5ème Chambre

ARRÊT N°-171

N° RG 22/05493 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TDNX

S.A.R.L. NYM

C/

S.C.I. LE FERRY SCI

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Mars 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. NYM

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Grégory DUBERNAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

LE FERRY SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Véronique BAILLEUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, la société Le Ferry a donné à bail à la société Nym un local commercial sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros HT.

La locataire ne payant pas régulièrement les loyers échus, la société Le Ferry lui a fait délivrer le 6 janvier 2022 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de 4 332,46 euros (tenant compte d’acomptes reçus).

Par acte du 21 juin 2022, la société Le Ferry a assigné la société Nym devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes.

Par ordonnance en date du 28 juillet 2022, le tribunal en sa formation collégiale, statuant en référé, a :

– constaté la résiliation du bail du 10 janvier 2020 avec toutes conséquences de droit et notamment, ordonné l’expulsion de la société Nym et de tous occupants de son chef et sans délai, ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

– condamné la société Nym par provision à régler à la société Le Ferry la somme de 9 199,42 euros au titre des loyers, charge et indemnités dus au 20 mai 2022, outre le règlement à compter de cette date, à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à la parfaite libération des lieux, d’une somme mensuelle de 1 125 euros,

– rejeté les autres prétentions,

– condamné la société Nym au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement du 6 janvier 2022.

Le 13 septembre 2022, la société Nym a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 novembre 2022, elle demande à la cour de :

– la déclarer recevable en son appel,

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 28 juillet 2022,

en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail du 10 janvier 2020, en ce qu’elle l’a condamnée à régler à la société Le Ferry la somme de 9 199,42 euros au titre des loyers, charge et indemnités dus au 20 mai 2022, outre le règlement à compter de cette date, à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à la parfaite libération des lieux, d’une somme mensuelle de 1 125 euros,

– constater l’existence de contestations sérieuses,

– déclarer que la société Le Ferry est défaillante dans le respect des obligations lui incombant, notamment au titre de la jouissance paisible due à son preneur, de délivrance et d’exécution de bonne foi du bail,

– déclarer la société Nym recevable à opposer l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers à la société Le Ferry,

– déclarer que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial la liant à la société Le Ferry n’est pas acquise et par conséquent que le bail n’est pas résilié, mettant de ce fait à néant le commandement de payer ainsi que le

commandement d’avoir à quitter les lieux,

À titre subsidiaire :

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

– lui octroyer les plus larges délais de paiement, soit un délai de 24 mois, pour régler les loyers dus,

À titre additionnel :

– condamner la société Le Ferry à remettre en état le local commercial via un changement de la porte détruite lors de l’effraction du local et l’installation du chauffage et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la société Le Ferry à lui rembourser la somme de 3 600 euros correspondant aux frais d’assainissement avancés par celle-ci et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la société Le Ferry à lui remettre les clés de l’escalier desservant le grenier et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la société Le Ferry à lui remettre les clés du couloir desservant les boites aux lettres et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la société Le Ferry à lui remettre les clés de la boîte aux lettres et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la société Le Ferry à lui verser la somme de 15 000 euros au titre des troubles de jouissance de sa perte d’exploitation,

– condamner la société Le Ferry à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Si par extraordinaire la résiliation du bail devait être ordonnée, la juger aux torts exclusifs de la société Le Ferry et, ce faisant :

– condamner la société Le Ferry au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice commercial et financier subi par la société Nym,

En tout état de cause :

– condamner la société Le Ferry à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Le Ferry aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, la société Le Ferry demande à la cour de :

– juger les demandes de la société Nym irrecevables, celles-ci n’ayant pas été développées en première instance,

En tout état de cause,

– débouter la société Nym de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer l’ordonnance du 28 juillet 2022,

En conséquence,

– constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

– constater la résiliation du bail commercial à effet du 7 février 2022,

– ordonner l’expulsion la société Nym ainsi que tous occupants et biens de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code de procédure civile d’exécution,

– ordonner que faute par la société Nym de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique territorialement compétente et de tout technicien si nécessaire,

– condamner la société Nym à lui verser à titre provisionnel la somme de

9 199,42 euros au titre des loyers dus jusqu’au mois de mai 2022, somme à parfaire,

– condamner la société Nym à lui verser la somme de 1125 euros HT à titre d’indemnité d’occupation à compter du 20 mai 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux de tous occupants et biens de son chef,

– réformer partiellement l’ordonnance et faisant droit à l’appel incident,

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur de choisir aux frais, risques et périls du preneur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues en application de l’article L 433-1 du code de procédure civile d’exécution,

– condamner la société Nym à lui verser 10% de la somme due augmentée de l’intérêt au taux légal majoré de cinq points,

– condamner conformément à la clause pénale prévue au bail, la société Nym à lui verser la somme de 10% des sommes dues majorées de l’intérêt au taux légal majoré de 8 points,

– condamner la société Nym à laisser le dépôt de garantie entre ses mains comme indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation.

– condamner la société Nym à lui verser à titre provisionnel la somme de 655 euros à titre de remboursement de la taxe foncière,

– condamner la même au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023.

Par conclusions notifiées le 9 février 2023, la société NYM sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et le report de la clôture à la date des plaidoiries le 8 mars 2023 à 14 heures. Au soutien de cette demande, elle fait valoir qu’elle n’a eu connaissance que le 3 février 2023 d’un jugement du juge de l’exécution du 30 janvier 2023, qu’il a été procédé à un changement des serrures le 17 février 2023, qu’il s’agit là d’événements indépendants de sa volonté postérieurs à la clôture, qu’elle a conclu sur ceux-ci et que ses développements et pièces complémentaires sont de nature à avoir une incidence sur la solution du présent litige. Elle a notifié de nouvelles conclusions d’appelant le 3 février 2023.

La SCI Le Ferry s’oppose, par conclusions notifiées le 15 février 2023, à la demande de révocation de la clôture, en l’absence d’éléments intervenus postérieurement à la clôture, et en l’absence de cause grave. Elle observe que la société Nym avait connaissance dès l’audience devant le juge de l’exécution de la date du délibéré fixé au 30 janvier 2023, et qu’elle n’a fait aucune démarche après l’audience pour solliciter le report de la clôture dont elle était avisée par avis du 13 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– sur la clôture

L’article 803 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 907 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue et que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la société Nym l’existence d’une cause grave révélée depuis le 2 février 2023. Ni le rejet de sa demande de délais formulée avant cette date devant le juge de l’exécution, ni les conséquences de son expulsion ordonnée avec exécution provisoire sont utilement invoqués à cette fin.

La demande de révocation de la clôture est rejetée. La cour statuera en conséquence sur les conclusions notifiées par la société Nym antérieurement à la clôture, soit le 12 novembre 2022.

– sur l’irrecevabilité des demandes de l’appelante

La SCI Le Ferry entend soulever l’irrecevabilité des demandes de l’appelante au visa de l’article 564 du code de procédure civile, au motif qu’elle n’a présenté devant le tribunal aucune défense au fond.

L’article 564 du code de procédure civile dispose :

À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile dispose :

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code de procédure civile dispose :

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est rappelé qu’est recevable en appel la demande qui tend à faire écarter les prétentions adverses, de sorte que la société Nym est fondée à s’opposer aux demandes formées par la SCI Le Ferry.

En revanche, s’agissant des demandes formées par l’appelante, tendant à la condamnation de la bailleresse à faire des travaux, à la remise de clés et à sa condamnation au paiement de sommes, la cour, en l’absence de toute prétentions présentées par la société Nym devant la juridiction de première instance, retient qu’elles sont irrecevables, constituant des demandes nouvelles au sens des textes précités.

– sur la résiliation du bail

Pour s’opposer à la demande tendant à constater le jeu de la clause résolutoire, la société Nym entend soulever une exception d’inexécution, l’autorisant à suspendre le paiement du loyer.

Elle fait grief à sa bailleresse de n’avoir pas respecté son obligation de délivrance, en ce que la bailleresse ne lui a pas remis les clés du grenier, du couloir de la boîte aux lettres et des boîtes aux lettres, l’empêchant de recevoir la moindre correspondance à l’adresse de son siège et en ce qu’elle a subi des désordres imputables à la SCI Le Ferry, ayant eu pour effet de rendre impossible toute exploitation du fonds :

– odeurs pestilentielles et nauséabondes et remontées de matière induites, en raison de l’absence de conformité des toilettes,

– absence d’installation de chaufffage,

– dégradation de la porte d’entrée du local, témoignant d’une image dégradée de l’établissement.

À titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, en lui allouant les plus larges délais de paiement, au visa de l’article 1343-5 du code civil.

La SCI Le Ferry conteste tout manquement à son obligation de délivrance et objecte qu’aucune réclamation ne lui a été présentée. Elle considère que les pièces produites par l’appelante ne caractérisent en rien les allégations sur ce point formulées.

Elle demande à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 7 février 2022, d’ordonner l’expulsion de la société Nym, de corps et de biens.

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que ‘dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend’.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La société Nym, qui a pris à bail le local par acte notarié du 10 janvier 2020, justifie ses réclamations à sa bailleresse par un unique courrier de son conseil en date du 22 février 2022, soit deux ans après l’entrée dans les lieux et postérieur de quelques jours au commandement de payer les loyers échus délivré par la SCI Le Ferry le 6 janvier 2022. Elle ne démontre ni la réalité des désordres évoqués, ni une impossibilité d’exploiter qui en serait résultée.

Force est donc de constater qu’elle échoue à établir un quelconque manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de sorte qu’un tel motif ne peut l’exonérer de son obligation à payer les loyers et les charges contractuellement convenus.

Il est constant que le bail contient une clause résolutoire selon laquelle le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser la situation.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement de payer du 6 janvier 2022 visant la clause résolutoire fait état d’une somme de 4 332,46 euros représentant le solde de loyers et charges dus de mai 2021 à septembre 2021.

La société Nym ne justifie pas sa libération.

Il convient donc en application de l’article L 145-41 du code de commerce de confirmer l’ordonnance qui constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande de délais de paiement présentée en vue d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, la société Nym ne développe aucune argumentation ni ne produit de pièces relatives à la situation financière. Cette demande doit donc être rejetée.

La cour confirme l’ordonnance ordonnant l’expulsion de la société Nym et de tous occupants de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique.

L’article L 433-1 du code de procédures civiles d’exécution prévoit que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article L 433-2 du même code dispose :

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués suivent ainsi légalement le sort qui leur est réservé par ces dispositions. Il n’y a pas lieu d’ordonner que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux donnés à bail seront gardés aux frais du preneur et conservés en garantie des sommes dues. La cour confirme le rejet de ces prétentions.

– sur les demandes de provisions

La SCI Le Ferry demande de confirmer l’ordonnance qui lui alloue à titre provision la somme de 9 199,42 euros au titre des sommes dues au mois de mai 2022, et la somme mensuelle de 1 125 euros HT à titre d’indemnité d’indemnité d’occupation à compter du 20 mai 2022 jusqu’à libération des lieux.

Elle forme toutefois appel incident du rejet de ses autres demandes, sollicitant ainsi la condamnation du preneur à lui payer 10% de la somme due augmentée des intérêts majorés de cinq points, et celle de 10% de la somme de majorée de cinq points à titre de clause pénale.

La société Nym ne formule aucune observation sur ces demandes.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au vu du décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur la période de janvier 2020 à octobre 2022, versé aux débats, non discuté, la cour confirme, en l’absence de toute preuve de paiement par le preneur, la condamnation provisionnelle à hauteur de 9 199,42 euros, pour les sommes dues à ce titre au 22 mai 2022, et celle de 1 125 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les demandes supplémentaires ne sont pas formées à titre provisionnel et la juridiction des référés ne saurait y faire droit. Le rejet de ces demandes est confirmé.

– sur la demande relative au dépôt de garantie

La SCI Le Ferry, par voie d’appel incident, entend voir réformer l’ordonnance qui la déboute de ce chef et demande de condamner la société Nym à laisser le dépôt de garantie entre ses mains comme indemnisation forfaitaire du dommage causé par l’infraction.

Une telle demande formée à titre indemnitaire ne ressort pas de la compétence du juge des référés et a donc été à bon droit rejetée par les premiers juges. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

– sur la demande de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière

La SCI Le Ferry forme appel incident et sollicite la condamnation de la société Nym à une provision de 655 euros à ce titre.

Elle ne produit aucun avis de taxe foncière et ne justifie pas que la somme réclamée à ce titre n’est pas déjà incluse dans le décompte de loyers, charges et indemnités d’occupation ayant permis d’évaluer la provision précédemment arrêtée.

La cour approuve le rejet de cette demande et confirme l’ordonnance.

– sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirme les dispositions de ce chef et condamne la société Nym à payer à la SCI Le Ferry la somme de 1 000 euros de ce chef, pour les frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d’appel. La société Nym supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Rejette la demande de rabat de clôture ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société Nym contre la SCI Le Ferry en exécution de travaux, en paiement de sommes et au titre de remise de clés ;

Condamne la société Nym à payer à la SCI Le Ferry la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Nym aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente