COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/07/2023

la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 21 JUILLET 2023

N° : 133 – 23

N° RG 22/02566

N° Portalis DBVN-V-B7G-GVRE

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Juge de l’exécution d’ORLEANS en date du 07 Octobre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292044919109

Madame [W] [O]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Ayant pour avocat postulant Me Isabelle TURBAT, membre de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Guillaume GOSSWEILER, membre de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau de l’AIN

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291271059705

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée LA VOULZIE

Syndicat des Copropriétaires

Pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA LOIRET, dont le siège social est [Adresse 10],

Pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [D], Président, régulièrement habilité à procéder suivant procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2021.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat Me Marie-odile COTEL, membre de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 09 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 25 MAI 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel D’ORLEANS et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en charge du rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Madame Ferréole DELONS, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le VENDREDI 21 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Agissant en vertu d’un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 18 décembre 2020, d’un certificat de non appel du 3 mai 2021 et d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée La Voulzie a fait délivrer à Mme [W] [O], le 20 avril 2022, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un appartement et une cave composant les lots 91 et 49 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé commune d'[Localité 5], [Adresse 1], cadastré section CS n° [Cadastre 7], et ce pour avoir paiement de la somme de 15 072,85 euros arrêtée au 24 mars 2022.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 5], 1er bureau, le 25 mai 2022, volume 2022 S n°69.

Par acte du 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [O] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins de voir ordonner la vente forcée des immeubles saisis et mentionner le montant de sa créance à la somme de 15 072,85 euros arrêtée au 24 mars 2022.

Par jugement réputé contradictoire du 7 octobre 2022, le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières au tribunal judiciaire d’Orléans a :

– constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée La Voulzie, créancier poursuivant, est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables,

– mentionné que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée La Voulzie s’établit comme suit :

* principal : 11 908,44 €

* charges échues au 25.09.2020 : 9 789, 06 €

* charges à échoir au 30.06.2021 : 989,22 €

* frais de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965 : 1 130, 16 €

* dommages et intérêts : 1 000 €

* article 700 du CPC : 1 000 €

* dépens : 276,13 €

* intérêts échus au 24.03.2022 : 888,28 €

* taux des intérêts moratoires : 5,76 %

* intérêts et frais jusqu’à parfait règlement : mémoire

Soit une somme totale de 15 072,85 €, sauf mémoire,

– ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers tels que décrits au commandement de payer délivré le 20 avril 2022 à Mme [W], [S], [H] [O] à l’audience de vente du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Orléans du vendredi 03 février 2023 à 14 heures, [Adresse 4], salle numéro 7 – rez-de-chaussée, sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente,

– autorisé le syndicat des copropriétaires de la résidence La Voulzie à faire procéder à la visite des biens saisis par tel commissaire de justice de son choix, au jour et heure de son choix dans les quinze jours qui précèdent la vente,

– autorisé le commissaire de justice à se faire assister, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

– débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence La Voulzie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement sera signifié par les parties,

– dit que les dépens seront intégralement compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Mme [O] a relevé appel de cette décision par déclaration du 9 novembre 2022, en critiquant expressément toutes ses dispositions puis, autorisée par une ordonnance de la présidente de cette chambre agissant sur délégation de la première présidente de cette cour, rendue le 24 novembre 2022 sur requête déposée le 16 novembre précédent, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires pour l’audience du 11 mai 2023, par acte du 23 décembre 2022 remis le 23 janvier 2023 au greffe par voie électronique, en demandant à la cour, au visa des articles R. 322-19 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et des articles 918 et 919 du

code de procédure civile, de :

In limine litis,

– surseoir à statuer et ordonner le report de la vente judiciaire fixée au 3 février 2023 en raison de l’existence d’une vente amiable et ce aux fins dans tous les cas de favoriser la vente amiable du bien immobilier de Mme [O] en cours,

– déclarer bien-fondé l’appel relevé par Mme [W] [O] contre le jugement d’orientation du juge d’exécution près le tribunal judiciaire d’Orléans en date du 7 octobre 2022,

Y faisant droit,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement d’orientation du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 7 octobre 2022,

Et notamment :

– réformer le jugement en ce qu’il a admis la totalité du montant de la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires en l’absence de justification du détail notamment des intérêts et des frais et en ce qu’il a retenu une somme de 401,13 euros en complément de la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans par le biais de la procédure accélérée au fond le 20 avril 2022 et pour une somme de 401,13 euros,

– réformer le jugement d’orientation du tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a fixé la mise à prix du bien immobilier appartenant à Mme [O] pour une somme de 30 000 euros conformément au cahier des charges,

Dans l’hypothèse où la vente serait ordonnée,

– juger qu’au vu des éléments communiqués par Mme [O] le montant de la mise à prix devra être fixé à une somme qui ne saurait être inférieure à 100 000 euros,

En conséquence :

– juger bien fondées les demandes aux fins de réformation de la décision du juge de 1’exécution près le tribunal judiciaire d’Orléans en date du 7 octobre 2022,

– juger nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie dudit bien délivré à une adresse erronée de Mme [O] et ce en date du 20 avril 2022,

– constater qu’il est justifié par les pièces versées aux débats de ce que Mme [O] avait régulièrement notifié par l’intermédiaire de son notaire sa véritable domiciliation,

– constater en outre qu’il n’est pas justifié d’une habilitation régulière donnée au syndic de procéder à la vente judiciaire du bien immobilier par une décision définitive régulièrement notifiée à la débitrice,

A titre subsidiaire :

– également faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et compte tenu des circonstances de l’espèce et notamment de l’absence d’information du syndic de tous les éléments de tenue des assemblées générales successives et des procédures en cours en raison de la modification de l’adresse de Mme [O] qu’il ne pouvait ignorer, accorder les plus larges délais de grâce à Mme [O] pour s’acquitter du solde de sa dette et ce dans un délai de deux ans dès lors que sa bonne foi ne peut être sérieusement remise en cause,

En tout état de cause :

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Voulzie à payer à Mme [W] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des L. 322-1, R. 311-5 et 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 901 et 918 du code de procédure civile, de :

– annuler la déclaration d’appel du 9 novembre 2022 comme comportant une adresse inexacte, ce qui cause un grief au syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement,

– déclarer, à supposer son appel recevable, Mme [W] [O] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions en vertu de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, et en tout cas mal fondée,

En conséquence, et en tout cas,

– confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

– rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées,

– la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée La Voulzie une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– la condamner aux dépens d’appel distraits au profit de la SELARL Leroy avocats.

A l’audience du 11 mai 2023 à laquelle Mme [O] avait été autorisée à assigner le syndicat des copropriétaires, l’affaire a été renvoyée au 25 mai suivant, 14 heures, à la demande de l’appelante qui avait indiqué ne pas avoir été en mesure de répondre aux conclusions de l’intimé notifiées le 9 mai précédent.

Dans ses dernières conclusions en réplique notifiées le 25 mai 2023 à 12 heures 09, Mme [O] réitère l’intégralité de ses prétentions initiales, sauf à porter à 2 000 euros sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en demandant à la cour de juger sa déclaration d’appel régulière, de déclarer recevables l’intégralité de ses demandes et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande d’annulation de la déclaration d’appel :

Le syndicat des copropriétaires relève que Mme [O], qui a indiqué dans l’assignation qu’elle lui a fait délivrer être domiciliée à [Localité 11], lot 11 des terrasses, ce qui correspond à l’adresse de M. [G], chez lequel elle est domiciliée et où lui-même l’avait fait assigner à l’audience d’orientation, indique dans sa déclaration d’appel avoir pour adresse le [Adresse 6] à [Localité 8].

En faisant valoir que l’adresse qui figure à la déclaration d’appel de Mme [O] est une adresse ancienne devenue inexacte, le syndicat des copropriétaires soutient que, faute de régularisation pendant le délai d’appel, la déclaration d’appel de Mme [O] doit être annulée par application de l’article 901 du code de procédure civile qui renvoie aux articles 54 et 57 du même code, en expliquant que cette irrégularité lui cause grief dans la mesure où Mme [O] ne cesse d’entretenir la confusion sur ses adresses pour tenter d’obtenir la nullité des actes qui lui sont signifiés.

Mme [O] rétorque que l’appelant n’a pas l’obligation de déclarer « un changement d’adresse ultérieur » et que le syndicat ne démontre en outre aucun grief.

Il résulte des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile, qui renvoient notamment à celles du 3° de l’article 54 du même code, qu’à peine de nullité, la déclaration d’appel mentionne, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de l’appelant.

Si la Cour de cassation a jugé, dans les arrêts dont se prévaut Mme [O], que l’appelant n’a pas à déclarer à l’intimé un changement d’adresse postérieur à sa déclaration d’appel (Civ. 2, 10 février 1988, n° 86-18.190 ; 20 avril 1988, n° 86-17.159), l’appelant n’en reste pas moins tenu d’indiquer une adresse exacte dans sa déclaration d’appel.

En l’espèce, Mme [O] n’a pas changé d’adresse postérieurement à sa déclaration d’appel du 9 novembre 2022, mais a indiqué dans sa déclaration d’appel une adresse qui n’était plus la sienne à cette date. Sa déclaration d’appel est donc affectée d’une irrégularité qui, en tant qu’il s’agit d’une irrégularité de forme, ne peut justifier l’annulation de l’acte que s’il en est résulté un grief pour le syndicat des copropriétaires.

Même à admettre que Mme [O] entretienne délibérément une confusion sur le lieu de son domicile pour compliquer la signification des actes qui lui sont destinés, le syndicat des copropriétaires, qui a pu faire valoir ses droits dans cette instance à laquelle il a été assigné par Mme [O] aux termes d’un acte qui comportait l’adresse exacte de l’appelante, ne justifie d’aucun grief.

La demande d’annulation de la déclaration d’appel sera donc rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer :

Mme [O] demande à la cour, in limine litis, de surseoir à statuer pour favoriser la vente amiable de l’immeuble saisi, en exposant avoir déjà proposé son appartement à la vente et avoir trouvé deux acheteurs potentiels.

Outre que la vente amiable de l’immeuble saisi nécessite une autorisation judiciaire que Mme [O] n’a pas sollicitée, l’appelante ne fournit pas non plus le moindre justificatif des démarches qu’elle indique avoir engagées.

La demande de sursis à statuer sera donc écartée.

Sur la recevabilité des contestations et demandes incidentes de l’appelante :

En soulignant que Mme [O] ne conteste pas avoir été régulièrement assignée à l’audience d’orientation, le syndicat des copropriétaires rappelle les termes de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution et fait valoir que les contestations de l’appelante, qui ne portent pour aucune d’elle sur des actes de procédure postérieurs à l’audience d’orientation, sont irrecevables. Le syndicat des copropriétaires en déduit que le jugement déféré ne pourra qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

Mme [O] rétorque qu’il importe peu que ses contestations n’aient pas été portées « à l’occasion de « la procédure d’orientation » puisque c’est précisément ce qui est l’objet de son appel ».

En application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution précité, les contestations et demandes incidentes soulevées après l’audience d’orientation ne sont recevables que si elles portent sur des actes de la procédure de saisie immobilière postérieurs à celle-ci ou si, nées de circonstances postérieures à celles-ci, elles sont de nature à interdire la poursuite de la saisie (v. par ex. Civ. 2, 6 septembre 2018, n° 16-26.059).

Au cas particulier, Mme [O] conteste pour la première fois en cause d’appel la régularité du commandement de payer qui lui avait été délivré à l’effet d’engager la procédure de saisie-immobilière, l’habilitation donnée au syndic de procéder à la vente judiciaire de ses biens, le décompte des sommes dues, et le montant de la mise à prix retenu par le juge de l’exécution, tel que fixé par le poursuivant au cahier des conditions de vente.

Aucune de ces constatations ne porte sur des actes de procédure de la saisie immobilière postérieurs à l’audience d’orientation à laquelle Mme [O], qui ne conteste pas y avoir été régulièrement assignée, n’a soulevé aucune contestation, ni formulé aucune demande incidente.

Aucune de ces contestations est née de circonstances postérieures à l’audience d’orientation, ou de nature à interdire la poursuite de la saisie.

Dès lors, Mme [O] ne peut qu’être déclarée irrecevable en l’ensemble de ses contestations.

Formée pour la première fois à hauteur d’appel elle aussi, la demande de délai de grâce, qui constitue une demande incidente soumise aux dispositions de l’article R. 111-5 du code des procédures civiles d’exécution précité, ne peut qu’être déclarée pareillement irrecevable (v. par ex. Civ. 2, 26 juin 2014, n° 13-20.560).

Partant, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions critiquées.

Sur les demandes accessoires :

Mme [O], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la collectivité des copropriétaires la charge de la totalité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens, Mme [O] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu d’annuler la déclaration d’appel de Mme [W] [O],

Rejette la demande de sursis à statuer de Mme [W] [O],

Déclare Mme [W] [O] irrecevable en toutes ses contestations,

Déclare Mme [W] [O] irrecevable en sa demande de délai de grâce,

Confirme la décision entreprise en tous ses chefs critiqués,

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans pour fixation de la date de l’audience d’adjudication,

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée La Voulzie la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [W] [O] formée sur le même fondement,

Condamne Mme [W] [O] aux dépens d’appel,

Accorde à la SELARL Leroy avocats le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT