3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°

N° RG 21/03742 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RYA3

M. [K] [H]

S.E.L.A.R.L. [R] [F]

S.C.I. DU CLOALRE

S.C.I. ABER-COS

C/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 17]

S.E.L.A.R.L. [R] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me RENAUDIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre, rapporteur,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère, rédacteur,

GREFFIER :

Madame Morgane LIZEE, lors des débats, et , lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2023 devant Madame Fabienne CLEMENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K] [H], ès nom et ès qualités de gérant de la SCI ABER-COS

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. [R] [F], intimé en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SCI ABER-COS puis intervenant volontaire par conclusions en date du 07/03/2022 ès qualités de liquidateur de la SCI ABER-COS

[Adresse 3]

[Localité 11]

S.C.I. DU CLOALRE, prise en la personne de son gérant Monsieur [H], domicilié en cette qualité audit siège (associée de la SCI ABER COS) intervenant volontaire par conclusions en date du 07/03/2022

[Adresse 4]

[Localité 12]

S.C.I. ABER-COS, immatriculée au RCS de LORIENT sous le numéro 451 573 950, agissant poursuites et diligences de son gérant M. [K] [H]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentés par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par Me Véronique BAILLEUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 17], représenté par son syndic de copropriété le Cabinet CYTIA LE SYNDIC, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau du [Localité 13]

Le 12 avril 1989, l’association syndicale des résidences [Adresse 17] au [Localité 13] (l’ASRRM) a été créée par la société Le [Localité 13] – [Adresse 17] , propriétaire de 3 parcelles sises au [Localité 13], cadastrées section BE n°[Cadastre 6], BE n°[Cadastre 7], BE n°[Cadastre 8], et la société [Adresse 17] II, propriétaire d’une partie d’une parcelle sise au [Adresse 14], cadastrée section BE n°[Cadastre 9] (désormais section BE n°[Cadastre 10]).

Le 26 mars 2004, la société civile immobilière Aber-Cos, dont M. [H] et la socité civile immobilière Du Cloalre sont associés, a acquis un appartement au sein de la résidence [Adresse 17] I.

Depuis plusieurs années, la société Aber-Cos est en conflit avec le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] (le syndicat RR1). De nombreuses décisions de justice sont intervenues entre les parties entre 2010 et 2017. À ces occasions, la société Aber-Cos a été condamnée au paiement de dommages-intérêts et de frais de procédure. Des procédures civiles d’exécution ont été engagées par le syndicat RR1.

Le 12 décembre 2019, la société Aber-Cos a été placée en redressement judiciaire, la société [R] [F] (la société [F]) étant désigné mandataire judiciaire.

Le 6 février 2020, le syndicat RR1 a déclaré sa créance, à hauteur des sommes suivantes :

– 18.593,20 euros à titre super-privilégié pour les charges de copropriété des années 2017, 2018 et 2019,

– 18.881,26 euros à titre privilégié pour les charges de copropriété antérieures à 2017,

– 24.382 euros à titre chirographaire pour les dommages-intérêts, les frais de procédure au fond et dépens d’exécution, ainsi que les frais et honoraires de suivi de contentieux de la société Citya Le Syndic.

Le 15 février 2021, la société EF, ès qualités, a contesté cette déclaration de créance et le syndicat RR1 a maintenu sa déclaration le 5 mars 2021.

Par ordonnance du 10 juin 2021, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Lorient a admis en intégralité la créance du syndicat RR1.

La société Aber-Cos a interjeté appel le 8 juillet 2021.

Par arrêt du 20 septembre 2022, la présente Cour a notamment confirmé le jugement du tribunal de commerce de Lorient ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI ABER COS.

Le syndicat de copropriété RRI a alors renouvelé sa déclaration de créances.

La SCI ABER-COS, M. [K] [H] et la SELARL [R] [F] ès-qualités de mandataire judiciaire ont fait appel de l’ordonnance précitée du juge commissaire du 10 juin 2021.

Par conclusions du 10 mars 2023, ils ont demandé que la Cour:

1 – Juge recevable l’appel formé par Me [F] ès-qualités,

2 – Infirme en toutes ses dispositions l’Ordonnance

En conséquence,

3- juge la déclaration de créance faite le 6 fevrier 2020 nulle:

– Pour absence des mentions obligatoires et absence de régularisation dans le delai des deux mois prevu par l’article L. 622-24 du code de commerce;

– Faute de contrat de mandat du syndic licite par application des articles 18 et 19-2 d’ord re public de la loi n° 65-557 du 10juillet 1965,

– Du fait de son défaut de capacité d’ester en justice;

– Par défaut de représentant légal et de pouvoir de la personne assurant sa représentation en justice;

4- Juge l’incompétence du Juge commissaire et de la Cour d’Appel, pour statuer sur l’existence et le montant de la déclaration de créance du 6 février 2020 par application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10juillet 1965 et des articles 60 et 61-1du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 tous d’ordre public.

4 bis

– A defaut, Surseoit à statuer dans l’attente d’une décision definitive consécutive au pourvoi formé le 22 octobre 2021 et 12 octobre 2022 par la Société SCI ABER-COS,

5 – juge qu’en application de l’article R315-6 du Code de l’Urbanisme lors en vigueur,’ la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs’ des 4 parcelles cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], BE n° [Cadastre 7], BE n° [Cadastre 8] et partie de la BE n° [Cadastre 9] (future BE n° [Cadastre 10]) syndiquées le 12 avril1989 sont dévolus à l’Association Syndicale Libre créée ‘ jusqu’à leur éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public’.

6 – juge qu’en application de l’article R315-8 du Code de l’Urbanisme alors en vigueur, l’Association Syndicale Libre créée le 12 avril 1989 syndiquant les parcelles cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], BE n° [Cadastre 7], BE n° [Cadastre 8] et partie de la BE n°[Cadastre 9] (future BE n° [Cadastre 10])’a notamment pour objet l’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public’.

7 – juge l’unicité de 4 batiments édifiés sur un même tréfond commun indissociable, l’existence de servitudes incompatibles avec le régime la copropriété et celui de la domanialité publique tout aussi incompatible avec la loi du10 juillet1965;

8 – juge l’absence de la notion de propriété définie par l’article 544 du Code civil pour un lot divis au titres parcelle cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10];

9- juge inapplicable la loi du 10 juillet 1965 à la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 6] au [Localité 13].

10- juge que les contrats de syndics des 10 mars 2009,15 octobre 2009, 26 juin 2012, 5 juillet 2013, 8 avril 2015, 19 mai 2017, 26 septembre 2018 et 9 avril 2021, sont nuls:

– Pour avoir été signés par une personne non-détentrice personnellement de la qualité de copropriétaire et d’un mandat licite,

– Pour avoir été signé s par personne non-détentrice personnellement de la qualité de copropriétaire;

11- juge que les résolutions concernant l’approbation des comptes des exercices clos les 31 décembre 2010, 31 decembre 2010, 31 décembre 2013, 31 décembre 2014 et 31 decembre 2015 dans lesquels ne figurent pas les indemnités allouées par les décisions de justice sont nulles,

12- juge que les Assemblées générales des 15 octobre 2009, 8 avril 2010, 14 avril 2011, 28 novembre 2011, 11 juin 2012, 4 juin 2013, 19 juin 2014, 19 novembre 2014, 8 avril 2015, 18 novernbre 2015, 14 avril 2016, 17 mai 2017, 17 avril 2018, 11 mars 2019, 15 octobre 2020, 8 avril 2021 et 23 mars 2022 sont nulles,

13- juge nulle et de nul effet la convocation de l’assemblée générale du 22 mars 2023 opéree par une personne sans qualité par application de 1’article 18 de la1oi° 65-557 du10 juillet1965, et des articles 30 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

14- juge que les résolutions concernant l’approbation des comptes des exercices clos les 31 décembre 2010, 31 décembre bre 2010,31 décembre 2013, 31 décembre 2014 et 31 décembre 2015, les Assemblées générales des 15 octobre 2009, 8 avril 2010, 14 avril 2011, 28 novennbre 2011,11 juin 2012, 4juin 2013,19 juin 2014,19 novembre 2014, 8 avril 2015,18 novembre 2015,14 avril 2016,17 mai 2017,17 avril 2018,11 mars 2019, 15 octobre 2020 , 8 avril 2021 et 23 mars 2022 sont nulles pour violation des formalités substantielles d’ordre public articles 18 et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 7, 9,15,17,30 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

15- juge que la déclaration de créance du 6 fevrier 2020 du SYNDICAT DES

COPIQOPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16] l est irrecevable par application des articles 14, 14-1, 14-3, 19-2, 42 et 43 de la loi du10 juillet1965, article 2 du décret 2005-540 du mars 2005 pour:

– défaut de droit d’agir pour un tiers, en l’espèce un autre syndicat de copropriété, en recouvrement de sommes ne figurant pas dans ses comptes de ses exercices clos approuvés par ses assemblées générales , en recouvrement de provisions du titre des exercices clos

– défaut de qualité à agir pour perte de qualité de syndic, déchéance à poursuivre et et tenue d’une comptabilité par une personne non qualifiée,

– défaut du droit d’agir en recouvrement de sommes ne figurant pas dans ses comptes d’exercices clos approuvés par ses assemblées générales,

– défaut de droit d’agir en en recouvrement de toutes sommes par la nullité de ses cornptes et ceelle des modifications des réglements de Copropriété

– défaut d’intérêt

16- juge que les modifications du Règlement de copropriété du 9 octobre 2000 en application des articles 14, 17, 22 de la loi n° 65-557 du 10 juiIIet 1965, les articles 4, 12, 14 et 17 du decret n° 67-223 olu 17 mars 1967, Ies articles 32, 36, 37, 42, 43 du réglement de copropriéte du 12 avril 1989 de [Adresse 17] I et les articles 31, 35, 36, 40 du règlement de copropriété du 22 novembre 1989 de [Adresse 17] II sont nulles,

17- juge que les modifications du règlement de copropriété du 8 avril 2008 pour violation des articles 11, 26, et 49 de la loi n° 65-557 du10 juillet 1965 sont nulles,

18 – juge que la réception en date du 9 octobre 2009 par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 15], de la modification du réglement de copropriété est nulle,

19 – juge que les modifications du Règlement de copropriété du 18 novembre 2015 par application des articles 4, 6, 9,11,14, 14-3, 26, 29, 41-1 a 41-5 et 43 de Ia loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont nulles;

20 – juge que les statuts de I’UNION DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DES RESIDENCES [Adresse 17] W CROIX DE PIERRE par application des articles 4, 6, 9, 41-1 et 41-2 de La loi n° 65-557 du 10juiIIet 1965 et ensemble L’articLe 544 du Code civil, La Déclaration de Droits de I’Homme et du Citoyen de 1789, préambule de notre constitution de 1958 et des article 1, 2 , 3, 4, 5, 7, 8, 9 et 10 de l’Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2044, sont nuls,

21- juge que le recouvrement des budgets prévisionnels des années antérieures à 2020 listés dans l’annexe de la declaration de créances du 6 fevrier 2020 est dépourvu de licéité,

22- juge que les prétentions qui ne figurent pas les comptes du syndicat de copropriétaires par application des 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2 alinéa 2, du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et l’absence de tout justificatif, en particulier de documents comptables et d’une comptabilité tenue conformément aux dispositions inderogeables imposées sont irrecouvrables,

23- condamne Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 17] représenté par CETYA IMMOBILIER LE SYNDIC à régler à Me [F] es-qualité de liquidateur judiciaire de la societé SCI ABER-COS, la somme de10.000, 00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

24- condamne le Syndicat de coproprietaires de la RESIDENCE RENAESSANCE I représenté par CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC à régler à M° [F] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la sociéte SCI ABER-COS, la somme de 10.000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de procedure civile;

25 – condamne le Syndicat des coproprietaires de Ia RESIDENCE [Adresse 17] I représenté par CIWA IMMOBILIER LE SYNDIC aux entiers dépens;

26 – déboute le Syndicat de copropriétaires de Ia RESIDENCE [Adresse 17] I, représenté par CIWA IMMOBILIER LE SYNDIC de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

Par conclusions du 28 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RENNAISSANCE 1, représenté par son son syndic en exercice CITYA LE SYNDIC a demandé que la Cour:

– déboute les appelants de leur demande visant à voir surseoir à statuer sur le sort de l’actuelle procédure dans l’attente du résultat du pourvoi en cassation en cours,

– prononce l’irrecevabilité de la SCI ABER COS et de façon plus générale des appelants en leur appel

– prononce en tout cas l’irrecevabilité de la SCI ABER COS en ses prétentions visant à l’infirmation de la décision entreprise en ce que ces prétentions ne sont pas dévolues à la Cour compte tenu des termes des premières conclusions d’appelant de la SCI ABER COS

– de même façon, juge irrecevable toute prétention à annulation de la décision entreprise comme n’étant pas dévolue à la Cour en ce qu’elle ne figure pas dans les termes de la déclaration d’appel,

– subsidiairement, débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

– donne acte à la SELARL [R] [F] ès-qualité de son intervention volontaire, la déclarer recevable, mais mal fondée, et en conséquence débouter la SELARL [R] [F] ès-qualité de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions

– prononce l’irrecevabilité de toute intervention du sieur [H] à la procédure comme n’ayant pas été partie au procès dans le cadre des débats de première instance, et le débouter de toute demande éventuelle

– prononce l’irrecevabilité de toute intervention de la SCI du CLOALRE à la procédure comme n’ayant pas été partie au procès dans le cadre des débats de première instance, et ne justifiant pas de sa qualité à agir, et la débouter de toute demande éventuelle

Vu l’article 910- 4 du code de procédure civile, prononcer l’irrecevabilité de toute prétention nouvelle formulée dans les conclusions numéro 2 des appelants et qui ne figuraient pas dans les précédentes conclusions signifiées à la requête de la SCI ABER COS

Ceci concernant à l’essentiel les éléments du dispositif des conclusions numéro 2 des appelants suivants :

« juger que les modifications du règlement de copropriété du 9 octobre 2000 (…) sont nulles

Juger que les modifications du règlement de copropriété du 8 avril 2008 pour violation des articles 11,26 ,49 de la loi du 10 juillet 1965 sont nulles

Juger que la réception du 9 octobre 2009 par Maître [Y] [P] notaire à [Localité 15] de la modification du règlement de copropriété est nulle

Juger que les modifications du règlement de copropriété du 18 novembre 2015 (…) Sont nulles

Juger que les statuts de l’Union des syndicats de copropriétaires des résidences [Adresse 17] ‘ croix-de-pierre (…) sont nuls

Juger que le recouvrement des budgets prévisionnels des années antérieures à 2020 listés dans l’annexe de la déclaration de créances du 6 février 2020 est dépourvu de licéité

Juger que les prétentions qui ne figurent pas les comptes du syndicat des copropriétaires par application des 14 ‘ 3 de la loi du 65 ‘ 557 du 10 juillet 1965 et 2, alinéa 2, du décret du 14 mars 2005 et l’absence de tout justificatif, en particulier de documents comptables et d’une comptabilité tenue conformément aux dispositions indérogeables imposées sont irrécouvrables. »

– déboute au surplus les appelants de toute demande dirigée à l’encontre de l’Union de syndicats de copropriétaire des résidences [Adresse 17] ‘ croix de pierre, ladite Union n’étant pas partie à la présente procédure.

– juge en vertu de l’article L 624 ‘ 2 du code de commerce, la créance déclarée doit être admise lorsque la contestation du débiteur est sans incidence sur son existence ou son montant

– constate qu’en l’état de ses premières écritures la SCI ABER COS ne contestait aucunement le montant de la créance déclarée.

– juge qu’une telle contestation formulée désormais se heurte à l’irrecevabilité posée par l’article 910 ‘ 4 du code de procédure civile, ainsi qu’au principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile

– rejette en conséquence les contestations des appelants de ce chef

– subsidiairement, si les dernières contestations des appelants étaient jugées recevables, dire et juger la Cour de céans incompétente pour statuer sur lesdites contestations, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir

– confirme la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’admission du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société CITYA le SYNDIC au passif de la procédure collective de la SCI ABER COS, pour les montants suivants :

– 18593,20 € à titre privilégié spécial

– 18881,26 € à titre privilégié

– 24382 € à titre chirographaire

Et condamné la SCI ABER COS aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC

– subsidiairement sur le fond, rejette les contestations des appelants à l’encontre de la déclaration de créance effectuée par le concluant entre les mains du mandataire.

En particulier, prononcer l’irrecevabilité des appelants et subsidiairement les déboute de leur demande de nullité dirigée à l’encontre de la déclaration de créance opérée par la concluante, et en conséquence rejette cette demande

-subsidiairement, vu la déclaration de créance régularisée comme suite au jugement de liquidation judiciaire de la SCI ABER COS, Vu l’article L 622- 24 du code de commerce, rejette la demande de nullité de la déclaration de créance initiale au nom et pour le compte du syndicat concluant, à raison de la régularisation de la situation

– condamne la SCI ABER COS aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC, indemnité qui sera objet d’une fixation de créance au passif de la procédure collective.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a:

– rejeté la demande du SYNDICAT DE COPROPRIETE de la Résidence [Adresse 17] visant à voir déclarer l’appel irrecevable,

– rejeté la demande de communication de pièce formée par la SCI ABER COS, la SELARL [F] ès-qualités et M. [H], ès-nom et ès-qualités de gérant de la SCI ABER COS et de la SCI DU CLOALRE.

MOTIFS DE LA DECISION:

A titre liminaire, la Cour rappelle qu’une déclaration de créance est une demande en justice, soumise comme telle aux obligations procédurales leur étant applicables.

Sur la procédure devant la Cour:

Afin de ne pas alourdir la rédaction et de la rendre plus compréhensible, la Cour a numéroté dans sa présentation chaque demande des appelants, ce qui lui permettra d’évoquer dans ses motifs les dites demandes par leur numéro.

Sur l’intervention volontaire de M. [H] ès-nom et ès-qualités de gérant de la SCI DU CLOALRE:

M. [H] et la SCI DU CLOALRE sont associés de la SCI ABER COS.

Ils n’étaient pas partie en première instance et sont intervenus volontairement à l’instance d’appel lors du deuxième jeu de conclusions de la SCI ABER-COS, soit celui du 07 mars 2022.

Cette qualité d’associé est contestée pour la SCI DU CLOALRE par le SYNDICAT DE COPROPRIETE mais avait été reconnue par un arrêt de cette cour du 20 septembre 2022.

Dans cet arrêt, s’agissant de la recevabilité de leur intervention volontaire en cause d’appel, la Cour avait retenu que:

‘L’intervention volontaire doit se rattacher aux prétentions des parties par un lien suffisant :

Article 325 du code de procédure civile :

L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Elle est admise en cause d’appel dès lors que l’intervenant n’a été ni partie ni représenté en première instance et qu’il y a intérêt :

Article 554 du code de procédure civile :

Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’intervention accessoire doit tendre à la conservation des droits de l’intervenant :

Article 330 du code de procédure civile :

L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’intervention de la société Du Cloalre et M. [H], qui a trait aux conséquences susceptibles de découler de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Aber-Cos, se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il est en outre établi que la société Du Cloalre et M. [H] n’ont été ni parties ni représentés en première instance.

La société Du Cloalre et M. [H] ont limité leur intervention à l’adjonction de leur nom aux écritures de la société Aber-Cos. Leur intervention ne peut être qu’accessoire.

Ils estiment que leur intervention se justifie par leur qualité d’associés de la société Aber-Cos, laquelle les rend indéfiniment responsables du passif de cette dernière et donc susceptibles d’être poursuivis sur leur patrimoine personnel.

Les créanciers d’une société civile de droit commun ne peuvent, en vertu des dispositions de l’article 1858 du code civil, poursuivre le paiement des dettes sociales contre les associés, débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers, qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Dans le cas où la société est soumise à une procédure de liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser, l’action pouvant être régularisée si la créance a été régulièrement déclarée à la procédure.

En résulte que le placement de la société Aber-Cos en liquidation judiciaire vaut vaine poursuite du débiteur principal dès lors qu’une créance a été déclarée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le fait même que la société Aber-Cos soit placée en liquidation judiciaire permet donc de régulariser d’éventuelles poursuites contre ses associés.

La société Du Cloalre et M. [H], associés de la SCI Aber-Cos ont donc intérêt à intervenir à l’instance pour conserver leurs droits.

Pour ces mêmes motifs, la SCI DU CLOALRE et M. [H] ont intérêts à intervenir à l’instance visant à contester l’admission au passif de la créance du SYNDICAT DE COPROPRIETE, pouvant être personnellement poursuivis en paiement de cette créance.

Leur déclaration volontaire, qui est de nouveau accessoire puisqu’elle ne fait qu’appuyer les prétentions de la SCI ABER COS et de son liquidateur judiciaire, est déclarée recevable.

Sur l’étendue de la saisine de la Cour:

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE fait grief aux appelants d’avoir dans leurs premières conclusions d’appelant demandé l’annulation de l’ordonnance déférée pour en demander l’infirmation dans leurs dernières conclusions.

L’annulation d’une décision n’est qu’une possibilité spécifique d’infirmation.

La déclaration d’appel mentionne qu’il est fait ‘appel’ et mentionne les chefs du jugement critiqué.

Le moyen n’est pas fondé et la Cour est saisie de l’ensemble des prétentions de la SCI ABER COS et de son liquidateur judiciaire.

Sur la demande de sursis à statuer:

La société ABER-COS demande qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’examen de ses pourvois contre les arrêts de cette Cour des 14 octobre 2021 et 20 septembre 2022.

Ces arrêts sont exécutoires et il n’y a pas lieu à sursis à statuer.

Sur la recevabilité des prétentions de la SCI ABER COS:

1) sur la recevabilité des prétentions non contenues dans les premières conclusions des appelants:

En application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, les parties doivent présenter dès leurs premières conclusions leurs prétentions sur le fond, sous peine d’irrecevabilité.

N’étaient pas formulées dans les premières conclusions les demandes que la Cour a numéroté de 16 à 22.

Ces prétentions sont par conséquent irrecevables.

Sur les prétentions se heurtant à l’autorité de chose jugée:

La SCI ABER COS a déjà été condamnée à plusieurs reprises à payer certaines sommes au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE par des décisions qui ont rejeté les nombreuses fins de non recevoir qu’elle oppose encore à son action dans la présente instance.

Notamment, par jugement du 12 décembre 2019 confirmé par un arrêt de cette cour du 14 octobre 2021, le tribunal de grande instance de Lorient, dans un litige opposant les mêmes parties, a déclaré irrecevables comme prescrites les prétentions numérotées dans le présent litige: 5 à 9, 10 sauf concernant le contrat de syndic du 09 avril 2021, 12 sauf l’Assemblée du 22 mars 2022, et 14.

Ces prétentions sont dès lors irrecevables devant la Cour.

Sur la procédure de vérification des créances:

En vertu des dispositions de l’article L624-2 du code de commerce, le juge commissaire décide soit de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence.

La déclaration de créance a été faite par courrier recommandé du 16 février 2020 et il a été répondu le 05 mars 2021 à la première contestation du mandataire judiciaire, datée du 15 février précédent.

Le juge commissaire est compétent pour apprécier le caractère sérieux des contestations formées par le débiteur.

S’il les estime à l’évidence non sérieuses, il admet les créances;

S’il estime qu’à l’évidence, la contestation soulevée ne permet pas l’admission de la créance, il peut rejeter la demande d’admission.

S’il estime la contestation sérieuse mais incertaine dans son issue , il renvoie les parties devant le juge du fond.

Enfin, il n’y a pas d’instance en cours devant le juge du fond, donc pas de nécessité de sursis à statuer.

Les sommes demandées par le SYNDICAT DE COPROPRIETE ont pour fondement les condamnations prononcées au fond par un jugement du tribunal de grande instance du [Localité 13] du 22 mai 2013, le jugement du 12 décembre 2019 du tribunal de grande instance de Lorient, et les dommages et intérêts, frais de justice, et frais irrépétibles octroyés par le jugement du TGI du [Localité 13] du 07 septembre 2010, l’arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 08 novembre 2011, l’arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 2013, le jugement du tribunal de grande instance du [Localité 13] du 22 mai 2013, le jugement du juge de l’exécution de Lorient du 10 juin 2014, le deuxième jugement du juge de l’exécution de Lorient du 10 juin 2014, l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 09 octobre 2015, le deuxième arrêt de la cour d’appel de Rennes du 09 octobre 2015.

S’agissant de condamnations allouées par des décisions de justice définitives, toutes les contestations relatives à leurs montants, ou a des actes réalisés par le syndic antérieurement à ces décisions, ou à des assemblées générales antérieures aux mêmes décision sont dénuées de sérieux.

En effet ces décisions ont reconnu le droit d’action du syndic, qui dès lors, en vertu du règlement de copropriété versé aux débats, une fois les condamnations prononcées, n’avait plus besoin d’un mandat spécial pour agir en recouvrement et pouvait ainsi procéder à la déclaration de créances.

Les contrats de syndic sont versés aux débats.

Au surplus, l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 11 mars 2019, dans sa résolution numéro 13, a donné tout pouvoir au syndic pour agir en recouvrement des sommes lui étant dues dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SCI ABER-COS.

A défaut de justifier avoir contesté cette résolution dans le délai utile, le moyen soulevé de sa nullité n’est pas sérieux.

De la même façon, sont sans intérêt pour le litige puisque postérieures aux décisions de justice dont l’exécution est demandée, les demandes relatives à l’assemblée générale du 22 mars 2023 et du 08 avril 2022; les prétentions numéro 13 et 14 sont dès lors dénuées de sérieux.

L’examen de la déclaration de créance démontre par ailleurs qu’elle est régulière.

Seuls ne sont pas couverts par un titre exécutoire, les frais de suivi de contentieux du syndic CITYA LE SYNDIC pour 2.700 euros TTC et le SYNDICAT DE COPROPRIETE ne justifie pas de la disposition du règlement de copropriété qui permettrait de les mettre à la charge de la SCI ABERS COS, s’agissant au demeurant de frais irrépétibles pour lesquels des condamnations ont été prononcées.

La demande émise à ce titre n’est pas admise.

En conséquence de ce qui précède, l’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle a admis:

– la somme de 18.593,20 euros au titre du super privilège du syndicat de copropriété issu de l’article 2374 1° du code civil,

– la somme de 18.881,26 euros au titre du privilège du syndicat de copropriété venant en concours avec les créanciers inscrits au titre du privilège du prêteur ou du vendeur,

Elle est infirmée en ce qu’elle a admis la somme de 24.382 euros à titre chirographaire: l’admission est prononcée à hauteur de 21.682 euros, le solde de la demande n’étant pas admis.

Sur la demande indemnitaire de la SCI ABER-COS et de son liquidateur judiciaire:

Les motifs qui précèdent démontrent que la procédure n’était pas abusive et la demande est rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Les dépens seront dits frais priviligiés de procédure et une somme de 4.000 euros de frais irrépétibles, venant s’ajouter à la condamnation déjà prononcée par le premier juge, est fixée au passif de la SCI ABER COS au bénéfice du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Déclare recevables les interventions volontaires de la SCI LE CLOARLE et de M. [H].

Dit que l’entier litige lui est dévolu.

Rejette la demande de sursis à statuer.

Déclare irrecevables les prétentions de la SCI ABER-COS, de la SELARL [F] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ABER-COS, de la SCI LE CLOARLE et de M. [H] qui suivent:

16- juge que les modifications du Reglement de copropriété du 9 octobre 2000 en application des articles 14, 17, 22 de la loi n° 65-557 du 10 juiIIet 1965, les articles 4, 12, 14 et 17 du decret n° 67-223 olu 17 mars 1967, Ies articles 32, 36, 37, 42, 43 du réglement de copropriéte du 12 avril 1989 de [Adresse 17] I et les articles 31, 35, 36, 40 du règlement de copropriété du 22 novembre 1989 de [Adresse 17] II sont nulles,

17- juge que les modifications du règlement de copropriété du 8 avril 2008 pour violation des articles 11, 26, et 49 de la loi n° 65-557 du10 juillet 1965 sont nulles,

18 – juge que la réception en date du 9 octobre 2009 par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 15], de la modification du réglement de copropriété est nulle,

19 – juge que les modifications du Règlement de copropriété du 18 novembre 2015 par application des articles 4, 6, 9,11,14, 14-3, 26, 29, 41-1 a 41-5 et 43 de Ia loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont nulles;

20 – juge que les statuts de I’UNION DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DES RESIDENCES [Adresse 17] W CROIX DE PIERRE par application des articles 4, 6,9, 41-1 et 41-2 de La loi n° 65-557 du 10juiIIet 1965 et ensemble L’articLe 544 du Code civil, La Déclaration de Droits de I’Homme et du Citoyen de 1789, préambule de notre constitution de 1958 et des article 1, 2 , 3, 4, 5, ‘7 , 8, 9 et 10 de l’Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2044, sont nuls,

21- juge que le recouvrement des budgets prévisionnels des années antérieures à 2020 listés dans l’annexe de la declaration de créances du 6 fevrier 2020 est dépourvu de licéite,

22- juge que les pretentions qui ne figurent pas les comptes du syndicat de copropriétaires par application des 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2 alinéa 2, du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et l’absence de tout justificatif, en particulier de documents comptables et d’une comptabilité tenue conformément aux dispositions inderogeables imposées sont irrecouvrables,

5 – juge qu’en application de l’article R315-6 du Code de l’Urbanisme lors en vigueur, ‘ la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs’ des 4 parcelles cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], BE n° [Cadastre 7], BE n° [Cadastre 8] et partie de la BE n° [Cadastre 9] (future BE n° [Cadastre 10]) syndiquées le 12 avril1989 sont dévolus à l’Association Syndicale Libre créée ‘ jusqu’à leur éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public’.

6 – juge qu’en application de l’article R315-8 du Code de l’Urbanisme alors en vigueur, l’Association Syndicale Libre créée le 12 avril 1989 syndiquant les parcelles cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], BE n° [Cadastre 7], BE n° [Cadastre 8] et partie de la BE n°[Cadastre 9] (future BE n° [Cadastre 10]) ‘a notamment pour objet l’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public’.

7 – juge l’unicité de 4 batiments édifiés sur un même tréfond commun indissociable, l’existence de servitudes incompatibles avec le régime la copropriété et celui de la domanialité publique tout aussi incompatible avec la loi du10 juillet1965;

8 – juge l’absence de la notion de propriété définie par l’article 544 du Code civil pour un lot divis au titres parcelle cadastrées au [Localité 13] Section BE n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10];

9- juge inapplicable la loi du 10 juillet 1965 à la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 6] au [Localité 13].

10- juge que les contrats de syndics des 10 mars 2009,15 octobre 2009, 26 juin 2012, 5 juillet 2013, 8 avril 2015, 19 mai 2017, 26 septembre 2018 sont nuls:

– Pour avoir été signés par une personne non-détentrice personnellement de la qualité de copropriétaire et d’un mandat licite,

– Pour avoir été signé s par personne non-détentrice personnellement de la qualité de copropriétaire;

12- juge que les Assemblées générales des 15 octobre 2009, 8 avril 2010, 14 avril 2011, 28 novembre 2011, 11 juin 2012, 4 juin 2013, 19 juin 2014, 19 novembre 2014, 8 avril 2015, 18 novernbre 2015, 14 avril 2016, 17 mai 2017, 17 avril 2018, 11 mars 2019, 15 octobre 2020, sont nulles,

14- juge que les résolutions concernant l’approbation des comptes des exercices clos les 31 décembre 2010, 31 décembre bre 2010,31 décembre 2013, 31 décembre 2014 et 31 décembre 2015, les Assemblées générales des 15 octobre 2009, 8 avril 2010, 14 avril 2011, 28 novennbre 2011,11 juin 2012, 4juin 2013,19 juin 2014,19 novembre 2014, 8 avril 2015,18 novembre 2015,14 avril 2016,17 mai 2017,17 avril 2018,11 mars 2019, 15 octobre 2020 , 8 avril 2021 et 23 mars 2022 sont nulles pour violation des formalités substantielles d’ordre public articles 18 et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 7, 9,15,17,30 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a admis au passif de la SCI ABER-COS la somme de 24.382 euros à titre chirographaire.

Statuant à nouveau:

Admet au passif de la SCI ABER-COS la créance chirographaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 17] à hauteur de la somme de 21.682 euros.

Rejette la demande d’admission du solde de la créance chirographaire.

Confirme l’ordonnance déférée pour le solde et notamment en ce qu’elle a admis au passif de la SCI ABER-COS:

– la somme de 18.593,20 euros au titre du super privilège du syndicat de copropriété issu de l’article 2374 1° du code civil,

– la somme de 18.881,26 euros au titre du privilège du syndicat de copropriété venant en concours avec les créanciers inscrits au titre du privilège du prêteur ou du vendeur.

Déboute les appelants du solde de leurs demandes et de leurs exceptions.

Dit que les dépens d’appel seront frais privilégiés de procédure.

Fixe au passif de la SCI ABER-COS représentée par son liquidateur judiciaire une créance de 4.000 euros de frais irrépétibles au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 17].

LE GREFFIER LE PRESIDENT