AFFAIRE :N° RG 21/02445 –

N° Portalis DBVC-V-B7F-G2HQ

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 14 Juin 2021 du Juge des contentieux de la protection de CAEN

RG n° 1119001962

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 JUIN 2023

APPELANTS :

Madame [Y] [A] [V] [E] [D]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 16]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021007591 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur [X] [C] [O] [N]

né le [Date naissance 9] 1964 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 16]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021007590 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

représenté et assisté de Me Anne-Victoire MARCHAND, substituée par Me STRUJON-MARCHAND, avocats au barreau D’ARGENTAN

INTIMES :

Madame [K] [Z] épouse [R]

née le [Date naissance 6] 1959 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [X] [R]

né le [Date naissance 8] 1956 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés et assistés de Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

Madame [I] [J]

née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 16]

Chez M. [S] [G]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non représentée, bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 06 avril 2023

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 15 juin 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

* * *

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2014, réitéré par acte authentique en date du 4 août 2014, M. [X] [R] et Mme [K] [Z] épouse [R] ont acquis de Mme [I] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 16], cette vente étant soumise à une condition résolutoire d’exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur (faculté de réméré), dont le délai d’expiration était fixé au 3 août 2017.

L’acte sous seing privé stipulait également une convention d’occupation précaire au bénéfice de Mme [J] pour la période durant laquelle elle disposait de la faculté de rachat, moyennant une indemnité d’occupation fixée à un montant mensuel de 530 €.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, Mme [I] [J] a consenti à Mme [Y] [D] et M. [X] [N] un bail d’habitation ayant pour objet le logement susvisé, moyennant un loyer mensuel de 300 €.

Mme [I] [J] n’a pas exercé sa faculté de rachat qui a expiré le 3 août 2017.

Ayant appris que le logement qu’ils avaient acquis était occupé par Mme [D] et M. [N], les époux [R] ont, par assignations en date des 1er et 10 juin 2016, saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Caen aux fins d’expulsion.

Par ordonnance du 28 juillet 2016, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et en conséquence dit n’y avoir lieu à référé.

Le 28 juin 2017, les époux [R] ont fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme de 5.300 € au titre des indemnités d’occupation arrêtées à juin 2017.

Par acte d’huissier du 21 mai 2019, les époux [R] ont fait délivrer une sommation interpellative aux consorts [N]-[D].

Par exploits d’huissiers délivrés le 12 novembre 2019, les époux [R] ont assigné M. [X] [N] et Mme [Y] [D] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation.

Mme [I] [J] a été assignée en intervention forcée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Caen a :

– constaté que le bail conclu par Mme [I] [J] avec Mme [Y] [D] et M. [X] [N] est opposable à M. [X] [R] et [K] [R] née [Z] ;

– constaté les manquements contractuels de Mme [Y] [D] et M. [X] [N] ;

– constaté la résiliation du bail, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 16], à compter de ce jour ;

– condamné solidairement Mme [Y] [D] et M. [X] [N] à payer à M. [X] [R] et [K] [R] née [Z] la somme de 19.200 €, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

– dit qu’à défaut pour Mme [Y] [D] et M. [X] [N] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [Y] [D] et M. [X] [N] et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs ;

– condamné solidairement Mme [Y] [D] et M. [X] [N] à payer à M. [X] [R] et [K] [R] née [Z] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à savoir 300 € par mois, à compter du mois de novembre 2020, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

– dit que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant ;

– dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

– rappelé qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution,

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction départementale de la cohésion sociale du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 5], en remplissant le formulaire cerfa n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site ‘service-public.fr’ ;

– condamné solidairement Mme [I] [J], M. [X] [R] et [K] [R] née [Z] à payer à Mme [Y] [D] et M. [X] [N] la somme de 7.000 € en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

– condamné Mme [I] [J] à payer à Mme [Y] [D] et M. [X] [N] la somme de 300 € en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné in solidum Mme [Y] [D] et M. [X] [N] au paiement des dépens ;

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 24 août 2021 adressée au greffe de la cour, Mme [D] et M. [N] ont relevé appel de ce jugement.

Mme [J] n’a pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement le 12 novembre 2021 à personne et le 8 février 2022 à l’étude d’huissier.

Par conclusions déposées le 23 novembre 2021, Mme [D] et M. [N] demandent à la cour de :

– Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

– Réformer la décision entreprise,

– Constater le caractère indécent et insalubre du logement loué,

– Ordonner avant dire droit une mesure d’expertise afin de déterminer les travaux devant être réalisés par les bailleurs afin de mettre fin au caractère indécent du logement loué qui ne fait plus l’objet d’un arrêté d’insalubrité, d’en chiffrer le coût, de se prononcer sur la réduction du loyer qui devra être appliquée, sur le préjudice de jouissance,

– Désigner tel expert qu’il plaira à la cour pour procéder à sa mission,

– Dispenser les concluants éligibles à l’aide juridictionnelle de toute consignation de provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

Au Principal,

– Surseoir à statuer sur les demandes présentées par les parties,

Très subsidiairement,

– Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu vu le caractère indécent du logement et dire n’y avoir lieu à l’expulsion des occupants des lieux loués,

– Dire n’y avoir lieu à condamnation au paiement des loyers à hauteur de 300 € par mois, ceux-ci devant être réduits compte tenu de l’état du logement loué,

– Dire infiniment subsidiairement que les loyers éventuellement dus pour la période du 2 mars 2018 au 30 octobre 2020 ne peuvent excéder la somme de 9.300 €,

En toute hypothèse,

– Condamner solidairement Mme [I] [J] et les époux [R] à leur verser la somme de 13.434 € au titre du préjudice de jouissance pour la période de mars 2016 à octobre 2020, sauf compte à parfaire jusqu’à réalisation des travaux indispensables à charge des bailleurs,

– En toute hypothèse, condamner solidairement Mme [I] [J] et les époux [R] à leur verser la somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice moral,

– Dans l’hypothèse où une décision d’expulsion serait prononcée à leur encontre, condamner Mme [I] [J] à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

– Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions déposées le 17 octobre 2022, les époux [R] demandent à la cour de :

– Constater qu’en dépit de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Caen le 14 juin 2021 et de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et de l’exécution provisoire attachée à la décision rendue les consorts [N] et [D] occupent encore l’immeuble à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 16],

A titre principal,

– Constater en tant que de besoin que M. et Mme [R] sont les propriétaires de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 16],

– Infirmer le jugement et, statuant à nouveau, dire et juger que le contrat conclu entre Mme [J] et M. [N] et Mme [D] est inopposable à M. et Mme [R],

– Confirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que M. [N] et Mme [D] sont en conséquence occupants sans droit ni titre,

– Confirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion sans délai de M. [N] et Mme [D] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,

– Infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement à titre provisionnel M. [N] et Mme [D] à leur payer la somme principale de 44.250 € au titre des indemnités d’occupation impayées,

– Infirmer le jugement et statuant à nouveau condamner solidairement à titre provisionnel M. [N] et Mme [D] à leur payer, à compter de la date de la décision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 530 € augmentée de la provision mensuelle sur charges et taxe sur les ordures ménagères en vigueur jusqu’à la libération effective des lieux,

– Infirmer le jugement et statuant à nouveau débouter les consorts [D] [N] de toute demande de dommages intérêts à leur encontre comme de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

– Infirmer le jugement en ce qu’il a limité les préjudices subis par M. et Mme [R] du fait de madame [J] à la somme de 300 € et la condamner à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait l’existence d’un bail valable qui serait opposable à M. et Mme [R],

– Confirmer et juger que M. [N] et Mme [D] ont commis de graves manquements à leurs obligations de locataires justifiant que soit prononcée la résiliation du bail,

– Confirmer la résiliation du bail au jour du prononcé du jugement,

– Confirmer et juger l’expulsion sans délai de M. [N] et Mme [D] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,

– Confirmer et condamner solidairement M. [N] et Mme [D] à leur payer la somme de 300 € par mois soit au jour du jugement la somme principale de 19.200 € avec intérêt au taux légal à compter de la décision,

– Confirmer et condamner solidairement M. [N] et Mme [D] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 € par mois à compter de la décision de première instance jusqu’à vidange effective des lieux soit la somme de 25.200 € arrêtée provisoirement au mois de juillet 2022 et à parfaire au jour des plaidoiries,

En toutes hypothèses

– Infirmer le jugement et statuant à nouveau débouter les consorts [D] et [N] de toute demande de dommages intérêts à leur encontre comme de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

– Infirmer le jugement en ce qu’il a limité les préjudices subis par M. et Mme [R] du fait de Mme [J] à la somme de 300 € et, statuant à nouveau, la condamner à leur payer une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,

– Débouter les consorts [D] et [N] de leur demande d’expertise, comme de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

– Condamner solidairement Mme [D] et M. [N], et Mme [J] à leur payer une somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner solidairement Mme [D] et M. [N] et Mme [J] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation en référé, du commandement de payer, de la sommation interpellative, de l’assignation au fond.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur l’opposabilité du bail aux époux [R]

Le premier juge a estimé à juste titre que Mme [J], occupante précaire du bien litigeux par suite de sa vente en date du 4 août 2014, s’est comportée comme la véritable propriétaire à l’égard de Mme [D] et M. [N] lesquels ont pu légitimement penser qu’elle avait cette qualité lorsqu’elle leur a consenti le bail d’habitation le 1er juillet 2015.

Le fait que dès octobre 2016, les appelants étaient informés de ce que les époux [R] étaient les véritables propriétaires de l’immeuble est indifférent.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré le bail opposable aux époux [R] sur le fondement de la théorie de l’apparence.

II. Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes

Les époux [R] sollicitent subsidiairement la résolution du bail sur le fondement des articles 1217 et 1227 du code civil pour inexécution grave par les locataires de leurs obligations contractuelles, notamment pour défaut de paiement des loyers.

Les consorts [D]/ [N] opposent l’exception d’inexécution dans le paiement des loyers en invoquant le caractère insalubre et indécent du logement.

Suite au rapport de l’ARS du 26 janvier 2016 dressé sur la base des constats effectués en octobre 2015, l’immeuble a fait l’objet de deux arrêtés préfectoraux d’insalubrité remédiable en date des 3 mars et 25 avril 2016, avec interdiction temporaire d’y habiter, en raison des défauts graves du logement constituant un danger pour la santé et la sécurité des occupants (humidité, absence de ventilation, installation électrique dangereuse, désordres concernant les murs, la toiture, la cheminée, défauts d’isolation…).

Le préfet a levé l’état d’insalubrité par arrêté du 2 mars 2018 à la suite de la réalisation par les époux [R] des travaux prescrits, ainsi qu’ils en justifient (cf leurs pièces n° 9 et 10).

Les appelants ont reconnu, aux termes de la sommation interpellative du 21 mai 2019, avoir cessé tout paiement des loyers depuis novembre 2015.

Si le non-règlement des loyers était justifié pendant toute la période d’insalubrité compte tenu des arrêtés préfectoraux posant une interdiction totale d’habiter les lieux loués, tel n’était pas le cas postérieurement au 2 mars 2018, la persistance après cette date de l’état d’indécence et de l’impossibilité totale d’occuper le bien n’étant pas prouvée.

Au vu de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le manquement des locataires à leur obligation de régler les loyers était suffisamment grave pour prononcer la résilisation du bail à la date du jugement et ordonner leur explusion.

La demande d’expertise judiciaire présentée par les appelants est rejetée, la mesure d’instruction n’ayant pas pour objet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Les époux [R] sont recevables et bien fondés à obtenir la condamnation solidaire des consorts [D]/ [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 € par mois, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Les consorts [D]/ [N] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.900 € au titre des loyers dus depuis le mois de mars 2018 et indemnités d’occupation arrêtées au mois de juillet 2022 inclus (300 € x 53 mois).

Pour la période de novembre 2015 au 3 mars 2018, les appelants sont légitimes à opposer l’exception d’inexécution et sont donc déchargés du paiement des loyers.

III. Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [D]/[N]

Les consorts [D]/ [N] sollicitent une indemnité de 13.434,36 € au titre du préjudice de jouissance pour la période de mars 2016 à octobre 2020, sauf compte à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux indispensables à la charge des bailleurs.

Pour la période de mars 2016 à mars 2018, leur préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement a déjà été indemnisé ci-dessus par la suppression des loyers.

Concernant la période postérieure, les appelants ne démontrent pas que les travaux effectués par les propriétaires ont été insuffisants pour jouir pleinement du bien et que leur préjudice a perduré après la levée de l’état d’insalubrité.

Par conséquent, il convient de les débouter de cette demande indemnitaire.

Il convient de porter à 1.000 € le montant alloué par le premier juge en réparation de leur préjudice moral résultant du comportement fautif de Mme [J].

En revanche, il n’existe aucun lien de causalité entre la tromperie de Mme [J] et l’expulsion des locataires laquelle est imputable à leurs seuls manquements à leurs devoirs contractuels.

Par conséquent, leur demande supplémentaire de réparation est rejetée.

IV. Sur les demandes indemnitaire et de garantie des époux [R]

Les époux [R] ont incontestablement subi un préjudice lié aux tracas causés par la faute de Mme [J] qui a donné en location un bien dont elle n’était pas propriétaire, en violation de la convention d’occupation précaire.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 3.000 €.

Aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

La demande de garantie concernant le paiement des indemnités d’occupation formée par les époux [R] contre Mme [J] dans le corps de leurs conclusions ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera donc pas examinée.

V. Sur les demandes accessoires

Mme [D] et M. [N] d’une part et Mme [J] d’autre part succombant partiellement, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation interpellative et de l’assignation au fond (à l’exclusion de l’assignation en référé) et à payer à M. et Mme [R] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

– condamné solidairement Mme [D] et M. [N] à payer à M. et Mme [R] la somme de 19. 200 € arrêtée au mois d’octobre 2020 et une indemnité d’occupation de 300 € par mois, à compter du mois de novembre 2020 ;

– condamné solidairement Mme [I] [J] et M. et Mme [R] à payer à Mme [D] et M. [N] la somme de 7.000 € en réparation du préjudice subi ;

– condamné Mme [I] [J] à payer à Mme [D] et M. [N] la somme de 300 € en réparation du préjudice moral ;

– débouté M. et Mme [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum Mme [D] et M. [N] au paiement des dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

DEBOUTE Mme [D] et M. [N] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] et M. [N] à payer à M. et Mme [R] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à savoir 300 € par mois, à compter de la résiliation du bail en date du 14 juin 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] et M. [N] à payer à M. et Mme [R] la somme de 15.900 € au titre des loyers dus depuis le mois de mars 2018 et indemnités d’occupation arrêtées au mois de juillet 2022 inclus ;

DEBOUTE Mme [D] et M. [N] de leur demande en paiement de la somme de 13.434,36 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [I] [J] à payer à Mme [D] et M. [N] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [I] [J] à payer à payer à M. et Mme [R] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des tracas subis ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] et M. [N] d’une part et Mme [J] d’autre part à payer à M. et Mme [R] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] et M. [N] d’une part et Mme [J] d’autre aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation interpellative et de l’assignation au fond (à l’exclusion de l’assignation en référé) ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY