16/05/2023

ARRÊT N°315/2023

N° RG 23/00540 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PIE5

EV/IA

Décision déférée du 10 Février 2023 – Juge de l’exécution d’ALBI ( 22/00662)

G.BLANC

[B] [T]

[X] [H]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [B] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Marie-julie CANTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Marie-julie CANTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par prêt notarié du 23 mai 2008, la SA Crédit Immobilier de France Développement a consenti un prêt à M. [B] [T] et Mme [X] [H] d’un montant de 203’910 € remboursable en 360 mensualités et au taux de 5,55 % aux fins d’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 9].

Le 30 septembre 2015, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer aux emprunteurs un commandement de saisie-vente.

Par ordonnance du 9 août 2016, le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse a suspendu pour une durée de 24 mois le paiement des sommes dues à la SA CréditImmobilier de France Développement.

Par actes des 1er et 2 mars 2021, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer aux emprunteurs un commandement de payer valant saisie pour la somme de 251’644,80 €.

Par acte des 5 et 13 janvier 2022, SA Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer un nouveau commandement de payer valant saisie de leur bien immobilier aux emprunteurs pour la somme de 258’201,70 €.

Ce commandement a été publié le 28 février 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2, volume 2022 S n°5.

Par actes des 20 et 22 avril 2022, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fait assigner M. [T] et Mme [H] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de vente du bien à l’audience d’orientation.

Par jugement d’orientation du 10 février 2023, le juge de l’exécution d’Albi a :

‘ débouté M. [B] [T] et Mme [X] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

‘ ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie-immobilière délivré les 5 et 13 janvier 2022,

‘ fixé l’audience d’adjudication au vendredi 12 mai 2023 à 10h30, au tribunal judiciaire d’Albi, sans nouvelle convocation des parties,

‘ mentionné que le montant retenu pour la créance de la société Crédit Immobilier de France développement s’élève à la somme de 258 201,70 € arrêtée au 29 novembre 2021,

‘ fixé le montant de la mise prix des biens et droits immobiliers saisis à la somme de 54 000 €,

‘ désigné M. [I] [N], membre de la SAS Exesud, huissiers de justice à [Localité 5], pour procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée 2 heures par jour, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie,

‘ dit qu’en cas d’empêchement, M. [G] [J] pourvoira à son remplacement,

‘ dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun prévues aux articles R.322-31 à R.322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

‘ condamné M. [B] [T]-[K] et Mme [X] [H] à payer à la société Crédit Immobilier de France développement la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

‘ rejeté les demandes plus amples ou contraires,

‘ rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [B] [T] et Mme [X] [H] ont formé appel le 14 février 2023.

Par ordonnance du 16 février 2023, M. [T] et Mme [H] ont été autorisés à faire assigner la Crédit Immobilier de France Développement à l’audience devant se tenir devant la cour d’appel de Toulouse le 3 avril 2023 à 14 heures.

Par dernières conclusions du 30 mars 2023 , M. [T] et Mme [H] demandent à la cour de:

‘ réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

A titre principal,

‘ déclarer l’action du Crédit Immobilier de France irrecevable comme prescrite,

En conséquence,

‘ annuler le commandement de payer valant saisie délivré par le Crédit Immobilier de France Développement et les actes subséquents,

‘ ordonner la radiation du commandement de payer délivré les 5 et 13 janvier 2022, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2 le 28 février,

‘ dire que l’ensemble des frais de la présente procédure resteront à la charge du Crédit Immobilier de France ,

A titre subsidiaire,

Sur la créance :

‘ réduire l’indemnité de déchéance du terme à la somme de 1 €,

Sur la demande de vente amiable :

‘ autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie ,

‘ fixer le prix minimum de la vente à la somme de 150.000 € ,

‘ renvoyer devant le juge de l’exécution pour fixer la date de l’audience de rappel ,

‘ dire n’y avoir lieu à un article 700,

‘ taxer les frais de poursuites qui seront à régler en sus du prix de vente.

Par dernières conclusions du 3 avril 2023, la SA Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour de :

‘ confirmer le jugement d’orientation du Tribunal Judiciaire d’Albi du 10 février 2023,

en toutes ses dispositions,

‘ condamner les consorts [T]-[H] à verser au Crédit Immobilier de France Développement une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

‘ condamner les consorts [T]-[H] aux entiers dépens de l’appel.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du commandement de payer :

Les appelants font valoir que, conformément aux dispositions de L218-2 du code de la consommation la prescription est acquise puisque la déchéance du terme a été prononcée le 30 septembre 2015, qu’elle a été interrompue par l’action en suspension du paiement engagée le 24 février 2016 dont les effets ont joué jusqu’au 9 août 2018 et que le commandement ayant initié la présente procédure n’a été des délivré que les 5 et 13 janvier 2022.

Ils considèrent que le courrier du 28 novembre 2019 du notaire en charge de la vente ne peut avoir un effet interruptif en ce qu’il ne contient pas une reconnaissance non équivoque de leur créance puisque le notaire n’a pris attache avec le Crédit Immobilier de France qu’en raison de l’inscription hypothécaire prise par celle-ci et que le simple fait de solliciter un décompte ne vaut pas reconnaissance.

La SA Crédit Immobilier de France Développement oppose qu’entre le 9 août 2018 et le 10 août 2020 les parties ont négocié en vue de la vente du bien immobilier, le notaire intervenant pour les emprunteurs ayant notamment sollicité un arrêté de compte et un relevé d’identité bancaire pour procéder au paiement des sommes. Ce courrier est postérieur aux courriels produits par les emprunteurs pour la période mai/juillet 2019 et démontre qu’à la fin du mois de novembre 2019, la conclusion de la vente était envisagée au plus tard le 5 décembre 2019 et le courrier du notaire manifeste la reconnaissance du principe de leur dette par les consort [T]-[H] et la volonté de procéder à son règlement par la vente de leurs biens.

Les parties ne contestent pas que la créance de la banque est soumise à la prescription biennale prévue à l’article L 218-2 du code de la consommation.

La déchéance du terme est intervenue le 30 septembre 2015.

Par ordonnance du 9 août 2016, le juge des référés a suspendu pour 24 mois le paiement des sommes dues par les emprunteurs .

La prescription a recommencé à courir à compter du 10 août 2018.

Les premiers commandements de payer valant saisie n’ont été délivrés aux débiteurs que les 1er et 2 mars 2021.

En conséquence, il convient d’examiner si le courrier adressé par Maître [A] [D] le 28 novembre 2019 à la SA Crédit Immobilier de France Développement est susceptible d’avoir interrompu la prescription.

Aux termes de l’article 2240 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Cette reconnaissance, qui peut émaner d’un mandataire, peut résulter de tout fait impliquant sans équivoque la reconnaissance des droits du créancier.

Les débiteurs ne contestent pas que le notaire était leur mandataire.

Ils considèrent que c’est en raison de l’existence d’une inscription hypothécaire que le notaire a pris attache avec la banque pour déterminer si la garantie était toujours causée et obtenir un décompte de créance et considère que cette démarche est insuffisante à caractériser une reconnaissance de dette.

Le courrier du notaire est ainsi rédigé :

«L’ office notarial est chargé de régulariser la vente d’un bien immobilier sis à [Adresse 10], au plus tard le 5 décembre 2019.

Ce bien est affecté à la sûreté et garantie de remboursement du prêt, d’un montant principal de 120’000,00 eur consenti par votre établissement suivant acte reçu par Maître [M] [P] le 23 mai 2008′

‘ Ce bien est affecté à la sûreté et garantie du remboursement du prêt, d’un montant principal de 83’010,00 eur consenti par votre établissement suivant acte reçu par Maître [M] [P] le 23 mai 2008’

‘ Je vous remercie de me faire parvenir :

° un arrêté de compte en principal et intérêts faisant ressortir les sommes à vous adresser sur le produit de la vente. Ceci afin d’obtenir, de votre part, la mainlevée entière et définitive de l’inscription,

° un relevé d’identité bancaire (RIB) de votre établissement signé par un représentant habilité afin de me permettre de procéder au versement des sommes.’».

Il importe peu que ce document mentionne l’hypothèque dont bénéficiait la banque alors qu’il fait parfaitement référence à l’emprunt fondant la mesure de saisie objet du litige, la vente du bien immobilier envisagée étant destinée à en apurer les causes. En conséquence, le principe de la dette était reconnu et son montant non contesté puisque la réception du décompte par message du 9 décembre 2019, n’a entraîné aucune protestation.

Ce document a donc interrompu la prescription qui par la suite l’a été par les commandements des 1er et 2 mars 2021 puis ceux des 5 et 13 janvier 2022, la présente instance ayant été introduite par les derniers commandements valant de saisie-vente des 20 et 22 avril 2022.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la prescription de la dette.

Sur le montant de la dette :

Les appelants considèrent que l’indemnité réclamée à hauteur de 13’222,37 € doit être considérée comme manifestement excessive alors qu’ils ont honoré le remboursement du prêt pendant plusieurs années, que les impayés résultent de raisons indépendantes de leur volonté et qu’alors même qu’ils avaient trouvé un acquéreur la banque n’a pas cru devoir coopérer pour que la vente puisse aboutir entraînant un désistement , qu’enfin les sommes dues portent en principal intérêt à un taux particulièrement élevé par rapport aux taux actuels des prêts.

La banque oppose que réduire à un euro l’indemnité conventionnelle conduirait de facto à la supprimer ce qui n’est pas dans le pouvoir du juge qui doit pour la réduire caractériser en quoi elle est manifestement excessive en regard du montant de la créance.

Elle considère que l’on ne peut qualifier de clause pénale l’indemnité de déchéance du terme qui n’a pas pour seule fonction de contraindre le débiteur à l’exécution de ses obligations mais aussi d’indemniser le créancier sur une base forfaitaire et conventionnelle et relève qu’en l’espèce ce préjudice est important justifiant la somme sollicitée alors que les efforts de gestion consacrés à ce dossier ont été très importants au regard des tentatives de recouvrement amiable qui ont donné lieu à de longues et importantes négociations.

L’article 1152 du Code civil dans sa rédaction applicable en espèce dispose : «Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de prêt prévoyaient en son article 5: « Exigibilité anticipée- défaillance de l’emprunteur » que « Le prêteur pourra, en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus non versés, et ce sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du Code civil ».

En l’espèce, il est réclamé à ce titre la somme de 13’222,37 €.

Le principe d’une indemnité égale à 7 % des sommes dues correspond à ce qui est habituellement prévu dans le cadre des emprunts immobiliers.

Les emprunteurs produisent un message d’une agence immobilière du 3 mars 2021 selon lequel les consort [T]-[H] avaient donner mandat le 3 juillet 2018 de vendre de biens immobiliers précisant : « le 16 novembre 2018 je reçois de la part de M. [V] [W] une offre à 185’000 € HAI soit 176’000 € nets vendeur. La vente a été confiée à Maître [P] à [Localité 7] puis fin août à Maître [D] à [Localité 5]. Découragés par la longueur des démarches (bancaires) concernant la vente à perte de ces deux biens l’acheteur a fini par retirer son offre en novembre 2019. ».

Il résulte d’un échange de courriels entre l’étude notariale et Mme [H] entre le 4 mai et le 18 juillet 2019 que ni l’une ni l’autre ne réussissaient à joindre la banque. Ces messages évoquent notamment une absence de coordonnées téléphoniques de la banque qui paraît étonnante. De plus, le courrier du 3 mars 2021 évoque un retrait d’offre en novembre 2019 alors qu’il n’est justifié que d’une seule demande adressée à la banque par courrier le 28 novembre 2019 qui a reçu une réponse dès le 9 décembre suivant. Dès lors, les manquements de la banque invoqués pour justifier le caractère excessif de la clause pénale ne sont pas établis.

Enfin, le taux de l’emprunt est conforme à celui des taux immobiliers souscrits en 2008.

Au regard de ces éléments la demande au titre de la clause indemnitaire ne paraît pas manifestement excessive et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il y a fait droit .

Sur la demande de vente amiable :

Les appelants rappellent qu’ils avaient mis en vente leur bien pour un montant de 176’000 € net vendeur. Ils expliquent avoir fait procéder à une nouvelle estimation de leur bien actuellement donné à la location et que l’agence immobilière commise l’a évalué entre 160’000 et 170 000 € net vendeur. Ils justifient d’un mandat de vente signé le 18 février 2023 pour un montant de 192’000 €.

La banque indique ne pas s’opposer à la vente amiable.

L’article R322-15 du Code des procédures civiles d’exécution subordonne l’autorisation de vente amiable à la seule vérification qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la déchéance du terme est intervenue le 30 septembre 2015.

L’ordonnance de référé du 9 août 2016 ayant suspendu pour 24 mois les sommes dues par les emprunteurs est motivée par le fait que les emprunteurs ont justifié ne pas pouvoir payer la somme de 223’134,01 € restant due et que seule la vente de leur bien immobilier permettra de payer cette somme.

Les mandats de vente auxquels fait référence l’agence immobilière dans son message du 3 mars 2021 ne sont pas produits mais ils n’auraient été signés que le 3 juillet 2018.

Ce n’est que le 1er septembre 2022 que les appelants ont fait établir une estimation de leur bien évalué entre 160 et 170’000 €.

Le jugement déféré relève que les emprunteurs ont sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable des biens saisis pour un montant minimum de 150’000 € et que la banque, qui n’a pas répondu sur ce point en cause d’appel, ne s’opposait pas à la vente amiable sous réserve de ce que le prix ne soit pas inférieur à la somme de 180’000 €.

Finalement un mandat de vente n’a été signé que le 18 février 2023, pour un montant net vendeur de 180’000 €.

Au regard de l’ancienneté de la dette, de la motivation de l’ordonnance de référé du 9 août 2016 qui préconisait déjà une vente du bien, alors que les débiteurs ne se sont engagés dans cette voie qu’en juillet 2018 et que suite à l’échec de la vente en novembre 2019 ils n’ont réitéré leurs démarches que trois ans après, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’autorisation de vente amiable.

L’équité commande de rejeter la demande de la SA Crédit Immobilier de France Développement au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation du jugement déféré et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a octroyé 1000 € à la SA Crédit Immobilier de France Développement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile :

Déboute la SA Crédit Immobilier de France Développement de sa demande,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumise à taxe.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER