VCF/AV

S.C.I. MARTINS IMMO

C/

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE EST

TRESOR PUBLIC

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 16 MAI 2023

N° RG 22/00561 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F6EB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 avril 2022,

rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon – RG : 21/00026

APPELANTE :

S.C.I. MARTINS IMMO, prise en la personne de son représentant statutaire ou légal en exercice, domicilié de droit au siège social

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par Me Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

INTIMÉS :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE EST

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédérique FOVEAU, membre de la SELARL OPPIDUM CONSEILS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

TRESOR PUBLIC – CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES, pris en la personne de son représentant statutaire ou légal en exercice, domicilié de droit à la trésorerie :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, ayant fait le rapport,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2023 pour être prorogée au 16 Mai 2023,

ARRÊT : réputé contradictoire,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 12 juillet 2013, la SCI Martins Immo a :

– d’une part, acquis la propriété d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1], cadastrée section [Cadastre 10]

– d’autre part, emprunté auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Est un capital de 200 000 euros remboursable sur 180 mois, le remboursement de ce crédit étant garanti par un privilège de prêteur de deniers, inscrit sur le bien objet de la vente, publié le 12 août 2013 et produisant effet jusqu’au 5 juillet 2032.

Par acte authentique du 14 octobre 2013, la SCI Martins Immo a :

– d’une part, acquis la propriété des deux immeubles suivants à usage d’habitation :

. celui sis au [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 11], élevé sur caves, rez de chaussée et un étage avec cour, comprenant au rez de chaussée un logement de type studio et à l’étage un logement de type F3, tous deux loués pour respectivement 260 euros et 450 euros par mois,

. celui sis au [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 9], élevé sur rez de chaussée et un étage avec cour, comprenant au rez de chaussée un logement de type F3 et à l’étage un logement également de type F3, tous deux loués pour respectivement 320 euros et 450 euros par mois,

– d’autre part, emprunté auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Est un capital de 300 000 euros remboursable sur 240 mois, le remboursement de ce crédit étant garanti par un privilège de prêteur de deniers, inscrit sur les biens objets de la vente, publié le 28 octobre 2013 et produisant effet jusqu’au 5 octobre 2037.

La SCI Martins Immo est devenue défaillante dans le remboursement des crédits souscrits et le Crédit agricole s’est prévalu de la déchéance des termes par lettre recommandée du 11 juin 2018, dont la débitrice a accusé réception le 23 juin 2018.

Par acte du 9 septembre 2021, le Crédit agricole a fait délivrer à la SCI Martins Immo un commandement de payer la somme globale de 502 132,43 euros explicitée par deux décomptes relatifs à chacun des deux prêts.

Ce commandement valant saisie des biens immobiliers désignés ci-dessus a été publié le 22 octobre 2021.

Par acte du 16 décembre 2021, le Crédit agricole a fait assigner la SCI Martins Immo devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins de poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Par acte du même jour, il a dénoncé le commandement et assigné le Trésor public, créancier inscrit sur les biens saisis.

Par jugement d’orientation du 12 avril 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon a :

‘ débouté la SCI Martins Immo :

– de ses demandes relatives à la validité du commandement,

– de sa demande de réduction des indemnités dues au titre de la clause pénale,

– de sa demande de délais de paiement

– de sa demande de cantonnement de la saisie

‘ constaté que les conditions requises par les articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

‘ fixé la créance du Crédit agricole aux sommes suivantes arrêtées au 7 juillet 2021 :

– 310 932,60 euros outre intérêts au taux de 3,16 % à compter de cette date

– 191 199,63 euros outre intérêts au taux de 2,99 % à compter de cette date,

‘ autorisé la vente amiable par devant tel notaire librement choisi par la SCI Martins Immo aux conditions suivantes : vente des immeubles saisis en un lot unique au prix minimum de 350 000 euros net vendeur,

‘ dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 juillet 2022 pour vérification de la conclusion de la vente, par la production des actes notariés correspondants,

‘ rappelé qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge devra ordonner la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’aucun délai ne puisse être accordé,

‘ constaté en cas de renvoi du dossier en vente forcée que la mise à prix de l’immeuble est fixée à la somme de 110 000 euros,

‘ dit que le créancier poursuivant fera assurer deux visites des biens saisis par l’huissier instrumentaire, lequel préviendra les occupants trois jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception, et pourra, si besoin est, se faire assister d’un serrurier, de la force publique, et à défaut faire application de l’article L. 145-1 du code des procédures civiles d’exécution,

‘ taxé les frais de poursuite en l’état à la somme de 3 052,52 euros et dit qu’ils seront versés en sus du prix de vente conformément à l’article R. 322-24 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

‘ dit qu’en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, aucune contestation ni aucune demande incidente ne pourront être formées après l’audience d’orientation et après le jugement à peine d’irrecevabilité, à moins qu’elles ne portent sur des actes de procédure postérieurs à ceux-ci,

‘ condamné la SCI Martins Immo aux dépens,

‘ rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

La SCI Martins Immo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 mai 2022.

Par ordonnance du 12 mai 2022, la première présidente de la cour l’a autorisée à assigner les créanciers saisissant et inscrit, à jour fixe pour l’audience du 29 novembre 2022.

Les assignations délivrées le 27 juin 2022 pour le Trésor public, à une personne habilitée à le recevoir, et le 4 juillet 2022 pour le Crédit agricole ont été remises au greffe de la cour le 28 juillet 2022.

Aux termes du dispositif de ses conclusions du 25 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI Martins Immo demande à la cour, au visa des dispositions du code de procédure civile, du code des procédures civiles d’exécution, en ses articles L. 311-1 et suivants, L. 322-6, R. 321-3 et suivants, R. 322-1 à R. 322-14, R. 322-18 et R. 322-20 et suivants, de l’article 1343-5 du code civil, du code de la consommation et des arrêts rendus par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation le 28 juin 2018 sous le n°17-11.076 et le 13 janvier 2022 sous le n°20-18.144, de juger son appel recevable et bien fondé, d’infirmer les chefs critiqués du jugement déféré et statuant à nouveau, de :

‘ in limine litis, sur la nullité de la procédure aux fins de saisie immobilière

– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions eu égard à la procédure de saisie irrégulière en la forme quant aux actes préparatoires et lui faisant grief

– annuler la procédure de saisie immobilière avec toutes les conséquences de droit,

– prononcer la ‘caducité nullité’ du commandement du 9 septembre 2021,

– ordonner la radiation des inscriptions auprès des services de la publicité foncière sur simple présentation de l’arrêt à intervenir, ‘la publication de la décision, aux frais et charges de l’intimée, avec mention en marge de la publication foncière’,

– débouter le Crédit agricole de toutes demandes, fins et conclusions,

– juger que les dépens et frais de procédure resteront à la charge du Crédit agricole,

– condamner le Crédit agricole au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ subsidiairement et à défaut sur le fond,

‘ sur la vente amiable,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a décidé une vente en bloc et refusé la vente par lots,

– autoriser sur le fondement et dans les conditions des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable par lot, et l’ordonner pour l’intégralité des biens immobiliers objet de la saisie,

– l’autoriser à poursuivre et finaliser l’établissement de l’état descriptif de division des lots par le géomètre-expert saisi et missionné à cet effet,

‘ sur le délai de grâce,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il lui a refusé un délai de grâce,

– lui accorder sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, eu égard aux justifications produites sur la vente en cours des biens financés par le Crédit agricole, les plus larges délais afin de lui permettre la réalisation amiable des biens par vente de gré à gré au plus offrant

‘ plus subsidiairement,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 110 000 euros la mise à prix en cas de vente forcée

– fixer cette mise à prix de l’ensemble immobilier à 340 000 euros eu égard aux éléments fournis aux débats,

– condamner le Crédit agricole aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 13 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, le Crédit agricole demande à la cour de :

– débouter la SCI Martins Immo de son appel,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf à porter à 550 000 euros le prix de vente minimum des biens saisis,

– condamner la SCI Martins Immo aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Trésor public n’a pas constitué avocat.

Par courriel du 29 juin 2022 adressé au conseil de l’appelante et destiné à être produit devant les juridictions, communiqué le 29 juillet 2022, il a indiqué que la créance fiscale au titre de laquelle il avait inscrit une hypothèque a été soldée et que l’hypothèque a été levée le 4 avril 2022.

La clôture est intervenue le 28 février 2023 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate que ne lui sont pas déférées les dispositions du jugement dont appel ayant :

– après avoir débouté la SCI Martins Immo de sa demande de réduction des indemnités dues au titre de la clause pénale, fixé la créance du [Adresse 12] aux sommes suivantes arrêtées au 7 juillet 2021 :

. 310 932,60 euros outre intérêts au taux de 3,16 % à compter de cette date,

. 191 199,63 euros outre intérêts au taux de 2,99 % à compter de cette date,

– taxé les frais de poursuite en l’état à la somme de 3 052,52 euros et dit qu’ils seront versés en sus du prix de vente conformément à l’article R. 322-24 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la nullité et sur la caducité du commandement aux fins de saisie immobilière

En cause d’appel, la SCI Martins Immo ne soutient plus sur le fondement de l’article R. 321-3, 3° du code des procédures civiles d’exécution que le commandement est entachée d’une cause de nullité en ce qu’il ne comporte pas le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

Reprenant sa contestation relative à la manière dont les biens saisis sont désignés dans le commandement mais également dans le cahier des conditions de la vente et le procès-verbal de description des lieux, l’appelante soutient :

– d’une part que le commandement est entaché d’une cause de nullité au regard des dispositions de l’article R. 321-3, 5° du code des procédures civiles d’exécution selon lesquelles il doit comporter la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière, que cette irrégularité lui cause un grief et qu’en conséquence, il convient d’annuler le commandement et tous les actes subséquents

– d’autre part que le cahier des conditions de la vente et l’état descriptif des biens saisis sont entachés d’erreurs substantielles qui lui font grief, si bien qu’ils doivent être annulés et que par voie de conséquence, il y a lieu de constater la caducité du commandement,

– enfin, elle relève que le premier juge a fait observer qu’il n’existait au dossier aucune justification de la publication au fichier immobilier de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation et de sa dénonciation au créancier inscrit, dans les huit jours de la dernière signification, si bien que le commandement est caduc.

‘ Sur le non-respect des dispositions de l’article L. 321-3, 5° du code des procédures civiles d’exécution

Dans le commandement, les biens doivent être désignés de telle manière que la publication de cet acte au service de la publicité foncière puisse intervenir sans difficulté.

En l’espèce, ainsi que l’a retenu le premier juge, la désignation dans le commandement du 9 septembre 2021 des biens saisis sous leurs références cadastrales et avec la précision qu’il s’agit de bâtiments à usage d’habitation suffit à satisfaire aux prescriptions de l’article L. 321-3, 5° du code des procédures civiles d’exécution.

‘ Sur la caducité du commandement

– Sur le non-respect de l’article R. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution

La cour observe qu’il appartient à l’appelante de justifier de l’absence de publication de l’assignation à l’audience d’orientation et de sa dénonciation au Trésor public, ce qu’elle ne fait pas, se bornant à émettre un doute sur ce point.

En toute hypothèse, le délai de 8 jours prescrit par ce texte ne fait pas partie des délais dont l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution indique qu’ils sont prescrits à peine de caducité du commandement.

– Sur le contenu du cahier des conditions de la vente et du procès-verbal de description des biens saisis

Aux termes de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, le cahier des conditions de vente contenant à peine de nullité notamment la désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description.

En l’espèce, le cahier des conditions de la vente déposé au greffe le 20 décembre 2021 désigne les biens saisis d’une manière plus précise que dans le commandement dès lors qu’il indique que les immeubles cadastrés [Cadastre 8] et [Cadastre 6], sis au 3 et au [Adresse 3] sont chacun composés de deux logements. En revanche, en page 1, il ne mentionne pas que la maison d’habitation cadastrée [Cadastre 7], sise au [Adresse 1], est composée de trois logements et en page 6, il ne mentionne que les deux des trois logements qui sont loués et produisent des revenus locatifs.

Cette relative imprécision ne crée pas de grief à l’appelante dès lors qu’il est renvoyé à l’état descriptif des biens saisis dressé le 7 et le 25 octobre 2021, qui lui est parfaitement conforme aux lieux tels qu’ils existent, notamment en ce qu’ils sont constitués de 7 logements autonomes et comprennent des annexes, notamment des caves, qui contrairement à ce qui est soutenu sont mentionnés : cf page 17 par exemple.

Par ailleurs, cet état descriptif évoque l’imbrication des bâtiments et le fait que le rattachement de certains logements à une des trois parcelles ne semble pas en adéquation avec la réalité des lieux : cf pages 4, 8 et 18 par exemple.

Enfin, le fait que le loyer payé pour un des logements ait été modifié à la hausse selon un bail signé le 4 novembre 2021, soit postérieurement à ces deux actes ne peut en aucune manière les vicier, ce d’autant moins qu’il n’est pas soutenu que le montant de ce loyer, tel que déclaré par la locataire, soit erroné à la date de ces actes.

En conséquence, l’appelante n’est pas fondée à soutenir que le cahier des conditions de la vente est entachée d’une irrégularité devant conduire à son annulation et par voie de conséquence, en application de l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution à la caducité du commandement pour non-respect du délai prescrit par l’article R. 322-10 du même code.

Sur le délai de grâce

En vertu des articles 510 du code de procédure civile et R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, il est possible d’accorder un délai à la SCI Martins Immo.

En l’espèce, elle justifie avoir accompli tous les actes préparatoires aux fins de soumettre au régime de la copropriété l’ensemble des biens saisis, et de les diviser en 7 lots pour lesquels elle a d’ores et déjà reçu des offres d’achat : cf pièce 19 émanant de son notaire.

Le délai qu’elle sollicite tend à lui permettre de finaliser ce projet auquel le créancier saisissant ne s’oppose pas et que la configuration des lieux rend opportune voire nécessaire.

En conséquence, en application du dernier alinéa de l’article R. 321-15 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 1343-5 du code civil, la cour accorde à l’appelante un délai de l’ordre de 4 mois pour modifier le régime juridique des biens saisis et les soumettre à celui de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les modalités de la vente amiable

L’orientation en vente amiable n’est pas discutée.

Compte tenu de ce qui précède, elle aura nécessairement lieu en 7 lots, correspondant à chacun des 7 logements existants, auxquels seront attachés des tantièmes des parties communes, voire une ou plusieurs annexes (caves, parkings…), étant observé que la SCI Martins Immo ne demande plus le cantonnement de la saisie.

Par ailleurs, eu égard aux offres d’achat déjà reçues, le prix global minimum net vendeur doit être porté à 450 000 euros.

Sur la mise à prix en cas de vente forcée

Seule la SCI Martins Immo forme une demande relative au montant de la mise à prix en cas de vente forcée.

Cette demande formée à titre très subsidiaire n’a pas lieu d’être examinée, dès lors qu’il a été fait droit aux demandes relatives au délai de grâce et aux modalités de la vente amiable.

En toute hypothèse, compte tenu de la modification du régime juridique applicable aux biens saisis et de la modification des modalités de la vente, devant intervenir en 7 lots, il est prématuré de faire le cas échéant application de l’alinéa 2 de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix devant être fixé pour chacun des lots.

Sur les frais de procès

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Martins Immo aux dépens de première instance.

Dès lors que les parties ont partiellement succombé en leurs prétentions soumises à la cour, elles conserveront à leur charge les dépens d’appel et les frais non compris dans les dépens qu’elles ont respectivement exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme les dispositions critiquées du jugement dont appel sauf celles ayant :

– débouté la SCI Martins Immo de ses demandes relatives à la validité du commandement, soit celles tenant à la nullité et à la caducité de cet acte,

– condamné la SCI Martins Immo aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau et ajoutant,

– Accorde à la SCI Martins Immo un délai de grâce qui expirera le 30 septembre 2023,

– L’autorise pendant ce délai à finaliser tous les actes nécessaires à modifier le régime juridique des biens saisis pour les soumettre à celui de la copropriété des immeubles bâtis,

– Autorise la SCI Martins Immo à procéder à la vente amiable des biens saisis en 7 lots correspondant à chacun des 7 logements existants, outre les annexes, comprenant chacun un ou plusieurs lots de la copropriété auxquels seront attachés des tantièmes de parties communes,

– Dit que le prix global net des ventes devra atteindre au moins 450 000 euros,

– Rappelle que la vente amiable de tous les lots devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2024,

– Renvoie les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon qui fixera la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour constater la réalisation des ventes amiables ou éventuellement pour accorder un délai supplémentaire d’une durée maximale de trois mois conformément au dernier alinéa de l’article L. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

– Dit qu’en cas de vente forcée des biens saisis, celle-ci interviendra en 7 lots, dont la mise à prix devra pour chacun d’entre eux être fixée par le créancier poursuivant sous réserve de l’application de l’alinéa 2 de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon,

– Laisse à la charge de chaque partie les dépens d’appel qu’elles ont respectivement exposés,

– Dit n’y avoir lieu à aucune application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président