1 février 2024
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
22/09738

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 FEVRIER 2024

N°2024/54

Rôle N° RG 22/09738 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJWMV

[S] [D] épouse [K]

[N] [K]

C/

S.E.L.A.R.L. [A] [O] & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Gilles ALLIGIER

Me Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 05 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-0040.

APPELANTS

Madame [S] [D] épouse [K]

née le 11 Novembre 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [N] [K]

né le 17 Mai 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. [A] [O] & ASSOCIES prise en la personne de Maitre [A] [O] en qualité de mandataire successoral de la succession [X] [H], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Conseiller Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2017 à effet au premier mai 2017, l’agence immobilière Cabinet Vielle et compagnie, chargée d’un mandat de gestion locative, a donné à bail d’habitation à Monsieur [N] [K] et Madame [S] [D] épouse [K] un bien situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges mensuelle de 150 euros.

Le bien fait partie de la succession de Madame [H]. Un mandataire successoral a été désigné le 05 décembre 2018, désignation confirmée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2019. Par ordonnance du 25 octobre 2022, la SELARL [O] et associas, représentée par Maître Xavier [O], a été désignée en lieu et place de Maître Xavier [O].

Par acte d’huissier du 17 décembre 2020, la SELARL [O] et associés es qualités a fait délivrer à Monsieur et Madame [K] un commandement de payer la somme de 28.576, 85 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 08 janvier 2021, Monsieur et Madame [K] ont fait assigner le mandataire successoral aux fins principalement de voir prononcer la nullité du commandement de payer et de condamner l’indivision successorale sous astreinte de lui communiquer l’état des lieux dressé par Maître [W].

Par jugement contradictoire du 05 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de Cannes a :

– débouté Madame [S] [K] et Monsieur [N] [K] de leur demande en nullité du commandement de payer ;

– déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la SELARL [A] [O], ès qualités, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 faute de justifier le signalement du commandement de payer à la CCAPEX ;

– rejeté les demandes reconventionnelles de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– condamné reconventionnellement Madame [S] [K] et Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 28.326,34 €, outre intérêts au taux légal à compter du l7 décembre 2020 ;

– dit et jugé n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– condamné in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [N] [K] aux entiers dépens ;

– rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité du commandement de payer formée par Monsieur et Madame [K]. Il a fait état de sa régularité formelle (mention du montant mensuel du loyer et des charges ; mention de la dette avec décompte).

Il a en revanche estimée irrecevable la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’absence de signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

Il a estimé qu’une partie des travaux effectués par les consorts [K] était des travaux d’aménagement et relevait de leur obligation d’entretien des lieux loués. Il a jugé qu’ils n’avaient pas obtenu l’accord pour effectuer des travaux de réhabilitation du tableau électrique et de remplacement de la plomberie de la salle de bains.

Il a fixé le montant de la dette locative à la somme sollicitée par le bailleur.

Le 06 juillet 2022, Monsieur et Madame [K] ont relevé appel de la décision en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer, en ce qu’ils ont été condamnés au paiement de la somme de 28.326, 34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020 et en ce qu’ils ont été condamnés in solidum aux dépens

La SELARL [O] et associés a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 07 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, Monsieur et Madame [K] demandent à la cour :

– de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer,

Statuant à nouveau,

– de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 17 décembre 2020

– de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [K] à verser à la succession de Madame [X] [H] représentée par la SELARL [A] [O] ET ASSOCIES, une somme de 28 326,34 €,

Statuant à nouveau,

– de débouter la succession de Madame [X] [H] représentée par la SELARL [A] [O] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [O] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif et de charges,

– de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en expulsion et/ou en condamnation des concluants à quitter les lieux sous astreinte et en fixation d’une indemnité d’occupation,

– de réformer le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [K] aux dépens de première instance, et en ce qu’il n’a pas condamné la succession de Madame [X] [H] représentée par la SELARL [A] [O] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [O] à leur verser une indemnité au titre de l’Article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– de condamner la succession de Madame [X] [H] représentée par la SELARL [A] [O] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [O], au paiement d’une somme de 6 000 euros à Monsieur [N] [K] et à Madame [S] [D] épouse [K] au titre des dispositions de l’Article 700 du code de procédure civile en première instance et en Appel, ainsi qu’aux entiers dépens de

première instance et d’appel, dont distraction, pour ceux d’appel uniquement, au profit de Me CORNE, Avocat aux offres de droit.

– de débouter la succession de Madame [X] [H] représentée par la SELARL [A] [O] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [O], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Ils exposent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul puisqu’il ne contient pas le montant mensuel des loyers et des charges et que le décompte est inintelligible, si bien qu’ils ont subi un grief, ne connaissant pas le montant des sommes dont ils seraient réellement redevables.

Ils ajoutent que les causes de ce commandement sont injustifiées puisqu’ils avaient obtenu l’accord de la quasi-intégralité des membres de l’indivision successorale pour leur accorder une gratuité de loyers en raison d’importants travaux de remise aux normes auxquels ils avaient procédé et du fait que ce bien devait leur être vendu. Ils précisent que les travaux qu’ils ont effectués incombaient à leur bailleur, si bien qu’ils sont en réalité créanciers de l’indivision successorale. Ils exposent que de la somme évoquée dans le commandement de payer, serait-elle justifiée, doit être déduit le montant des travaux d’ampleur qu’ils ont effectués et qui incombaient au bailleur. Ils déclarent que ces travaux ne sont pas des travaux de transformation des équipements mais des travaux qui ont rendu le logement décent. Ils précisent que le logement n’était pas en bon état de réparation lorsqu’ils l’ont pris à bail.

Ils estiment que l’absence d’accord de l’ensemble des indivisaires pour qu’ils exécutent les travaux est sans importance puisqu’il s’agissait de travaux rendant le bien décent et en bon état de réparations locatives. Ils font valoir que plusieurs indivisaires ont pris en main la gestion locative du bien, au su des autres, sans opposition de leur part, si bien que ces derniers sont réputés avoir reçu un mandat tacite. Ils en concluent avoir obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux, autorisation qui constitue un acte d’administration.

Ils concluent à l’absence d’acquisition de la clause résolutoire.

Ils contestent le montant de la créance locative alléguée en indiquant qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la réalité de la somme sollicitée.

Ils estiment infondée la demande d’expulsion alors que les causes du jugement déféré sont été quasiment apurées à la suite d’une saisie-attribution. Ils disent payer régulièrement leur loyer.

Par conclusions notifiées par RPVA le 07 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SELARL [O] et associés, mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H], venant aux droits de Maître [A] [O], demande à la cour :

– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté les consort [K] de leur demande en nullité du commandement de payer ;

*condamné les consort [K] au paiement de la somme de 28.326,34 €, outre intérêts

au taux légal à compter du 17 décembre 2020, ainsi qu’aux entiers dépens.

– d’infirmer le Jugement déféré en ce qu’il a :

*déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en « constatation de l’acquisition de la clause résolutoire » sollicitée par la SELARL [A] [O], ès qualité, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 faute de justifier le signalement du commandement de payer à la CCAPEX ;

*rejeté les demandes reconventionnelles de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

*dit et jugé n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

– de débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 décembre 2020

– de juger acquise la clause résolutoire

-de condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] la somme de 30.643,48 €, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

– de condamner Monsieur et Madame [K] à quitter l’appartement situé dans l’immeuble [Adresse 2] [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, de tous occupants de leur chef et à le débarrasser de tous biens ou effets personnels entreposés par eux sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 1 (un) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique.

-de condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H], à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au prix du loyer et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

– de condamner Monsieur et Madame [K] à restituer à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H], tous jeux de clés en leur possession permettant l’accès au bien sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 1 (un) mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

– de condamner solidairement Madame [S] [D], épouse [K], et Monsieur [N] [K] à payer à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] la somme de 5 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

– de débouter Monsieur et Madame [K] de leurs demandes contraires.

Elle conteste tout motif de nullité du commandement de payer. Elle relève que cet acte fait état du bail du 30 mars 2017, mentionne clairement le montant des sommes sollicitées au titre de loyers et charges et comporte un décompte explicite.

Elle relève que les locataires ont cessé tout versement depuis le mois de janvier 2018. Elle estime qu’ils ne peuvent se retrancher derrière un prétendu accord d’une partie des membres de l’indivision successorale de leur accorder la gratuité des loyers en contrepartie de travaux de remise aux normes et d’un accord pour leur vendre le bien. Elle ajoute que les consorts [K] ne démontrent pas que les travaux évoqués incomberaient au bailleur. Elle déclare que ces derniers ne démontrent pas que les co-indivisaires, prétendûment investis d’un mandat tacite de gestion et les ayant autorisés à effectuer des travaux valant acte d’administration, auraient agi au su de tous les co-indivisaires. Elle estime que certains travaux effectués sont des travaux de transformation soumis à l’autorisation préalable de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Elle en conclut que les causes du commandement de payer ne sont pas mal fondées.

Elle fait état de l’aggravation de la dette locative.

Elle souligne que le premier juge a violé le principe du contradictoire en relevant d’office, sans demande d’observations des parties, l’irrecevabilité tirée de l’absence de signalement du commandement à la CCAPEX. Elle précise avoir procédé à ce signalement.

Elle estime ainsi acquise l’acquisition de la clause résolutoire et sollicite l’expulsion de Monsieur et Madame [K], celle de tous occupants de leur chef et le paiement d’une indemnité d’occupation. Elle indique que l’apurement d’une partie de la dette à la suite de la mise en oeuvre des mesures d’exécution ne permet pas d’écarter l’expulsion sollicitée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 novembre 2023.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable: (…)

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La nullité d’un commandement de payer obéit aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile. Les parties qui la soulèvent doivent démontrer le grief qu’ils ont subi en raison de cette nullité. Monsieur et Madame [K], qui pensaient pouvoir acquérir le bien qu’ils louaient, ont cessé de payer leur loyer et charges. Dès une lettre du 14 novembre 2017, ils indiquaient qu’ils cesseraient de payer leur charge (soit 150 euros) en raison des travaux qu’ils leur restaient à faire, du froid qui apparaissait et de l’attente dans laquelle ils étaient de la promesse de vente. Il ressortait en outre d’un courriel du 08 septembre 2018 de Monsieur [B] [H], membre de l’indivision successorale, que ce dernier les invitait à ‘régulariser très promptement l’acquittement de [leurs] charges locatives’, tout en comprenant leur refus de payer le loyer.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2020 à Monsieur et Madame [K], par le mandataire successoral, contient :

– La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

– Le montant mensuel du loyer et des charges, visé dans le décompte annexé à l’acte, soit la somme de 909 euros à compter du mois de mars 2020 jusqu’au mois de novembre 2020, mais sans ventilation et avec une reprise d’arriéré d’un montant de 20.895,34 euros datant de février 2020

– Le décompte de la dette qui est lisible et fait état d’une reprise d’arriéré de 20.895, 34 euros de février2020, arriéré connu par les locataires qui ne payaient plus leur loyer; le décompte mentionne ensuite les sommes dues puis reprend le loyer et les charges dus au premier juillet 2020

– L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

– La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

– La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

A supposer que Monsieur et Madame [K] ne comprennent pas la reprise d’arriéré mentionnée en juillet 2020, alors qu’ils avaient cessé tout versement de loyer, le commandement de payer reste valable pour son montant non contestable. Ces derniers ne justifient pas avoir réglé les loyers de juillet à novembre 2020. Ils ne contestent pas qu’ils ne payaient plus leur loyer depuis au moins deux ans. Dès lors, ils ne peuvent soulever aucune nullité du commandement de payer sur ce fondement.

Pour les mêmes raisons, Monsieur et Madame [K] ne justifient pas du grief qu’ils subiraient en raison de l’absence de ventilation entre le loyer et les charges, alors qu’ils ne contestent pas qu’ils ne payaient plus leur loyer, qu’il ressort du décompte produit au débat qu’ils n’ont versé pour la période de juillet 2020 à octobre 2020 que la somme mensuelle de 150 euros, correspondant aux provisions sur charges contractuelles et que le commandement de payer reste valable pour son montant non contestable.

Ils ne peuvent dès lors soulever une irrégularité formelle du commandement de payer qui leur aurait fait grief et justifierait la nullité de cet acte.

Ils soulèvent par ailleurs l’argument selon lequel le commandement de payer doit être déclaré nul puisqu’il était convenu qu’ils ne payent pas de loyer, dans le cadre d’un mandat tacite avec un co-indivisaire successoral.

L’article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

La gestion du bien loué était assurée par la SARL VIELLE et CIE, agence immobilière.

Les deux courriels de Monsieur [B] [H] du 23 mai 2018 et du 08 septembre 2018 ne témoignent pas d’une prise en main par ce dernier de la gestion du bien. Il apparaît uniquement que ce dernier était en contact avec Monsieur et Madame [K] et qu’il s’étonnait de l’opposition de l’un de ses frères, [I], à la vente du bien au bénéfice de Monsieur et Madame [K]. Le deuxième mail permet de comprendre que Monsieur [B] [H] a appris par l’agence immobilière que les époux [K] avaient cessé de payer les charges locatives; il invitait ces derniers à les régler tout en relevant comprendre, comme sa soeur [T], leur refus de payer un loyer, loyer qu’ils n’auraient jamais dû avoir à régler ‘si [son] frère [I] n’avait pas entravé d’emblée toute possibilité d’achat par vous-même de l’appartement que vous occupez en famille (…)’. Ce dernier courriel ne démontre pas qu'[B] [H] et sa soeur [T], qui a envoyé un texto à Madame [K] lui indiquant avoir appris que par son frère ‘qui le tient de l’étude [O]’ que ‘les apparts sont bien à vendre’ auraient pris en main la gestion du bien loué.

Ces courriels de Monsieur [B] [H] témoignent uniquement d’une dissension au sein de l’indivision successorale sur le sort du bien.

Les époux [K] ne peuvent dès lors soutenir que plusieurs indivisaires aurait bénéficié d’un mandat tacite.

L’acceptation de l’absence de versement d’un loyer dans le cadre d’une location est un acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale d’un bien. Dès lors, à supposer que les deux tiers de l’indivision successorale aurait été d’accord pour une absence de versement d’un loyer (ce qui n’est pas même démontré), cet accord ne peut être revendiqué par les époux [K] puisqu’il aurait fallu le consentement de tous les indivisaires en application de l’article 815-3 du code civil, ce qu’ils ne démontrent pas.

Par ailleurs, le fait que le bien aurait été en vente et qu’ils pensaient pouvoir l’acquérir n’a pas pour conséquence qu’ils pouvaient, sans l’accord de la totalité des indivisaires, se dispenser du paiement des loyers.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut pas non plus être annulé sur ce fondement.

Monsieur et Madame [K] estiment enfin le commandement de payer nul au motif qu’ils ont fait des travaux qui ressortissaient de la responsabilité du bailleur et dont le montant excède la dette mentionnée sur l’acte.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation(…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement(…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

De son côté, le locataire, en vertu de l’article 7 de cette même loi, est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire.

Enfin, l’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

Il a été indiqué précédemment que les époux [K] ne démontraient pas l’existence d’un mandat tacite de plusieurs indivisaires relatif à la gestion du bien.

Le contrat de bail mentionne que ‘les preneurs reconnaissent que l’appartement est en bon état suivant état des lieux ci-annexé. Ils s’engagent à prendre les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger à l’entrée en jouissance, ou pendant le cours de la location, aucune réparation de quelque nature que ce soit, à l’intérieur des lieux loué (…). Le bail énonce également qu’en ‘fin de bail, les embellissements apportés resteront la propriété des bailleurs à moins que ceux-ci ne préfèrent exiger la remise en l’état initial. En tout état de cause, les transformations ne pourront être effectuées qu’avec l’accord écrit des bailleurs et sous le contrôle d’un homme de l’art dont les honoraires seront supports par les preneurs’.

Or, aucun état des lieux datant de la signature du bail n’est annexé. Les parties conviennent que l’état des lieux d’entrée a été effectué le 03 avril 2017 par un huissier de justice. Il en ressort que le bien loué aux époux [K] (cinq pièces, d’une surface de 100 m²) est essentiellement en état moyen s’agissant des peintures et en mauvais état s’agissant du revêtement de sols. L’huissier a constaté que des vitres étaient cassées (sur une porte fenêtre; sur deux portes vitrées; sur le fenestron des toilettes), qu’une porte de communication était cassée, qu’il manquait une vitre dans la cuisine et que des carreaux de revêtements muraux dans la salle de bain étaient cassés.

L’huissier de justice a constaté la présence de radiateurs mais n’a pas vérifié leur fonctionnement; Il n’a pas plus vérifié le fonctionnement du ballon d’eau chaude.

Il a constaté dans trois pièces une sortie de fils électriques en plafond et dans deux pièces des câbles électriques apparents.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations locatives s’exerce durant la durée du bail et la clause selon laquelle le locataire prend le bien en l’état sans pouvoir exiger aucune réparation de quelque nature que ce soit, est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989.

S’il apparaît que le logement n’est pas en bon état de réparations locatives, aucune pièce ne démontre qu’il souffrirait d’indécence. Le procès-verbal d’huissier de justice témoigne de sa vétusté et de la dégradation de vitres, sans que ces éléments puissent être rattachés, à défaut d’autres éléments, à une indécence du logement. Il n’est pas démontré que le bien, en dépit de sa vétusté, au moment de sa prise de possession par les locataires, présentait des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à la santé, qu’il ne répondait pas à un critère de performance énergétique minimale et qu’il n’était pas doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En tout état de cause, les époux [K] ne justifient pas d’un accord du bailleur pour exécuter des travaux, à supposer même qu’une partie de ces derniers incombait au bailleur.

Ils ne justifient pas avoir mis en demeure le bailleur d’avoir à exécuter certains travaux et ne démontrent pas une urgence telle, en dépit de la vétusté des lieux, justifiant l’exécution des travaux auxquels ils ont procédé, sans mise en demeure ou même accord du bailleur.

L’absence d’opposition de certains indivisaires ne vaut pas accord sur les travaux.

Par ailleurs, certains travaux relevaient du seul entretien mis à la charge des locataires (rafraîchissement de la peinture).

Dès lors, c’est à tort que les époux [K], qui ne payent plus leur loyer depuis le mois de janvier 2018, estiment que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré serait nul du fait des travaux auxquels ils ont procédé ou du fait de la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui les a déboutés de leurs demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’intimé démontre avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX. Dès lors, la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer est-elle recevable. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Les époux [K] ne justifient pas s’être acquittés des causes du commandement de payer à l’issue des deux mois de sa délivrance. Ils ne se sont d’ailleurs acquittés d’aucun versement entre le 15 novembre 2020 et le 12 janvier 2021, date à laquelle ils ont uniquement versé la somme de 150 euros. Ils n’ont rien versé entre le 13 janvier 2021 et le 09 mars 2021. Ils ne contestent pas qu’ils ne payaient plus leur loyer depuis le mois de janvier 2018. Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 février 2021.

A compter du 18 février 2021, les époux [K] sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme mensuelle mensuelle de 909 euros (correspondant au montant du loyer provisions sur charges comprises, somme réparant intégralement le préjudice du bailleur) jusqu’à la parfaite libération des lieux.

La saisie-attribution qui a été pratiquée n’est qu’une mesure d’exécution du jugement déféré dont ils ont fait appel.

Les époux [K] ne démontrent pas avoir repris le paiement du loyer courant de façon pérenne. Il ressort du décompte (pièce 8 de l’intimé) qu’ils se sont acquittés du loyer courant en février-mars-avril-mai-juin et juillet 2023 puis n’ont plus payé l’intégralité du loyer. Ils ne peuvent en conséquence bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans astreinte.

Il n’y a pas lieu de les condamner sous astreinte à restituer les clés. Le préjudice lié à l’absence de libération des lieux est réparé par l’indemnité d’occupation et la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O] es qualités, pourra diligenter une procédure d’expulsion.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les époux [K], obligés au paiement de loyers et de charges, ne justifient s’être acquittés de leurs loyers et ne contredisent pas, par des pièces différentes, la pertinence du décompte produit au débat duquel il ressort qu’ils sont redevables, après déduction faite par le mandataire successoral de la saisie d’un montant de 20.800 euros, de la somme 30.643, 48 euros, somme réclamée par le mandataire successoral arrêtée au 03 novembre 2023, comprenant le montant de l’arriéré locatif et de l’arriéré d’indemnités d’occupation.

Monsieur et Madame [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point, en raison de l’actualisation de la dette.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame [K] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SELARL [O] et associés, mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel. Monsieur et Madame [K] seront condamnés à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum Monsieur et Madame [K] aux dépens sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [S] [K] et Monsieur [N] [K] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire et en ce qu’il les a condamnés in solidum aux dépens,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SELARL [O] et associés, mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H], tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer délivré le 17 décembre 2020,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 17 février 2021,

DIT qu’à compter du 18 février 2021, Monsieur [N] [K] et Madame [S] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [K] et Madame [S] [K] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

REJETTE la demande de la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] tendant à la remise des clés sous astreinte,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2021 à la somme de 909 euros,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [S] [K] à verser à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] la somme de 30.643,48 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 03 novembre 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [S] [K] à verser à la SELARL [A] [O] & ASSOCIES, représentée par Maître [A] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [X] [H] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [S] [K] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,