10/05/2023

ARRÊT N°290/2023

N° RG 22/01997 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OZ4M

CBB/MB

Décision déférée du 10 Mai 2022 – Président du TJ de TOULOUSE ( 21/01075)

Gilles SAINATI

[P] [V]

C/

[Y] [K]

[A] [K] épouse [M]

[E] [K]

[L] [K] épouse [R]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [P] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Julie PRUNET, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Serge D’HERS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Yves REGNIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame [A] [K] épouse [M]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Yves REGNIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame [E] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Yves REGNIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [K] épouse [R]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Yves REGNIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte du 26 Mai 2003, M. [V] a acquis le droit au bail consenti par les époux [K] renouvelé depuis 1961par leurs ayants droit, relatif à un local commercial situé [Adresse 9], pour l’exploitation d’une activité de vente de chaussures et réparations et les commerces de produits alimentaires.

Le bail a été renouvelé par M. [Y] [K], Mme [A] [K] épouse [M], Mme [E] [K] et Mme [L] [K] épouse [R] à compter du 1er octobre 2016 à la suite d’un congé des bailleurs avec offre de renouvellement et augmentation du loyer.

Les parties sont en litige récurrent sur l’état des lieux et l’imputabilité de la charge des travaux à réaliser.

PROCEDURE

Par acte d’huissier du 7 juin 2021, M. [P] [V] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse M. [Y] [K], Mme [A] [K] épouse [M], Mme [E] [K] et Mme [L] [K] épouse [R] au visa des articles 56, 808 et 809 du code de procédure civile aux fins de:

– condamner solidairement les consorts [K] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de provision pour les travaux d’urgence d’aménagement de la remise située dans la cour de l’immeuble sis [Adresse 9] (31),

– en cas de non-paiement de ladite somme dans la huitaine suivant l’ordonnance à intervenir, et à défaut de remise en état de la dépendance, condamner solidairement à une astreinte de 200 € par jour et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la reprise des travaux de l’ancien garage sis dans la cour de l’immeuble donnant sur la [Adresse 12] (31),

– suspendre le paiement des loyers commerciaux et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la fin des travaux de structure,

– en cas d’extrême urgence, l’autoriser à faire exécuter à ses frais avancés au compte de qui il appartiendra, les travaux de remise en état estimés indispensables pour la remise située dans la cour de l’immeuble ; ces travaux devant être dirigés par le maître d »uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix sous le constat de bonne fin des travaux,

– dire qu’il en sera référé en cas de difficulté,

– condamner solidairement les consorts [K] à lui payer la somme de 2.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 23 juin 2021, le juge a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Le médiateur a informé le juge de l’échec de la médiation suivant courrier du 17 août 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mai 2022, le juge a’:

– débouté M. [P] [V] de l’ensemble de ses demandes,

– constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 1er avril 2021,

– ordonné en conséquence l’expulsion de M. [P] [V] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 9], occupés sans droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

– condamné M. [P] [V] à payer par provision à M. [Y] [K], Mme [A] [K] épouse [M], Mme [E] [K] et Mme [L] [K] chaque mois le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit six cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-quatre cents (669,84 euros),

– condamné M. [P] [V] à payer à M. [Y] [K], Mme [A] [K] épouse [M], Mme [E] [K] et Mme [L] [K] la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné M. [P] [V] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Par déclaration en date du 25 mai 2022, M. [P] [V] a interjeté appel de la décision. L’ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués sauf en ce qu’elle a’:

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [P] [V], dans ses dernières écritures en date du 24 février 2023, demande à la cour de’:

– débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs prétentions,

– déclarer M. [P] [V] recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance du 10 mai 2022,

y faisant droit,

– infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a jugé que les loyers du premier trimestre 2021 ont été réglés par M. [P] [V],

statuant à nouveau,

– rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

– déclarer nul et non avenu le commandement en date du 8 août 2011 qui vise les mêmes causes et les mêmes effets que l’instance introduite par les consorts [K] et celle introduite devant la juridiction de référés du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, l’ordonnance du 13 août 2013 ayant acquis l’autorité de la chose jugée,

– déclarer nul et non avenu le commandement en date du 1er mars 2021 qui vise les mêmes causes et les mêmes effets que l’instance introduite par les consorts [K] devant la juridiction de référés du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, l’ordonnance du 29 avril 2010 ayant acquis l’autorité de la chose jugée,

– déclarer nul et non avenu le commandement du 1er mars 2021 visant les infractions au bail et au règlement de copropriété, le bailleur ayant renoncé à se prévaloir des infractions constatées,

– pour le surplus, se dire incompétent et renvoyer les consorts [K] à mieux se pourvoir,

– constater que les travaux de rénovation intérieure ne sont pas en contravention avec le bail et le règlement de copropriété,

– constater que les travaux de rénovation ont été autorisés par les consorts [K], selon le rapport d’expertise judiciaire du 5 avril 2007,

– constater que M. [P] [V] a bien fourni une attestation d’assurances,

– constater que M. [P] [V] a bien réglé les loyers et charges,

– constater que M. [P] [V] a donc entièrement réglé les causes du commandement du 1er mars 2021 valant acquisition de la clause résolutoire, que celui-ci est nul et non avenu,

– dire et juger que M. [P] [V] n’est pas en contravention avec le règlement de copropriété,

– condamner solidairement les consorts [K] en leur qualité de bailleur et de copropriétaires indivis, à régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– les condamner aux entiers dépens,

Il soutient que’:

– il a obtenu l’autorisation téléphonique d’effectuer des travaux d’aménagement du local commercial en 2003′; il a réalisé ces travaux conformément aux prescriptions d’un architecte du 5 octobre 2006,

– par ordonnance du 13 août 2007 à la suite d’une expertise judiciaire, le juge des référés a condamné les Consorts [K] à remettre en état les locaux et a ordonné la suspension des loyers’; il n’a donc pu exploiter correctement son local qu’à compter de 2009,

– il a réalisé des travaux d’urgence à la suite d’un violent orage en 2010′; et depuis eu égard à la carence des bailleurs, il a réalisé pour 40 000€ de travaux d’aménagement pour exploiter son commerce de service à la personne,

– par ordonnance du 3 avril 2012, le juge des référés de ce tribunal a constaté la résiliation du bail mais ordonné la suspension de la clause résolutoire,

– par ordonnance du 30 avril 2015, il a dit n’y avoir lieu à résiliation du bail à défaut de preuve d’un impayé de loyer,

– le commandement du 1er mars 2021 fait état des mêmes travaux qui pourtant ont été agréés verbalement,

– il avait assigné les bailleurs à la suite de l’effondrement du toit de l’appentis et de la remise dans la cour’; l’ordonnance du 29 avril 2010 et le rapport d’expertise du 19 avril 2018 démontrent l’absence de travaux sur les parties communes’; ces décisions ont acquis l’autorité de chose jugée’; de sorte que ces faits ne peuvent constituer les infractions qui sont dénoncées dans le commandement visant la clause résolutoire du 1er mars 2021′; il en résulte que le bailleur a renoncé à se prévaloir de ces infractions depuis plus de 10 ans,

– par jugement du 27 janvier 2016, le juge de l’exécution a annulé le commandement de quitter les lieux du 18 septembre 2015 en exécution de l’ordonnance du 3 avril 2012,

– par acte du 24 février 2016, les Consorts [K] ont donné congé avec renouvellement et augmentation du loyer qu’il a accepté le 30 octobre 2016,

– ils ont modifié le règlement de copropriété en restreignant la possibilité de «’tous commerces’» postérieurement au renouvellement du bail et sans l’en informer,

– par acte du 24 mars 2021 il a fait constater les manquements du bailleur à son obligation d’entretien’; certes il a modifié un petit appentis en 2011 sans l’autorisation des bailleurs mais ils ne s’en sont jamais plaints,

– les bailleurs ne peuvent solliciter 11 ans après, une remise en état en invoquant un trouble manifestement illicite,

– il a entièrement réglé les causes du commandement du 1er mars 2021,

– il a été constamment empêché d’exploiter les lieux (services) en raison de l’impéritie des bailleurs’; il en justifie par la production des constats des 10 mars 2011 et 24 mars 2021′; il démontre qu’il est empêché d’exercer en raison du mauvais état de la remise’; ils ont donc manqué à leur obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible,

– ses demandes sont justifiées par l’urgence.

Les Consorts [K], dans leurs dernières écritures en date du 21 juillet 2022, demandent à la cour au visa du décret du 30 septembre 1953, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de’:

– confirmer la décision dont appel dans toutes ses dispositions,

– condamner M. [V] à payer à l’indivision [K] la somme de 3’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

– condamner M. [V] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Ils soutiennent que’:

– M. [V] a obtenu des bailleurs la réalisation de travaux effectués en 2009 avec remise des clés le 24 novembre 2009,

– depuis lors il était en état d’exploiter les lieux ainsi qu’il a été relevé par ordonnances du juge des référés des 29 avril 2010 et 26 mai 2011′; pourtant plusieurs constats en 2011 ont démontré l’absence d’exploitation,

– par jugement définitif du 6 novembre 2018 le juge des loyers a arbitré le montant du loyer renouvelé, à compter du 1er octobre 2016,

– ils ont fait constater par huissier les manquements du preneur aux obligations du bail en juin et Juillet 2008, en avril et septembre 2011 (défaut d’entretien, aménagement sans autorisation, défaut d’exploitation)’;

– ils ont également délivré un commandement de payer en 2010 et 2011,

– le commandement du 1er mars 2021 vise la clause résolutoire’; l’appentis est toujours dans le même état ; le magasin n’est toujours pas exploité, ni garni ; la devanture a été modifiée, sans autorisation ni de la copropriété ni de l’urbanisme, M. [V] ne fournit toujours pas l’attestation d’assurance,

– les affirmations de M. [V] sont mensongères’: notamment le règlement de copropriété n’a jamais été modifié,

– en réalité il exerce la profession d’agent immobilier et détient des parts dans de nombreuses SCI.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023.

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n’est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « constater » en dehors d’une clause résolutoire d’un bail, « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il ne reste plus à la cour qui n’est exclusivement saisie que du dispositif des conclusions des parties, qu’à statuer’:

– concernant les demandes de l’appelant, sur la validité des commandements des 8 août 2011 et 1er mars 2021 et le bien fondé de la demande en constat du jeu de la clause résolutoire,

– concernant les demandes des intimés, la confirmation de la décision.

Or, M. [V] ne produit pas le commandement du 8 août 2011 dont il demande la nullité, de sorte qu’il sera débouté de cette demande.

Il demeure donc la question de la validité du commandement visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2021.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte des termes de l’article L 145-41 du code de commerce que’:

«’Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.’».

En l’espèce, les bailleurs produisent le bail renouvelé le 18 novembre 1970 et l’acte de cession du droit au bail à M. [V] en date du 26 mai 2003 qui prévoit notamment 12 obligations à la charge du preneur en sus du paiement du loyer.

Ce bail mentionne également une clause résolutoire à défaut de paiement d’un mois de loyer comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail à l’issue d’un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette clause est conforme à l’article L 145-41 du code de commerce,.

Par acte du 1er mars 2021, les bailleurs ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire aux fins de’:

– paiement de la somme de 1972,02€ au titre du loyer du 1er trimestre 2021,

– de tenir les locaux loués constamment garnis et achalandés,

– de remettre en état les parties communes donnant sur la cour à la suite de travaux non autorisés constatés par huissier le 29 avril 2011,

– de remettre en état la façade du magasin à la suite de travaux non autorisés constatés par huissier les 29 avril 2011, 22 septembre 2011, 18 juin et 4 juillet 2008 et de transmettre tout déclaration de travaux déposée au service de l’urbanisme,

– de produire l’attestation d’assurance pour l’année 2021.

La preuve de l’exécution du commandement dans le mois de la délivrance de l’acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail et donc en l’espèce, les infractions au bail devaient être régularisées avant le 1er avril 2021.

Pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être délivré de bonne foi c’est-à-dire que le bailleur doit, concernant la demande en paiement, préciser la date et le montant exact réclamé afin que le preneur soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité et, concernant toute autre infraction aux obligations du bail, il doit donner au locataire des informations précises sur les obligations du bail et les manquements précis qu’il lui reproche pour lui permettre également d’en vérifier la réalité et l’exactitude.

M. [V] produit un courrier recommandé du 27 février 2021 destiné à Mme [R] épouse [K] (membre de l’indivision) remis le 2 mars 2021 indiquant avoir payé la somme réclamée de 1972,04€. Et, selon courrier d’avocat à avocat du 30 mars 2021, le conseil de M. [V] communiquait ce même courrier du 27 février 2021 précisant annexer en pièces jointes, une attestation d’assurance Macif et un constat d’huissier du 24 mars 2021 sur le fondement duquel il sollicitait la reprise des désordres relatifs au local dit «’remise’» tels que constatés dans l’acte d’huissier.

Dans leurs dernières conclusions, les Consorts [K] soutiennent que M.[V] n’a pas justifié de l’attestation d’assurance réclamée de l’année 2021. Pourtant, ils ne contestent pas la remise par le conseil de M. [V] de l’attestation d’assurance jointe au courrier du 30 mars 2021 destiné à leur propre conseil. Et, ils écrivent également que «’Monsieur [V] a réglé les loyers impayés mais n’a toujours pas exécuté les autres commandements à ce jour :

– L’appentis est toujours dans le même état ;

– Le magasin n’est toujours pas exploité, ni garni ;

– La devanture a été modifiée, sans autorisation ni de la copropriété ni de l’urbanisme’».

Ils limitent donc les violations aux obligations du bail à ces seules infractions.

Ainsi, ils reconnaissent que le défaut de paiement du loyer comme le défaut de justification de l’assurance pour l’année 2021 sont régularisés. Et, dès lors que le paiement est attesté par la production de l’accusé de réception du 2 mars 2021 et que les bailleurs ne soutiennent pas la production tardive de l’attestation d’assurance, il sera dit que ces deux infractions au bail ont été régularisées dans le mois du commandement et ne peuvent donc plus fonder la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire.

Quant aux autres infractions au bail mentionnées au commandement visant la clause résolutoire, elles se heurtent à des contestations sérieuses eu égard aux décisions définitives intervenues sur la réalisation de travaux dans le local loué, et à l’ancienneté des désordres reprochés datant de plus de 10 ans et alors que depuis, en 2016, les bailleurs ont accepté le renouvellement du congé sans relever aucune infraction aux obligations du bail par le preneur.

Eu égard au caractère automatique et donc particulièrement sévère de la clause résolutoire, sa mise en ‘uvre suppose clairement établie et avec l’évidence indispensable devant le juge des référés, une faute imputable au preneur et, donc une infraction commise à l’encontre des charges et conditions du bail’; ce qui n’est pas le cas en l’espèce, au regard des déclarations des bailleurs et des contestations sus-visées. En effet, les parties sont en conflit de longue date sur l’exécution conforme des clauses du bail et il n’appartient pas au juge des référés juge de l’évidence de se livrer à des vérifications et appréciations qui relèvent du juge du fond.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement du 1er mars 2021 et la décision sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Considérant que M. [V] n’a pas soutenu en cause d’appel le rejet de ses demandes’:

– en paiement d’une provision de 10.000 € pour les travaux d’urgence d’aménagement de la remise située dans la cour de l’immeuble sis [Adresse 9],

– en condamnation solidaire à une astreinte de 200 € par jour et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la reprise des travaux de l’ancien garage sis dans la cour de l’immeuble donnant sur la [Adresse 12] (31),en cas de non-paiement de ladite somme dans la huitaine suivant l’ordonnance à intervenir, et à défaut de remise en état de la dépendance,

– en suspension du paiement des loyers commerciaux et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la fin des travaux de structure,

– en autorisation en cas d’extrême urgence,à faire exécuter à ses frais avancés au compte de qui il appartiendra, les travaux de remise en état estimés indispensables pour la remise située dans la cour de l’immeuble ; ces travaux devant être dirigés par le maître d »uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix sous le constat de bonne fin des travaux,

il n’y a pas lieu d’infirmer la décision qui l’a condamné aux dépens de première instance et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, à l’exception de la mise à sa charge du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2021 qui sera supportée par les bailleurs.

En revanche, les parties succombant toutes deux en cause d’appel, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles du procès devant la cour et les dépens seront supportés pour moitié chacune.

PAR CES MOTIFS

La cour

-Infirme l’ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau

– Vu la dévolution à la cour des seules demandes en nullité des commandements des 8 août 2011 et 1er mars 2021 et de la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

– Déboute M. [V] de sa demande en nullité du commandement du 8 août 2011.

– Prononce la nullité du commandement visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2021.

– Déboute M. [Y] [K], Mme [A] [K] épouse [M], Mme [E] [K] et Mme [L] [K] de leur demande en constat du jeu de la clause résolutoire du bail cédé à M. [V] suivant acte du 26 mai 2003 renouvelé le 1er octobre 2016.

– Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes.

– Condamne M. [V] d’une part et les Consorts [K] d’autre part aux dépens d’appel pour moitié chacun.

– Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER