COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/01/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

Me Estelle GARNIER

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

Me Nelly GALLIER

la SELARL RENARD – PIERNE

ARRÊT du : 26 JANVIER 2023

N° : – : N° RG 20/02192 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GHK3

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 10 Septembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253111595616

La S.A. MMA IARD, inscrite au RCS du Mans sous le n°440 048 882 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, venant aux droits de la SA COVEA RISKS, qu’elle a absorbée et en sa qualité de co-assureur suite à la décision

n° 2015c-83 de l’ACP du 22/10/2015

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS, Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265265311798261

Madame [N], [F] [L]

née le 25 Mai 1974 à [Localité 21] (44)

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS et par Me Anne-Florence MERCILLON, avocat au barreau de VERSAILLES

– Timbre fiscal dématérialisé N°1265263772158389

Mademoiselle [H] [K] venant aux droits de Maître [O] [K] notaire retiré de charge, décédé le 26 janvier 2016 et agissant ès-qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], domiciliée [Adresse 7] [Localité 14] suivant Procès-Verbal en date du 28 juin 2016 en lieu et place de Maître [O] [K], décédé le 26 janvier 2016.

née le 24 Novembre 1988 à [Localité 22] (92), ([Localité 22])

[Adresse 7]

[Localité 14]

Mademoiselle [T] [K] venant aux droits de Maître [O] [K] notaire retiré de charge, décédé le 26 janvier 2016

née le 21 Mars 1991 à [Localité 22] (92) ([Localité 22])

[Adresse 4]

[Localité 14]

Mademoiselle [Y] [K] venant aux droits de Maître [O] [K] notaire retiré de charge, décédé le 26 janvier 2016

née le 18 Mai 1994 à [Localité 22] (92) ([Localité 22])

[Adresse 5]

[Localité 14]

représentées par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D’OISE

Timbre fiscal dématérialisé N°1265264105458343

La S.A.R.L. ATELIER L’ECHELLE anciennement dénommée SARL D’ARCHITECTURE FRANCOIS BLEVIN ET [C] PRYEN immatriculée sous le n° B 388 244 329, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Me Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS et par Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B ‘COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avoca plaidant au barreau de TOURS,

Timbre fiscal dématérialisé N°1265263105948809

La Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS – SIREN n° 784 647 349, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD – PIERNE, avocat postulant au barreau de TOURS, Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

Timbre fiscal dématérialisé N 1265270882417469

S.E.L.A.R.L. SMJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS, Me Thierry SERRA de la SELARL

Timbre fiscal dématérialisé N1265289461483189

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 23], immatriculée au RCS de SAINT NAZAIRE sous le numéro 786 067 314, dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 9], est prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Me Isabelle TURBAT de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS, Me François-xavier MAYOL de la SELARL RACINE, avocat au barreau de NANTES

PARTIE INTERVENANTE: N 1265270882417469

Maître [E] [G] [Z], mandataire judiciaire agissant ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20] en lieu et place de la SELARL SMJ précédemment désignée à cette fonction par arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015 suivant ordonnance du juge commissaire de Créteil du 4 novembre 2020

[Adresse 11]

[Localité 17]

représenté par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :29 Octobre 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 DECEMBRE 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

L’arrêt qui devait initialement être prononcé le 23 janvier 2023, a été prorogé au 26 janvier 2023,

Prononcé le 26 JANVIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

En 2007, Mme [N] [L] a été démarchée par la société EPI Capital en vue d’acquérir, sous le statut de loueur de meublé non professionnel, un bien immobilier situé au sein d’une résidence de tourisme à construire intitulée «'[Localité 19]’» à [Localité 18] (37) et de le donner en location commerciale à une société gestionnaire.

Mme [L] a conclu, le 27 juillet 2007, avec la SCI [Localité 20] représentée par la société EPI Capital, un contrat de réservation portant sur le bien à construire, prévoyant un prix de 77’493 euros, la livraison du bien étant fixée pour le 1er trimestre 2008.

Afin de financer cette acquisition, Mme [L] a contracté un prêt de 77’825 euros auprès de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23].

L’acte de vente a été dressé par Maître [O] [K], notaire, le 31 décembre 2007, et une somme de 42’621,15 euros correspondant à 55’% du prix a été débloquée le jour de la signature, sur la foi d’une attestation du cabinet d’architecture Blevin & Pryen certifiant l’achèvement des plafonds hauts du rez-de-chaussée.

Le solde du prix devait ensuite être libéré à hauteur de 15’% à la mise hors d’eau, 15’% à l’achèvement des cloisons, 10’% à l’achèvement de l’immeuble et 5’% à la remise des clés.

Après avoir annoncé à l’acquéreur du retard dans la livraison de son bien, la SCI [Localité 20] a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire le 2 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012.

Le bien n’ayant jamais été livré, Mme [L] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours, par actes d’huissier des 18, 23 octobre et 15 novembre 2012, la SCI [Localité 20] prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [S] [I], Me [S] [D] désigné administrateur judiciaire de la SCI [Localité 20] et Me [O] [K] placé sous l’administration de la SCP Oury-Narbey-Fontaine-Martin. Puis, elle a fait assigner Me [S] [I] en qualité de mandataire liquidateur de la SCI [Localité 20], la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la société MMA Iard, assureur de Me [O] [K] et la SELARL SMJ en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20].

Maître [O] [K] a mis en cause le cabinet d’architecture François Blevin et Eric Pryen, devenu la société Atelier L’Échelle, et son assureur la Mutuelle des architectes français (MAF).

Par décision du 27 avril 2015, le juge de la mise en état a suspendu l’exécution du contrat de prêt souscrit par Mme [L] auprès de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] jusqu’à l’issue du litige pendant devant le tribunal de grande instance.

Maître [O] [K] est décédé le 26 janvier 2016 et l’instance a été reprise à la suite de l’intervention volontaire de ses héritières, Mme [H] [K], Mme [T] [K] et Mme [Y] [K], Mme [H] [K] reprenant aussi l’instance ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K].

Par jugement en date du 10 septembre 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a’:

1- dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture’;

2- déclaré recevables les conclusions signifiées par les consorts [K] le 26 mars 2020′;

3- constaté l’intervention de Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], notaire décédé le 26 janvier 2016, et l’intervention de Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K]’;

4- mis hors de cause Me [S] [I], ès qualités de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20], et constaté que la SELARL SMJ a été désignée à cette fin par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015′;

5- mis hors de cause Me [S] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI [Localité 20]’;

6- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 31 décembre 2007 entre la SCI [Localité 20] et Mme [L] et portant sur un appartement lot numéro 21 au rez-de-chaussée du bâtiment D comprenant chambre, coin cuisinette, salle d’eau, wc, terrasse et les 20/10’000e des parties communes générales, et ce, pour non-respect des dispositions de l’article R261-18-b du code de la construction et de l’habitation’;

7- dit que la SCI [Localité 20] devrait restituer à Mme [N] [L] la somme de 74’272,75 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 18 octobre 2012′;

8- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil’;

9- constaté l’impossibilité pour l’investisseur de restituer le bien’;

10- déclaré irrecevable la demande visant à l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Localité 20] ladite somme’;

11- prononcé la nullité du contrat de prêt conclu entre Mme [L] et la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] selon offre acceptée le 14 novembre 2007′;

12- condamné Mme [L] à restituer à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] le capital emprunté et débloqué, soit 74’272,75 euros, outre les intérêts à compter du jugement’;

13- condamné la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] à restituer à Mme [L] les échéances versées, les intérêts arrêtés au 27 avril 2015 et les frais, avec intérêts au taux légal à compter du jugement’;

14- ordonné la compensation entre ces créances respectives’;

15- dit que la SCI [Localité 20] et Me [K] engagent leur responsabilité à l’égard de Mme [L] sur le fondement des dispositions de l’article 1147 et 1382 anciens du code civil’;

16- dit que Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 74’272,75’€, compte tenu de l’insolvabilité de la SCI des Gaudinelles’;

17- dit que la société MMA doit garantir son assuré, Me [K], et condamné in solidum les consorts [K] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 74’272,75’€’;

18- débouté Mme [L] de sa demande au titre du remboursement de la TVA’;

19- condamné in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], et la société MMA, à payer à Mme [L] une somme de 10’000’€ au titre de son préjudice moral’;

20- débouté Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], es qualités de liquidateur de la SCP [O] [K] et la société MMA de leurs recours en garantie à l’encontre de la SARL L’Échelle et de son assureur la MAF, et à l’égard de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23]’;

21- condamné in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], et la société MMA aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais hypothécaires, dont distraction au profit de Me Vincent David de la SCP Renard-Pierné et de la SELARL CM&B et Associés, avocats au barreau de Tours’;

22- condamné in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], es qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], et la société MMA à verser à Mme [L] une somme de 4’000’€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’;

23- condamné in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], et la société MMA à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] une somme de 1’500’€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

24- débouté les autres parties de leurs demandes d’indemnité procédure’;

25- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au jugement’;

26- ordonné la publication du jugement ayant prononcé la nullité de l’acte de vente du 31 décembre 2007 conclu entre la SCI des Gaudinelles et Mme [L] portant sur le lot numéro 21 de l’ensemble immobilier nouvellement cadastré BE numéro [Cadastre 16] au 13 juillet 2020 lieu-dit [Localité 20] situé à [Localité 18], acte publié le 31 janvier 2008 à la conservation des hypothèques de Tours 2e bureau volume 2008 P numéro 626.

Par déclaration d’appel du 29 octobre 2020, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision quant aux chefs précités n° 6 à 17 et 19 à 26. L’appel était dirigé à l’encontre de toutes les parties de première instance, à l’exclusion de Me [I] et de Me [D], mis hors de cause.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2021, la société MMA Iard demande à la cour de’:

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé le contrat de vente’;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de Maître [K]’;

En conséquence,

– dire et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée à Maître [K] ou à la SCP [O] [K]’;

– dire et juger que la preuve d’un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n’a pas été rapportée’;

– dire et juger que Mme [L] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice né, actuel et certain’;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un préjudice subi par Mme [L] à hauteur de 74’272,75’€’;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un préjudice subi par la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] à hauteur de 20’000’€’;

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [L] au titre des loyers commerciaux, de la TVA’;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a admis le principe d’un préjudice moral subi par Mme [L]’;

– dire et juger qu’il n’existe aucune dette de responsabilité civile et qu’aucune condamnation ne peut être, dans ces conditions, retenue à son encontre’;

– rejeter toutes demandes formées à son encontre’;

– débouter Mme [L], la SCP Blevin et Pryen aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L’Échelle, la société MAF, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] de leurs appels incidents et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions’;

– condamner in solidum la SARL Blevin Pryen aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L’Échelle, la société MAF, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre’;

– condamner Mme [L], ou toute autre partie succombant, à lui payer la somme de 5’000’€ en application de l’article 700 du code de procédure civile’;

– condamner Mme [L] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 juin 2021, Mme [L] demande à la cour de’:

– débouter l’appelant de son appel ainsi que de l’ensemble de ses demandes’;

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions ainsi que tout appel incident dirigés à son encontre’;

En conséquence,

– confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la réparation du préjudice économique de l’investisseur’;

– arrêter l’étendue de la garantie due par l’assureur du notaire au montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI [Localité 20], soit en principal et intérêts avec capitalisation’;

A défaut,

– constater le défaut de livraison’;

– prononcer la résolution de la vente, et par voie de conséquence, la résolution du contrat de prêt, qu’elle entraîne’;

En conséquence,

– condamner in solidum les ayants droits du notaire et le liquidateur de la SCP [K] à titre de dommages-intérêts au remboursement des sommes versées par l’acquéreur pour le prix de vente perdu avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation’;

– ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil’;

– ordonner la compensation entre la créance de la banque et la créance de l’investisseur’;

– ordonner que les ayants droit de Maître [K] et le liquidateur de la SCP [O] [K] devront garantir l’investisseur de toutes condamnations à son égard, et les y condamner in solidum’;

– recevoir le présent appel incident’;

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de réparation du préjudice économique’;

Statuant à nouveau,

– condamner in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], en qualité d’ayants droits de Me [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K] et les MMA à réparer le préjudice économique de l’investisseur d’un montant de 6’985’€ à première demande de l’administration fiscale’;

– condamner la société MMA Iard à une amende civile de 2’000’€’;

– condamner in solidum Mme [H] [K] venant aux droits de son père [O] [K] et es-qualité de liquidateur de la SCP [O] [K], Mmes [Y] et [T] [K] venant aux droits de leur père [O] [K] et leur assureur, les MMA Iard, ou toute partie succombante à lui verser la somme de 6’000’€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 septembre 2021, Mme [H] [K], tant à titre personnel qu’en qualité de liquidateur amiable de la SCP [K], et Mmes [T] et [Y] [K] demandent à la cour de’:

– confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté Mme [L] de ses demandes d’indemnisation au titre de la TVA’;

– et pour le surplus, infirmer le jugement déféré quant aux chefs n° 6 à 17 et 19 à 26′;

Et statuant à nouveau,

– dire et juger que Maître [O] [K] n’a commis aucune faute’;

– constater, en tout état de cause, l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’étude et le préjudice invoqué’;

– dire et juger que le préjudice invoqué n’est ni actuel, ni certain’;

– déclarer Mme [L] irrecevable, en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions’;

En conséquence,

– l’en débouter purement et simplement’;

– débouter la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du notaire et de ses ayants droits’;

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute, et l’a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 74’272,75’€,

– dire et juger que le cabinet d’architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle’;

– dire et juger que la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] est également responsable du préjudice subi par Mme [L]’;

En conséquence,

– condamner in solidum, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], le cabinet d’architecture L’Atelier L’Échelle, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à les garantir de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée à leur encontre’;

Et dans l’éventualité où des demandes d’appel en garantie seraient formulées à l’encontre des concluantes’:

– déclarer la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], le cabinet d’architecture L’Atelier L’Échelle, et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [O] [K], tant en son nom personnel qu’en sa qualité de liquidateur de la SCP [O] [K]’;

– les en débouter’;

Et en tout état de cause,

– condamner in solidum Mme [L] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6’000’€ en application de l’article 700 du code de procédure civile’;

– condamner in solidum Mme [L] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sofia Vigneux, membre du cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 juillet 2021, la société Atelier L’Échelle demande à la cour de’:

A titre principal,

– confirmer le jugement entrepris, en particulier en ce qu’il a rejeté toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et dit que tous les appels en garantie formés à son encontre étaient sans objet ou mal fondés’;

En conséquence,

– déclarer mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre’;

– débouter la SA MMA Iard, Mme [H] [K] venant aux droits de son père [O] [K] et ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], Mmes [Y] et [T] [K] venant aux droits de leur père [O] [K] ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre’;

A titre subsidiaire,

– condamner in solidum Mme [H] [K] venant aux droits de son père [O] [K] et ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], Mmes [Y] et [T] [K] venant aux droits de leur père [O] [K] et leur assureur SA MMA Iard, ainsi que la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre’;

En tout état de cause,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre’;

– condamner in solidum Mme [H] [K] venant aux droits de son père [O] [K] et ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], Mmes [Y] et [T] [K] venant aux droits de leur père [O] [K] et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombant à lui verser la somme de 6’000’€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nelly Gallier, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 juillet 2021, la MAF demande à la cour de’:

– dire l’appel de la société MMA mal fondé’;

– la débouter par voie de conséquence de l’intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre’;

– confirmer le jugement en ce qu’il a écarté toute condamnation à son encontre’;

– débouter Mme [L], les consorts [K] et toutes autres parties au procès de toutes leurs demandes, fins et conclusions’;

– constater que la faute de la SARL Atelier L’Échelle anciennement SARL cabinet d’architecture François Blevin et Eric Pryen n’est nullement établie et qu’il n’existe pas davantage de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’architecte et le préjudice invoqué’;

– débouter Mme [H] [K] à titre personnel et en qualité de liquidateur, Mme [T] [K], Mme [Y] [K] ainsi que les MMA et toute autre partie de leurs demandes dirigées à son encontre’;

Subsidiairement,

– dire et juger qu’elle est fondée à opposer une non garantie à la SARL Atelier L’Échelle anciennement SARL cabinet d’architecture François Blevin et Eric Pryen dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l’article 1964 du code civil et en application de la clause d’exclusion 2.111 de la police’;

A titre infiniment subsidiaire,

– dire et juger qu’elle ne pourra garantir la SARL Atelier L’Échelle anciennement SARL cabinet d’architecture François Blevin et Eric Pryen que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500’000’€ hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à son encontre dont la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction’;

– désigner le cas échéant tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés’;

– condamner Mmes [H] [K], [T] [K], [Y] [K] et Mme [H] [K] ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], et la SA MMA à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l’article 1382 ancien – 1240 du code civil’;

– condamner solidairement Mmes [H] [K], [T] [K], [Y] [K] et Mme [H] [K] ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K] et la SA MMA Iard à 4’000’€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

– les condamner aux entiers dépens que la SCP Renard Pierné pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 avril 2021, Maître [E] [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20] en lieu et place de la SELARL SMJ demande à la cour de’:

– le recevoir, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20], en son intervention volontaire en lieu et place de la SMJ’;

Y faisant droit,

– mettre la SMJ hors de cause’;

– confirmer le jugement des chefs déclarant irrecevable la demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Localité 20] formulées par Mme [L]’;

Y ajoutant,

– dire que pour les créances qui seraient nées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, il n’est nullement justifié par la demanderesse du caractère méritant de la créance qui autoriserait un paiement à l’échéance’;

– débouter les MMA Iard, Mme [L], les demandeurs en garantie ainsi que toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20] et tendant notamment à sa condamnation au paiement d’une somme d’argent, à le rendre garant de toute condamnation prononcée à l’encontre d’une autre partie ou à une fixation au passif de la liquidation judiciaire’;

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juillet 2021, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] demande à la cour de’:

– déclarer la société MMA Iard mal fondée en son appel et l’en débouter’;

– déclarer l’indivision [K] mal fondée en son appel incident et l’en débouter’;

– confirmer la décision dont appel,

– condamner, dans tous les cas où la vente en l’état futur d’achèvement serait nulle ou résolue, Mme [L] à la restitution de la totalité des deniers prêtés par elle déduction faite du capital et des intérêts qu’elle justifiera avoir versés au jour de l’exécution de la décision à intervenir, soit la somme de 63’903,28’€’;

– ordonner en conséquence la compensation judiciaire entre les sommes dont Mme [L] se sera acquittée auprès d’elle au jour de cette exécution et la somme dont elle est redevable envers cette dernière, au titre du remboursement des sommes prêtées’;

– condamner, dans tous les cas où elle aurait engagé sa responsabilité dans la nullité ou la résolution de la vente, la ou les partie(s) succombant jugée(s) responsable(s) au paiement de dommages-intérêts d’un montant de 20’000’€ au titre de la perte d’une chance pour elle de percevoir les intérêts conventionnels du crédit litigieux’;

– débouter toutes parties de toutes demandes formées à son encontre’;

– condamner la ou les parties succombant, le cas échéant solidairement, au paiement de la somme de 2’500’€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

SUR QUOI, LA COUR,

La Selarl SMJ ayant été remplacée par Maître [Z] suivant ordonnance du 4 novembre 2020 du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil, il convient de mettre hors de cause la Selarl SMJ et de recevoir l’intervention de Maître [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20].

I- Sur la nullité du contrat de vente par acte authentique

Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à l’époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d’immeubles à construire et en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur à garantir cette restitution.

La société MMA Iard appelante poursuit l’infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu’en celles condamnant les ayants droit et le liquidateur de M. [O] [K], son assuré.

Elle fait valoir que la responsabilité civile de M. [K] ne peut être mise en jeu, dès lors qu’il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat et qui mentionnait une garantie extrinsèque, n’a pas de valeur contractuelle’; qu’en outre, son assuré a adressé à l’acquéreur un projet d’acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque quelques semaines avant la vente et qu’il appartenait à ce dernier, qui a fait choix de donner procuration pour régulariser l’acte authentique, de le lire et de s’informer’; que le notaire n’a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite’; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l’acte authentique. Il ajoute qu’il faut en prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés’; Elle estime qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par l’acquéreur’; elle insiste sur le fait que le notaire n’était pas concerné par l’engagement préalable de l’acquéreur et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI [Localité 20]’; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds’; qu’aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n’a pas personnellement perçu le prix de vente’; elle précise qu’il a été procédé au déblocage des fonds par l’établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n’en ignoraient pas la finalité’; que le notaire n’est pas à l’origine de l’arrêt du chantier, au début de l’année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI [Localité 20]’; il ajoute que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l’acte authentique’; elle précise que la SCI est aussi à l’origine de la résiliation du bail à construction conclu le 13 mars 2006 avec la commune.

Les consorts [K] font valoir que la preuve des trois éléments permettant de retenir la responsabilité délictuelle du notaire, n’est pas rapportée’; qu’il n’y avait pas lieu, selon elles, à information sur la suppression d’une garantie extrinsèque qui n’a jamais existé’; que la lettre de notification qui a été adressée à l’acquéreur, conformément à l’article R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, était particulièrement claire et celui-ci était parfaitement informé tant sur son droit de rétractation que sur le contenu de l’acte lui-même, signant l’acte en toute connaissance de cause et en possession de tous les documents contractuels’; que l’acte rappelle de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d’achèvement dite intrinsèque, à l’instar de la procuration qu’il a signée en toute connaissance de cause’; qu’il n’appartenait pas au notaire de le mettre en garde sur le risque du défaut d’achèvement du chantier en l’absence de garantie extrinsèque ou de proposer d’autres garanties’; que l’acquéreur ne peut davantage se prévaloir d’un défaut d’information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d’un bail à construction précisément décrit dans l’acte authentique’; qu’en outre, le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée’; que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites lors de la signature de l’acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l’avance de trésorerie consentie par M. [P], selon acte de prêt du 15 septembre 2006 au montant de 3’500’000 euros annexé à l’acte notarié, devant être regardée comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d’assiette estimé par expert à la somme de 8’216’000 euros devant être pris en compte d’autant qu’il conférait au preneur un droit réel immobilier’; qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la source de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93’% en voie d’achèvement et les équipements collectifs à 45’%, selon le rapport de l’expert judiciaire [U]’; que les préjudices allégués ne sont ni actuels ni certains.

Mme [L] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente, au motif que les conditions posées par l’ancien article R. 261-18 b ancien du code de la construction et de l’habitation étaient loin d’être réalisées. Elle indique que le notaire avait l’obligation de veiller au respect de la réglementation d’ordre public relative à cette garantie et d’effectuer des diligences particulières s’il s’apercevait ou décelait que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux’; que la valeur du terrain ne pouvait pas être prise en compte dans les fonds propres de la SCI [Localité 20] puisque la garantie d’achèvement doit intervenir précisément lorsque les constructions ne sont pas achevées’; que SCI [Localité 20] n’était pas propriétaire de ce terrain, puisqu’elle en disposait dans le cadre d’un bail à construction’; que le notaire aurait dû l’informer qu’en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 4 ans à compter du 13 mars 2006, date de signature du bail à construction, celui-ci pouvait être résilié, et les constructions devenir la propriété de la commune’; que le notaire a méconnu la réglementation d’ordre public concernant la garantie d’achèvement en acceptant d’y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont surtout il ne s’était pas assuré qu’il serait maintenu jusqu’à l’achèvement de l’opération.

Afin de solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L’Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l’historique de ce chantier qui s’est totalement arrêté au début de l’année 2009′; elle évoque une procédure à l’encontre de la SCI [Localité 20] pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d”uvre à effet au 24 février 2010, acceptée par cette SCI, soutient que l’ensemble de ses adversaires est mal fondé à rechercher sa responsabilité’; que l’acquéreur, qui ne produit aucun document technique concernant son propre lot, ne démontre pas qu’il a fourni des attestations fallacieuses, alors qu’elle a tout mis en ‘uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l’avancement des travaux. Elle ajoute qu’il appartenait à l’acquéreur de refuser les appels de fonds intermédiaires.

La société MAF fait valoir que le fait que l’acquéreur ait signé des appels de fonds contraires au planning contractuel n’engage que ce dernier. Tant la MAF que la société L’Atelier L’échelle ajoutent qu’il ne peut être tiré argument du rapport de M. [U] du 14 avril 2014 qui ne concerne pas le lot de l’acquéreur’; elles font toutefois remarquer qu’il ne retient ni insuffisances ni négligences de la part de l’équipe de maîtrise d”uvre ni, non plus, d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies’; qu’on ne saurait reprocher aux architectes l’établissement d’attestations de pure complaisance et procéder par analogie alors qu’il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier la pertinence et qu’au surplus l’expert judiciaire n’a pu retenir qu’un léger écart entre l’avancement réel et les 93’% qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.

A- Sur le respect des règles impératives de la vente d’immeubles à construire

1. L’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose’: «’Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14’».

2. L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser «’lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement’».

L’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d’achèvement de l’immeuble dans le cadre des ventes d’immeubles à construire’: une garantie dite intrinsèque résultant «’de l’existence de conditions propres à l’opération’», et une garantie dite extrinsèque résultant «’de l’intervention, […], d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie’».

L’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose’:

«’La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes’:

a) Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque’;

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75’% du prix de vente prévu’:

– par les fonds propres au vendeur’;

– par le montant du prix des ventes déjà conclues’;

– par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75’% est réduit à 60’% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30’% du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.

En l’espèce, l’acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, en page 21 et dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé «’garantie d’achèvement’», comportant le rappel des dispositions de l’article R.261-18 b du code de la construction et de l’habitation, s’analysant en une garantie intrinsèque d’achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.

La société venderesse précisait notamment que «’le prix de vente prévu pour tout l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s’élève à la somme de 20’292’656 euros’», que «’le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l’article R. 261-18 b) précité est de 60’% du prix de vente, soit 12’175’593 euros’». Elle justifiait «’avoir ce financement à sa disposition ainsi qu’il suit’: par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur [A] [J], expert en estimation immobilière, (…) à la somme de 8’216’000 euros’» et «’par la trésorerie de la SCI composée’:

* des fonds versés par monsieur [M], ainsi qu’il résulte d’une reconnaissance de dette régularisée en l’étude du notaire soussigné le 1er mars 2006, d’un montant de 160’000’€,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3’700’000’€,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1’192’280’€, soit une somme de 13’268’280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier’».

Si pour assurer la viabilité financière de l’opération de construction jusqu’à son achèvement, un taux de 60’% de financement suffit lorsque les fonds propres représentent 30’% du prix de vente prévu, ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article R 261-18 b) précité, force est de considérer qu’en l’espèce la SCI [Localité 20] ne satisfaisait pas à ces exigences.

En effet, au rang des fonds propres qui devait s’élever à 30’% du prix de vente total de l’ensemble immobilier, soit, 6’087’796,80 euros, contrairement à ce que soutiennent les consorts [K] et leur assureur, il ne pouvait être tenu compte du terrain d’assiette, lequel conférait, certes, à la SCI preneuse un droit réel immobilier mais non un droit de propriété payé par des fonds appartenant au vendeur, d’autant que le bien était grevé d’hypothèques et que le bail à construction consenti pour une durée de 99 ans était assorti d’une faculté de résiliation anticipée en cas d’inachèvement du chantier dans un délai de quatre ans, ce qui a été effectivement le cas, ainsi qu’il résulte de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 19 octobre 2015 qui a prononcé la résolution judiciaire de ce contrat en raison des manquements de la SCI [Localité 20].

En outre l’estimation ainsi avancée était dénuée de pertinence puisqu’elle constituait, selon le rapport de M. [J], «’une estimation en valeur de terrain à bâtir’», et non d’après la valeur du droit réel immobilier constitué par le bail à construction consenti le 13 mars 2006 à la SCI.

S’agissant de la trésorerie invoquée dans l’acte authentique, le prêt au montant de 3’500’000 euros consenti le 15 septembre 2006 par un simple particulier pour une durée de huit mois et moyennant le paiement d’intérêts, ne peut être regardé comme entrant dans les fonds propres de la SCI dans la mesure où il se devait d’être disponible jusqu’au terme de l’opération. Par ailleurs, la reconnaissance de dette de M. [M] dont il est fait état, sans plus d’éléments d’explication, ne constitue qu’une autre créance à recouvrer au moyen d’un document contenant, certes, un engagement de payer mais soumis aux aléas de son exécution et, en toute hypothèse, au montant fort modeste en regard du prix de vente de l’ensemble immobilier.

Enfin, s’agissant du produit des ventes déjà conclues (qui s’ajoute aux fonds propres et dont il lui aurait fallu justifier à hauteur de 30’% également), il est patent que le montant de 1’192’280 euros porté à l’acte de vente, pour autant que les acquéreurs concernés aient été solvables, est inférieur au montant requis, l’acquéreur ajoutant à juste titre que même s’il était tenu compte du produit réel des ventes réalisées à la date de l’acte authentique qui a pu être invoqué par les consorts [K] et leur assureur, sans justificatifs comptables, le taux de 75’% requis (soit, en l’espèce 15’219’492 euros) en l’absence de la justification de fonds propres à hauteur de 30’%, n’aurait pas été atteint.

Il résulte de ces éléments que le tribunal a, à juste titre, fait droit à la demande d’annulation de cette vente consentie en méconnaissance des prescriptions d’ordre public en matière de vente en état futur d’achèvement.

B- Sur les conséquences de l’anéantissement du contrat de vente

La nullité d’un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.

Le prix de vente débloqué doit être restitué par la société venderesse à l’acquéreur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la SCI [Localité 20] doit restituer à Mme [L] la somme de 74’272,75 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 18 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil.

S’agissant du contrat de prêt souscrit par l’acquéreur, il y lieu de rappeler qu’un contrat de prêt se trouve résolu par l’annulation rétroactive de la vente en vue de laquelle il avait été accordé, vente qui est censée n’avoir jamais été conclue, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 16 décembre 1992, n° 90-18.151).

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de prêt précité conclu avec la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [L] à restituer à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] la somme de 74’272,75 euros, outre les intérêts à compter du jugement.

Il convient également de confirmer le jugement ayant condamné la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] à restituer à l’acquéreur les échéances versées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la compensation entre les créances respectives de l’acquéreur et du prêteur.

II ‘ Sur les appels en garantie

A- Sur la garantie du notaire et de son assureur

Me [K] a notifié, dix jours avant de dresser l’acte authentique, un projet d’acte de vente à l’acquéreur contenant une faculté de rétractation qu’ils n’ont pas exercé et mentionnant la garantie intrinsèque d’achèvement.

Même si le notaire n’est pas intervenu à la signature du contrat préliminaire, il n’en demeure pas moins qu’il était supposé avoir une parfaite connaissance du projet, en sa qualité de «’notaire de l’opération’» et qu’il devait en avoir pris connaissance pour dresser le contrat de vente, de sorte que, même si la fiche technique annexée au contrat préliminaire et mentionnant l’existence d’une garantie extrinsèque ne peut être regardée comme ayant une valeur contractuelle, il reste qu’il incombait au notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques que comportait la substitution d’une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque, contrairement à ce qu’affirment les consorts [K].

Si les consorts [K] soulignent le caractère licite de la garantie intrinsèque à cette date et le défaut de pouvoir du notaire dans le choix de la garantie, ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait ignorer, à la date de la vente, que la garantie intrinsèque se révélait, dans la pratique, moins sécurisante dans les opérations de ventes en état futur d’achèvement et suscitait une perte de confiance des consommateurs, à telle enseigne que le législateur l’a supprimée en 2013.

Me [K] devait d’autant plus mettre en garde l’acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque telle que détaillée dans l’acte authentique, qu’il avait nécessairement connaissance du caractère insuffisant et inadapté, voire artificiel, de cette garantie dans la mesure où il avait participé à la rédaction du bail à construction et au financement de la SCI au moyen du prêt consenti par M. [P] qu’il avait présenté aux dirigeants de la SCI et qu’il ne pouvait ignorer, en 2008, les difficultés d’avancement du chantier compte tenu des retards de paiement de la SCI.

Au surplus, si les consorts [K] se prévalent d’une information donnée par le notaire sur l’existence d’un bail à construction, elles ne démontrent pas qu’il a attiré leur attention sur la clause de résiliation en cas d’inachèvement du chantier dans le délai de quatre années suivant le démarrage du chantier, ce qui conduisait à la perte de l’assiette foncière de la construction.

Par ailleurs, le crédit de 3’700’000 euros qui, selon l’acte du 15 septembre 2006, avait pour objet «’une avance de trésorerie nécessaire au démarrage du programme notamment par le paiement de différentes factures’» ne pouvait être considéré comme constitutive de «’fonds appartenant au vendeur’» au sens de l’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le taux réduit de 60’% n’avait pas vocation à trouver application pas plus, d’ailleurs, qu’un financement assuré à 75’% du prix de vente qui suppose, «’des crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement des travaux’».

Le notaire qui, compte tenu de son importante implication dans ce programme immobilier dès le bail à construction, ne pouvait méconnaître ces exigences. Il a, ainsi, par l’absence d’information et de conseil sur cette garantie intrinsèque d’achèvement, manqué à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son ministère, de sorte que les consorts [K] ne sont pas fondées à invoquer une absence de lien de causalité entre ces manquements et le dommage subi par l’acquéreur.

En effet, si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que l’acquéreur, privé de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifie d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 18 juin 2002, n° 99-17.122′; Civ. 1re, 5 avril 2018, n° 17-14.114).

La situation juridique et financière de la SCI [Localité 20] conduit à considérer que, en dépit de la simple affirmation, non démontrée des consorts [K] sur l’absence de préjudice né et actuel et en l’absence de production d’éléments permettant à la cour de la tenir pour solvable, l’acquéreur peut se prévaloir de son insolvabilité.

En conséquence, l’acquéreur est tant recevable que fondé à rechercher la garantie du notaire, aux droits desquels viennent les consorts [K] et celle de la société MMA Iard assurant la responsabilité civile de Me [O] [K], du fait de l’engagement de la responsabilité du notaire à leur égard.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que Me [K] a engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

B- Sur les appels en garantie à l’égard de la société d’architecture

Les consorts [K] et la société MMA Iard poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point qui a débouté ces derniers de leurs réclamations dirigées à l’encontre de cette société d’architecture en demandant à la cour de retenir une faute commise par celle-ci et de la condamner à garantie.

Il est, en substance, reproché à la société Blevin & Pryen devenue la SARL Atelier L’Échelle, d’avoir délivré six attestations d’avancement des travaux ayant conduit au déblocage de fonds au profit de la SCI [Localité 20] suivant l’échéancier convenu en contradiction avec l’état d’avancement réel du chantier incluant, selon eux, la réalisation des équipements collectifs faisant partie intégrante du projet, ceci en toute connaissance de cause, les consorts [K] et leur assureur estimant que ces fautes sont à l’origine directe et exclusive du paiement du prix de vente. Il est, pour ce faire, tiré argument du rapport d’expertise judiciaire dressé par M. [U] dans une procédure concernant le même programme, qui se prononce sur l’avancement de travaux relatifs à des lots d’autres acquéreurs. La société MMA Iard fait en outre valoir que cette société d’architecture, qui écrivait elle-même à la SCI, le 3 juillet 2008, qu’elle n’était pas payée de ses honoraires depuis plus d’un an et demi, ne pouvait ignorer les difficultés financières de la SCI et les impayés subis par les entrepreneurs à l’origine de suspensions successives des travaux.

Il convient de relever que les attestations incriminées ont été émises les 19 mars 2007 (achèvement des planchers hauts, à l’exclusion de divers lots parmi lesquels ne figure pas le lot en cause), 29 novembre 2007 (mise hors d’eau pour les logements 60 à 65), 23 juin 2008 (ensemble des cloisons terminé dans les logements 60 à 65), 08 décembre 2008 («’certifions pour les logements suivants l’avancement ci-dessous’: Travaux d’achèvement’: avancement 93’% pour les logements 1 à 151’») et qu’il échet de les distinguer de l’état d’avancement des travaux portant sur les travaux relatifs aux infrastructures collectives prévues dans le projet de cette résidence (piscine, restaurant, salle polyvalente…), la société d’architecture et son assureur se prévalant au surplus du fait qu’il s’agissait d’une résidence de tourisme de la catégorie deux étoiles qui ne requiert, selon le référentiel de classement applicable, qu’une surface du hall de réception d’environ 50’m².

Il est certain que cette société d’architecture ne peut raisonnablement nier qu’elle savait que les attestations qu’elle délivrait servaient au déblocage progressif des fonds au profit de la venderesse et elle ne peut se retrancher derrière l’intervention de la société Coteba dès lors qu’elle prenait seule la responsabilité de les approuver en apposant sa signature.

Force est néanmoins de considérer que les parties recherchant sa responsabilité ne prouvent, comme il leur appartient de le faire, que le contenu des attestations ne correspondait pas à l’état d’avancement effectif du lot précisément concerné au jour de leur établissement, quand bien même le chantier dans sa globalité accusait des retards ou que le promoteur connaissait des difficultés de trésorerie, et qu’il s’agirait donc, selon les termes employés, d’attestations «’de complaisance’».

À cet égard, ces parties ne sauraient tirer argument seulement du rapport d’expertise de M. [U] portant sur l’avancement des travaux afférents à des lots acquis par d’autres acquéreurs et réalisée dans le cadre d’une autre instance ‘ et reprocher, incidemment, au tribunal de ne pas en avoir tenu compte – pour affirmer que la société d’architecture a, par la délivrance de ces attestations, contribué à la réalisation du dommage causé par un défaut d’achèvement que rien ne permettait sérieusement de garantir et sur lequel l’acquéreur a été tenu dans l’ignorance.

En outre, elles ne contredisent pas la société Atelier l’Échelle lorsqu’elle ajoute, en individualisant précisément onze lots de cette autre procédure, que l’expert judiciaire n’a pas trouvé d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies.

Il ne peut davantage lui être reproché la méconnaissance de l’échéancier prévu à l’acte de vente dans la mesure où l’initiative du déblocage des fonds tel que pratiqué, ceci avec l’accord de l’acquéreur, est imputable à la seule SCI [Localité 20].

Il s’ensuit que les consorts [K] et MMA, faute d’en justifier, ne sont pas fondées en leurs demandes de garantie à l’encontre de la société d’architecture et de son assureur.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à leur encontre.

C- Sur l’appel en garantie du prêteur

La société MMA Iard sollicite la garantie intégrale de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] au motif qu’il s’agit d’une banque sélectionnée au préalable par le promoteur.

Les consorts [K] recherchent la garantie totale du prêteur qui, selon elles, faisaient partie intégrante de l’opération projetée et elles concluent au rejet de la demande de garantie qu’ils formulent à leur encontre.

Elles soutiennent que le prêteur ne pouvait ignorer les caractéristiques de l’opération projetée dans la mesure où il les avait étudiées et avalisées avec la société chargée de sa commercialisation’; elles lui reprochent de n’avoir pas attiré l’attention de l’emprunteur sur ses caractéristiques, en particulier sur l’absence de garantie extrinsèque et sur le risque que l’endettement né de l’octroi du crédit soit supérieur à celui qu’avait envisagé l’emprunteur. Selon elles, il n’appartenait pas au notaire de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée par l’acquéreur’; elles estiment que la responsabilité de la banque, intervenant en amont de l’opération et bien avant l’intervention du notaire, préexistait nécessairement à celle du notaire qui n’est intervenu qu’au stade de la régularisation de l’acte authentique.

Mais il est constant que le prêteur n’est tenu à l’égard de l’emprunteur qui au demeurant, ne se prévaut pas d’un manquement qui lui serait imputable, qu’à une obligation de mise en garde sur les éventuels risques liés à un endettement excessif. En revanche, il appartient au notaire d’informer l’acquéreur sur les risques résultant de l’absence de garantie extrinsèque ou sur les conséquences d’une garantie intrinsèque dont les conditions posées par les articles 261-11 et R 261-18 b) du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies.

L’argument tiré de la préexistence de sa responsabilité ne saurait donc prospérer, dès lors que leurs obligations respectives ne sont pas identiques et que l’obligation d’information et de conseil sur ce dernier point pesait exclusivement sur le notaire qui devait, en particulier, assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumentait et qui a manqué à cette obligation en soumettant le contrat de vente litigieux à la signature d’un acquéreur profane.

La garantie du prêteur ne saurait, par conséquent, être recherchée par les consorts [K] et la société MMA Iard.

Ces demandes seront donc rejetées, et le jugement sera confirmé de ce chef.

III- Sur la réparation des préjudices

Au regard de ce qui précède, l’échec du programme immobilier est imputable à la SCI [Localité 20].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que la SCI [Localité 20] a engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil.

Le notaire – aux droits duquel viennent les consorts [K] – qui, par ses fautes en lien direct avec l’annulation du contrat de vente, en exposant les parties à un risque d’annulation de vente qui s’est finalement réalisé, a engagé sa responsabilité délictuelle ainsi que la société MMA Iard assurant la responsabilité professionnelle du notaire.

Ces parties sont donc tenues de garantir intégralement l’acquéreur.

A- Sur le préjudice de l’acquéreur

L’acquéreur fait valoir qu’il a subi un préjudice lié au risque de recouvrement de la TVA, et un préjudice moral.

‘ Sur la TVA

L’acquéreur sollicite l’infirmation de la décision des premiers juges au motif que du fait de l’anéantissement de la vente il va devoir restituer à l’administration fiscale le montant du crédit de TVA dont il a bénéficié. La société MMA Iard et les consorts [K] soutiennent qu’il s’agit d’une imposition et non d’un préjudice réparable et que faute de pouvoir bénéficier du programme de défiscalisation, ils sont remis dans la situation fiscale qui aurait dû être la leur.

Si l’acquéreur produit, à titre de preuve, une attestation du service des impôts mentionnant qu’il a obtenu le remboursement du crédit de TVA pour un montant de 6’985 euros , il ne justifie pas qu’il a été contraint de rembourser cette somme à l’administration fiscale du fait de l’anéantissement de l’opération de défiscalisation. Le risque d’avoir à rembourser cette somme à l’administration fiscale, sur le fondement allégué de l’article 207 du code général des impôts, est donc dépourvu de caractère certain, et ce d’autant plus que les demandes en remboursement ne sont pas imprescriptibles.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

‘ Sur le préjudice moral

L’acquéreur demande la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 10’000 euros chacun au titre du préjudice moral subi, au motif qu’il a été contraint d’engager différentes procédures pour faire valoir ses droits sans contrepartie avec le versement des loyers’; qu’il a perdu l’espoir de compléter sa retraite par les loyers perçus et par la possibilité de revente du bien. La société MMA Iard et les consorts [K] s’opposent à cette demande au motif notamment que ce préjudice serait inexistant.

Cependant, il est établi que l’acquéreur a subi divers tracas et contraintes financières durant de longues années de procédure, outre le fait que son projet de financer leur retraite a échoué. Ces éléments constituent un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation du contrat de vente et en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, ce dommage justifie une indemnisation spécifique, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113).

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à l’acquéreur la somme de 10’000 euros chacun en réparation du préjudice moral et condamné les consorts [K], le liquidateur de la SCP [O] [K], et la société MMA Iard in solidum à leur verser cette somme.

B- Sur le préjudice du prêteur

Les consorts [K], le liquidateur de la SCP [O] [K] et la société MMA Iard sollicitent l’infirmation de leurs condamnations au profit du prêteur. La société MMA Iard soutient que la banque n’établit pas l’existence d’une faute du notaire, d’un préjudice et d’un lien de causalité’; que les restitutions dues à la suite de l’anéantissement d’un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable’; que le préjudice de la banque, s’agissant des intérêts à échoir, ne saurait s’analyser qu’en une perte de chance’; que le tribunal a retenu que la banque avait subi un préjudice au titre des intérêts à échoir fixé arbitrairement à 80’%, sans motiver la réalité de la perte de chance. Les consorts [K] et le liquidateur de la SCP [O] [K] considèrent que les fonds ont été débloqués par la banque après des manquements à ses obligations’; que le préjudice allégué n’est qu’une perte de chance qui ne peut être égale au gain espéré’; que la banque peut solliciter la réparation du préjudice résultant pour elle de la restitution des intérêts au taux conventionnel, déduction faite des intérêts au taux légal versés par l’acquéreur’; qu’il est certain qu’au regard des taux aujourd’hui pratiqués pour les prêts immobiliers, l’acquéreur aurait nécessairement renégocié son crédit, afin de bénéficier d’un taux plus avantageux’; qu’il est indéniable que les banques n’auraient pas perçu les intérêts dont elles sollicitent aujourd’hui le paiement’; que le dommage allégué par les banques est nul.

La Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] réplique qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée du préjudice résultant de la privation des intérêts conventionnels et accessoires’; que l’indivision [K] qui indique que la réparation du préjudice résultant de la restitution des intérêts au taux conventionnel doit être faite en déduction du montant des intérêts au taux légal versés par l’acquéreur, n’indique pas le montant des intérêts au taux légal versés par Mme [L]’; que dès lors, aucune déduction ne peut être envisagée’; que le capital n’a pas été restitué immédiatement par Mme [L] puisqu’elle reste devoir la somme de 63’903,28 euros’; qu’en conséquence, le préjudice correspondant à la perte de chance de percevoir des intérêts conventionnels subsiste et ne peut être compensé’; qu’elle a nécessairement subi un préjudice s’assimilant à la perte d’une chance de percevoir la somme totale de 31’361,45 euros, correspondant au montant des intérêts conventionnels dus au titre du prêt consenti à Mme [L]’; que dès lors, la partie succombant ayant été mise en cause dans le cadre de l’annulation ou de la résolution du contrat de vente sera condamnée au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de se voir régler cette somme, évaluée à la somme de 20’000 euros.

La banque n’a commis aucune faute à l’origine de l’annulation de la vente immobilière, et de l’annulation du contrat de prêt ainsi qu’il a été précédemment exposé. En revanche, il est établi que le notaire et la société venderesse ont commis une faute ayant conduit à l’annulation de ces contrats.

S’il est exact que les restitutions dues à la suite de l’anéantissement d’un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, de sorte que le notaire ne peut être tenu à garantir ces sommes qu’en cas d’insolvabilité des emprunteurs, la banque dont le contrat est annulé par la faute d’un tiers est fondée à agir à l’encontre du responsable en réparation du préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

À la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 1er juin 2017, n° 16-14.428). La réparation d’une perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l’avantage du gain espéré.

La Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] sollicite une indemnisation à hauteur de 20’000 euros au seul titre de la perte de chance de percevoir les intérêts conventionnels, mais ne produit aucun décompte ou historique de créance permettant de distinguer les intérêts échus des intérêts à échoir.

Le contrat de prêt ayant été suspendu par décision du 27 avril 2015, la banque a été privée d’une chance de percevoir les intérêts à échoir à compter du mois de mai 2015, qui s’élève à la somme de 26’974,71 euros au vu tableau d’amortissement produit par l’emprunteur.

L’appelante soutient qu’il n’est pas établi que le préjudice de perte des intérêts conventionnels ne serait pas compensé par la restitution immédiate du capital emprunté, mais elle ne précise pas l’avantage que celle-ci constituerait par rapport à l’exécution du prêt jusqu’au terme convenu. Il convient de rappeler que le prêteur a droit à la restitution intégrale du capital prêté que ce soit au fur et à mesure des échéances du prêt jusqu’au terme de celui-ci ou en cas d’annulation du prêt. Toutefois, en cas d’annulation, si le capital restant dû lui revient prématurément, le prêteur est privé des intérêts à échoir qui constituait l’intérêt financier de l’opération pour celui-ci. Les intérêts à échoir constituent donc une perte de gain définitive pour le prêteur au titre du contrat annulé qui ne sera pas compensée par l’octroi d’un autre prêt à un tiers. Il n’est donc pas établi que la perte des intérêts à échoir était compensée, en tout ou en partie, par la restitution immédiate du capital prêté par suite de l’annulation du contrat de prêt.

En l’absence d’annulation du contrat de prêt, il n’est pas certain que la banque aurait perçu l’intégralité des intérêts à échoir notamment en cas de remboursement anticipé du capital par l’emprunteur qui ne donne pas systématiquement lieu au paiement d’une indemnité afférente, de renégociation du prêt, ou d’une situation de surendettement. Au regard de l’absence d’impayé des échéances du prêt, du montant et de la durée du prêt, la perte de chance subie par la banque justifie que lui soit versée une indemnité de 20’000 euros à ce titre.

Au regard de ces éléments, les consorts [K], le liquidateur de la SCP [O] [K] et la société MMA Iard doivent être condamnés à payer à la banque la somme de 20’000 euros. Le jugement qui a omis de statuer sur cette demande en son dispositif sera donc complété en ce sens.

La créance de la banque à l’encontre de la SCI [Localité 20] est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective. L’article L.622-24-I du code de commerce dispose que «’les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17, sont payées à leur échéance’», et qu’elles sont soumises au régime de la déclaration de créance prévue par cet article.

La créance de dommages-intérêts n’est pas née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, de sorte qu’elle est soumise à la procédure de déclaration et de vérification de créance.

La banque ne justifie pas avoir déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire de la procédure collective de la SCI [Localité 20]. Il n’y a donc pas lieu de condamner la SCI [Localité 20] à réparer le préjudice subi par la banque.

IV- Sur les autres demandes

L’article 32-1 ne saurait être mis en ‘uvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir intérêt au prononcé d’une amende civile à l’encontre d’une autre. Il n’y a donc pas lieu de prononcer une amende civile à l’encontre de l’appelante dont il n’est pas établi qu’elle ait commis une faute dans son droit d’exercer un recours à l’encontre du jugement.

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Les consorts [K] et la société MMA Iard qui succombent seront déboutés de leurs prétentions au titre des dépens et frais irrépétibles et condamnés, in solidum, à supporter les entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au regard de la solution donnée au litige, il convient de condamner in solidum les consorts [K], le liquidateur de la SCP [O] [K] ès qualités ainsi que la société MMA Iard à payer une somme de 3’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à l’acquéreur et à chacune des parties intimées constituées, à l’exclusion du liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20].

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE la SELARL SMJ hors de cause’;

REÇOIT l’intervention volontaire de Me [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Localité 20] en lieu et place de la SELARL SMJ’;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions’;

Y AJOUTANT’:

CONDAMNE Mmes [H], [T] et [Y] [K], ayants droit de [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], ainsi que la société MMA Iard à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] la somme de 20’000 euros à titre de dommages et intérêts’;

CONDAMNE in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], ayants droit de [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K], ainsi que la société MMA Iard à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à Mme [L] la somme complémentaire de 3’000 euros au titre de l’instance d’appel et cette même somme de 3’000 euros respectivement à chacune des parties intimées suivantes’: la société Atelier l’Échelle (anciennement société Blevin & Pryen SARL), la Mutuelle des architectes français, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23]’;

CONDAMNE in solidum Mmes [H], [T] et [Y] [K], ayants droit de [O] [K], et Mme [H] [K], ès qualités de liquidateur de la SCP [O] [K] ainsi que la société MMA Iard à supporter les dépens d’appel’;

DIT que Maître [X] [B], Maître [V] [R], et la SCP Renard-Pierné pourront recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT