16/05/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/02348
N° Portalis DBVI-V-B7F-OF3C
CD RC MD
Décision déférée du 27 Avril 2021
TJ de MONTAUBAN
Mme [I]
[N] [C]
[J] [H] épouse épouse [C]
C/
[U] [F] née [B]
[W] [F]
S.A.R.L. SARL UNIPERSONNELLE AGENCE HAMILTON
S.A.R.L. SARL SELECTION HABITAT
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [N] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [J] [H] épouse [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [U] [F] née [B]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Monsieur [W] [F]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représenté par Me Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
S.A.R.L. UNIPERSONNELLE AGENCE HAMILTON
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. SELECTION HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseillère
J.C. GARRIGUES, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant avant-contrat des 16 et 23 juin 2020, M. [W] [F] et à Mme [U] [B] épouse [F] ont vendu à M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] un ensemble immobilier composé d’une maison de maître, de quatre gîtes, d’une piscine, d’un ancien hangar, l’ensemble étant situé [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 16], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] au prix de 1 065 000 euros, sous diverses conditions suspensives.
L’acte mentionnait que la vente avait été conclue entre les parties par l’intermédiaire de l’agence Hamilton dont les honoraires d’un montant de 60 000 euros étaient à la charge des acquéreurs.
Par courriels des 15 et 17 septembre 2020, les époux [C] ont indiqué à M. et Mme [F] que les conditions de la vente étaient compromises en raison de la proximité de l’ensemble immobilier avec une route départementale bruyante. La lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. et Mme [C] par le notaire des vendeurs le 18 septembre 2020 et leur demandant de réitérer la vente, est restée sans suite.
Par acte d’huissier du 10 novembre 2020, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.
Par actes d’huissier des 1er et 3 décembre 2020, M. et Mme [C] ont fait appeler en la cause la Sarl Agence Hamilton et la Sarl Sélection Habitat Rodez aux fins de relèvement et de garantie des condamnations qui pourraient être prononcées.
La jonction des deux affaires a été ordonnée à l’audience du 8 décembre 2020.
Par un jugement contradictoire du 27 avril 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :
– mis hors de cause la société Agence Hamilton,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à M. [W] [F] et à Mme [U] [B] épouse [F] la somme de 106 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal, au titre de la clause pénale contractuelle,
– dit que les intérêts échus annuellement porteront intérêt en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– dit que la somme de 53 250 euros versée par M. et Mme [C] à titre de dépôt de garantie restera acquise M. et Mme [F] et que Maître [A] [G] en assurera le versement M. et Mme [F] à valoir sur l’indemnité qui leur a été accordée,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à la société Sélection Habitat la somme de 54 000 euros en réparation de la perte de chance subie,
– débouté M. et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles,
– débouté les sociétés Agence Hamilton et Sélection Habitat de leurs autres demandes,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à M. [W] [F] et Mme [U] [B] épouse [F] la somme de 5 000 euros en application de l’article ‘700,1°’ du code de procédure civile,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à la société Sélection Habitat la somme de 2 500 euros en application de l’article ‘700,1°’ du code de procédure civile,
– dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Agence Hamilton,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] aux dépens et accordé à la Scp Decharme le droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile,
– rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.
Le tribunal a relevé que les acquéreurs ont visité les lieux à six reprises à des jours et et saisons différents et étaient à même de constater personnellement le bruit occasionné par cette voie qui permet d’accéder au bien vendu et, par voie de conséquence de l’incompatibilité des nuisances sonores avec l’activité projetée dans cet ensemble immobilier. Il a ajouté que le classement sonore en catégorie 3 ne relève pas d’une servitude ni d’un règlement d’urbanisme mais d’une règle conditionnant les performances acoustiques minimales exigées pour les constructions futures sur lesquelles les vendeurs même non profanes pour être des professionnels de la maîtrise d’oeuvre, n’étaient pas tenus de se renseigner ni d’en informer les acquéreurs, de sorte qu’il ne peut être retenu une erreur excusable de ces derniers résultant d’une violation de l’obligation générale d’information des vendeurs à leur égard.
Le tribunal a ensuite considéré que si les vendeurs avaient une connaissance du projet d’accueil d’évènements privés et professionnels incluant des espaces de réception et d’hébergement dans les lieux acquis, le silence observé par ces derniers sur les nuisances sonores n’était pas de nature à caractériser un dol en raison du fait que les acquéreurs avaient les moyens de procéder par eux-mêmes aux constatations relatives à la configuration des lieux et à leur environnement.
Le tribunal a constaté que M. et Mme [C] n’ont pas justifié avoir notifié à M. et Mme [F], selon les modalités contractuellement définies, l’obtention ou la non-obtention du prêt sollicité et de la non-réalisation des conditions suspensives et a jugé que par leur refus de finaliser la vente, le dépôt de garantie devait rester acquis aux vendeurs et que la clause pénale devait être réglée à ces derniers sans réduction en raison du caractère non manifestement excessif de cette clause.
Le tribunal a enfin relevé que les éléments figurant sur la notice relative aux informations précontractuelles dans le cadre du mandat exclusif confié à l’agence Hamilton représentée par M. [P] [E], agent commercial, que la société mandatée pour conclure la vente était en réalité la société Sélection Habitat sans qu’il soit établi que les acquéreurs aient eu connaissance de ce contrat de mandat en raison de la confusion entretenue dans les mentions des divers documents établis, facture comprise, seule la société Sélection Habitat ayant la qualité de marchand de bien immobiliers et utilisant l’enseigne commune Agence Hamilton. La société Agence Hamilton a été mise hors de cause.
Le tribunal a cependant considéré que cette confusion n’était pas de nature à altérer la prestation de la société Sélection Habitat qui bénéficiait du réseau de ce groupe que les acquéreurs désignaient comme un élément déterminant de leur consentement. Il a rejeté l’allégation de manoeuvres dolosives dans l’exécution des prestations accomplies en se fondant sur les circonstances de fait liées à l’éloignement des acquéreurs et à leurs contraintes de déplacement qui dictaient les modalités des visites sur les lieux. Il a rejeté les demandes formées contre cette société et admis la demande reconventionnelle de cette dernière en paiement d’une indemnité au titre de la perte de chance de percevoir les honoraires convenus du fait du refus fautif de finaliser la vente en fixant le taux de cette perte de chance à 90 %.
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Par déclaration du 25 mai 2021, M. et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à M. [W] [F] et à Mme [U] [B] épouse [F] la somme de 106 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal, au titre de la clause pénale contractuelle,
– dit que les intérêts échus annuellement porteront intérêt en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
– dit que la somme de 53 250 euros versée par les époux [C] à titre de dépôt de garantie restera acquise des époux [F] et que Maître [A] [G] en assurera le versement aux époux [F] à valoir sur l’indemnité qui leur a été accordée,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à la société Sélection Habitat la somme de 54 000 euros en réparation de la perte de chance subie,
– débouté les époux [C] de leurs demandes reconventionnelles,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à M. [W] [F] et Mme [U] [B] épouse [F] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à la société Sélection Habitat la somme de 2 500 euros en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,
– condamné in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 16 novembre 2022, M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile, 1112-1, 1132, 1133, 1137, 1138, 1231, 1231-5, 1240 et 1602 du code civil, L. 121-2 et L.132-2 du code de la consommation, et de l’arrêté du 25 septembre 2003 de la Préfecture du [Localité 18] relatif au classement de la RD 926, de :
– prendre acte de la dissolution de la Sarl Agence Hamilton et de la transmission universelle de son patrimoine à la Sarl Sélection Habitat,
En tout état de cause,
– rejeter les arguments développés par M. et Mme [F] relatifs à la recevabilité de l’appel,
– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a mis hors de cause la Sarl Agence Hamilton,
– débouter la Sarl Sélection Habitat venant aux droits de la Sarl Agence Hamilton de sa demande de mise hors de cause,
Au principal,
– réformer le jugement dont appel en que ce qu’il a rejeté le moyen de la nullité de la vente pour erreur et dol,
– annuler la vente sous seing privé des 16 et 23 juin 2020 pour dol par réticence des époux [F] et par man’uvres déployées par la Sarl Agence Hamilton et son représentant, ainsi que pour erreur substantielle de leur part,
– condamner in solidum M. et Mme [F] à leur reverser la somme de 53 250 euros correspondant au dépôt de garantie qu’ils ont versé en l’étude de Maître [G], notaire à [Localité 17],
– prononcer l’opposabilité de l’arrêt à intervenir à Maître [G], notaire à [Localité 17] et dépositaire du dépôt de garantie qui devra verser la somme de 53 500 euros entre leurs mains,
– condamner la Sarl Sélection Habitat à réparer le préjudice matériel et moral qui leur a été causé à hauteur de 50 000 euros (frais de déménagement, achats de biens d’équipement et de décoration),
– débouter la Sarl Sélection Habitat de ses demandes,
À titre subsidiaire,
– réformer le jugement dont appel en ce qu’il les a condamnés à verser le montant de la clause pénale et à indemniser la Sarl Sélection Habitat pour une perte de chance subie,
– modérer, si par impossible la clause venait à s’appliquer, le montant stipulé dans la clause pénale en application de l’article 1231-5 du code civil et le réduire à un montant de un euro,
– débouter la Sarl Sélection Habitat de ses demandes,
– condamner la société Sarl Sélection Habitat à les relever indemne de toute condamnation prononcée à leur encontre,
– condamner la société Sarl Sélection Habitat à réparer le préjudice matériel et moral qui leur a été causé à hauteur de 50 000 euros (frais de déménagement, achats de biens d’équipement et de décoration),
En tout état de cause,
– condamner in solidum M. et Mme [F] et la Sarl Sélection Habitat à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 4 novembre 2022, Mme [U] [F] née [B] et M. [W] [F], intimés, demandent à la cour de :
– débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs prétentions,
– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 27 avril 2021,
Y ajoutant,
– condamner in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [C] née [H] à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa 1er du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés par leur conseil selon les modalités de l’article 699 du même code.
Dans les dernières écritures transmises par voie électronique le 19 novembre 2021 au nom de la Sarl Unipersonnelle Agence Hamilton et de la Sarl Sélection Habitat, intimées, il est demandé à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 1230-1 et 1240 du code civil, de :
Sur la recevabilité des demandes des époux [C],
– déclarer irrecevable la prétention nouvelle formulée pour la première fois à hauteur d’appel par M. et Mme [C], s’agissant de leur demande de condamnation à leur égard à verser à M. et Mme [C] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts,
Au fond,
À titre principal, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
À titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement entrepris,
– prononcer la mise hors de cause de la Sarl Agence Hamilton,
– constater que la Sarl Sélection Habitat n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité,
– constater que les époux [C] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice indemnisable,
– constater que les époux [C] ont commis une faute en refusant de réitérer la vente, laquelle engage leur responsabilité délictuelle à l’encontre de la Sarl Sélection Habitat,
Par conséquent,
– débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions formulées à leur encontre,
– condamner les époux [C] à verser à la Sarl Sélection Habitat la somme de 54 000 euros à titre de dommages et intérêts,
À titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation des agences immobilières,
– faire application de la notion de perte de chance,
– réduire les montants à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
– condamner les époux [C], ou tout succombant, à leur verser la somme de 5 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.
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La clôture de l’affaire est intervenue le 18 novembre 2022 et l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2022.
MOTIVATION
1. Dans les motifs de leurs dernières conclusions, M. et Mme [F] font observer qu’aux termes du dispositif de leurs écritures, les appelants demandent à la cour de ‘réformer’ le jugement alors que la Cour de cassation impose que le dispostif des conclusions précise si la demande tend à voir annuler ou infirmer le jugement, à défaut de quoi, celui doit être confirmé.
M. et Mme [C] opposent le fait que la Cour de cassation assimile les mots ‘confirmer’ et ‘réformer’ et considèrent que l’appelant n’est pas tenu de reprendre dans le dispositif de ses conclusions, les chefs de dispositif du jugement critiqués régulièrement énoncés dans l’acte d’appel.
En application des dispositions de l’article 954, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, issu du décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009, dans les procédures d’appel avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel est une voie de réformation ou d’annulation du jugement. En employant le terme ‘réformer’ dans le dispositif, les appelants n’ont fait que manifester sans ambiguïté leur volonté de voir infirmer les dispositions du jugement qu’ils ont frappé d’appel dans leur acte d’appel et ont par ailleurs clairement formulé des prétentions au sens des textes précités.
Ce moyen de procédure visant à voir confirmer le jugement entrepris sera donc écarté.
2. Il sera par ailleurs constaté, d’une part que la Sarlu Agence Hamilton a fait l’objet d’une transmission universelle de son patrimoine à compter du 26 mai 2021 au profit de la Sarlu Sélection Habitat et, d’autre part que la disposition du jugement rendu le 27 avril 2021 et ayant mis hors de cause la société Agence Hamilton, n’a pas été frappée d’appel de sorte que la demande de réformation ‘en tout état de cause’ de cette disposition, dépourvue d’intérêt pratique depuis cette dissolution comme les appelants le constatent eux-mêmes dans leurs dernières écritures, n’entre pas dans la saisine de la cour.
3. Les appelants sollicitent principalement la nullité de la vente sur le fondement de l’erreur en soutenant que l’absence de nuisances sonores nocturnes était une qualité essentielle tacitement convenue entre les parties en raison du but poursuivi par les acquéreurs recherchant l’exploitation du domaine à des fins para-hôtelières alors que l’ensemble immobilier acquis est exposé à de telles nuisances en raison de la proximité des ‘Rampes de [Localité 14]’ dont ils n’avaient pu relever l’intensité sonore lors des visites réalisées hors périodes de circulation intense.
Les intimés considèrent que les nuisances sonores anormales alléguées ne sont pas établies et que l’erreur prétendue n’est pas excusable pour un visiteur normalement attentif ayant emprunté la voie routière incriminée pour accéder au site.
3.1 Il est constant que l’arrêté du préfet du [Localité 18] du 25 septembre 2003 portant classement sonore des infrastructures de transports terrestres dans ce département, figurant en annexe du Plan local d’urbanisme intercommunal approuvé le 24 octrobre 2017 a classé la RD 926, auquel le chemin d’accès du domaine aboutit à 100 mètres environ des bâtiments, en catégorie 3 correspondant à un niveau sonore au point de référence diurne de 73 dB(A) et nocturne de 68 dB(A) exigeant une isolation acoustique des bâtiments à construire dans un secteur défini par l’arrêté et dans lequel ne se situe pas le bâti acquis par M. et Mme [C].
La ‘note acoustique’ établie non contradictoirement par la Sarl Emacoustic choisie par M. et Mme [C] a comptabilisé le 19 novembre 2020 le passage sur le tronçon de la RD 926 jouxant le domaine de 366 véhicules légers et 44 poids-lourds en précisant que ce comptage a été réalisé ‘durant une période de confinement’ et relevé un niveau global entre 17 h 20 et 18 h 40 en deux points (le premier en bordure de la route – 55,5 dB(A) – et le second ‘à mi distance entre le début et la fin de la parcelle du domaine de Monplaisir’ – 43,1 dB (A) en invoquant un seuil maximal de 30 dB(A) pour un espace extérieur considéré comme calme.
Ainsi que le soulignent les consorts [F], à supposer ces valeurs opposables et exactes, celles-ci n’apportent aucun élément d’information sur la perception de cet environnement sonore à l’intérieur des bâtiments ni même à leur proximité immédiate ou des installations de loisir qui leur sont proches et encore moins sur les données sonores perceptibles de nuit.
Il n’est en tout état de cause déterminé aucune infraction à une règle d’urbanisme. Se pose seulement la notion de domaine situé dans un endroit calme dont la définition et le caractère substantiel doivent avoir été entrés dans le champ contractuel.
3.2 Aucun document contractuel n’évoque le niveau sonore ambiant attendu des acquéreurs. L’avant contrat signé entre les parties le 23 juin 2020 ne fait état d’aucune disposition particulière sur ce point.
Le 22 mai 2008, M. [F] avait obtenu un avis favorable du service départemental d’incendie et de secours du [Localité 18] pour la délivrance d’une autorisation de travaux en vue de la transformation d’un bâtiment pour y aménager une salle de réception pour gites de type L – Catégorie 5 envisagé pour un acceuil de 180 personnes ce que n’ignoraient pas les acquéreurs qui, trois jours après la signature de l’acte sous seing privé ont contacté la mairie de [Localité 14] en faisant état de leur projet d’organisation évenementielle et d’hébergement touristique haut de gamme et en souhaitant échanger avec le service urbanisme de la commune sur ce projet ‘et les éventuels éléments d’urbanisme alentours qui pourraient être important à connaître’ (courriel en pièce n° 13 du dossier des appelants).
Les quelques échanges retracés durant la période précédant la signature du contrat de vente démontrent à la fois une certaine proximité entre les parties, les vendeurs comme l’agent immobilier s’appelant par leurs prénoms et même parfois se tutoyant. Le projet de création d’une activité commerciale d’accueil d’évènements et d’hébergement de standing étaient connus de chacun. Le projet initialement envisagé par les vendeurs ne s’était pas réalisé, celui conçu par les acquéreurs était déjà matérialisé par une plaquette établie en vue de son financement. Les évènements promus par celle-ci sont plutôt festifs et supposent des courts séjours qui leur sont liés.
3.3 La RD 926 est un axe routier reliant [Localité 17] à [Localité 20] par lequel il est nécessaire de passer pour se rendre au domaine Monplaisir. L’importance de la RD était visible sur le géoportail de l’Ign 2019 avec l’indication des parcelles avoisinantes dont celles objets de la vente (cf. La photoaérienne en côte 17 du dossier de M. et Mme [F]). Les appelants produisent la première page d’un courrier du maire de [Localité 14] adressé au président du conseil départemental pour se plaindre des nuisances de cet axe de communication pour l’agglomération de la ville qu’il traverse en précisant que ‘le nombre de véhicules avoisine les 10 000/jour. Les camions de gros tonnage se succèdent régulièrement en file continue. Cette route apparaît comme la plaie ouverte de [Localité 14]’.
Dans le document qu’ils ont rédigé pour présenter leur projet, portant en bas de page la mention ’04/2020″, les acquéreurs se décrivent notamment, Mme [C] comme ‘organisatrice d’évènements privés (mariages) et professionnels (cocktails, séminaires) et formation Gestion Maisons d’Hôtes’ et M. [C] comme ayant une formation d’entrepreneur et de directeur RH et communication, ‘expert en management et négociation’ et ‘organisateur de séminaires de comités de direction’ (pièce 20 de leur dossier).
Ils ne peuvent ignorer tous les aspects de l’activité projetée dans un lieu dont ils ont nécessairement pu mesurer la portée de l’environnement sur l’emplacement du domaine qui ne se trouve pas dans le centre de [Localité 14] et dont le lieu de vie est situé à une centaine de mètres de la route. Toutes les données environnementales dont celle sonores étaient publiques et aisément accessibles.
Il résulte des pièces du dossier (lettre du conseil des appelants du 21 septembre 2020 et échanges de Sms entre les parties) que les acquéreurs ont personnellement visité le site à plusieurs reprises avant la signature de la promesse de vente, le samedi 23 novembre 2019, le samedi 4 janvier 2020 et le jeudi 20 février 2020 soit avant la période de confinement en des journées susceptibles de leur permettre d’apprécier l’environnement sonore même un samedi au regard de la description donnée par le maire dans son courrier précité de la fréquentation de cet axe routier incontournable.
Ils écrivaient aux vendeurs le 7 septembre 2020, soit avant la signature de l’acte authentique, être bien dans l’immeuble après y avoir dormi deux nuits : ‘Bonjour [U], [W], nous sommes bien installés, maison nickel, merci beaucoup ! À mercredi (…)’. Il est produit aussi un message Sms daté du mercredi 15 juillet 2020 adressé à 19 h 55 par [N] [C] à [W] [F] commençant par ‘Bonsoir [W], nous sommes passés en fin de matinée comme prévu. La visite a bien plus à ma mère, elle reviendra bientôt quand nous serons sur place ! (…)’.
Il sera enfin relevé que la région n’est pas inconnue des acquéreurs, le courriel laconique adressé aux vendeurs le 17 septembre 2020 pour leur indiquer leurs nouvelles coordonnées étant ‘chez Madame [Z] [H], [Adresse 15]’ soit à une soixantaine de kilomètres de [Localité 14] et Mme [H] étant née à [Localité 13].
Il suit de ces constats que les acquéreurs, particulièrement au fait de leurs besoins pour la réalisation de leur projet d’exploitation de locaux à usage de manifestations festives ou professionnelles et d’hébergement de haut niveau de qualité, étaient en mesure de se rendre compte sur les lieux de l’environnement sonore notoire à des jours de la semaine différents hors période de confinement, avant la signature de la promesse de vente puis avant celle de l’acte authentique de vente, sans émettre la moindre inquiétude sur ce point qu’ils estiment dans leurs écritures comme ayant été essentiel.
L’erreur alléguée ne peut donc être considérée comme excusable.
4. Les appelants invoquent ensuite le dol au soutien de leur demande d’annulation du contrat de vente en affirmant que les vendeurs et l’agent immobilier ont agi de telle manière que les acquéreurs soient en confiance pour ne pas avoir à douter de la conformité de leur achat à leur projet économique.
Il résulte des développements qui suivent que les vendeurs ne pouvaient avoir dissimulé les nuisances sonores n’ayant jamais dissuadé ni empêché les acquéreurs de venir visiter les lieux aux moments qu’ils le souhaitaient, M. et Mme [C] étant restés maîtres d’apprécier la disponibilité qu’ils ont cru devoir y consacrer au regard de l’importance de l’investissement projeté.
Les vendeurs n’étaient pas plus tenus de mentionner l’arrêté du 25 septembre 2003 précité qui ne prescrivait aucune obligation applicable à l’immeuble vendu.
Il est en réalité opposé l’inadéquation de l’immeuble au projet des acquéreurs.
Il ressort des termes de la promesse de vente que les vendeurs ont déclaré n’avoir exploité aucun logement de tourisme de type gîte dans l’ensemble immoblier vendu (page 5 de l’acte). Ils n’étaient donc pas tenus de produire l’avis favorable précité de la commission de sécurité pour un projet, non réalisé, d’exploitation d’une salle de réception pour gîte et qui n’était pas totalement inconnu des acquéreurs qui évoquaient ce projet dans leur courriel précité du 26 juin 2020 à la mairie.
Le 9 décembre 2019, M. [N] [C] écrivait à l’agent immobilier un courriel par lequel il indiquait ‘le domaine de Monplaisir est une possibilité que nous devons encore creuser. En effet, nous comprenons que le projet des propriétaires actuels était essentiellement centré sur l’organisation évènement de type mariages et la location globale saisonnière. Avec dans ce cas l’idée de pas forcément y résider eux-mêmes en permanence. Le résultat est, de ce que nous avons vu, très réussi !
Cela nous pose néanmoins question pour ce qui est de la faisabilité de notre projet en ce lieu:
– Comment combiner dans la maison de maître un lieu de résidence principale pour nous, avec l’activité de location/évènements
– A ce stade la maison de maître n’est pas vraiment adaptée à une offre en chambre d’hôtes à mons de revoir la disposition en séparant en deux parties, mais au risque de perdre l’intérêt et la capacité.
– Pour ce qui est du volet évenementiel professionnel, et comme nous visons avant tout une population de comités de direction/cadres dirigeants, alors l’offre d’hébergement des gîtes – eu égard à sa disposition avec de belles mais (trop) petites chambres- n’est pas vairement adaptée.
– Nous nous posons également la question de la localisation. Très touristique certes mais sans doute un peu trop éloignée notamment de [Localité 19] et de son aéroport
En résumé, nous pouvons adapter notre modèle de business, mais n’avons pas (encore) trouvé comment le viabiliser si nous faisions le choix de Monplaisir.
Si vous aviez quelques éléments de prévisionnel chiffré tel que nous l’avions évoqué, cela pourrait nous aiderdans notre prise de décision. Nous comptons donc sur vous pour avancer!’
(pièce n° 19 du dossier des appelants).
Il suit de ce courriel que six mois avant la signature de la promesse de vente, M. et Mme [C] étaient parfaitement informés sur la configuration des lieux et leur possible inadéquation à leur projet à cette date.
Il n’est donc établi à la charge des vendeurs aucun mensonge ou dissimulation propre à caractériser un dol.
En réponse à la demande formulée par M. et Mme [C] qui ont pris l’initiative de solliciter l’agent immobilier sur la situation du marché de l’exploitation hôtelière et non du marché immobilier lui-même, M. [E] a répondu le 13 décembre 2019 en produisant des éléments communiqués par une entreprise ‘Sélection Gites’, agence de location saisonnière, dont le numéro de téléphone leur a été donné et par Mme [U] [F]. Il n’est produit aucune expertise ou attestation propre à caractériser le caractère erroné des données issues de l’analyse de marché produite par la suite par cette agence étant rappelé les compétences déjà citées des acquéreurs qui étaient libres d’approfondir cette étude dont la réalisation n’entrait aucunement dans les obligations du vendeur ni de l’agent immobilier.
S’agissant de ‘l’agence Hamilton’, enseigne de la Sarl Agence Hamilton à associé unique en la personne de la Sarl Sélection Habitat, et dont M. [P] [E] était un des agents, il n’est établi aucune dissimulation ni irrégularité dans la forme sociale et propre à caractériser une manoeuvre dolosive, l’activité de cet agent étant licite, effective et conforme à l’objet de la prestation d’entremise pour la vente d’un bien immobilier.
L’affirmation dans l’un de ses courriels, à propos d’un autre bien envisagé, de l’environnement bruyant de celui-ci (‘Aussi cette propriété se trouve en bordure de route départementale assez bruyante ‘vallée encaissée’) ne saurait caractériser à propos du bien litigieux une volonté de dissimulation d’un élément qui aurait été impossible de vérifier pour des acquéreurs recherchant ‘le calme absolu’ même promis dans les discussions le présentant. Il convient d’ailleurs de relever que ce message du 26 octobre 2019, antérieur à toutes les visites du bien proposé à la vente, était de nature à éveiller chez les acquéreurs sensibles à cet aspect leur attention sur la question de sa proximité avec une route départementale dont ils ne pouvaient ignorer l’existence.
Enfin, le courrier de leur conseil adressé le 21 septembre 2020 aux vendeurs pour manifester officiellement leur refus de réitérer la vente en la forme authentique est exclusivement motivé par l’environnement sonore du bien, motivation qui n’apparaît pas avoir été portée à la connaissance de l’agent immobilier qui, le 10 septembre 2020, écrivait un courriel à M. et Mme [C] en commençant ‘Je suis désolé de ce qui vous arrive et de la situation dans laquelle nous nous trouvons’, en vantant encore le potentiel économique et la qualité immobilière de ce bien au soutien du ‘coup de coeur’ manifesté par les acquéreurs, non démenti par l’ensemble des constatations qui précèdent.
Il suit du tout qu’il n’est établi aucun des éléments requis par les articles 112-1, 1137 et 1138 du code civil pour constituer l’attitude dolosive prêtée par les appelants aux intimés.
5. Le jugement qui a rejeté leurs demande d’annulation du contrat de vente, fondée sur les vices du consentement, sera donc confirmé.
6. Pour échapper au paiement de la clause pénale, M. et Mme [C] opposent l’absence de mise en demeure préalable et conforme aux dispositions de l’article 1231 du code civil.
Cet article dispose : ‘À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable’.
Considérant que le notaire n’a pas rédigé de procès-verbal de carence, les appelants prétendent que l’inexécution n’était pas définitive en septembre 2020, date à laquelle le courrier de leur conseil indiquait qu’ils ne voulaient plus mener à son terme le projet tout en réservant qu’ ‘un accord raisonnable puisse intervenir’ alors qu’autorisés dès le 23 septembre 2020 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albi, les vendeurs ont fait procéder à la saisie conservatoire le 5 octobre 2020 en visant le montant du prix de vente de sorte qu’aucun délai raisonnable au sens de l’article précité n’a été, selon eux, respecté.
Il sera constaté que par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 septembre 2020, le notaire rédacteur de l’acte de vente a mis en demeure M. et Mme [C] de signer l’acte authentique le 1er octobre 2020 soit un mois après la date initialement prévue à la suite d’un report de quelques jours déjà sollicité par les acquéreurs. Ce courrier rappelant le décompte financier de l’opération immobilière et la réalisation de toutes les conditions suspensives, mentionnait bien le principe de la mise en jeu des dispositions contenues dans l’avant-contrat avec les conséquences financières en découlant à défaut de signature à la nouvelle date indiquée. L’inexécution a été définitivement consommée par l’absence de signature de l’acte le 1er octobre 2020, étant relevé que le contrat ne soumettait pas le paiement de la clause pénale à une quelconque procédure de discussion préalable et que la mise en oeuvre de cette clause résulte du simple défaut de régularisation de l’acte dont il a bien été dressé procès-verbal par le notaire le 1er octobre 2020 (pièce n° 15 du dossier des vendeurs).
Au regard des constats qui précèdent sur les formalités accomplies et les délais prescrits, l’existence et la régularité de la mise en demeure sont donc établies.
7. M. et Mme [C] opposent ensuite le caractère manifestement excessif de la clause pénale qui s’élève, aux termes de la promesse, à la somme de 106 500 euros.
Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 1231-5 du code civil ‘Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire’.
En l’espèce, au regard du montant de la vente (1 146 450 euros), de l’obtention des financements nécessaires et notamment de la revente de leur précédent bien immobilier, M. et Mme [C] avaient accepté une clause d’un montant conforme aux enjeux financiers de cette opération immobilière tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs. La circonstance que les vendeurs aient pu revendre leur bien en juillet 2021 soit dix mois plus tard pour le prix de 1.125.000 euros étant à cet égard indifférente compte tenu du délai ainsi écoulé pour des vendeurs en instance de séparation qui ont d’ailleurs divorcé le 19 février 2021.
Le jugement qui a refusé de modérer le montant de la clause pénale sera donc confirmé.
8. Le tribunal a condamné in solidum M. et Mme [C] à payer à la société Sélection Habitat la somme de 54 000 euros en réparation de la perte de chance de percevoir la commission prévue. Les appelants ont conclu au rejet de la demande en confirmation du jugement formulée par cette société en soutenant que la perte de rémunération alléguée n’avait pas de caractère légitime au motif qu’elle a été facturée, selon eux, à la suite d’une pratique commerciale déloyale, sanctionnée pénalement par l’article L. 132-2 du code de la consommation et que ladite perte n’était par ailleurs pas établie en raison de la perception d’une commission de 66 000 euros suite à la vente du même immeuble le 27 juillet 2021. Ils ont demandé la condamnation de l’agence immobilière à les indemniser des préjudices subis du fait du comportement de cette dernière.
8.1 Il résulte tout d’abord des mentions figurant sur l’offre d’achat signée par M. et Mme [C] avec le concours de l’Agence Hamilton que les coordonnées figurant à l’acte permettaient parfaitement d’identifier l’existence d’un mandat, le nom de l’agent et les informations utiles pour accéder sans difficulté aux liens unissant la société Sélection Habitat à la société Agence Hamilton, finalement absorbée en cours de procédure par la société Sélection Habitat. Ces mentions ne comportaient aucun élément trompeur ni erroné de nature à créer une confusion avec une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d’un concurrent.
Ainsi que déjà amplement rappelés, les faits de la cause ne caractérisent nullement l’une des autres pratiques commerciales trompeuses visées à l’article L. 121-2 du code de la consommation en sa rédaction applicable au litige.
La demande de condamnation de la société Sélection Habitat à payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice matériel et moral présentée par M. et Mme [C] doit donc être rejetée et le jugement confirmé en ce qu’il a débouté ces derniers de leurs demandes dirigées contre cette société.
8.2 Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts présentée par la Sarl Sélection Habitat, le tribunal a justement considéré que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. C’est par une juste appréciation des éléments de la cause que les premiers juges ont évalué à 90 % le taux de perte de chance de ne pas percevoir la commission escomptée. La décision sera donc également confirmée sur ce point.
9. M. et Mme [C], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenus in solidum aux dépens d’appel, la décision entreprise étant confirmée quant à la condamnation in solidum des mêmes parties aux dépens de première instance.
10. Les intimés sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû respectivement exposer à l’occasion de cette procédure d’appel. M. et Mme [C] seront tenus in solidum de payer à M. [F] et Mme [F] née [B], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la seule Sarl Sélection Habitat la somme de 3 000 euros sur le même fondement.
M. et Mme [C], tenus aux dépens, seront déboutés de leurs demandes au titre de ces mêmes dispositions.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 27 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] aux dépens d’appel.
Autorise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le Cabinet Decharme, avocats, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Condamne in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à M. [W] [F] et Mme [U] [B], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] à payer à la Sarl Selection Habitat, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Déboute M. [N] [C] et Mme [J] [H] épouse [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
N. DIABY M. DEFIX
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