COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

16e chambre

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/03250 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V3RP

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

C/

[K] [X]

[Y] [R] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2023 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 22/00163

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09.11.2023

à :

Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT Venant aux droits de la Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE France suite à fusion-absorption

N° Siret : 379 502 644 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S220144

APPELANTE

****************

Monsieur [K] [X]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 7] (République du Congo)

de nationalité Congolaise

[Adresse 4]

[Localité 9]

Déclaration d’appel signifiée à domicile le 07 Juin 2023

Madame [Y] [R] [W]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 8] (République du Congo)

de nationalité Belge

[Adresse 4]

[Localité 9]

Déclaration d’appel signifiée à personne physique le 07 Juin 2023

INTIMÉS DÉFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président et Madame Caroline DERYCKERE, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Crédit immobilier de France développement (ci-après CIFD) a entrepris de poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu d’un acte notarié reçu le 30 juin 2007 par Me [B] [G], par la saisie immobilière du bien de ses débiteurs, M [X] [K] et Mme [R] [W] [Y], initiée par commandement du 18 août 2022, publié le 22 septembre 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2 volume 2022 S n°147, portant sur des biens immobiliers leur appartenant situés sur un terrain à [Localité 9] (78) [Adresse 4], cadastrés section [Cadastre 6] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 06a 69ca. 

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière suivant assignation du 17 octobre 2022, le juge de l’exécution de Versailles par jugement contradictoire du 17 mars 2023 a :

Autorisé M [X] [K] et Mme [R] [W] [Y] à procéder à la vente amiable de leur bien immobilier tel que désigné dans le cahier des conditions de vente et pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme de 275 000 euros net vendeur ;

Dit que le prix de vente sera consigné à la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que la société CIFD justifie d’une créance liquide et exigible au sens des articles L311-2, L311-4 et L311- 6 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Mentionné que le montant retenu pour la créance est de 136 896,06 euros en principal, intérêts et frais, selon décompte arrêté au 28 décembre 2022 ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 5 251,96 euros ; 

Renvoyé l’affaire à l’audience du 14 juin 2023 à 10H30 aux fins de la constatation de la vente amiable, de la prolongation de son délai de régularisation en cas de justification d’un engagement écrit d’acquisition ou, à défaut, aux fins de l’orientation en vente forcée ; 

Ordonné l’emploi des dépens excédant les frais taxés en frais privilégiés de vente ; 

Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le 15 mai 2023, le CIFD a interjeté appel du jugement, limité au seul chef critiqué portant sur la mention du montant de sa créance arrêté à la somme de 136 896,06 euros, ainsi qu’au rejet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 30 mai 2023, le CIFD a assigné à jour fixe, pour l’audience du 4 octobre 2023, les débiteurs saisis par actes du 7 juin 2023 et transmis au greffe par voie électronique le 13 juin 2023. L’acte a été remis à l’épouse à sa personne même tandis que celui destiné au mari a été délivré à domicile.

Aux termes de l’assignation à jour fixe valant conclusions à laquelle il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’appelant demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel dans les limites de son chef attaqué,

Statuant à nouveau à ce titre,

Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant, arrêtée au 12 décembre 2022, à la somme de 160 954,84 euros principal, frais et intérêts, outre intérêts au taux de 1,15 % l’an sur la somme de 138 598,17 euros à compter de cette date,

Y ajoutant,

Condamner in solidum les époux [X] [K] à payer à la société CIFD, outre dépens employés en frais privilégiés de vente dont distraction au profit de Maître Marion Cordier, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés n’ayant pas comparu, l’arrêt sera rendu par défaut à l’égard de M [X] [K] qui n’a pas été touché à sa personne.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 4 octobre 2023 et les parties ont été informées que l’arrêt serait mis à leur disposition le 9 novembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’acte notarié du 30 juin 2007 constate deux prêts :

l’un pour un montant en principal de 27 500 € au titre d’un « Nouveau prêt à taux zéro » n°149440,

l’autre de 219 798 € au titre d`un « Prêt Jeune » n°149441.

Alors que les débiteurs saisis contestaient à l’audience d’orientation la déchéance du terme du prêt jeune, et se reconnaissaient débiteurs de la somme de 11 067,59 euros au titre du solde du prêt à taux zéro, le premier juge, a estimé que par dérogation aux conditions générales, les conditions particulières du prêt à taux zéro relatives à la déchéance du terme prévoyaient qu’elle ne pouvait survenir qu’ « à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance sous réserve que ce défaut de paiement constitue un incident de paiement caractérisé au sens du règlement CRBF n°90-05 du 11 avril 1990 relatif au Fichier National des Incidents de remboursements des Crédits aux Particuliers », ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Il a donc validé le prononcé de la déchéance du terme uniquement sur le prêt jeune et a recalculé le montant de la créance exigible susceptible d’être mentionné au jugement d’orientation à la somme de 136 896,06 euros.

La banque fait valoir que cette interprétation relève d’une mauvaise lecture des clauses du contrat, et que le contrat à taux zéro étant un prêt complémentaire du prêt principal dit « prêt jeune », elle a fait application non pas du §d dont s’est emparé le premier juge mais du §c du contrat en vertu duquel la déchéance du terme acquise pour le prêt principal, en l’occurrence le « prêt jeune », emportait nécessairement celle du prêt à taux zéro complémentaire.

Ceci étant exposé, il convient au préalable de noter que les clauses de déchéance du terme incluses aux deux contrats soumis à l’examen de la cour ne sont pas abusives.

Ensuite, que conformément aux conditions générales du prêt n°149441, telles que résultant de l’article XI du contrat, la déchéance du terme a été régulièrement prononcée par la banque au constat d’un défaut de paiement des échéances à compter de septembre 2021, et après envoi de deux mises en demeure laissées sans effet. La créance au titre du prêt jeune est donc bien exigible.

En ce qui concerne le prêt n°149440, il convient de se reporter à la lettre du contrat liant les parties. L’article 11 des conditions particulières du « Nouveau Prêt à 0% » intitulé « EXIGIBILITE ANTICIPEE – CLAUSE PENALE » est rédigé comme suit :

« L’exigibilité du “Nouveau Prêt à 0%” pourra être prononcée selon le formalisme juridique indiqué au Xl des Conditions Générales:

– de plein droit, en cas de mutation entre vifs du bien financé, sauf si l’emprunteur, pour l’acquisition de sa nouvelle résidence principale, souhaite transférer le « Nouveau Prêt à 0% » sur ce nouveau bien, sous réserve, dans ce cas, du respect de la réglementation.

– au gré du prêteur :

– en cas de non-respect par l’emprunteur des conditions réglementaires relatives à la justification des ressources déclarées par lui,

– si pendant toute la durée du « Nouveau Prêt à 0% » l’emprunteur et les personnes qui destinent le bien financé à leur résidence principale, ne respectent pas les conditions relatives à l’affectation dudit bien comme en cas de non-respect des normes réglementaires de surface et d’habitabilité,

– à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance sous réserve que ce défaut de paiement constitue un incident de paiement caractérisé au sens du règlement CRBF n°90-05 du 11 avril 1990 relatif au Fichier National des incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers,

– en cas de non-achèvement des travaux accompagnant une construction ou, le cas échéant, des travaux de mise aux normes du bien financé, dans un délai de 36 mois à compter de l’émission de la présente offre.

En cas d’incident de paiement caractérisé au sens de la réglementation relative au fichier national des incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers, le prêteur peut percevoir des intérêts de retard calculés à un taux au plus égal à celui des Prêts à l’Accession Sociale (PAS) à taux fixe d’une durée inférieure à 12 ans en vigueur à la date d’émission de l’offre du « Nouveau Prêt à 0% », ainsi que le montant des frais de recouvrement ».

Le prêt à 0% étant une aide publique de l’Etat soumise à des conditions strictes d’éligibilité, cette disposition des conditions particulières a pour objet de présenter en l’occurrence les cas de résiliation anticipée autonomes de ce prêt. 

Aucune disposition des conditions particulières n’exclut expressément les autres cas de résiliation anticipée prévus aux conditions générales, dès lors qu’elles ne sont pas contraires aux conditions particulières. 

L’article XI des conditions générales intitulé « EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR – CLAUSE PENALE » prévoit en son chapitre A les modalités de résiliation de plein droit et les différents cas de figure permettant de fonder l’exigibilité anticipée du prêt, sous 4 paragraphes indexés de a à d. Seul le §d exclut expressément son application au nouveau prêt à 0%. 

Comme le fait valoir la banque, le §c, qui est applicable au prêt à 0%, prévoit l’hypothèse suivante d’exigibilité de plein droit :

« pour le prêt complémentaire préférentiel et/ou le prêt en complément duquel il a été consenti, en cas d’exigibilité anticipée de l’un de ces prêts et de plein droit pour le prêt complémentaire préférentiel, en cas de remboursement anticipé total ou partiel ou de non conclusions du prêt en complément duquel il est consenti ». 

Le sort du prêt principal et celui du prêt aidé étant liés, la déchéance du terme régulièrement prononcée pour le « prêt jeune » entraine accessoirement la déchéance du terme du « Nouveau Prêt à 0% », par application de ce §c. Au demeurant, ce prêt sans intérêts est également impayé depuis l’échéance de décembre 2021. Mais contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la circonstance que cet impayé ne constitue pas un incident de paiement caractérisé au sens du règlement relatif au Fichier National des Incidents de remboursements des Crédits aux Particuliers, n’invalide pas la déchéance du terme prononcée le 20 décembre 2021.

Dans ces conditions, la créance du CIFD arrêtée au 12 décembre 2022, selon décompte intégrant les règlements intervenus jusqu’à cette date, s’établit comme suit :

-au titre du « prêt jeune », la somme de 138 738,71 euros avec intérêts ultérieurs au taux de 1,15%,

-au titre de « Nouveau Prêt à 0% », la somme de 22 216,13 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les dépens d’appel non compris dans les frais taxés, seront employés en frais privilégiés de vente. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de l’appelant à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut, dans les limites de l’effet dévolutif de l’appel,

INFIRME la décision en sa mention du montant de la créance du poursuivant ;

La confirme en sa disposition relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Mentionne le montant de la créance du CIFD arrêtée au 12 décembre 2022 comme suit :

au titre du « prêt jeune », 138 738,71 euros avec intérêts ultérieurs au taux de 1,15%,

au titre de « Nouveau Prêt à 0% », 22 216,13 euros ;

Déboute le CIFD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégié de vente qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,