MINUTE N° 411/23

Copie exécutoire à

– Me Guillaume HARTER

– Me Noémie BRUNNER

Le 20.09.2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Septembre 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/00824 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HY47

Décision déférée à la Cour : 08 Février 2022 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

S.A.R.L. NIMA CONCEPT prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMEES :

S.C.I. WITTEN prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

non représentée, assignée par voie d’huissier à personne habilitée le 04.05.2022

COMPAGNIE GENERALE DE CREDIT AUX PARTICULIERS – CREDIPAR prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

non représentée, assignée par voie d’huissier à personne habilitée le 09.05.2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte du 1er janvier 2012, la SCI WITTEN a consenti un sous-bail commercial à la SARL Nima Concept sur des locaux commerciaux sis à Wittenheim.

Par acte d’huissier délivré le 29 septembre 2021, la SCI WITTEN a délivré à la SARL Nima Concept un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial.

Suite à l’assignation délivrée par la SCI WITTEN, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par ordonnance du 8 février 2022 :

– Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail de sous-location commerciale, en date du 1er janvier 2012 liant la SCI WITTEN à la société NIMA CONCEPT, concernant les locaux composant le lot n° 4 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ;

– Condamné la société NIMA CONCEPT, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les

lieux dans le délai d’un mois à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique, tout en étant redevables d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

– Condamné la société NIMA CONCEPT à payer à la SCI WITTEN les sommes suivantes, à titre de provision :

– 54 388 euros, correspondant aux loyers et charges restant dus de février 2021 à décembre 2021 inclus, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 2 décembre 2021, date de la signification de l’assignation en justice ;

– une indemnité mensuelle d’occupation de 4 944,36 euros TTC, du 1er janvier 2022 jusqu’à la date effective de la libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ;

– Dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes

intérêts au taux légal ;

– Condamné la société NIMA CONCEPT à payer à la SCI WITTEN la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société NIMA CONCEPT aux entiers dépens de cette instance, y compris le

coût du commandement de payer signifié le 29 septembre 2021, soit 274,89 euros ;

– Déclaré les dispositions de la présente ordonnance communes et opposables à la BANQUE

POPULAIRE ALSACE LORRAINE et à la société CREDIPAR ;

– Constaté l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance.

Le 18 février 2022, la SARL Nima Concept a quitté les lieux.

Le 25 février 2022, elle a, par voie électronique, interjeté appel de l’ordonnance.

Le 8 mars 2022, la SCI Witten s’est constituée intimée par voie électronique.

Par ordonnance du 3 mai 2022, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 novembre 2022.

Par actes d’huissier de justice, la société Nima Concept a fait signifier, le 9 mai 2022 à la société Compagnie Générale de Crédit aux Particuliers – Credipar, et le 4 mai 2022, à la société Banque Populaire Alsace Lorraine, la déclaration d’appel et son récapitulatif, l’avis de fixation et l’ordonnance de fixation et l’avis de convocation à l’audience de conférence.

Par actes d’huissier de justice, elle a fait signifier le 7 juin 2022 à la société Compagnie Générale de Crédit aux Particuliers – Credipar, et le 8 juin 2022, à la société Banque Populaire Alsace Lorraine, les pièces précitées et les conclusions et le bordereau de pièces prises au nom de l’appelante.

Par ses conclusions du 1er août 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, la société Nima Concept a présenté ses prétentions et moyens à la cour.

En substance, elle soutient l’existence de contestations sérieuses, tenant :

– d’une part, à la rupture amiable du bail pour le 31 mai 2021, de sorte que le commandement a été délivré de mauvaise foi et n’a dès lors pu produire aucun effet. Elle précise que la rupture du bail avait été actée fin février 2021, qu’elle a cessé toute activité dans les locaux et que les locaux ont été vidés le 31 mai 2021. Elle soutient que la SCI WITTEN a fait obstacle à ce que le bail prenne fin dans les conditions convenues, en raison de son inertie, et que sa mauvaise foi est caractérisée dès lors qu’elle lui a laissé croire que le bail était résilié à fin février 2021, ce qui constitue une faute à l’origine du préjudice de la société Nima Concept constitué par le paiement des loyers pour des locaux délaissés. Elle lui reproche de n’avoir rien fait pour concrétiser l’accord de résiliation amiable,

– d’autre part, à l’obligation de paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes d’interdiction d’ouverture au public des magasins non essentiels pendant la crise sanitaire, ainsi qu’à leur montant : elle a été soumise à l’interdiction de recevoir du public, notamment du 17 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 et pendant les périodes où l’accueil de la clientèle était autorisé, elle a été impactée par d’autres mesures de restriction, ayant ainsi subi une perte partielle de la chose louée lui donnant le droit de solliciter, en application de l’article 1722 du code civil, une réduction du loyer ; elle a payé ses loyers jusqu’en janvier 2021, sans réduction de loyer, malgré ses sollicitations, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat, alors qu’elle a entrepris des travaux valorisant les locaux ; elle a cessé de payer les loyers dans la mesure où il y avait un accord pour une résiliation amiable du bail,

– de troisième part, à l’absence d’exécution de bonne foi du contrat de bail par le bailleur justifiant qu’il ne soit pas fait droit à la demande de référés,

– enfin, au principe et au quantum de l’indemnité d’occupation, dès lors que c’est en raison du seul comportement de la SCI WITTEN que la résiliation n’a pu être actée, alors qu’elle avait cessé toute activité fin février 2021 conformément à l’accord intervenu entre les parties ; il n’est pas tenu compte d’un abattement pour précarité auquel elle a droit.

A titre subsidiaire, la société Nima Concept demande des délais de paiement, compte tenu de la chute de son chiffre d’affaires en 2021.

En toutes hypothèses, elle demande de déduire la somme de 12 000 euros au titre de la caution, représentant trois mois de loyers versés lors de l’entrée dans les lieux.

Par ses conclusions du 9 novembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, la SCI Witten a présenté ses prétentions et moyens à la cour.

En substance, elle réplique que :

– si la société Nima Concept lui avait fait part de son intention de quitter les lieux et de prétendues difficultés dues en partie à la conjoncture et aux fermetures administratives suite à la pandémie de Covid-19, et que si le principe de la résiliation anticipée du bail avait été évoqué, elle n’a jamais été concrétisée, faute pour la société Nima Concept de l’informer sur sa date de départ effective des lieux loués et d’avoir payé les loyers et charges depuis fin janvier 2021,

– la cour pourra déduire des pièces du dossier et de la chronologie des événements qu’aucun accord ferme et définitif n’est intervenu quant à une résiliation amiable du bail, celle-ci étant soumise aux conditions claires indiquées dans la lettre du 1er avril 2021 ; le locataire n’avait pas remis les clés ni libéré les lieux, continuant à occuper les lieux comme en témoigne l’état des lieux de sortie du 18 février 2022,

– les loyers et charges au règlement desquels la société Nima Concept a été condamnée ne concernent pas les périodes d’urgence sanitaire et l’article 1722 du code civil elle ne peut servir de fondement à une réduction de loyer pour les restrictions Covid,

– s’agissant de la demande de délais de paiement, elle s’y oppose et considère qu’elle est sans objet, indiquant avoir été intégralement défrayée de ses arriérés par l’exécution confiée à l’huissier de justice suite à la signification de l’ordonnance, et que compte tenu du montant du solde créditeur du compte de la société Nima Concept lors de la saisie du 18 février 2022, elle ne justifie pas de difficultés,

– à titre subsidiaire, si la cour considérait qu’une résiliation amiable était intervenue, elle demande la condamnation de la société Nima Concept à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle en lieu et place des loyers auxquels elle a été amenée à devoir faire face, ajoutant que la société Nima Concept n’est pas recevable à voir déduire le montant de la caution car elle n’a toujours pas payé la taxe foncière 2021 à hauteur de 6 769,22 euros.

Vu l’audience du 12 juin 2023 à laquelle l’affaire a été appelée,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Il résulte des échanges de courriels et du courrier produit aux débats par le preneur, que la société Nima Concept avait fait part, en décembre 2020, à la SCI Witten de son souhait d’arrêter l’exploitation de son activité dans les lieux loués et d’établir un bail précaire jusqu’à fin avril, tandis que l’un des gérants de la SCI Witten écrivait, par courrier du 1er avril 2021 : ‘je ne vous fait pas l’historique de nos précédents échanges concernant le local à Wittenheim. Nous savons ce dont nous étions convenu. Je souhaiterais savoir la date effective à laquelle vous souhaitez partir. En effet, [O] me parle de fin avril et [N] aurait dit à M. [V] 2 à 3 mois. Pour moi, pas de souci, sauf que pour la commercialisation en amont il faudrait que je sache la date’, et ce, tout en demandant le paiement des loyers de février et mars, puis écrivait, par courriel du même jour ‘je ne peux pas vous faire de courrier

sans date de départ’, qu’il lui fallait les règlements des loyers et que dès qu’une date lui sera communiquée, ‘je vous ferai le courrier’. La société Nima Concept répondait le 7 mai 2021 confirmer ‘que nous pouvons avoir vidé tout le magasin pour le 31/05/2021’ et la gérante de la SCI Witten répondait, par courriel au nom des deux gérants le 29 mai 2021, notamment, qu’il faut ‘qu’on se voie pour clarifier le tout et acter notre rupture amiable’.

Selon une attestation du 13 juillet 2021, le gérant de la société Nima Concept atteste que le local est fermé au public depuis fin février 2021.

Un état des lieux a été dressé le 18 février 2022 par un huissier de justice, à la requête de la SARL Nima Concept, en présence de la SCI Witten, et les clés ont été restituées le même jour à la propriétaire.

Il en résulte une contestation sérieuse sur le fait de savoir si les parties avaient ou non convenu d’une résiliation amiable pour le 31 mai 2021 de sorte que le bail n’était ainsi plus en vigueur au jour de la délivrance du commandement, ou au contraire, l’était toujours.

Dès lors, la demande tendant à statuer sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation ne relève pas de la juridiction des référés.

Sur les loyers :

Par ailleurs, le bailleur demande confirmation de l’ordonnance ayant condamné la société Nima Concept à lui payer à titre de provision la somme de 54 388 euros, au titre des loyers et charges restant dus de février à décembre 2021 inclus.

– Sur les loyers de février à mai 2021 :

L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. (3ème Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). Il en est de même de l’effet des mesures interdisant ou limitant les déplacements pendant une certaine période.

Ainsi, le moyen pris de la perte de la chose louée en raison desdites mesures ne constitue pas une contestation sérieuse.

Le fait que le bailleur n’ait consenti aucune remise de loyers durant cette période alors que les parties ont toujours entretenu de bonnes relations d’affaires, et ce même alors que le preneur a subi une baisse de chiffre d’affaires et avait par le passé entrepris d’importants travaux, ne caractérise pas un comportement de mauvaise foi qui serait constitutif d’une contestation sérieuse permettant de s’opposer au paiement du loyer.

Enfin, dès lors que le preneur soutient que le bail n’a été rompu que pour le 31 mai 2021, le fait que le preneur ait arrêté son activité en février 2021 ne constitue pas une contestation sérieuse à l’obligation de payer les loyers, pas plus que le fait invoqué par le preneur pris de ce qu’il ait pu croire que la décision de résiliation a au lieu en février 2021.

En conséquence, l’obligation au paiement des loyers et charges de février à mai 2021 n’est pas sérieusement contestable.

Il n’est pas contesté qu’aux 1er et 2ème trimestres, le montant des loyers et charges trimestriels s’élevait à 14 833,09 euros, soit à 4 944,36 euros par mois.

– Sur les loyers à compter du mois de mai 2021 :

A compter du mois de mai 2021, il résulte de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse sur la poursuite du contrat de bail et dès lors sur l’existence d’une obligation du preneur au paiement du loyer ou, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation. Il n’y a donc pas lieu à référé sur de telles demandes.

– Sur la déduction du dépôt de garantie :

Le preneur demande de déduire la somme de 12 000 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Cependant, l’obligation du bailleur de restituer le montant du dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros se heurte à une contestation sérieuse à hauteur de 6 769,22 euros, puisque le bailleur se prévaut d’une créance de ce montant au titre de la taxe foncière 2021, en joignant l’avis d’imposition et le décompte, outre que cette créance n’est pas contestée par le preneur.

En conséquence, la société Nima Concept sera condamnée à payer à la SCI Witten la somme de 4 944,36 euros x 4 – (12 000 – 6 769,22) = 14 546,66 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges de février à mai 2021, et ce outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, date de l’assignation, en tenant compte de la déduction de la somme de 5 230,78 euros au titre d’une partie du dépôt de garantie.

Les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande de délai de paiement sera rejetée, en l’absence d’élément sur la situation financière actuelle de la société justifiant l’octroi de tels délais.

Pour le surplus, il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur les frais et dépens :

La SCI Witten obtenant partiellement gain de cause, la société Nima Concept sera condamnée à supporter les dépens de première instance, à l’exception du coût du commandement de payer qui restera à la charge de la SCI Witten, et d’appel.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Nima Concept au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse du 8 février 2022, sauf en ce qu’elle a condamné la société Nima Concept à payer à la SCI Witten la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, à l’exclusion cependant du coût du commandement de payer du 29 septembre 2021,

Le confirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne la SARL Nima Concept à payer à la SCI Witten la somme de 14 546,66 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges de février à mai 2021, et ce outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, date de l’assignation, déduction déjà faite de la somme de 5 230,78 euros au titre d’une partie du dépôt de garantie,

Dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Condamne la SCI Witten à supporter le coût du commandement de payer du 29 septembre 2021,

Y ajoutant :

Rejette la demande de délai de paiement présentée par la SARL Nima Concept.

Condamne la SARL Nima Concept à supporter les dépens d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président :