N° RG 21/08419 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N6QW

N° RG 21/08512 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N6YP

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METROPOLE DE LYON

C/

S.C.I. MARINI, COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de LYON

du 25 Octobre 2021

RG : 20/00042

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 26 Septembre 2023

APPELANT ET INTIME :

METROPOLE DE [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5] (RHÔNE)

Représentant : Me Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat au barreau de LYON –

Représentant : Me Anne-Claire LOUIS, avocat au barreau de LYON

INTIME ET APPELANT :

S.C.I. MARINI

Chez M. [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me EARD – AMINTHAS, avocat au barreau de LYON

En présence de :

Monsieur [B] [L] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône

Commissaire du gouvernement

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023

Date de mise à disposition : 26 Septembre 2023

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile;

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Vu les pièces de la procédure :

– mémoires déposés par l’appelant régulièrement notifiés,

– mémoires déposés par l’intimé régulièrement notifiés,

– conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,

– les convocations régulièrement adressées aux parties,

L’affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l’arrêt ayant été prononcé le 26 Septembre 2023

”’

‘

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

La SCI Marini est propriétaire d’un bâtiment industriel situé au [Adresse 2] (69) sur une parcelle cadastrée section AM N° [Cadastre 4].

Il s’agit d’un bâtiment industriel composé d’ateliers et de bureaux d’une surface utile de 1.454 m² et de surface totale de terrain de 9.000 m².

Le bien est situé dans un secteur de délaissement prescrit dans le cadre du plan de prévention des risques technologiques de [Localité 7] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique suivant arrêté préfectoral en date du 10 novembre 2014.

Par un courrier en date du 22 novembre 2019, la SCI Marini a mis en demeure l’autorité compétente d’acquérir le bien précité.

Le 26 octobre 2020, la Métropole de [Localité 5] a notifié à la SCI Marini son offre de prix à hauteur de 640.000€.

Par courrier en date du 3 novembre 2020, la SCI Marini a refusé cette offre de la Métropole de Lyon.

La Métropole de [Localité 5] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation de la valeur du bien sus visé.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 17 mai 2021 et les parties ont été entendues le même jour.

Par jugement du 25 octobre 2021, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a :

– prononcé le transfert de propriété du bien appartenant à la SCI Marini situé au [Adresse 2] (69) sur une parcelle cadastrée section AM N° [Cadastre 4] au profit de la Métropole de Lyon,

– fixé à 1.029.520 € l’indemnité totale de dépossession due par la Métropole de [Localité 5] à la SCI Marini dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé au [Adresse 2] (69) sur une parcelle cadastrée section AM N° [Cadastre 4],

– dit que la somme de 1.029.520 € se décompose de la manière suivante soit 937.260 € (indemnité principale) + 92.260 € (indemnité de réemploi),

– rejeté le surplus des demandes au titre de la perte des loyers,

– condamné la Métropole de [Localité 5] à payer à la SCI Marini la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Métropole de [Localité 5] au paiement des dépens de la procédure.

Par déclaration en date du 23 novembre 2021, la Métropole de [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration en date du 26 novembre 2021, la SCI Marini a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 février 2022, la Métropole de [Localité 5] demande à la cour de :

– réformer le jugement du 25 octobre 2021 en ce qu’il fixe les indemnités dues à la SCI Marini et fixer la valeur du bien à hauteur de la somme de 705.000 € se décomposant comme suit :

– 640.000 € au titre de l’indemnité principale,

– 65.000 € au titre de l’indemnité de réemploi,

– condamner la SCI Marini à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– mettre les dépens à la charge de la SCI Marini.

La Métropole de [Localité 5] fait valoir sur le chiffrage de l’indemnité principale que :

– au vu des éléments de comparaison produits, la valeur moyenne de référence pour des biens mixtes bureau/entrepôt est de 387 € le m² et peut être majorée en l’espèce compte tenu de la part importante des bureaux et de la superficie de terrain libre à 440 m²,

– si le prix de 440 € le m² pour le bâtiment était le prix qu’elle proposait, l’allocation d’une indemnité supplémentaire, retenue à hauteur de 85 € le m² pour le surplus du terrain, n’est pas justifiée et ne correspond à aucun élément de comparaison,

– bien qu’en bon état structurel, le bâtiment a besoin d’un gros rafraîchissement des façades et d’une réfection des stores cassés, les fenêtres sont en simple vitrage et le système de chauffage défectueux,

– elle maintient en conséquence sa demande de fixation du prix de l’indemnité principale à 640.000 € outre 65.000 € au titre de l’indemnité de réemploi,

– le jugement a rejeté à juste titre l’indemnité pour perte de loyers dés lors que le bien était libre de toute occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juin 2022 (doss N° 21/8419) et du 29 septembre 2022 (doss 21/8512) et , la SCI Marini demande à la cour de :

– réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 25 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

en conséquence et y faisant droit,

– fixer le montant de l’indemnité principale en raison de l’expropriation de la Métropole de [Localité 5] à la somme minimale à parfaire de 1.561.700 €,

– fixer le montant de l’indemnité de remploi à 157.170 €,

– fixer le montant de l’indemnité pour perte de loyers à 103.804 €,

– condamner la Métropole de [Localité 5] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Marini fait valoir que :

– la valeur du bien doit être fixée sans tenir compte du PPRT (plan de prévention des risques technologiques),

– la vente de la parcelle AM [Cadastre 3] qui a servi d’unique terme de comparaison doit être écartée, son prix étant totalement déconnecté de la réalité du marché des locaux d’activité de seconde main dans la région qui oscille entre 600 et 881 € le m² et il s’agit manifestement d’un bien dont les actionnaires ont voulu se débarrasser,

– les références produites par le commissaire du gouvernement ne sauraient non plus servir de termes de référence comme ne correspondant pas au prix du marché,

– en effet, trois d’entre elles visent des biens acquis par la Métropole de [Localité 5] et alors qu’elles sont toutes situées dans le périmètre de délaissement, leur prix est systématiquement inférieur au prix d’autres transactions correspondant à des biens situés hors de ce périmètre,

– le jugement doit être également réformé car il ne prend pas en compte la pondération de la surface de bureaux dans la surface utile de sorte que la surface utile à retenir pour son bien est supérieure à celle retenue,

– outre les termes de référence qu’elle a fournis en première instance, elle apporte de nouvelles références dont les caractéristiques sont proches de celles de son bien et qui doivent également être prises en compte,

– les références produites par la Métropole de [Localité 5] sont également critiquables.

Elle se fonde notamment sur un rapport d’expertise en date du 8 mai 2021 établi par Mme [Y] pour solliciter la fixation de :

– l’indemnité principale à 1.561.700 € soit 1.264.200 € au titre de la surface utile + au titre du foncier supplémentaire 297.500 €

-l’indemnité de remploi à 157.170 €.

Elle sollicite par ailleurs une indemnité pour perte de loyers à hauteur de 103.084 € en faisant valoir que la connaissance du PPRT par son preneur, la société ID Verde, a eu plusieurs effets indésirables et que notamment :

– elle a du composer entre les durées légales du bail et leur renouvellement et surtout, le preneur a sollicité une sortie anticipée avant l’échéance du bail au 31 mars 2023, a cessé de régler ses loyers ce qui l’a contrainte à engager des frais pour obtenir une condamnation en référé et a finalement dénoncé le bail et quitté les lieux plutôt que prévu, soit au 31 décembre 2020, date depuis laquelle elle ne perçoit plus de loyers,

– elle a depuis reçu plusieurs offres de location ou d’achat de son bien et n’aurait eu aucune difficulté à louer, voire à céder son bien.

Aux termes de son mémoire notifié le 25 avril 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement du 25 octobre 2021.

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la date de référence pour l’appréciation de l’usage effectif du bien est le 18 juin 2019 et que la parcelle est en zone UEi2 correspondant à une zone urbanisée à vocation artisanale ou industrielle.

Il propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison et offre de :

– retenir les 5 termes de comparaison cités par la Métropole de [Localité 5] et portant sur des biens tous situés à [Localité 7],

– ne retenir que trois termes de comparaison produits par la SCI Marini situés sur la commune de Genay excluant les termes de comparaison relatifs à des immeubles neufs, de se montrer circonspect à l’égard des éléments de référence qui ne constituent pas des transactions effectives et de ne pas appliquer une pondération de surface des locaux car la répartition des surfaces n’est pas connue pour les termes de comparaison et il s’agit de locaux industriels,

– ajouter ces termes de comparaison à ceux qu’il avait produit en première instance selon un tableau joint à ses écritures,

– fixer en conséquence l’évaluation sur la base de 440 € pour le bâtiment d’activité et de 85 € pour les 3.500 m² de terrain supplémentaire,

– rejeter la demande d’indemnisation de perte de loyers dés lors que le bien est libre de toute occupation.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les N° 21/8419 et 21/8512.

1° sur l’évaluation de l’indemnité :

Il résulte des articles L 230-1 et suivants du code de l’urbanisme que les règles issues du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont applicables au droit de délaissement.

Selon l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de la décision portant transfert de propriété et selon l’article L.322-2 du même code, les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance en fonction de leurs caractéristiques à cette date.

Conformément aux dispositions de l’article L 230-3 4ème alinéa du code de l’urbanisme, applicables en matière de procédure de délaissement, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain, soit en l’espèce le 18 juin 2019, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la Métropole de [Localité 5], commune de [Localité 7], est devenu opposable aux tiers.

Ce point ne fait pas discussion entre les parties et le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu le 18 juin 2019 comme date de référence.

La parcelle de la SCI Marini est situé en zone UEi2 du règlement du PLU soit un secteur correspondant à une zone urbanisée à vocation artisanale ou industrielle.

Ce bien d’une superficie totale de 9.000 m² comprend selon le procès-verbal de transport une construction de 1.453 m² à usage de bureau sur deux niveaux et deux ateliers en rez-de-chaussée avec vestiaires et bureau.

Le terrain est entièrement clos avec accès direct sur une avenue, le reste du terrain étant également clôturé et longeant une voie ferrée inutilisée.

Il est mentionné dans le procès-verbal ‘façades défraîchies, stores cassés, fenêtre en simple vitrage et système de chauffage défectueux’.

Il est également précisé que dans la partie bureaux, le 1er étage est en moins bon état et que dans la partie activité, il est relevé des infiltrations d’eau sur le sol béton.

Ces mentions sont confirmées par les constatations de l’expert Mme [Y] [K] mandatée par la SCI Marini, qui mentionne un gros oeuvre en état correct et ne paraissant souffrir d’aucun désordre majeur apparent, la nécessité de travaux de rafraîchissement et d’ordre sécuritaire mais pas structurel, des locaux intérieurs en état d’usage et d’origine (années 1980) ancienne pour des locaux d’activité.

Il convient, conformément l’accord des parties sur ce point d’utiliser la méthode dite “par comparaison” consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant en l’espèce de déterminer un préjudice certain.

Par ailleurs, en application de l’article 230-3 du code de l’urbanisme selon lequel le juge de l’expropriation fixe le prix de l’immeuble comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement, il convient d’apprécier la valeur des biens de référence, abstraction faite des charges et servitudes qui pèsent sur l’immeuble et dont l’existence même a généré le droit de délaissement.

Ainsi, la fixation du prix du tènement immobilier doit être faite sans tenir compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement mais en fonction des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence et la dépréciation supplémentaire provoquée par le classement du terrain dans un plan de prévention des risques technologiques n’a pas à être prise en considération pour l’évaluation de l’immeuble.

La Métropole de [Localité 5] verse aux débats diverses références à savoir :

1) vente du 15 septembre 2020 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 2.360 m² d’un tènement composé de deux bâtiments usage d’atelier et de bureaux d’une surface de 838 m² au prix de 350.000 €,

2) vente du 27 décembre 2018 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 6.000 m² d’un tènement composé de bâtiments industriels avec des locaux à usage de bureaux de 2.400 m² au prix de 840.000 € (ind de réemploi déduite),

3) vente du 22 juin 2020 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 883 m² d’un tènement composé de deux bâtiments à usage d’ateliers et de bureaux et d’un bâtiment à usage de stockage au prix de 660.000€,

4) vente du 10 décembre 2018 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 2.877 m² comprenant un bâtiment principal avec bureaux, un atelier de fabrication, une zone de stockage et deux bâtiments annexes à usage de stockage et chaufferie d’une surface de 1.035 m² au prix de 840.000 €,

5) vente du 12 juin 2018 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 4.800 m² d’un bâtiment industriel avec atelier, bureaux, sanitaires de 2.380 m² et un terrain autour au prix de 980.000 €.

Le commissaire du gouvernement qui reprend à son compte les références 1, 2, 4 et 5 ci-dessus, produit en plus aux débats les références suivantes :

6) vente du 14 février 2019 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 1.371 m² de bureaux et ateliers d’une surface de 519 m² au prix de 350.000 €,

7) vente du 30 avril 2020 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 9.337 m² d’un tènement composé d’un local commercial à usage d’entrepôt sur deux niveaux d’une surface de 311 m² au prix de 309.000€,

8) vente du 18 juin 2020 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 7.200 m² d’un tènement composé de deux bâtiments à usage d’ateliers, fonderie, bureaux et magasin d’une surface de 2.819 m² au prix de 660.000 €,

9) vente du 20 juin 2020 sur la commune de [Localité 7] sur un terrain de 9.337 m² d’un tènement à usage d’entrepôt et bureaux et magasin d’une surface de 429 m² au prix de 340.000 €.

De son côté, la SCI Marini verse aux débats :

– une estimation d’agence immobilière et une proposition d’achat qui ne sont pas des justifications de ventes effectives et ne constituent dés lors pas des éléments de comparaison pertinents,

– un extrait Perval qui n’apparaît pas davantage pertinent car une partie des biens référencés ne sont pas situés à proximité du bien en discussion et que les références indiquées ne comportent aucune précision ni description des biens et ne précisent pas la destination, professionnelle ou pas des bâtiments,

– des rapports d’expertise évaluant le bien à 1.315.000 € (rapport [V] du 13 septembre 2017) ou à 1.565.000 € (rapport de [I] [K] du 25 mai 2010 réactualisé le 20 février 2021).

La cour ne saurait pour évaluer le bien se référer aux conclusions de ces rapports, ainsi que le sollicite la SCI Marini, dés lors qu’il s’agit d’évaluations réalisées de façon non contradictoire à la demande d’une partie et qu’au surplus, les références qui y sont citées, notamment dans le rapport de [I] [K], dont certaines correspondent d’ailleurs à d’autres références ci-dessus visées, sont pour la plupart situées sur d’autres communes et sont là encore peu précises sur la nature et la description des biens.

Les évaluations sont faites en considération des ventes intervenues dans le secteur pour des biens similaires.

Ainsi, la circonstance que la Métropole de [Localité 5] ait été acquéreur d’un certain nombre de ses biens est indifférente et ne peut conduire la cour à écarter les références correspondantes pour ce seul motif.

Il convient de constater que la référence (N° 3) produite par la Métropole de [Localité 5] portant sur une vente du 22 juin 2020 sur un terrain de 883 m² ne comporte aucune précision sur la surface des bâtiments et ne peut être considérée comme pertinente. Elle n’est donc pas retenue par la cour.

La cour écarte aussi la référence (N° 1) également mentionnée par la Métropole de [Localité 5] visant une vente du 15 septembre 2020, compte tenu du mauvais état manifeste des bâtiments en mauvais état ainsi qu’il ressort d’une photographie produite et destinés à être démolis comme mentionné dans l’acte de vente.

S’agissant de la référence (N° 2°) portant sur une vente du 27 décembre 2018, largement critiquée par la SCI Marini, il n’y a pas lieu de l’écarter a priori au seul motif qu’elle apparaîtrait déconnectée du marché et à cet égard les allégations de la SCI Marini selon lesquelles il conviendrait de s’interroger sur le profil du vendeur et que l’historique ferait apparaître des éléments troublants, dés lors qu’elles ne sont étayées par aucun élément concret et tangible, ne sont pas de nature à conduire la cour à ne pas la prendre en compte.

Ainsi à l’exception des références N°1 et N°3 sus visées, il apparaît que les autres termes de comparaison ci-dessus décrits portent sur des biens situés dans le même secteur et qui peuvent être considérés comme comparables.

Au vu de ces éléments, il convient pour le bâtiment de fixer un prix unitaire de 573 € le m² soit pour une surface retenue de 1.454 m² la somme de 833.142 €.

Il convient par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur du prix du m² du terrain supplémentaire à 85 € le m² ainsi que sollicité par la SCI Marini et proposé par le commissaire du gouvernement, ce montant étant conforme aux termes de comparaison produit et n’étant pas sérieusement contredit par la Métropole de [Localité 5] qui se contente d’affirmer dans ses écritures que l’intégralité du terrain devrait être intégré à la construction sans étayer plus avant sa contestation.

Pour un foncier disponible, permettant de détacher un terrain à bâtir ou un agrandissement, ainsi que le relève à juste titre l’expert de [I] [K], à raison de 3.500 €, il convient de le valoriser à 85 m² x 3.500 € soit 297.500 € .

Le total de l’indemnité principale s’élève donc à 833.142 € + 297.500 € soit 1.130.642 €.

L’indemnité de remploi fixée conformément à l’usage, soit 20% du montant de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 €, 15% entre 5.000 € et 15.000 € et 10% pour le surplus, s’établit à 114.064,20 €.

Il revient donc à la SCI Marini une indemnité totale de 1.130.642 € + 114.064,20 € soit 1.244.706,20 €.

2° sur l’indemnisation du préjudice tiré de la perte de loyers :

En application des dispositions des articles L 230-3 al 3ème du code de l’urbanisme et L 321-1 du code de l’expropriation, la SCI Marini est recevable à solliciter en sus de l’indemnité d’expropriation, l’indemnisation des préjudices direct, matériel et certain, résultant de l’exercice du droit de délaissement.

Il est constant en l’espèce que le bien de la SCI Marini n’était plus loué notamment lorsqu’elle a mis en demeure la Métropole de Lyon d’acquérir le bien.

Or, le préjudice dont elle se prévaut à savoir une indemnité pour perte de loyers commerciaux est une conséquence, ainsi qu’elle l’indique d’ailleurs dans ses écritures, de la connaissance par le preneur du plan de prévention des risques technologiques et non pas de l’exercice du droit de délaissement.

Il ressort d’ailleurs d’un courrier de la société Id Verde, ancien preneur des locaux de la SCI Marini, en date du 20 février 2018 qu’elle a sollicité la résiliation anticipée du bail en raison des problèmes de toxicité et des risques de nature thermique et de surpression affectant les lieux loués et dont le plan de prévention des risques technologiques n’était que l’écho.

Ainsi, la SCI Marini ne démontre pas l’existence d’un préjudice matériel découlant de manière directe et certaine de l’exercice par elle de son droit de délaissement et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette prétention.

3° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Marini en cause d’appel et lui alloue à ce titre la somme de 3.000 €.

La Métropole de [Localité 5] est condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction de l’instance enregistrée au répertoire général sous le numéro 21/8512 à celle enregistrée sous le numéro 21/8419 ;

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a fixé l’indemnité principale d’expropriation à 1.029.520€.

statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 1.244.706,20 € l’indemnité totale de dépossession due par la Métropole de [Localité 5] à la SCI Marini dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé au [Adresse 2] (69) sur une parcelle cadastrée section AM N° [Cadastre 4].

Dit que la somme de 1.244.706,20 € se décompose de la manière suivante soit 1.130.642 € (indemnité principale) + 114.064,20 € (indemnité de réemploi),

Condamne la Métropole de [Localité 5] à payer à la SCI Marini en cause d’appel la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Métropole de [Localité 5] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, Le Président,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,