REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 14 JUIN 2023
(n° , 21 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10369 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCDOV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/15221
APPELANT
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 9] représenté par son syndic, la Société GRIFFATON ET MONTREUIL, SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro 592 057 970
C/O Société GRIFFATION ET MONTREUIL
[Adresse 2]
[Localité 12]
Représenté par Me Jacqueline AUSSANT et plaidant par Me Gérard BLANQUIN – CABINET AUSSANT- avocat au barreau de PARIS, toque : E1638
INTIMES
Monsieur [S] [U] [Y]
né le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 15] (59)
[Adresse 10]
[Localité 18]
Représenté par Me Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
ayant pour avocat plaidant : Me Chloé BELLOY de la SELASU CABINET BELLOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0801
Madame [A] [M]
née le [Date naissance 4] 1961 à[Localité 17]e
[Adresse 10]
[Localité 18]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
ayant pour avocat plaidant : Me Chloé BELLOY de la SELASU CABINET BELLOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0801
Monsieur [E] [N]
né le [Date naissance 5] 1973 à[Localité 16]e
[Adresse 8]
[Localité 11]
Représenté par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635 substitué par Me Alexandra CHESNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2358
Madame [W] [V] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 19]
[Adresse 8]
[Localité 11]
Représentée par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635 substitué par Me Alexandra CHESNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2358
Compagnie d’assurance MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE ( MAIF)
Société d’assurances mutuelles à cotisations variables immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 341 672 681
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentée par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635 substitué par Me Alexandra CHESNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2358
Société AXA FRANCE
SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460
[Adresse 7]
[Localité 14]
Représentée par Me Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R0056
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 05 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N], assurés auprès de la société Maif, sont propriétaires depuis 2005, d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 18], assuré auprès de la société AXA France.
M. [S] [Y] et Mme [A] [M] sont propriétaires, depuis 2009, de la maison voisine sise [Adresse 10] à [Localité 18].
À la suite d’infiltrations dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et les parties privatives de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N], une mesure d’expertise a été ordonnée par le juge des référés qui l’a confiée à M. [C] par ordonnance du 15 mars 2006.
Celui-ci a déposé son rapport le 21 février 2008 en concluant que l’origine des désordres provient de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18].
Une nouvelle expertise a été ordonnée par ordonnance du 9 avril 2010 confiant la mesure à M. [J] [O] qui a déposé son rapport le 16 février 2015.
Par actes délivrés les 23 et 25 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18], représenté par son syndic, la société Griffaton et Montreuil, a assigné M. [S] [Y], Mme [A] [M], M. [E] [N], Mme [W] [V] épouse [N], la société AXA France IARD et la société Maif en responsabilité et réparation.
Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
– dit que le mur de soutènement séparant l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] appartenant à M. [S] [Y] et Mme [A] [M] est propre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18],
– dit qu’en conséquence, les frais d’entretien de ce mur de soutènement incombent exclusivement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18],
– dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] est responsable du préjudice subi par M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N],
– condamné la société AXA France à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] en ce compris les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans les limites toutefois des plafonds de garantie et de la franchise contractuels de la police d’assurance,
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d’étanchéité du mur, de traitement du plancher intérieur et de réfection intérieure de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [O], aux termes de son rapport du 18 février 2015 en page 68, 69, 91 et 92,
– assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 400 € par jour de retard jusqu’à l’exécution complète de ces travaux,
– dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale d’un an commencera à courir à l’expiration d’un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, à défaut, de complète exécution des travaux durant ce délai,
– dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra être sollicitée du juge de l’exécution,
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France à payer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :
22.488,73 € en réparation du préjudice matériel,
97.200 € et 13.925,63 € en réparation du préjudice locatif,
– débouté M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
– débouté M. [S] [Y] et Mme [A] [M] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18],
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France à payer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N], d’une part, et M. [S] [Y] et Mme [A] [M], d’autre part, chacun, la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– dispensé M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France à payer les dépens de l’instance qui comprendront les frais des procédures de référé et ceux d’expertises judiciaires,
– ordonné l’exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 17 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18], appelant, invite la cour, au visa des articles 238 du code de procédure civile, 640, 653 et 655 du code civil et L.124-3 du code des assurances, à :
– infirmer le jugement,
– juger que la partie contre terre du mur séparatif entre l’immeuble sis [Adresse 9] et l’immeuble sis 64 de cette même rue est un mur de soutènement,
– juger que ce mur est par conséquent un mur mitoyen,
– condamner, in solidum, M. [S] [Y] et Mme [A] [M], en leur qualité de propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], à prendre en charge la moitié de l’intégralité du coût des travaux réparatoires ordonnés, lesquels comprendront les honoraires de maîtrise d’oeuvre, le coût de la police dommages- ouvrage souscrite et des honoraires du syndic y afférents,
– débouter M. [S] [Y] et Mme [A] [M] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,
– et plus spécialement, les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
– débouter les époux [N] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,
– surseoir à statuer sur les demandes des époux [N] sollicitant la remise en état de leur appartement après travaux non réceptionnés à ce jour,
– condamner les époux [N], in solidum entre eux, à lui rembourser la somme en principal de 94.891,96 €, avec intérêts de droit depuis la présente demande en justice,
– juger M. [S] [Y] et Mme [A] [M], en leur qualité de propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], responsables, in solidum, des désordres et dommages subis par les époux [N] sur la face interne du mur mitoyen et de toutes leurs conséquences,
– condamner, in solidum, M. [S] [Y] et Mme [A] [M] à le garantir des condamnations prononcées contre lui au profit des époux [N] au titre de leur préjudice matériel soit à la somme de 22.488,73 € et de leur préjudice immatériel à hauteur de 37.445 €, pour la période du 1er avril 2008 au 31 mars 2018 et de 24.500 € pour la période du 1er avril 2018 au 28 février 2021,
– débouter la société AXA France, son assureur, de son refus de garantie,
– dire que la société AXA France n’est pas fondée à opposer un plafond de garantie à son assurée et à tout bénéficiaire d’indemnités,
– dire que la société AXA France sera dès lors condamnée à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des époux [N],
– débouter l’ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions et, notamment, de leurs appels incidents comme étant autant irrecevables que mal fondées,
– condamner, in solidum, M. [S] [Y] et Mme [A] [M] et plus généralement tout succombant à lui payer une somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,
– condamner, in solidum, M. [S] [Y] et Mme [A] [M] et plus généralement tout succombant aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise , avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 17 février 2023 par lesquelles M. [S] [Y] et Mme [A] [M], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 640, 653 et 654 et 1240 du code civil, de :
– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
par conséquent,
– entériner le rapport d’expertise de M. [O] en ce qu’il conclut à leur mise hors de cause totale,
– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions faites à titre subsidiaire,
– débouter la société AXA France de toutes ses demandes, fins et conclusions,
y ajoutant,
– condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 37.000 € au titre de la réparation pour le trouble de jouissance qu’ils ont subi,
– condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 20.000 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles M. [E] [N], Mme [W] [V] épouse [N] et la société Maif, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 9, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 544 du code civil, 1240 et 1242 du code civil, 1302 et 1302-1 du code civil, L.121-12 du code des assurances, à :
– confirmer le jugement, sauf :
en ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,
sur le quantum du préjudice matériel,
sur le calcul du montant de la perte locative,
sur le calcul du montant des charges locatives,
subsidiairement,
– juger que le mur de soutènement séparant l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] appartenant à M. [S] [Y] et Mme [A] [M] est mitoyen, et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] est co-responsable des désordres subis par M. [E] [N], Mme [W] [V] épouse [N] avec M. [S] [Y] et Mme [A] [M],
statuant à nouveau,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France avec, le cas échéant, M. [S] [Y] et Mme [A] [M] à leur payer les sommes de :
22.872,82 € TTC au titre de leur préjudice matériel,
157.028,34 € au titre de leur perte locative provisoirement arrêtée au 31 mars 2023,
une somme mensuelle de 973,00 €, au titre de leur perte locative et ce, à compter du 31 mars 2023 et jusqu’à la complète réalisation des travaux à effectuer en parties privatives de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] ,
20.453,70 € au titre de leur préjudice matériel correspondant aux montants des charges locatives et taxes d’ordures ménagères récupérables,
10.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
le tout, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,
y ajoutant,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à faire procéder aux travaux suivants, dans leur appartement :
la reprise de la contre-cloison en plaque de plâtre côté pignon avec des montants doublés sur une hauteur HSP de 2,55 m, conformément au DTU 25.41,
la ventilation des doublages BA13 sur l’ensemble du mur pignon retour façade et 1 retour, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la mise en oeuvre d’une isolation thermique murale,
la repose et le raccordement de tous les radiateurs, avec des cales,
le rallongement du loquet de la seconde fenêtre,
le réglage des menuiseries de la seconde fenêtre,
la reprise du cuvelage béton, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la dépose du té de dégorgement de la chute d’eaux d’usées, déplacé au sol de leur appartement, et sa repose en pied de chute, sur la chute,
la dépose du té de dégorgement du drain d’évacuation des eaux collinaires placé au sol de leur appartement et sa repose dans la courette intérieure, conformément au CCTP de la société Technosol du 17 novembre 2014,
la reprise des relevés d’étanchéité au niveau des appuis de fenêtre de l’appartement des époux [N] et en contour des murs de la courette, conformément au DTU 43.1,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à restituer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 3.072,44 € au titre de charges de copropriété indûment perçues,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à payer à la société Maif une somme de 7.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
– juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par leur syndicat des copropriétaires,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] aux dépens, en ce compris ceux de référé et de l’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles la société anonyme Axa France IARD, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134 et 1315 du code civil, 9 du code de procédure civile, et L.121-15, L.111-2, L.112-6 du code des assurances, à :
à titre principal,
– infirmer le jugement en ce qu’il a jugé ses garanties mobilisables,
– juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires auprès d’elle ne sont pas mobilisables,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et toute autre partie, de leur appel en garantie formulé à son encontre,
– prononcer sa mise hors de cause,
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires,
– infirmer le jugement en ce qu’il a estimé que le mur séparatif entre l’immeuble sis [Adresse 9] et l’immeuble sis 64 de cette même rue était propre au syndicat des copropriétaires,
– infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était seule susceptible d’être engagée,
– juger que le mur séparant les copropriétés des[Adresse 9]s et [Adresse 10] est un mur mitoyen,
– juger que la responsabilité M. [S] [Y] et Mme [A] [M] est donc engagée à hauteur de 50%,
– condamner en conséquence M. [S] [Y] et Mme [A] [M], à la relever et à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 50%,
sur le quantum des demandes,
– confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé qu’elle n’avait pas vocation à prendre en charge le coût des travaux de reprise de l’ouvrage à l’origine des désordres,
– infirmer en revanche le jugement en ce qu’il a fait droit à l’ensemble des demandes formées par les époux [N],
– juger qu’elle n’a pas vocation à prendre en charge le coût des travaux de reprise de l’ouvrage à l’origine des désordres,
– juger que concernant le préjudice locatif, elle n’a vocation à s’appliquer que dans la limite de trois années de pertes de loyers,
par conséquent,
– débouter les parties de toutes demandes formulées à son encontre au titre des travaux de mise en conformité de l’ouvrage défectueux,
– juger que toute condamnation à son encontre au titre des travaux de reprise de l’appartement ne saurait excéder la somme de 10.116,87 €,
– juger que toute condamnation à son encontre au titre du préjudice de perte locative ne saurait excéder la somme de 16.031,10 € soit 50% de la somme de 32.062,20 €,
sur les demandes formées par M. [S] [Y] et Mme [A] [M] au titre d’un trouble de jouissance,
– juger la demande formée au titre du trouble de jouissance irrecevable pour ne pas avoir été formée dès les premières conclusions d’appel,
– subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] [Y] et Mme [A] [M] de la demande formée au titre du trouble de jouissance,
– juger que la demande formée au titre du trouble de jouissance est infondée,
– débouter M. [S] [Y] et Mme [A] [M] de la demande formée à ce titre,
sur les limites de sa garantie,
– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé les limites de sa garantie, plafonds et franchise, applicables,
– la juger recevable et bien fondée à opposer les limites de sa police, et notamment les franchises et plafonds de garanties, selon les montants précédemment rappelés,
en toutes hypothèses,
– condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les désordres, leur nature, leur origine et les responsabilités encourues
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
‘Il ressort du rapport d’expertise de M. [C] que la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 18] subit des dégâts des eaux depuis 2004 sans que la cause ait pu être identifiée en dépit des investigations menées par les techniciens mandatés par le syndic de l’immeuble et des expertises amiables d’assurance ;
Aux termes de son rapport, M. [C] indique que les ouvrages de l’immeuble sis [Adresse 9] ont été entretenus et ne relève aucun désordre en provenance des réseaux d’évacuation ; il conclut que les désordres ont pour origine l’immeuble sis [Adresse 10] et préconise des travaux réparatoires ;
M. [O], expert judiciaire nouvellement désigné, a constaté des écoulements d’eau dans le séjour et la salle de bains des époux [N] ainsi que des traces d’infiltrations dans le haut du mur de façade de la cuisine /entrée ;
Il explique que ces désordres affectent le mur mitoyen entre les bâtiments du 4 et le terrain du [Adresse 10] précisant que ce mur sud enterré assure la clôture extérieure de l’appartement des époux [N] dans la zone séjour / salle de bains, le dallage de sol de cette même zone construit sur terre plain, les allèges sous fenêtres du mur de façade côté terrasse ; il ajoute que l’humidité ambiante en permanence à saturation a endommagé deux poutres béton armé sous le faux plafond du plancher haut ;
L’expert judiciaire a fait réaliser des sondages et essais hydrogéologiques par la société Geoexpert aux fins d’identifier l’origine des infiltrations d’eau dans l’appartement des époux [N] ;
La société Geoexpert considère que ces infiltrations proviennent de ‘la résurgence d’eaux collinaires à écoulement lent, qui viennent se bloquer contre le mur mitoyen enterré de cet appartement de la copropriété du [Adresse 9] située dans la zone commune
avec la copropriété du [Adresse 10]. Elle ajoute que le niveau et la nature chimique de ces eaux montrent qu’elles sont le produit d’un écoulement naturel ne relevant pas des actions de la copropriété du 64′ ;
M. [O] explique ainsi que les écoulements des eaux collinaires constituent des phénomènes naturels qui dissolvent avec le temps les jointes entre pierres maçonnées et ouvrage béton et de briques constituant les murs enterrés soumis en outre à la pression des terres et des eaux souterraines de sorte que cette maçonnerie perd progressivement ses qualités naturelles d’étanchéité ;
Il conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] en précisant que les désordres relèvent d’un phénomène de vieillissement des matériaux hydrauliques composant une partie enterrée du mur sud construit sans étanchéité et drainage en mitoyenneté avec le terrain de l’immeuble sis [Adresse 10] ;
Le caractère contradictoire des conclusions expertales résulte de la divergence de qualification du mur’ ;
Sur la qualification juridique du mur
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
‘Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ;
Si ce texte énonce la présomption de propriété des murs de séparation, et si en théorie les murs de soutènement ne peuvent être tenus pour des murs de séparation et sont présumés à l’inverse appartenir à celui dont ils soutiennent les terres, ces présomptions simples tombent s’il y a titre ou marque contraire ;
Toutefois, un mur de soutènement n’étant pas un mur de clôture, ne peut être considéré comme mitoyen ; il est présumé appartenir à celui dont il soutient les terres et qui en profite ;
En l’absence d’indications dans les titres respectifs de propriété, ou encore de convention entre les propriétaires voisins au moment de la construction du mur, il y a lieu de se référer aux dispositions des articles 653 et suivants du code civil pour se prononcer sur le caractère mitoyen ou non de ce mur ;
Il convient au préalable de préciser la configuration des lieux ;
Il ressort du rapport d’expertise que la [Adresse 9] est une voie en pente montante suivant les courbes de la butte Bergeyre, contrefort aux Buttes Chaumont ;
L’immeuble du [Adresse 9] a ses infrastructures semi enterrées dans la pente de la butte côté [Adresse 10] ;
De manière générale, le terrain d’assiette des 4 et 64 est une bande droite ascendante, faisant corde de la voie, partant du 4 pour aboutir au 64 ;
La partie haute sur rue du 64 reçoit le pavillon de M. [S] [Y] avec jardin en partie arrière dominant la construction du 4 ;
Il est établi que l’immeuble du [Adresse 9], bâti à flanc de colline, a donc nécessité un mur de soutènement de celle-ci dans les terres en pente lors de la réalisation de ses niveaux enterrés côté 64 ;
La maison du [Adresse 10] a été bâtie sur le plan quasi horizontal haut de son terrain et n’a pas eu besoin pour sa réalisation d’un soutènement des terres en contrebas ;
Or, le mur litigieux n’ayant pas vocation à séparer deux fonds contigus mais uniquement à soutenir les terres de la copropriété du [Adresse 9] ;
Dès lors, la présomption définie à l’article 653 du code civil ne s’applique pas, ne s’agissant pas d’un mur de clôture ;
Ce mur de soutènement doit donc être présumé appartenir à titre exclusif à celui dont il soutient les terres et dans l’intérêt duquel il a été établi et qui en profite, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], à qui il revient en conséquence d’assurer seul la charge de son entretien’ ;
Il convient d’ajouter que la maison de M. [Y] & Mme [M] n’est ni accolée, ni adossée à l’immeuble syndical, une distance sépare les deux édifices ; le mur litigieux est donc le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 9] qui a été construit sur la parcelle de ce dernier ;
Le mur litigieux n’a en réalité d’existence que parce que la copropriété du [Adresse 9] a creusé la pente naturelle pour construire son immeuble ; l’eau suivant la pente, l’étanchéité de ce mur pignon revient au syndicat des copropriétaires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :
– dit que le mur de soutènement séparant l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] appartenant à M. [S] [Y] et Mme [A] [M] est propre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18],
– dit qu’en conséquence, les frais d’entretien de ce mur de soutènement incombent exclusivement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] ;
Sur les responsabilités encourues
Selon l’article 640 du code civil, ‘les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur’ ;
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
‘La responsabilité du syndicat des copropriétaires est recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Il est exact comme le soutient le syndicat, que l’expert, M. [C], avait considéré que les désordres avaient pour origine le jardin créé par le propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 10] en lieu et place de la terrasse dallée ;
Mais, il n’est nullement établi que les infiltrations d’eau ont pour origine le remplacement de la terrasse par un jardin dans la propriété de l’immeuble sis [Adresse 10] ni que les désordres proviennent de l’immeuble sis [Adresse 10] ;
Il ressort des opérations d’expertise que les problèmes d’humidité affectant l’immeuble du 64 sont anciens puisqu’à la suite du rapport de la commission des logements insalubres du 5 juillet 1937, la préfecture de la Seine avait pris un arrêté exigeant la recherche des causes
d’humidité affectant les appartements semi enterrés côté 64 ;
En outre, les désordres ont perduré en dépit de la réalisation d’une dalle béton armé recouvrant à l’époque le jardin du 64 et alors que les désordres d’humidité du mur avaient été traités en 2002 ;
Il a clairement été établi que le remplacement de la terrasse dallée par un jardin réalisé par M. [D] [Y] n’est pas à l’origine des infiltrations d’eau dans l’appartement des époux [N] dès lors que l’imperméabilisation partielle de la surface du jardin aux eaux de pluie n’est pas à l’échelle du problème posé par les passages permanents d’eaux collinaires, les volumes respectifs de ces eaux étant sans commune mesure ;
Par ailleurs, les analyses d’eaux ont révélé qu’il s’agit d’une eau naturelle excluant ainsi toute possibilité de fuite sur une canalisation de la propriété du 64 ;
Par suite, la responsabilité de M. [D] [Y] et Mme [A] [M] sera écartée ;
Les opérations d’expertise ont en revanche permis d’établir que les infiltrations d’eau derrière le mur litigieux sont naturelles et liées à la présence de circulation d’eaux collinaires favorisées par le contexte de fortes pentes et que les désordres ont été aggravés par un défaut d’étanchéité de ce mur’ ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, à qui il incombe d’entretenir les parties communes, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires
Dès lors qu’il a été jugé que l’entretien du mur litigieux incombe au seul syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner, sous astreinte, M. [D] [Y] et Mme [A] [M] à supporter la moitié du coût des travaux réparatoires afférents audit mur ;
De même, la responsabilité de M. [D] [Y] et Mme [A] [M] n’ayant pas été retenue, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir condamner ces derniers à le garantir des condamnations prononcées à son encontre en faveur des époux [N] ;
Sur la garantie de la société AXA France IARD
Le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d’assurance multirisque immeuble n° 236278804 avec prise d’effet au 24 mai 2004 auprès de la société AXA France ;
En premier lieu, la société AXA France dénie sa garantie au motif que les désordres ne sont pas couverts par la police d’assurance ; elle soutient que les désordres qui trouvent leur origine dans les eaux de ruissellement ne sont pas garantis ;
Cependant, la société AXA France produit elle même l’intercalaire de la police n° 236278804 référencé AXA 0104 (pièce AXA n° 3) qui énonce :
‘les garanties dégâts des eaux sont étendues aux dommages matériels et immatériels consécutifs à ceux-ci causés tant aux biens assurés (y compris le mobilier de la copropriété) qu’à ceux des tiers (dans la mesure où la responsabilité de la copropriété serait engagée), résultant :
…
h) des eaux de ruissellement, étant entendus que cette garantie s’applique exclusivement aux bâtiments assurés proprement dits’ ;
Les conditions particulières du contrat (pièce AXA n°2) stipulent en page 4 : ‘il est convenu que les dispositions de l’intercalaire du cbt Renwick SA référencé AXA 0104 joint sont applicables au présent contrat’ ; ce contrat est à effet au 24 mai 2004 (page 1 des conditions particulières) ; les désordres dans l’appartement de M. & Mme [N] situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 9] sont apparus en juillet 2005, un procès verbal de constat d’huissier faisant état de l’existence de traces d’infiltrations aux murs et plafonds de l’entrée, de la pièce principale et de la cuisine de l’appartement ; le sinistre est donc postérieur à la date d’effet du contrat n° 236278804.
La garantie des eaux de ruissellement est donc bien accordée au syndicat des copropriétaires par la société AXA France ;
En second lieu, la société AXA France fait valoir que les désordres résultent d’un défaut d’entretien du mur litigieux dont le syndicat avait connaissance depuis 2004 ;
Comme l’a dit le tribunal, aucun élément du dossier ne tend à démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance ou a été informé, au moment de la souscription du contrat d’assurance, date à laquelle s’apprécie l’aléa, de la vétusté et du défaut d’étanchéité du mur litigieux ; M. [C], expert judiciaire, avait lui même écarté la responsabilité du syndicat aux motifs du bon entretien de l’immeuble dans son rapport du 21 févier 2008 ;
En outre, comme le souligne le deuxième expert, M. [O], la copropriété avait effectué en 2003 des travaux d’injections d’étanchéité pour remédier aux fuites en sous-sol sans mettre un terme définitif aux infiltrations dont l’origine et les causes ont été établies après la réalisation d’un forage (sondage géotechnique) par un géotechnicien entre le 7 et le 10 mars 2012 aux fins de connaître la situation hydrogéologique du terrain en amont du soutènement ;
Les premiers juges ont justement retenu que la garantie de l’assureur est due dès lors que le fait dommageable s’est bien produit pendant la période de garantie du contrat d’assurance souscrit par l’assuré qui en administre la preuve et que la preuve d’un défaut volontaire d’entretien, qui exclurait l’aléa, n’est pas rapportée, ce qui est le cas en l’espèce ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun plafond de garantie n’est applicable dans la mesure où les conditions particulières ne prévoient aucun plafond pour la garantie dégâts des eaux ;
En réalité, les limites de garanties stipulées aux articles 23 et 24 des conditions générales concernent la garantie dégâts des eaux dans son ensemble, indépendamment du fait générateur qui justifie sa mobilisation ; en effet, les conditions particulières viennent en complément des conditions générales sans les contredire, de sorte que l’absence de précision de certaines limites dans les conditions particulière set l’intercalaire ne signifie pas qu’elles sont abandonnées par l’assureur, mais simplement qu’elles sont indiquées dans les conditions générales, l’ensemble constituant le contrat d’assurance ;
Par ailleurs, les dispositions générales de l’intercalaire AXA 0104 stipulent que ‘la garantie perte de loyers et privation de jouissance s’exercera à concurrence de 3 années de loyers ou de valeur locative à compter du jour du sinistre’ ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société AXA France à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à son encontre au profit des époux [N] en ce compris les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans les limites toutefois des plafonds de garantie et de la franchise contractuels de la police d’assurance ;
Sur la demande de garantie formée par la société AXA France IARD à l’encontre de M. [D] [Y] et Mme [A] [M]
La responsabilité de M. [D] [Y] et Mme [A] [M] n’ayant pas été retenue, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté demande de garantie formée par la société AXA France à leur encontre ;
Sur les demandes de M. & Mme [N]
Sur la demande de travaux
M. [O] a préconisé des travaux de réfection des ouvrages d’étanchéité du mur et de traitement des planchers intérieurs sur la base du devis de la société Boufflet du 18 novembre 2014 pour un montant de 118.178,50 € ;
L’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015, dans sa résolution 17, a voté les travaux conformément aux préconisations de l’expert judiciaire pour le même montant ;
Les travaux litigieux n’ont pas été réalisés par le syndicat des copropriétaires lorsque le tribunal a statué ;
Le jugement, justifié lorsqu’il a été rendu, doit être confirmé en ce qu’il a :
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d’étanchéité du mur, de traitement du plancher intérieur et de réfection intérieure de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [O], aux termes de son rapport du 18 février 2015 en page 68, 69, 91 et 92,
– assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 400 € par jour de retard jusqu’à l’exécution complète de ces travaux,
– dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale d’un an commencera à courir à l’expiration d’un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, à défaut, de complète exécution des travaux durant ce délai,
– dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra être sollicitée du juge de l’exécution ;
Selon les indications du syndicat des copropriétaires et de M. & Mme [N] les travaux d’étanchéité du mur ont débuté en septembre 2020 et la partie des travaux de réfection de l’appartement de M. & Mme [N] incombant au syndicat ont commencé le 12 mars 2021, mais ne sont pas achevés ;
Selon les indications de M. [Y] & Mme [M] les travaux d’étanchéité du mur pignon de l’immeuble syndical du côté de leur propriété se sont achevés en janvier 2022 ;
Les travaux, extérieur et intérieur, n’ont pas encore été réceptionnés ;
M. & Mme [N] formulent une demande supplémentaire de travaux, à savoir :
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à faire procéder aux travaux suivants, dans leur appartement :
la reprise de la contre-cloison en plaque de plâtre côté pignon avec des montants doublés sur une hauteur HSP de 2,55 m, conformément au DTU 25.41,
la ventilation des doublages BA13 sur l’ensemble du mur pignon retour façade et 1 retour, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la mise en oeuvre d’une isolation thermique murale,
la repose et le raccordement de tous les radiateurs, avec des cales,
le rallongement du loquet de la seconde fenêtre,
le réglage des menuiseries de la seconde fenêtre,
la reprise du cuvelage béton, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la dépose du té de dégorgement de la chute d’eaux d’usées, déplacé au sol de leur appartement, et sa repose en pied de chute, sur la chute,
la dépose du té de dégorgement du drain d’évacuation des eaux collinaires placé au sol de leur appartement et sa repose dans la courette intérieure, conformément au CCTP de la société Technosol du 17 novembre 2014,
la reprise des relevés d’étanchéité au niveau des appuis de fenêtre de l’appartement des époux [N] et en contour des murs de la courette, conformément au DTU 43.1,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;
Cependant, le chantier étant toujours en cours, de telles demandes, d’ailleurs fondées sur un procès verbal de constat de commissaire de justice du 8 novembre 2021 et d’un rapport de la société Civilis expertises du 30 janvier 2023, non contradictoires, sont prématurées ;
En l’absence de réception des travaux et compte tenu du fait que le chantier est toujours en cours, ces demandes de travaux son irrecevables ;
Sur le préjudice matériel
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
‘L’expert a évalué ce poste de préjudice à la somme de 9.256 € hors taxes, soit 10.181,50 € TTC sur la base du devis de la société MN Bat correspondant aux travaux de remise en état des parties privatives de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] ;
Ces derniers présentent un devis actualisé de la société LKF Construction du 28 décembre 2018 d’un montant de 12.436,58 € en expliquant que la société MN Bat n’existe plus ;
Les parties se contentent de critiquer le montant majoré du devis sans s’expliquer sur la nature des travaux à écarter ;
En toute hypothèse, le devis descriptif de la société LKF Construction est conforme aux préconisations de l’expert et permet de mettre un terme aux désordres subis par les époux [N] de sorte qu’il sera retenu ;
Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise que les radiateurs et réseau d’alimentation en place ne sont plus compatibles avec les réfections murales prévues au devis de sorte que la dépose et la repose d’un radiateur complémentaire, la repose de deux radiateurs et du réseau d’alimentation collectif de cette installation sont préconisés par l’expert ;
Ce préjudice évalué à la somme de 2.300 € HT, soit 2.530 € TTC, par l’expert est certain et en lien direct avec le sinistre de sorte qu’il sera retenu ;
Enfin, les époux [N] réclament le paiement de la somme de 7.522,15 € correspondant au coût des travaux de réfection de leur appartement réalisés en 2009 et qui se sont avérés inutiles compte tenu du sinistre ;
Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas produit ;
Ainsi, contrairement aux assertions de la société AXA France IARD, en vertu du principe de la réparation intégrale, le préjudice de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] qui ont exposé des frais de rénovation en pure perte est en lien direct avec le sinistre et son indemnisation ne procède pas d’un enrichissement sans cause ; qu’il sera fait droit à cette demande indemnitaire’ ;
Il convient d’ajouter que le coût du constat de commissaire de justice du 8 novembre 2021 de 384,09 € (pièce [N] n° 13 : facture du 14 décembre 2021) ne fait pas partie du préjudice matériel, mais relève des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA France, cette dernière dans les limites de son contrat, à payer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] la somme totale de 22.488,73 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;
Sur le préjudice résultant de la perte locative
¿ Sur la perte des loyers
M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] sollicitent l’allocation de la somme de 109.435,77 € au titre de leur perte locative du 1er avril 2009 au 28 février 2019 sur la base d’une valeur locative de 872 € par mois (valeur 2009) réévaluée chaque année outre la somme de 941 € par mois au-delà du mois de février 2019 ;
Ils actualisent leur demande en cause d’appel et sollicitent la somme de 157.028,34 € pour la période du 1er avril 2009 au 31 mars 2023, outre 973 € par mois à compter du mois d’avril 2023 ;
L’expert a retenu ce poste de préjudice qu’il a évalué à 62.324,40 € au 31 décembre 2014 ;
Le syndicat et son assureur ne contestent pas le principe de ce préjudice mais son quantum au regard de la valeur locative du bien ;
Il est acquis aux débats que l’appartement de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] n’a pu être de nouveau donné à bail en raison du sinistre qui l’a rendu inhabitable ;
Les locaux de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] présentent une superficie de 40,04 m² loi Carrez ;
Le tribunal a considéré qu’il ‘ressort des investigations expertales à partir des données de l’observatoire des loyers à fin 2004, de la consultation du site Optimmo et des loyers pratiqués dans le voisinage que la valeur locative du bien de M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] doit être fixée à 900 € par mois’ ;
Cependant il résulte de la base de données de l’OLAP (pièce n° 5 annexe 35 du rapport) que pour un appartement de deux pièces dans le 19ème arrondissement, la médiane minorée est de 14 € /m², la médiane de 20 € /m² et la médiane majorée de 24 € /m² ; M. & Mme [N] ne contestent pas les affirmations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles leur appartement ne prend de jour principal qu’au rez-de-chaussé d’une cour fermée très peu lumineuse de sorte que le loyer est plus proche du loyer médian minoré ; si l’argument du syndicat tiré de l’encadrement des loyers entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 est inopérant compte tenu du fait que la période d’indemnisation court du mois d’avril 2009 à 2023, il doit être considéré que le préjudice doit s’apprécier sur la base de la perte de chance de pouvoir louer l’appartement au prix de 930 € tel qu’évalué par l’expert ;
Compte tenu de la forte probabilité de location, cette perte de chance doit être évaluée à 75 %, soit 930 € x 0,75 = 697,50 € arrondi à 700 € comme le propose le syndicat ;
En revanche, la charge de l’indemnisation de ce préjudice ne saurait être supportée, même en partie, par M. [Y] & Mme [M] qui n’ont aucune responsabilité dans la survenance du sinistre, comme il a été vu, et qui n’ont pas davantage de responsabilité dans le délai mis par le syndicat à réaliser les travaux, au demeurant non achevés ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France à payer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 97.200 € en réparation du préjudice locatif ;
M. & Mme [N] font débuter la période d’indemnisation au mois d’avril 2009, ce qui n’est pas contesté ; il a été vu plus haut que les travaux dans l’appartement incombant au syndicat ne sont pas achevés, de sorte que M. & Mme [N] n’ont pas pu réaliser les travaux intérieurs leur revenant ; leur préjudice perdure puisque leur studio reste inhabitable à ce jour ;
Il a été vu plus haut que la société AXA France ne garantit la perte de loyers qu’à concurrence de 3 années de loyers à compter du jour du sinistre ;
Le préjudice locatif s’étend du mois d’avril 2009 au mois de mai 2023, date où la cour statue, soit 170 mois ;
La garantie de la société AXA France couvre la période courant du mois d’avril 2009 au mois de mars 2012, soit 3 ans ou 36 mois ; le syndicat des copropriétaires doit assumer seul la période courant du mois d’avril 2012 au mois de mai 2023, soit 134 mois :
Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France doivent être condamnés in solidum à payer à M. & Mme [N] la somme de 700 € x 36 mois = 25.200 € ;
Le syndicat des copropriétaires doit être condamné seul à payer à M. & Mme [N] la somme de 700 € x 134 mois = 93.800 € ;
La demande de M. & [N] d’indemnisation du préjudice locatif postérieur jusqu’à complète réalisation des travaux à effectuer dans leur appartement est irrecevable, la cour ne pouvant statuer pour l’avenir ;
¿ Sur les charges récupérables et la taxe sur les ordures ménagères
M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] réclament le paiement de la somme de 20.453,70 € correspondant aux charges locatives récupérables et la taxe d’ordures ménagères qu’ils n’ont pu percevoir faute de locataire, et ce, pour la période courant du mois d’avril 2009 au 31 mars 2023 ; le détail de la somme, qui figure en pages 31 et 32 des conclusions de M. & Mme [N], n’est pas utilement contesté par le syndicat et son assureur ;
Le préjudice locatif de M. & Mme [N] doit intégrer les charges récupérables qui ont été évaluées par l’expert judiciaire à la somme de 5.470,78 € sur la base des pièces comptables des charges de 2009 à 2012 ; l’expert s’est basé sur un pourcentage de 80 % du montant total des charges pour évaluer la partie de charges récupérables auprès du locataire en précisant qu’il s’agit d’un ratio habituel en la matière ;
Les premiers juges ont justement retenu que ce préjudice est certain et en lien direct avec le sinistre ; cependant, il s’agit d’une perte de chance qui doit être évaluée de la même manière que la perte de loyers, soit 75 % ;
Le montant indemnisable s’établit à 20.453,70 € x 0,75 = 15.340,26 € ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société AXA France à payer à M. [E] [N] et Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 13.925,63 € en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et à la taxe sur les ordures ménagères ;
Par ailleurs, ce poste fait partie du préjudice locatif, de sorte que la garantie de la société AXA France ne s’applique que dans la limite de 3 années de perte liée aux charges récupérables et à la taxe sur les ordures ménagères, soit du 2ème trimestre 2009 au 1er trimestre 2012, ce qui correspond, selon le détail fourni par M. & Mme [N] à la somme de 951,22 + 84 € + 1.541,90 + 123 + 1.140,41 + 125 + [1.377,25 + 128 / 4 = 376,25] = 4.341,78 € x 0,75 = 3.256,34 € ;
Le surplus, soit 15.340,26 – 3.256,34 = 12.083,92 € est à la charge du seul syndicat des copropriétaires ;
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société anonyme AXA France doivent donc être condamnés in solidum à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 3.256,34 € en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères ;
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] doit être seul condamné à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 12.083,92 € arrêtée au 31 mars 2023 en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères ;
Sur le préjudice moral
M. & Mme [N] ne justifient d’aucun préjudice distinct de ceux réparés au titre des préjudices matériels et immatériels ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages-intérêts de ce chef ;
Sur les demandes de M. [D] [Y] et Mme [A] [M]
Sur le préjudice de jouissance
M. [D] [Y] et Mme [A] [M] ont sollicité en première instance la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 30.000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice de jouissance en soutenant qu’ils ne pourront pas jouir de leur terrain compte tenu de la durée prévisible des travaux fixée à 6 mois par la société Boufflet ;
Le tribunal les a débouté de cette demande en considérant que leur préjudice n’était pas né ni actuel ; le jugement n’a pas été contesté sur ce point dans les premières conclusions d’intimés notifiées par M. [Y] & Mme [M] le 19 janvier 2021 ;
Au terme de leurs secondes conclusions d’appel notifiées le 18 janvier 2023, M. [Y] & Mme [M] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 37.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, ‘à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;
La demande d’indemnisation du trouble de jouissance est justifiée par l’exécution et l’achèvement des travaux par le syndicat ;
Il a été dit plus haut les travaux d’étanchéité du mur ont débuté en septembre 2020 du côté de la propriété de M. [Y] & Mme [M] et se sont achevés en janvier 2022, ce qui rend recevable la demande de ces derniers qui ne pouvait être formulée dans leurs premières conclusions d’intimés, les travaux étant en cours en janvier 2021 ; mais elle est recevable seulement pour cette période de septembre 2020 à janvier 2022, et non pas pour la période antérieure ;
Cependant, la réalité du trouble de jouissance subi durant ces travaux n’est pas démontrée par les pièces produites ; en effet, les photographies (pièce n° 28) ne permettent pas de déterminer si la totalité du jardin de M. [Y] & Mme [M] a été encombré par le matériel de chantier durant 17 mois ; en outre, le syndicat indique à juste titre qu’il n’a fait qu’user de la pratique dite du ‘tour d’échelle’ qui lui permet de pénétrer dans la propriété de son voisin pour entretenir son propre bien ; et il n’est pas démontré que l’utilisation d’une partie de la propriété voisine ait dégénéré en un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage de par la durée des travaux et l’ampleur de la gêne ; d’ailleurs, M. [Y] & Mme [M] indiquent eux mêmes qu’ils ont été indemnisés pour la remise en état du jardin à hauteur de 1200 €, que la consommation d’eau leur a été remboursée à hauteur de 52,68 € et que le dispositif électrique mis en place temporairement sur leur terrain a été retiré ;
M. [Y] & Mme [M] doivent donc être déboutés de leur demande de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté M. [D] [Y] et Mme [A] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :
– à la MAIF : 4.000 €,
– à M. [Y] & Mme [M], globalement : 3.000 € ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société AXA France ;
Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ‘le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;
Les frais de procédure comprennent les dépens comprenant ceux de référé, les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les frais de syndic afférents à la procédure et les honoraires de l’avocat du syndicat ;
En revanche l’article 10-1 précité ne prévoit pas de dispense de participation du copropriétaire gagnant aux condamnations pécuniaires prononcées à son égard contre le syndicat en réparation de ses préjudices ;
M. & Mme [N], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires
Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [N] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
M. & Mme [N] sollicitent la condamnation du syndicat à leur restituer la somme de 3.072,44 € au titre de charges de copropriété indûment perçues (pièce [N] n° 14) ;
Sur cette somme de 3.072,44 €, 940,37 € correspondent à la participation de M. & Mme [N] aux frais de réfection de leur appartement ; cependant, l’article 10-1 précité ne prévoit pas de dispense de participation du copropriétaire gagnant au coût des travaux de réparation de son lot ;
Le surplus, soit 2.137,07 €, correspond à des frais d’avocat, d’huissier et de syndic exposés par le syndicat dont celui ci ne conteste pas qu’ils concernent la présente procédure ; ici, la dispense de l’article 10-1 s’applique ;
Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à M. & Mme [N] la somme de 2.137,07 € en restitution des frais de procédure indûment perçus
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société anonyme AXA France à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 97.200 € en réparation du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société anonyme AXA France à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 13.925,63 € en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes suivantes de M. & Mme [N] :
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à faire procéder aux travaux suivants, dans leur appartement :
la reprise de la contre-cloison en plaque de plâtre côté pignon avec des montants doublés sur une hauteur HSP de 2,55 m, conformément au DTU 25.41,
la ventilation des doublages BA13 sur l’ensemble du mur pignon retour façade et 1 retour, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la mise en oeuvre d’une isolation thermique murale,
la repose et le raccordement de tous les radiateurs, avec des cales,
le rallongement du loquet de la seconde fenêtre,
le réglage des menuiseries de la seconde fenêtre,
la reprise du cuvelage béton, conformément au devis n°11.016/S de l’entreprise Boufflet du 30 avril 2018,
la dépose du té de dégorgement de la chute d’eaux d’usées, déplacé au sol de leur appartement, et sa repose en pied de chute, sur la chute,
la dépose du té de dégorgement du drain d’évacuation des eaux collinaires placé au sol de leur appartement et sa repose dans la courette intérieure, conformément au CCTP de la société Technosol du 17 novembre 2014,
la reprise des relevés d’étanchéité au niveau des appuis de fenêtre de l’appartement des époux [N] et en contour des murs de la courette, conformément au DTU 43.1,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société anonyme AXA France à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 25.200 € en réparation du préjudice locatif ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 93.800 € arrêtée au 31 mai 2023 en réparation du préjudice locatif ;
Déclare irrecevable la demande de M. & [N] d’indemnisation du préjudice locatif postérieur au 31 mai 2023 jusqu’à complète réalisation des travaux à effectuer dans leur appartement ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] et la société anonyme AXA France à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 3.256,34 € en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 12.083,92 € arrêtée au 31 mars 2023 en réparation du préjudice lié aux charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à payer M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] la somme de 2.137,07 € en restitution des frais de procédure indûment perçus ;
Déboute M. [S] [Y] & Mme [A] [M] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] à leur payer la somme de 37.000 € en réparation du trouble de jouissance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :
– à la société Mutuelles Assurance des Instituteurs de France (MAIF) : 4.000 €, – à M. [S] [Y] & Mme [A] [M], globalement : 3.000 € ;
Dispense M. [E] [N] & Mme [W] [V] épouse [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
