lieux devront être remis dans leur situation primitive aux frais du preneur ». Le commandement met en demeure le locataire de justifier des autorisations sollicitées et obtenues du bailleur, conformément au bail. Ce faisant, l’obligation attendue du preneur est claire et dépourvue d’ambiguïté.
La SAS BRAND ne produit pas de pièce permettant d’établir un accord de la SARL NASSIMMO, après discussion sur plan on devis. Dès lors, la SAS BRAND a violé le bail et a persisté à ne pas se rapprocher dans le délai du commandement du bailleur pour rechercher son accord comme l’y contraignait pourtant le bail.
Par ailleurs, la délivrance de ce commandement était un acte de nature à garantir les droits du bailleur et la mauvaise foi de ce dernier ne s’infère pas de cet acte ni d’un autre comportement.
Dès lors, la sommation de faire du 17 avril 2018 visant la clause résolutoire est valable et justifiée par des manquements de la SAS BRAND à ses obligations contractuelles. La clause résolutoire étant acquise à cette date, il n’y a donc pas lieu d’examiner la validité des commandements subséquemment intervenues et tendant à la même fin d’acquisition de la clause résolutoire, étant précisé qu’en ce qui concerne les comptes entre les parties, aucune demande au titre d’un arriéré de loyer et des charges n’est formée par le bailleur, ce dernier rappelant que le preneur s’est finalement entièrement libéré de ce poste de dette. Il n’y a donc pas lieu à accorder un délai de paiement de sommes déjà libérées.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise à la date du 18 mai 2018 et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :
Il convient de constater que depuis l’assignation du 19 décembre 2017, aucun accord amiable n’a été trouvé entre les parties sur les travaux à réaliser et leur charge alors que la SAS Brand affirme que les lieux loués ne correspondent pas à ses besoins actuels. Dans cette mesure, il n’y a pas lieu à lui accorder un nouveau délai pour procéder à de nouveaux travaux de remise en état antérieur du site, état antérieur qu’elle dénonce comme étant entièrement inadapté à son activité.
Il n’y a donc pas lieu de différer la libération des lieux ni l’expulsion de la locataire ou de l’indemniser à ce titre, la résolution du bail étant intervenue à son tort.
En outre, le sort des meubles est réglé par les articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui disposent que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus, que les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur. Il n’y a donc pas lieu à déroger à ces dispositions précises et qui s’imposent en autorisant le bailleur à faire transporter et entreposer les biens laissés dans le local commerciale, étant observé que sur ce point que la SARL NASSIMMO sollicite l’infirmation du jugement entrepris tout en demandant par ailleurs la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, dont celle qui ne faisait pas droit à sa demande en ce sens exprimée en première instance.
L’indemnité d’occupation et son montant n’est pas discutée par les parties et le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens. La SAS Brand France succombant, il y a lieu de la condamner aux dépens de l’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile. Il conviendra également d’autoriser Me [G] [V] de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE et Associés , à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile. La SAS Brand France devra en outre indemniser la SARL NASSIMMO de ses frais irrépétibles d’appel en lui payant la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du même code. La SAS Eurovia ne formant exclusivement des demandes qu’à l’encontre de la SARL NASSIMMO, elle conservera la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 15 mars 2022 du tribunal judiciaire de Bobigny,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SAS BRAND FRANCE à payer à la SARL NASSIMMO la somme de 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel,
LAISSE à la SAS Eurovia la charge de ses frais irrépétibles d’appel,
CONDAMNE la SAS Brand France aux dépens de l’appel et autorise Me [G] [V] de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE et Associés, à recouvrer directement ceux dont il a été fait l’avance sans recevoir de provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
