ARRET N°

du 20 juin 2023

N° RG 22/01178 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGAG

S.C.I. SCI DU COMMERCE

c/

S.A.S. DSG AUTOMOBILE

S.A. [W]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] À [Localité 9]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS

la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES,

Me Sophie BILLET-DEROI

COUR D’APPEL DE [Localité 3]

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 20 JUIN 2023

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de [Localité 3]

S.C.I. DU COMMERCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de [Localité 3]

INTIMEES :

S.A.S. DSG AUTOMOBILE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 3]

S.A. [W] prise en la personne des Président et Membres de son Conseil d’Administration domiciliés de droit audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 3], avocat postulant, et Me Bruno CHOFFRUT, avocat au barreau de [Localité 3], avocat plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] À [Localité 9] pris en la personne et agissant par son syndic en exercice, la SARL SYNDIC HORIZON, société inscrite au RCS de REIMS dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de [Localité 3]

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Madame MATHIEU, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 09 mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2023,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte reçu le 27 décembre 2013 par Maître [B], notaire à Verdun, la SAS DSG Automobile a fait l’acquisition auprès de la SCI du Commerce des lots de copropriété n°3-7 à 17-38-39 et 62 d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le prix de 356 400 euros.

Cette vente a été conclue sous diverses conditions particulières, dont une obligation imposée au vendeur, rédigée en ces termes : «’Le vendeur s’engage à créer une porte sectionnelle côté ouest en remplacement d’une grande fenêtre existante et ce, au plus tard le 31 janvier 2014. En outre, le vendeur s’engage à vérifier l’étanchéité de la toiture du lot vendu et à procéder à toutes réparations ou remplacement nécessaires, au plus tard le 31 mars 2014. A défaut, le vendeur sera tenu au versement d’une astreinte de cent euros (100,00 €) par jour de retard.’»

En exécution de cette clause, la SCI du Commerce a fait intervenir la SA [W], exerçant alors sous le nom commercial Wagner, pour réaliser des reprises d’étanchéité sur la toiture. Ces reprises ont été réalisées puis réceptionnées le 12 juin 2015, le montant de la facture s’élevant à 23 000 € TTC. De nouveaux travaux ont été réalisés par la SA [W] le 16 septembre 2016 pour un montant de 2 400 € TTC.

Ayant constaté des fuites au niveau de la toiture, la SAS DSG Automobile a fait assigner la SCI du Commerce puis le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnances rendues les 6 mars 2018, 3 septembre 2018 et 10 juillet 2020, commettant à cette fin Monsieur [Y] [V].

L’expert a déposé son rapport définitif le 23 novembre 2020.

Par exploit délivré le 19 mai 2017, la SAS DSG Automobile a fait assigner la SCI du Commerce et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] au visa de l’article 1231-1 du code civil pour voir obtenir réparation des préjudices subis du fait des infiltrations.

Par exploit délivré le 5 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la société [W] en intervention forcée. La jonction entre les instances enrôlées sous les n°RG 17/02116 et 19/1545 a été ordonnée.

Par jugement en date du 26 avril 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a’:

– condamné la SCI du Commerce à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, l’intégralité des travaux d’étanchéité et de réparation préconisés en pages 33 et 34 du rapport d’expertise de Monsieur [V] du 23 novembre 2020,

– condamné la SCI du Commerce à verser à la société DSG Automobile la somme de 95 900 euros au titre de la liquidation de l’astreinte stipulée au contrat de vente du 27 décembre 2013,

– condamné la SCI du Commerce à verser à la société DSG Automobile la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI du Commerce à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic, la SARL Horizon, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic, la SARL Horizon, à verser à la société entreprise [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné la SCI du Commerce aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Billet-Deroi,

– rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le tribunal a considéré’:

– s’agissant des désordres affectant l’étanchéité de la toiture’:

qu’il ressortait de l’expertise judiciaire que les réparations ponctuelles diligentées par la SCI du Commerce postérieurement à la cession du 27 décembre 2013 s’étaient avérées largement insuffisantes au regard de ses obligations contractuelles’; que les travaux de reprise effectués par la société [W] (anciennement Wagner) en 2015 ne sauraient l’exonérer de sa responsabilité dans la mesure où elle avait connaissance de l’état de vétusté de l’étanchéité de la toiture compte tenu du devis de reprise totale du 5 mars 2015′; qu’ainsi, il y avait lieu de retenir la mauvaise foi de la SCI du Commerce dans l’exécution du contrat de vente’; qu’il y avait donc lieu de faire droit, au visa de l’article 1217 du code civil, à la demande de la société DSG Automobile en ce qu’elle sollicitait l’exécution du contrat de vente du 27 décembre 2013′;

– s’agissant de l’application de la clause pénale’:

que la SCI du Commerce ayant failli à son obligation contractuelle, la clause pénale prévue dans le contrat devait trouver à s’appliquer pour les périodes suivantes’: entre le 1er avril 2014 et le 12 juin 2015 (soit 438 jours), puis à partir du 2 novembre 2020, date de dépôt du rapport d’expertise, soit 521 jours au jour du jugement, l’astreinte étant liquidée à la somme de 95 900€’;

– s’agissant des appels en garantie’:

*que l’appel en garantie formé par la SCI du Commerce à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble devait être rejeté dès lors qu’elle s’était expressément engagée à vérifier l’étanchéité de la toiture du lot vendu et à procéder à toutes réparations ou remplacements nécessaires au plus tard le 31 mars 2014 et qu’elle ne peut donc en imputer la charge à la copropriété dont la création est intervenue alors même que cette obligation avait déjà été contractée

* que l’appel en garantie formé par la SCI du Commerce contre l’entreprise [W] devait être également rejeté dès lors que l’obligation de reprise intégrale lui incombait exclusivement et qu’elle a refusé expressément le devis établi en ce sens par la société [W], les travaux effectués par cette entreprise n’ayant au demeurant que peu d’intérêt au regard de la vétusté générale de l’étanchéité;

– s’agissant de la mise en cause par le syndicat des copropriétaires de la responsabilité délictuelle de la société [W] en raison des malfaçons relevées par l’expert dans la réalisation des travaux, que celle-ci ne se justifiait pas, les désordres ayant été mis à la charge de la SCI du Commerce.

Par déclaration reçue le 2 juin 2022, la SCI du Commerce a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 30 août 2022, l’appelante demande à la cour, aux visas des articles 1134, 1792 et 1231-5 du code civil, d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger que les travaux de réfection de la totalité de la toiture de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] ne peuvent être supportés que par les copropriétaires de l’immeuble et non la seule SCI du Commerce, s’agissant de parties communes,

– juger que la SCI du Commerce s’est acquittée de ses obligations contractuelles en faisant réaliser par la SA [W] exerçant à l’époque sous l’enseigne Wagner les travaux de réparation réceptionnés le 12 juin 2015,

– débouter en conséquence la SAS DSG Automobiles de ses demandes,

A titre subsidiaire,

– juger que la SCI du Commerce ne pourra voir mettre à sa charge que le seul coût de la reprise de l’étanchéité du lot vendu à la SAS DSG Automobiles le 27 décembre 2013 à l’exclusion de tous autres travaux,

– condamner la SA [W] à garantir la SCI du Commerce de toutes condamnations qui viendraient à être mises à sa charge en raison des désordres affectant les travaux par elle réalisés et réceptionnés le 12 juin 2015,

– juger que la SAS DSG Automobiles a contribué à l’aggravation du préjudice qu’elle invoque et en tirer toutes conséquences,

– juger qu’aucune astreinte conventionnelle ne pourra être mise à la charge de la SCI du Commerce pour la période postérieure au 12 juin 2015,

– réduire à l’euro symbolique, comme étant manifestement excessive, toute clause pénale mise à la charge de la SCI du Commerce,

– condamner tout succombant aux entiers dépens d’instance ainsi qu’au paiement au profit de la SCI du Commerce d’une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Commerce rappelle tout d’abord que la toiture de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 2] à [Localité 9] est une partie commune, dépendant de la copropriété comprenant 3 copropriétaires’: la SAS DSG Automobile, la SCI Auger et la SCI du Commerce’; elle estime donc que seul le syndicat des copropriétaires est habilité à solliciter la réalisation des travaux sur la toiture et non pas la SAS DSG automobile, syndicat qui en première instance n’avait pas sollicité la condamnation de la SCI du Commerce à réaliser les travaux.

Elle affirme ensuite ne pas avoir manqué à ses obligations contractuelles dès lors que ces dernières ne consistaient pas en la réfection de l’intégralité de la toiture, mais uniquement en une vérification de l’étanchéité de celle-ci et à la réalisation des travaux nécessaires et ce uniquement sur la partie couvrant le lot vendu’; qu’elle n’est pas une professionnelle de la toiture et qu’elle a confié cette mission à la SA [W].’; que les travaux ont été réceptionnés sans réserves le 12 juin 2015 et qu’elle estime donc s’être acquittée des obligations mises à sa charge à cette date, invoquant à cet égard un constat d’huissier du 28 septembre 2016 qui indique que l’ensemble de la toiture est en bon état, bien qu’elle ne soit pas neuve’; qu’elle considère donc que la par la suite le temps a fait son ‘uvre et que l’état général de la toiture s’est dégradé. Elle affirme que si l’expert considère que l’état de la toiture est vétuste en septembre 2020, rien ne dit que tel était le cas en 2013′; qu’ainsi, elle affirme qu’elle s’était engagée uniquement à réaliser des reprises et non une réfection totale et qu’en conséquence elle a respecté son obligation contractuelle.

Elle soutient qu’elle avait rempli ses obligations contractuelles à compter du 12 juin 2015 et que plus aucune astreinte ou clause pénale ne peut donc être mise à sa charge pour la période ultérieure, les éventuelles fuites ne relevant alors plus de sa responsabilité mais uniquement des malfaçons affectant les travaux réalisés par l’entreprise [W].

A titre subsidiaire, la SCI du Commerce affirme qu’en aucun cas, elle ne s’était engagée à procéder à une remise à neuf complète de la toiture de l’ensemble immobilier’; que les juges l’ont condamnée à effectuer les travaux préconisés par l’expert à savoir la totalité de la toiture et l’étanchéité et l’isolation’; qu’elle n’a néanmoins jamais pris d’engagement concernant l’isolation, aussi, la réfection de l’isolation du lot vendu à la SAS DSG Automobile constituerait un enrichissement sans cause et injustifié’; elle demande donc à la cour de limiter les travaux au seul coût de la reprise de l’étanchéité du lot vendu à la SAS DSG Automobile, en excluant l’isolation.

Enfin, elle appelle en garantie la SA [W] en soutenant que les travaux qu’a réalisés la société [W] ne l’ont pas été dans les règles de l’art’; que ces travaux contribuent « très largement » aux désordres dont se plaint la société DSG Automobile’; que l’expert a indiqué que ces travaux « auraient dû permettre une étanchéité provisoire de la toiture dans l’attente de la réfection totale de celle-ci » et que si ces travaux ont été mal réalisés et n’ont pas suffi à permettre l’étanchéité provisoire, la société [W] doit en supporter les conséquences.

Elle ajoute que la SAS DSG Automobile a elle-même contribué à la réalisation de son préjudice, les fuites venant également du percement de la toiture pour permettre le passage de la climatisation réalisée par la SAS DSG Automobile en 2016. De même, en ne votant pas la réalisation des travaux dès l’été 2021 à l’assemblée générale des copropriétaires, la SAS DSG Automobile a contribué à la persistance des désordres et que ces travaux auraient pu être votés et réalisés par la copropriété pour le compte de qui il appartiendra.

Enfin, s’agissant de la clause pénale, elle invoque son caractère manifestement excessif et rappelle avoir exécuté des travaux dont la réception est établie le 12 juin 2015, que son engagement contractuel était plus restreint que ce à quoi elle a été condamnée et enfin que les travaux auraient pu être votés bien plus tôt, la SCI du Commerce étant minoritaire parmi les copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 29 novembre 2022, la SAS DSG Automobile demande à la cour de’:

– déclarer la SCI du Commerce non fondée en son appel et l’en débouter,

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de [Localité 3] le 26 avril 2022, sauf à préciser qu’en ce qui concerne les dépens, la distraction de ceux-ci devra se faire au profit de Maître David Rolland,

– condamner la SCI du Commerce à payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI du Commerce aux entiers dépens de l’instance.

La société DSG Automobile rappelle qu’au terme de l’acte de vente du 27 décembre 2013, la SCI du Commerce s’est engagée à la vérification de l’étanchéité de la toiture et à faire procéder à toutes réparations nécessaires afin que la toiture remplisse son rôle d’étanchéité des eaux pluviales au plus tard le 31 mars 2014. Elle souligne qu’en faisant procéder à des réparations ponctuelles et insuffisantes au regard de la vétusté de la toiture, elle s’est montrée défaillante dans l’exécution du contrat et que ce manquement de la SCI du Commerce à ses obligations contractuelles est la cause du préjudice subi par la SAS DSG Automobile.

Elle rappelle que la copropriété ne saurait prendre en charge les travaux, dès lors qu’en sa qualité de vendeur de l’immeuble, la SCI du Commerce s’est engagée, engagement qui échappe aux règles de répartition devant s’appliquer dans les relations entre copropriétaires.

Elle entend par conséquent obtenir l’exécution du contrat par la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire’; qu’en raison de la carence de la SCI du Commerce dans la réalisation des travaux, une astreinte à hauteur de 100 € par jour de retard est sollicitée, cette dernière devant commencer à courir à compter du prononcé de la décision’; qu’elle précise que les travaux de réfection de la toiture ont débuté mais qu’ils ne sont toujours pas achevés. Elle entend donc obtenir la confirmation de cette astreinte à hauteur d’appel pour demander ultérieurement sa liquidation devant le juge de l’exécution.

Par conclusions notifiées le 15 novembre 2022, la SA entreprise [W] demande à la cour de’:

– déclarer la SCI du Commerce non fondée en son appel et l’en débouter,

– confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives à la société entreprise [W],

– condamner la SCI du Commerce ou tous autre succombant à verser à la société entreprise [W] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux dépens.

La société [W] rappelle avoir proposé à la SCI du Commerce de reprendre l’intégralité de la toiture suivant devis du 5 mars 2015 pour un montant de 74 508 euros HT et qu’en raison du refus opposé par cette dernière, elle a proposé un second devis correspondant à des interventions ponctuelles (pour un montant de 19 166,67 euros HT). Elle indique être intervenue de nouveau courant 2016 pour compléter les réparations susvisées, et ce pour un montant de 2 000 euros TTC. Elle en conclut qu’ayant exercé son devoir de conseil, elle ne peut en aucun être tenue responsable du choix opéré par la SCI du Commerce, et ce d’autant plus que l’expert ne relève pas des désordres spécifiquement imputables à la société [W], les désordres étant consécutifs à la vétusté de l’ensemble de l’étanchéité. Enfin, elle souligne qu’en sa qualité de professionnel du bâtiment (menuiserie [E]), le gérant de la SCI du Commerce ne pouvait ignorer la difficulté, ce d’autant plus que l’étanchéité de la toiture couvrant les locaux de la société [E], occupant des lots contigus, avait été intégralement reprise.

Elle rappelle qu’elle n’est pas tenue par les engagements passés entre la SAS DSG Automobile et la SCI du Commerce, pas plus qu’elle n’est responsable de l’état général de vétusté de la toiture. Elle n’est responsable que de ses propres travaux. Aucune responsabilité ne peut donc être retenue à son encontre.

Elle ajoute qu’elle ne peut être condamnée en raison des désordres affectant les réparations ponctuelles, ces décollements, petits défauts n’étant pas à l’origine de la nécessité de reprendre toute la toiture, seule la vétusté de celle-ci se trouvant être à l’origine de cette obligation.

Enfin, concernant les lanterneaux, leur remplacement obligatoire à l’occasion de la réfection complète de la toiture ne trouve pas son origine dans l’intervention de la société entreprise [W], qu’elle soit conforme ou non conforme aux règles de l’art, mais dans la modification de la législation’; la SCI du Commerce doit donc être déboutée de sa demande à ce titre.

Par conclusions notifiées le 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], demande à la cour de’:

– déclarer l’appel de la SCI du Commerce recevable mais mal fondé,

– confirmer le jugement entrepris et débouter en conséquence la SCI du Commerce de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du SDC [Adresse 2] à [Localité 9].

– condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], prise en la personne de son syndic, une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires considère qu’il ne peut supporter l’engagement pris par la SCI du Commerce à l’égard de l’acheteur de vérifier l’étanchéité de la toiture et de procéder à toute réparation ou remplacement nécessaire’; que l’immeuble a été soumis au statut de la copropriété simultanément à l’acte de cession d’une partie de cet immeuble et que cette charge ne reposait donc pas sur la copropriété nouvellement créée’; que le gérant de la SCI du Commerce avait d’ailleurs procédé à la réfection en 2012 de la toiture de l’entreprise [E] dont il est également le gérant, sans le soumettre à l’ordre du jour de la copropriété (syndic bénévole à l’époque)’; que de même, les travaux de réparation effectués par la société [W] n’ont été pris en charge que par ses soins.

Il ajoute qu’en prenant un engagement à l’égard de son acquéreur d’effectuer des travaux sur les parties communes, la SCI du Commerce s’est portée fort d’obtenir de l’assemblée générale les autorisations nécessaires et qu’en tout état de cause, l’engagement ainsi pris ne pourrait en aucun cas se traduire par une prise en charge financière de l’ensemble desdits travaux par la collectivité des copropriétaires’; qu’au regard du rapport d’expertise établissant l’état d’étanchéité vétuste de la toiture, le syndicat de copropriétaire a soumis à la collectivité des copropriétaires des résolutions portant sur la réalisation des travaux idoines, cette initiative ne dispensant pas la SCI du Commerce de respecter ses obligations contractuelles.

Il relève que lors de cette assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2021, l’ensemble des copropriétaires se sont abstenus de voter la résolution n° 10 portant sur l’approbation des travaux de réfection de l’étanchéité et que la demande de la SCI du Commerce ne saurait donc prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION’:

Les désordres affectant l’étanchéité de la toiture’:

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, il est constant que l’acte notarié du 27 décembre 2013 par lequel la SAS DSG Automobile a fait l’acquisition auprès de la SCI du Commerce des lots de copropriété n°3-7 à 17-38-39 et 62 d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], comporte une obligation essentielle du vendeur libellée en ces termes’:

«’Le vendeur s’engage à créer une porte sectionnelle côté ouest en remplacement d’une grande fenêtre existante et ce, au plus tard le 31 janvier 2014. En outre, le vendeur s’engage à vérifier l’étanchéité de la toiture du lot vendu et à procéder à toutes réparations ou remplacement nécessaires, au plus tard le 31 mars 2014. A défaut, le vendeur sera tenu au versement d’une astreinte de cent euros (100,00€) par jour de retard.’»

L’obligation à la charge de la SCI du Commerce objet du litige est une obligation de vérifier l’étanchéité de la toiture.

Il s’entend de cette expression que le vendeur se doit d’assurer une étanchéité pérenne de cette toiture qui passe, si nécessaire, par des travaux de reprise adaptés, voire une réfection complète, permettant d’en assurer la totale étanchéité, cet élément étant une obligation essentielle de la vente d’un bien pourvu d’une couverture.

La SCI du Commerce considère qu’elle a fait le nécessaire en faisant réaliser par la société Wagner (devenue [W]) des travaux pour un montant de 23 000 euros en juin 2015 puis en septembre 2016 pour un montant de 2 400 euros et ajoute que l’huissier de justice qu’elle a sollicité a constaté après la réalisation de ces travaux que l’ensemble était en bon état.

L’expertise de M. [V], homme de l’art en la matière à la différence de l’huissier de justice ayant dressé son constat, réalisée courant 2020 dont la cour s’appropriera les termes comme l’a justement fait le tribunal a mis en exergue le fait que les infiltrations d’eaux pluviales constatées au travers de la couverture ont pour causes les éléments suivants’:

– certaines réparations de type «’rustines’» (reprises partielles d’étanchéité faisant office de réparations ponctuelles) mises en ‘uvre par l’entreprise [W] sur l’étanchéité vétuste se décollent et contribuent aux infiltrations d’eaux pluviales au travers de l’étanchéité,

– de très nombreuses cloques et micro fissures de la membrane bitumineuse contribuent à la fragilité de cette dernière,

– l’étanchéité de la toiture est totalement vétuste et ne remplit plus son rôle d’étanchéité des eaux pluviales,

– il existe des traces d’infiltrations sur les poutres, les entourages des voûtes, les plaques de faux plafond et l’isolation thermique des bureaux’;

L’expert estime que que l’étanchéité de la toiture qui date de 1989, est totalement vétuste et que la couverture ne remplit plus son rôle d’étanchéité, excepté sur la toiture abritant l’entreprise [E] qui a été rénovée partiellement en 2012 mais ces travaux concernaient uniquement la toiture surélevée située au-dessus de cette entreprise.

Il ajoute que compte tenu de cet état de vétusté, seule une réfection totale de la toiture est de nature à assurer son étanchéité de manière pérenne.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [E], représentant de la SCI du Commerce et spécialiste en menuiserie, est un professionnel de la construction.

Il connaissait l’état déplorable de la toiture pour l’avoir refaite sur la partie concernant sa seule entreprise (la société [E]) en 2012.

La société [W] (anciennement Wagner) lui a produit deux devis, l’un du 5 mars 2015 portant sur la réfection totale de l’étanchéité pour un montant ttc de 89 409,60 euros et l’autre du 31 mars 2015 pour un montant ttc de 23 000 euros portant sur le seul remplacement des verrières et des travaux conservatoires.

La SCI du Commerce a refusé le premier pour choisir le second, soit en connaissance de cause du fait que ce devis correspondait à une solution qui n’était que provisoire et de «’bricolage’» et qui n’assurait pas de manière pérenne l’étanchéité de la toiture.

Il en est de même pour l’intervention qu’elle a fait réaliser en 2016 qui était inadaptée compte tenu de l’état de vétusté de la toiture.

C’est par conséquent à juste titre que les premiers juges ont considéré non seulement que la venderesse n’avait pas respecté son obligation contractuelle mais également qu’elle avait fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente.

La SCI du Commerce, qui n’appelle plus en garantie le syndicat des copropriétaires mais demande à hauteur d’appel que les travaux soient pris en charge de celui-ci s’agissant de parties communes, sera déboutée de sa prétention.

En effet, l’immeuble objet du litige a été soumis au statut de la copropriété le même jour (le 27 décembre 2013) que l’acte de cession d’une partie des lots à la société DSG Automobile.

Néanmoins, les parties ont pris soin de prévoir dans l’acte de vente une clause particulièrement explicite qui met à la charge personnelle de la SCI du Commerce la vérification de l’étanchéité de la toiture recouvrant les lots cédés à l’acquéreur, ce qui se conçoit d’autant plus que, comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, mettre à la charge de la copropriété les travaux d’étanchéité reviendrait à faire supporter par l’acquéreur une partie du coût de réfection alors que la société venderesse s’était engagée à en assumer seule le coût.

Il sera ajouté en tant que de besoin que les travaux réalisés par la société [W] ont été commandés et réglés par la SCI du Commerce et que ce n’est qu’en raison de l’ampleur des travaux nécessités par sa propre carence contractuelle qu’elle vient maintenant solliciter leur prise en charge par la copropriété.

Il est relevé à cet égard que lorsqu’elle était syndic bénévole de l’immeuble au moment de la vente des lots, la SCI du Commerce (dont le gérant est M. [E] également dirigeant de l’entreprise [E] qui a refait sa propre partie de toiture en 2012), n’a jamais mis la question à l’ordre du jour d’une quelconque assemblée générale.

Cette question n’a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires le 16 juillet 2021 qu’en raison du litige opposant les parties et l’ensemble des copropriétaires se sont abstenus de voter la résolution n° 10 portant sur l’approbation des travaux de réfection, attendant la décision du tribunal puis de la cour.

La cour considère par conséquent, comme les premiers juges, que la charge des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture tels qu’ils sont décrits par l’expert

comme étant nécessaires pour un montant total de 131 400 euros ht (il sera renvoyé sur ce point aux pages 35 et 36 du rapport d’expertise) incombe exclusivement à la SCI du Commerce.

La décision sera ainsi confirmée en ce qu’elle a condamné la SCI du Commerce à réaliser les travaux sous astreinte sans qu’il soit nécessaire de l’actualiser à ce stade, les travaux ayant débuté.

La clause pénale’:

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

La clause pénale convenue entre les parties ci-dessus détaillée n’est pas contestée.

La SCI du Commerce a mis plus d’un an après la date butoir qui lui avait été laissée pour s’acquitter de son obligation qui plus est de manière inadaptée à la situation de vétusté de la toiture.

Compte tenu de ce qui vient d’être développé, c’est par un exact calcul qui sera repris par la cour que les premiers juges ont liquidé l’astreinte conventionnelle à la somme de 95 900 euros arrêtée au jour du jugement en ne prenant pas en considération pour arrêter l’astreinte la date de réception des travaux réalisés par la société Wagner le 12 juin 2015 qui étaient manifestement inadaptés.

La décision sera également confirmée de ce chef.

L’appel en garantie de la société [W]’par la SCI du Commerce :

La SCI du Commerce avait conventionnellement l’obligation de reprendre l’étanchéité de la toiture dont elle ne pouvait ignorer l’état de vétusté ainsi qu’il a été dit ci-avant.

La société Wagner devenue [W] a établi deux devis dont l’un qui corrrespondait à la réfection complète de la toiture que la SCI du Commerce a refusé d’avaliser préférant une solution moins onéreuse mais inadaptée, point que l’expert judiciaire a d’ailleurs relevé dans son rapport.

Cette entreprise est de nouveau intervenue suite à un devis accepté par la SCI du Commerce le 5 septembre 2016 pour des reprises ponctuelles conservatoires en prenant soin de mentionner dans ce document’: nous vous rappelons une nouvelle fois que seule une mise à neuf de la chape d’étanchéité saurait garantir sa fonction. Seuls les ouvrages répertoriés sur le plan joint à notre offre seront traités et vous rappelons que ces travaux ne comportent que des interventions ponctuelles et que nous ne nous engageons pas sur la pérennité des ouvrages demandés.

L’entreprise a par conséquent rempli son devoir de conseil à l’égard de la SCI du Commerce.

Par ailleurs, si M. [V] a pu effectivement mettre en évidence que certains des travaux confiés à la société Wagner n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art pour ce qui concerne les rustines apposées et le changement des 18 couvertures de lanterneaux qui n’assurent pas l’étanchéité de la toiture, il précise également que même correctement effectués, ils ne pouvaient consister qu’en des réparations provisoires.

Or, ces réparations provisoires n’étaient pas adaptées, la toiture, totalement vétuste, devant être intégralement reprise.

La qualité de ces travaux n’a donc pas d’incidence sur l’absence de responsabilité contractuelle de la société [W] à l’égard de la SCI du Commerce dans la mesure où c’est la réfection totale de la toiture seule de nature à en pérenniser l’étanchéité que cette dernière aurait dû effectuer.

C’est par conséquent à juste titre que le tribunal l’a déboutée de sa demande de garantie.

La décision sera également confirmée de ce chef.

L’article 700 du code de procédure civile’:

La décision sera confirmée.

L’équité justifie que l’appelante, partie succombante qui ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre, soit condamnée à payer à’:

– la société DSG Automobile la somme de 2 500 euros,

– la société entreprise [W] la somme de 1 500 euros,

– le syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros.

Les dépens’:

La décision sera confirmée sauf à ajouter que les dépens de première instance seront recouvrés au profit de Maître Rolland par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI du Commerce sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS’:

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire’;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 avril 2022 par le tribunal judiciaire de [Localité 3] sauf à y ajouter que les dépens de première instance doivent être recouvrés au profit de Maître Rolland par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Y ajoutant’;

Condamne la SCI du Commerce à payer à’:

– la société DSG Automobile la somme de 2 500 euros,

– la société entreprise [W] la somme de 1 500 euros,

– le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], agissant en la personne de son syndic, la SARL Syndic Horizon, la somme de 1 500 euros,

et ce sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI du Commerce aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La conseillère faisant fonction de présidente de chambre