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Mandat de vente immobilier : nouvelle faille juridique
Le Mandat de vente immobilier qui stipule que le mandant : « S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » est nul dès lors qu’aucune durée n’est indiquée au recto du mandat (espace laissé en blanc non renseigné) et ce, alors même qu’il est expressément indiqué dans le document que « cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission des clauses abusives.
Par conséquent, la clause invoquée par la société Boulmich Immo à l’encontre de son client mandant (qui a fini par conclure une vente avec un client présenté par l’agence) a été réputée non écrite, en ce que sa durée n’étant pas déterminée. La cliente n’était donc plus tenue d’aucune obligation vis-à-vis de la société Boulmich Immo après le 4 janvier 2015, date de prise d’effet de la résiliation.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 10
ARRET DU 25 MAI 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08637 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZQZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 16/12000
APPELANTE
SARL BOULMICH IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Pierre DUPONCHEL de la SELEURL DUPONCHEL – SAINT MARCOUX Avocats à la Cour, avocat au barreau de PARIS, toque : J113
INTIMES
Madame [E] [F]
née le 04 Septembre 1955 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231
Assistée de Me Sandrine MOLLON de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 666, substitué à l’audience par Me ECE BASKURT de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [U] [H]
né le 16 Décembre 1971 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [T] [N] épouse [H]
née le 27 Décembre 1972 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentés et assistés de Me Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été plaidée le 23 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Florence PAPIN, Présidente
Mme Valérie MORLET, Conseillère
M. Laurent NAJEM, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame [S] [Y] dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN
ARRET :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 4 octobre 2014, Madame [E] [F], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2], a confié à la SARL Boulmich Immo, exploitant une agence immobilière sous l’enseigne « Century 21-agence Luxembourg », un mandat non exclusif de vente de son bien, d’une durée de trois mois, au prix de 1 280 000 euros.
La rémunération du mandataire fixée initialement à 60 000 euros puis réduite par avenant en date du 21 octobre 2014 à 50 000 euros a été mise à la charge de Madame [F].
Selon courrier adressé à l’agence, le 23 mars 2015, cette dernière a vendu son bien immobilier à Monsieur et Madame [H] par acte authentique en date du 29 mai 2015 hors l’intervention d’une agence immobilière au prix de 1 140 000 euros.
Le 25 septembre 2015, la société Boulmich Immo a adressé à Madame [F] une facture d’honoraires de « commission d’agence » pour la vente de cet appartement d’un montant de 41 666,67 euros hors-taxes, soit 50 000 euros TTC, que cette dernière a refusé de payer, considérant que l’agence n’avait joué aucun rôle dans la transaction.
C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier des 27 juin et 20 juillet 2016, la société Boulmich Immo a fait assigner Madame [E] [F], Monsieur [U] [H] et Madame [T] [H] devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par un jugement en date du 12 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
– débouté la société Boulmich Immo de toutes ses demandes ;
– condamné la société Boulmich Immo, sous astreinte définitive de 10 euros de retard par jour, applicable à compter du 30 ème jour suivant la signification de la présente décision, à justifier auprès de Monsieur [U] [H] et Madame [T] [H] de la destruction du fichier et des données personnelles les concernant ;
– débouté les parties de toutes leurs plus amples demandes ;
– condamné la société Boulmich Immo à payer à Madame [E] [F] la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société Boulmich Immo à payer à chacun des époux [H] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société Boulmich Immo aux entiers dépens,
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Le 18 avril 2019, la société Boulmich Immo a interjeté appel.
Par ses conclusions (n°3) notifiées par voie électronique (RPVA) en date du 21 février 2023, la société Boulmich Immo demande à la cour d’appel de Paris de :
Vu les articles 1240, l’article 134 ancien code civil, l’article 901 et suivant du code de procédure civile, Vu l’article 6 de la CEDH, Vu les dispositions de la Loi 70-9 du 2 Janvier 1972 modifiée par la loi du 24 mars 2014
– infirmer le jugement rendu le 12 avril 2019 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
– dire recevables l’ensembles des pièces produites par la société Boulmich Immo,
– dire que Madame [E] [F] a manqué à ses obligations contractuelles ayant causé un préjudice à la société Boulmich Immo
– dire que les époux [H] ont commis une faute de nature délictuelle ayant causé un préjudice à la société Boulmich Immo
En conséquence :
– débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes,
– condamner in solidum les époux [H] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 50 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, Madame [E] [F] sur le fondement de la responsabilité contractuelle et les époux [H] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
– à titre subsidiaire, condamner les époux [H] à payer à la société Boulmich Immo la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner in solidum les époux [H] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 25 000 Euros.
– condamner in solidum les époux [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par leurs conclusions (n°4) notifiées par voie électronique (RPVA) le 9 mars 2023, les époux [H] demandent à la cour d’appel de Paris de :
Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Vu la loi n°78-17 du 6 janvier 1978 et la norme simplifiée n° 21 de la CNIL adoptée lors de la délibération 03-067 du 18 décembre 2003, Vu les dispositions des articles 1103 et 1240 du Code civil, Vu les dispositions des articles R. 123-237 et suivant du Code de commerce, Vu les dispositions des articles 12 et 564 du Code de procédure civile,Vu les dispositions des articles L.111-1 et suivants du Code de la consommation, Vu l’article R. 212-2 du Code de la consommation, Vu les articles les articles 226-16-1 A et 226-20 du Code pénal, Vu l’article 9 du Code civil,Vu les dispositions de l’article L.34-5 du Code des postes et des communications électroniques,
– déclarer Madame [E] [F] irrecevable en sa demande tendant à voir les époux [H] condamnés à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, comme étant nouvelle en cause d’appel et contraire au principe de la concentration des moyens ;
Confirmant le jugement du 12 mars 2019,
– débouter la société Boulmich Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
– débouter Madame [E] [F] de sa demande tendant à voir les époux [H] condamner à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
A titre incident, infirmant le jugement du 12 mars 2019,
– déclarer sans valeur la « Reconnaissance d’indications et de visite » comme contraire aux dispositions légales ;
– écarter des débats l’attestation de Madame [V] [R] épouse [P] comme fausse, non probante et eu égard à la communauté d’intérêt existant entre cette dernière et la société Boulmich Immo pour laquelle elle témoigne (Pièce Boulmich Immo n° 20), et les pièces Boulmich Immo n° 8, 21, 22 et 23 comme non probantes, illégalement obtenues et conservées ;
Subsidiairement, si par extraordinaire, la Cour jugeait valable le bon de visite intitulé « Reconnaissance d’indications et de visite »,
– qualifier abusive la clause pénale contenue dans ce bon de visite ;
– en conséquence, la déclarer nulle et de nul effet ;
Encore plus subsidiairement,
– déclarer la demande de paiement à hauteur de 50 000 euros, manifestement excessive ; la limiter à 1 euro ;
En tout état de cause, statuant à nouveau,
– condamner la société Boulmich Immo à supprimer de ses fichiers toutes les données relatives aux époux [H] et à en justifier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– enjoindre à la société Boulmich Immo de cesser d’adresser des courriels aux époux [H] sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;
– condamner la société Boulmich Immo à payer aux époux [H] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé par la violation des dispositions de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978, des articles 226-16-1 A et 226-20 du code pénal ainsi que de l’article 9 du code civil ;
– condamner la société Boulmich Immo à payer aux époux [H] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamner encore la société Boulmich Immo à payer aux époux [H] la somme de 15 000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– débouter Madame [E] [F] de sa demande tendant à voir les époux [H] condamnés à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
– condamner enfin la société Boulmich Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent.
Madame [F] demande à la cour par conclusions du 14 mars 2023 de :
Vu les dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Vu les dispositions des articles 1134, 1147 et 1182 du code civil, Vu les dispositions des articles 287 et suivants du code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 763 et suivants du code de Procédure civile, Vu les dispositions des articles anciens 1382 et 1383 du Code civil, Vu les dispositions de l’article 313-1 du code pénal,
1. A titre principal,
– Ecarter d’office en application du principe de l’effet dévolutif, et déclarer irrecevables les chefs de la demande discutés dans les conclusions de la société Boulmich Immo contre Madame [E] [F] qui ne sont pas dévolues à la cour d’appel, à savoir : « Dire et juger que Madame [E] [F] a manqué à ses obligations contractuelles ayant causé un préjudice à la société Boulmich Immo,
Condamner in solidum les époux [H] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi, Madame [E] [F] sur le fondement de la responsabilité contractuelle et les époux [H] sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
Condamner in solidum les époux [H] et Madame [E] [F] au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de la résistance abusive »,
– Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 mars 2019 en ce qu’il a débouté la société Boulmich Immo de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [F],
– Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 mars 2019 en ce qu’il a condamné la société Boulmich Immo à payer à Madame [E] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens afférents à la première instance,
2. A titre subsidiaire, si par impossible la cour d’appel s’estimait saisie prononcer la nullité de la clause du mandat de vente signé le 4 octobre 2014 selon laquelle le mandant « S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui »
– Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 mars 2019 en ce qu’il a débouté la société Boulmich Immo de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [F],
– Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la société Boulmich Immo à payer à Madame [E] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens afférents à la première instance,
3. A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel venait à considérer que Madame [E] [F] serait redevable d’une quelconque somme au profit de la société Boulmich Immo et infirmait le jugement de première :
– Condamner Monsieur et Madame [H] in solidum , à relever et garantir sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, Madame [E] [F] de toute condamnation de quelque nature que ce soit qui serait prononcée à son encontre au profit de la société Boulmich Immo,
– Débouter Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [E] [F].
4. En tout état de cause, et y ajoutant,
– Déclarer recevables les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de procédure,
– Condamner la société Boulmich Immo et/ou in solidum avec ou les époux [H] à payer à Madame [E] [F] la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société Boulmich Immo et/ou in solidum avec ou les époux [H] aux entiers dépens de procédure, dont distraction au profit de Maître Elise Ortolland, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS
Il convient d’examiner en premier lieu la demande de la société Boulmich Immo à l’encontre de Madame [F] en raison du mandat qui les liait puis dans un second temps sa demande à l’encontre des époux [H].
1-Sur la demande de la société Boulmich Immo à l’encontre de Madame [F] :
*Sur la régularité de la déclaration d’appel de la société Boulmich Immo à l’encontre de Madame [F] :
Madame [E] [F] fait valoir que la société Boulmich Immo n’a pas soumis à la cour d’appel des demandes formées contre elle et portant sur sa condamnation « au paiement de la somme de 50.000 euros outre celles de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts », lesquelles ont été rejetées par le tribunal de grande instance de Paris et qu’en application du principe de l’effet dévolutif, la cour d’appel écartera d’office les chefs de la demande discutés dans les conclusions de la société Boulmich Immo, mais qui ne lui sont pas dévolus.
La société Boulmich Immo soutient que sa déclaration d’appel à l’encontre de Madame [F] est régulière.
Sur ce,
La déclaration d’appel de la société Boulmich Immo en date du 18 avril 2019 était ainsi rédigée : ‘ L’appel tend à faire réformer ou annuler par la Cour d’Appel la décision entreprise en ce que les premiers juges ont :
– débouté la société Boulmich Immo de toutes ses demandes, lesquelles tendaient à la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [U] et de [T] [H] au paiement de la somme de 50.000 euros outres celles de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ;
– condamné la société Boulmich Immo, sous astreinte définitive de 10 euros de retard par jour, applicable à compter du 30e jour suivant la signification de la présente décision, à justifier auprès de Monsieur et Madame [U] et [T] [H] de la destruction du fichier et des données personnelles les concernant ;
– condamné la société Boulmich Immo à payer à Madame [E] [F] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société Boulmich Immo à payer à chacun des époux [H] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamne la société Boulmich Immo aux entiers dépens ‘.
En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.
La déclaration d’appel de la société Boulmich Immo critique expressément le chef du jugement qui la déboute de toutes ses demandes ce qui inclut ses demandes de paiement à l’encontre de Madame [E] [F]. L’absence de mention spécifique de celles-ci relève d’une omission purement matérielle.
Il s’en déduit que la déclaration d’appel à l’encontre de Madame [E] [F] est régulière et que la cour a été valablement saisie.
*Sur la demande de la société Boulmich Immo en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle :
La société Boulmich Immo fait valoir que :
-lorsque le mandat est conclu pour une durée déterminée, le mandant a l’obligation de justifier d’un motif légitime pour le rompre et qu’à défaut, il pourra être condamné au paiement du solde des honoraires en plus d’éventuels dommages et intérêts,
-que compte tenu de l’existence d’une période d’irrévocabilité de 3 mois, le mandat ne pouvait être dénoncé qu’à compter du 4 janvier 2015, qu’à l’expiration de la période d’irrévocabilité et en l’absence de dénonciation, le mandat avait vocation à s’appliquer pour une durée maximale de 12 mois soit jusqu’au 4 janvier 2016,
-que Madame [F] qui a révoqué le mandat sans motif légitime, puisque la vente ne s’est pas réalisée, a donc commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle,
-qu’il est demandé à la cour de condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 50 000 euros égale au montant des honoraires qui auraient dû lui être versés,
-qu’à titre subsidiaire, en présentant les acquéreurs au vendeur, l’agence immobilière a droit au paiement de sa rémunération, en application du droit de suite,
– qu’elle a fait visiter le, 20 octobre 2014, soit pendant le mandat, le bien appartenant à Madame [F], aux époux [H] comme cela résulte du bon de reconnaissance et d’indication dit « bon de visites » signé le 20 octobre 2014 par Madame [H] et a droit à sa commission.
Madame [F] fait valoir:
– que le mandat de vente signé le 4 octobre 2014 a régulièrement été résilié le 16 décembre 2014, dans la mesure où elle avait trouvé des acquéreurs Monsieur [W] et Madame [X],
-que la société Boulmich Immo n’a pas contesté la résiliation, reconnaissant que le contrat a pris fin le 16 décembre 2014,
– qu’elle a respecté les obligations contractuelles du mandat, dans la mesure où : d’une part, les époux [H] ne lui ont jamais été présentés par la société Boulmich Immo et qu’elle n’a jamais été informée par elle que ces derniers auraient visité son bien par son entremise,
– qu’aucune période n’est indiquée au recto du mandat et qu’elle n’était donc tenue à aucune obligation après sa résiliation,
-que la vente a été passée en mai 2015, longtemps après la résiliation du mandat,
-que si la société Boulmich Immo a véritablement fait visiter le bien à Monsieur et Madame [H], elle a commis une faute en omettant d’en informer sa mandante, faute qui prive la société Boulmich Immo de tout droit à commission ou indemnité.
Sur ce,
Un mandat non exclusif de vente a été signé le 4 octobre 2014 entre Madame [F] et la société Boulmich pour une période irrévocable de trois mois à compter de sa signature, soit jusqu’au 4 janvier 2015 ; sa durée était prorogeable pour une durée maximale de douze mois supplémentaires à défaut de dénonciation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2014, Madame [F] a résilié le mandat. Compte tenu de la période d’irrévocabilité, la résiliation a pris effet au 4 janvier 2015.
Il n’est pas contesté par l’appelante qu’à la date de son courrier, Madame [E] [F] avait trouvé de potentiels acquéreurs en la personne de Monsieur [W] et Madame [X] et dès lors la résiliation ne peut être considérée comme étant dénuée de motifs légitimes.
D’ailleurs, il résulte d’un email du 18 mars 2015 en pièce 2 de Madame [F] que la société Boulmich Immo a pris acte de ladite résiliation à la date du 16 décembre 2014 sans même se référer à la période d’irrévocabilité.
Le mandat stipule que le mandant : « S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ».
Aucune durée n’est indiquée au recto du mandat (espace laissé en blanc non renseigné) et ce, alors même qu’il est expressément indiqué dans le document que « cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission des clauses abusives ».
Par conséquent, la clause invoquée par la société Boulmich Immo à l’encontre de Madame [E] [F] sera réputée non écrite, en ce que sa durée n’étant pas déterminée, elle crée un déséquilibre significatif au détriment de Madame [F].
Cette dernière n’était donc plus tenue d’aucune obligation vis-à-vis de la société Boulmich Immo après le 4 janvier 2015, date de prise d’effet de la résiliation.
L’appelante cite dans son email du 18 mars 2025 les 3 offres d’achat qu’elle lui a présentées au titre desquelles ne figurent aucune offre des époux [H]. Elle ne rapporte pas la preuve de l’avoir informée de leur visite par son entremise avant la conclusion de la vente.
Madame [E] [F] et les époux [H] ont régularisé cette vente le 25 mai 2015 plusieurs mois après la résiliation du mandat et dès lors Madame [F], à laquelle aucune déloyauté ne peut être reprochée n’ayant pas été informée d’une visite par l’entremise de l’agence immobilière, n’était redevable d’aucun honoraire à la société Boulmich Immo.
La décision déférée est confirmée en ce que la société Boulmich Immo a été déboutée de ses demandes à son encontre.
2-Sur la demande de condamnation des époux [H] :
La société Boulmich Immo fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil.
Elle demande à la Cour de déclarer recevables les preuves et notamment l’original du bon de visite qu’elle produit à l’appui de ses demandes dans la mesure où elle pouvait produire toute pièce destinée à prouver un fait juridique, où madame [H] a reconnu l’authenticité du bon de visite, où les données ont été collectées de façon licite et où le rejet de ces éléments de preuve porterait une atteinte disproportionnée à ses droit de la défense.
Elle ajoute que les époux [H] ont commis une faute délictuelle en visitant le bien par son entremise, puis en prenant directement contact avec la propriétaire pour l’évincer, son préjudice consistant en la perte de sa rémunération.
Les époux [H] soutiennent :
– que Madame [H] n’a nul souvenir d’avoir signé ce bon qu’elle pense être relatif à un autre bien, que l’engagement du signataire de ne conclure la vente que par l’intervention du mandataire conduit à accorder à ce dernier une exclusivité que ne comporte précisément pas son mandat,
-que l’appelante produit des preuves obtenues de façon illicite, en violation des dispositions de la loi dite ‘Informatique et Libertés’ (conservation des données au delà du délai fixé, information en ligne inexistante au moment du recueil des données, pas de recueil préalable de leur autorisation) ainsi que des articles 226-16-1 A et 226-20 du code pénal,
– que sous couvert d’action en responsabilité délictuelle, la société Boulmich Immo tente de tirer profit des clauses du bon de visite, s’agissant de l’engagement de ne pas acquérir sans son intervention et de la pénalité stipulée en cas de non-respect de cet engagement alors qu’aucune clause pénale ne peut avoir d’efficacité hors tout lien contractuel,
-que si le bon de visite ne peut avoir valeur contractuelle, la société Boulmich Immo ne peut en tirer aucune conséquence pour qualifier la faute des époux [H],
-que Madame [P] étant affiliée à la société Boulmich Immo comme agent immobilier, son témoignage doit être écarté, nul ne peut se constituer une preuve à soi-même en attestant pour soi,
-qu’ils n’ont enfin jamais signé de mandat de recherche avec la société Boulmich Immo,
-que la société Boulmich Immo ne peut valablement affirmer avoir été évincée puisque les époux [H] avaient préalablement visité le bien par le biais d’une autre agence et que le bien était visible par tous,
-qu’en l’absence de démonstration de man’uvres frauduleuses de la part des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent en aucune manière engager leur responsabilité à l’égard de l’agent immobilier,
– que la vente entre Madame [F] et les époux [H] est intervenue le 29 mai 2015, soit plus de cinq mois après la fin du mandat non exclusif de vente confié à la société Boulmich Immo (résilié le 16 décembre 2014 ou le 5 janvier à l’expiration de la période d’irrévocabilité) et ne comportait aucun droit de suite, que dès lors cette dernière n’avait plus de droit à rémunération,
-que la loi Hoguet interdit au mandataire de réclamer ou de percevoir une rémunération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et que dès lors il n’y a pas de lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice demandé.
Sur ce,
*Sur le caractère licite des preuves produites par l’appelante :
La société Boulmich Immo produit en pièce n° 21, les captures d’écran du fichier constitué sur Madame [T] [H] signalant la visite effectuée, en pièce n° 8 le document intitulé « Reconnaissance d’indications et de visite » daté du 20 octobre 2014 et en pièces 22 et 23 des sms échangés avec les époux [H], (Pièces Boulmich Immo n° 8, 21, 22 et 23), production critiquée par les intimés.
La société Boulmich Immo doit rapporter la preuve de ses allégations en application de l’article 9 du code civil.
Sans qu’il soit examiné à ce stade des développements si le recueil et la conservation des données a été faite par la société Boulmich Immo dans le respect des dispositions de la loi précitée, le droit à la preuve justifie la production des pièces précitées, leur production étant indispensable à l’exercice de ce droit et l’atteinte strictement proportionnée au but poursuivi.
Il n’y a pas lieu de les écarter des débats.
* sur la demande de dommages et intérêts de la société Boulmich Immo :
La cour observe que la société Boulmich Immo réclame à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle aux époux [H] le montant des honoraires à la charge de Madame [F] aux termes du mandat et de son avenant.
L’article 73 dans sa version en vigueur au moment des faits du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet n°70-9 du 2 février 1970, interdit au mandataire de réclamer ou de percevoir une rémunération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat. Il prévoit également que la rémunération du mandataire sera perçue une fois constatée par acte authentique que l’opération a été conclue par son intermédiaire.
Il ne pouvait donc être valablement stipulé dans le bon de visite en date du 20 octobre 2014 que la violation de son obligation ‘de ne traiter l’achat de cette affaire par votre seul intermédiaire’ par le candidat acquéreur en ferait le débiteur de la commission de l’agent alors que le mandat de vente prévoyait que les honoraires étaient à la charge du vendeur.
La signature de ce bon de visite contraire aux dispositions précitées de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne peut donc valablement engager son signataire.
Si l’on admet pour les besoins du raisonnement que Madame [H] a effectivement signé le bon de visite relatif à ce bien, ce qu’elle conteste, il ne pourrait donc en tout état de cause en résulter pour elle aucun engagement vis à vis de la société Boulmich Immo.
Aucun autre engagement de nature contractuelle ne liait les époux [H] qui n’avaient conclu aucun mandat de recherche avec la société Boulmich Immo.
Cette dernière expose que la faute délictuelle des époux [H] aurait consisté en des manoeuvres dolosives et une déloyauté à entrer directement en contact avec Madame [F] et que ‘leur préjudice (……) correspond à la perte de la commission’ (page 16 dernier paragraphe de ses conclusions).
Il y a lieu de rappeler que Madame [F] était seule tenue au versement de la commission aux termes du mandat et de son avenant signés entre les parties.
La société Boulmich Immo ne rapporte la preuve d’aucune manoeuvre frauduleuse de la part des époux [H], d’aucune participation à un concert frauduleux avec le vendeur destinée à faire échec en connaissance de cause à son obligation de s’acquitter des honoraires découlant du mandat.
La simple circonstance d’avoir effectué antérieurement, les 8 et 9 octobre 2014, une visite avec une autre agence qui avait donné lieu à une offre de leur part ne permet pas de caractériser une fraude des époux [H] en lien de causalité avec le préjudice réclamé par la société Boulmich Immo correspondant à la perte de sa commission.
Le seul fait d’entrer directement en contact avec le vendeur après une seule visite opérée par l’entremise de la société Boulmich Immo dans le cadre d’un mandat non exclusif, alors que rien ne leur interdisait, afin de faire une offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, n’est également pas suffisant pour caractériser une fraude ou une faute dénotant une intention de faire échec au droit à commission de l’agence.
La vente a été conclue le 25 mai 2015 plusieurs mois après la visite évoquée en date du 20 octobre 2014 et la résiliation du mandat non exclusif par Madame [F] qui a pris effet le 4 janvier 2015.
La preuve d’une faute de nature délictuelle des époux [H] en lien de causalité avec le préjudice invoqué n’étant pas rapportée, il y a lieu de confirmer la décision déférée qui a débouté la société Boulmich Immo de sa demande à leur encontre.
3-Sur la demande reconventionnelle des époux [H] en destruction du fichier et des données personnelles les concernant et dommages et intérêts :
Les époux [H] demandent à la cour de condamner la société Boulmich Immo à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé par la violation des dispositions de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978, des articles 226-16-1 A et 226-20 du code pénal ainsi que de l’article 9 du code civil.
Ils exposent que la société Boulmich Immo s’est servie de leurs données à des fins de prospection commerciale jusqu’au 30 octobre 2020 sans avoir recueilli leur consentement.
La société Boulmich Immo soutient que leur consentement n’était pas obligatoire, le traitement étant nécessaire à la réalisation d’un intérêt légitime, la prospection commerciale et que la durée de conservation des données fait l’objet d’une information sur son site.
Elle fait valoir que la demande des époux [H] de la condamner à supprimer de ses fichiers toutes les données les concernant doit être rejetée dans la mesure où l’atteinte alléguée au droit des consorts [H] était proportionnée à l’exercice de son droit à la preuve.
Elle demande l’infirmation de la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée à détruire ces données nécessaires à la procédure en cours.
Sur ce,
Les deux parties s’accordent sur l’application de la loi n° 78-17 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés (dite ‘Informatique et Libertés’) dans sa rédaction précédant les modifications apportées par le RGPD, les données des époux [H] ayant été collectées en 2013.
La collecte de données personnelles est soumise par cette loi à des conditions de licéité.
La conservation des données collectées ne doit pas excéder la durée nécessaire à la finalité recherchée.
Dans l’hypothèse de la collecte des données d’un candidat acquéreur à une vente immobilière, la commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), chargée par ce texte de veiller à la protection des données personnelles, avait défini cette durée comme étant de trois mois.
L’ancienne norme simplifiée n°21 de la CNIL précise :
« Les informations nécessaires aux traitements automatisés d’informations nominatives définies aux articles 1, 2 et 3 ne doivent pas être conservées après le règlement du solde des comptes ou la rupture de la relation contractuelle à l’exception des informations nécessaires à l’accomplissement des obligations légales.
Les informations relatives au candidat à la location ou au candidat acquéreur ne peuvent être conservées que si la location ou l’acquisition est effectivement réalisée. A défaut de location ou d’acquisition, ces informations doivent être supprimées en cas de non-renouvellement de la demande dans un délai de trois mois ».
Il résulte des pièces produites que les époux [H] dont les données personnelles ont été recueillies en 2013 ont reçu des circulaires informatisées de la société Boulmich Immo jusqu’au 30 octobre 2020 soit après le jugement déféré alors que leurs données auraient dû être détruites au bout de 3 mois. (Pièces [H] n° 9 à 20).
Il en résulte une violation de la loi dite ‘Informatique et Libertés’ de ce seul fait sans qu’il y ait lieu d’examiner si leur consentement était ou non nécessaire au regard des dispositions alors en vigueur.
Cependant ils ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué à savoir ‘une violation majeure de leur vie privée mais encore une agression morale insupportable dans le contexte d’un conflit judiciaire ‘. La décision déférée qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts est dès lors confirmée.
Il y a lieu également de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Boulmich Immo à supprimer de ses fichiers toutes les données relatives aux époux [H].
Cependant la preuve d’un fait négatif ne pouvant être rapportée, la décision déférée est infirmée en ce qu’elle a enjoint sous astreinte la société Boulmich Immo à en justifier.
Cette suppression ne porte pas atteinte au droit à la preuve de l’appelante qui a, pour les besoins du procès, établi des documents papiers à partir des données qu’elle conservait.
Rajoutant à la décision déférée, il y a lieu d’enjoindre à la société Boulmich Immo de cesser d’adresser des courriels aux époux [H] sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée et ce pendant 6 mois à compter de la signification de la présente décision.
4-Sur la demande la société Boulmich Immo de dommages et intérêts pour résistance abusive :
Il se déduit du sens du présent arrêt, l’absence de résistance abusive des intimés. La décision déférée est confirmée de ce chef.
5-Sur la demande des époux [H] de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Les époux [H] font état d’un préjudice moral et financier résultant pour eux de la procédure initiée par la société Boulmich Immo.
Cependant la condamnation au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile permet de prendre en compte les frais de la procédure et ils ne rapportent la preuve d’aucun préjudice moral.
Dès lors l’exercice d’une action en justice constituant un droit et ne dégénérant en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol, de légèreté blâmable ou de faute dont la preuve n’est pas rapportée et en l’absence de preuve d’un préjudice en lien de causalité, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
La décision déférée est confirmée de ce chef.
6-Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
La décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
La société Boulmich Immo est condamnée aux dépens d’appel et à verser à chaque intimé la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare l’appel à l’encontre de Madame [F] recevable,
Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne l’astreinte assortissant la condamnation de la société Boulmich Immo de destruction du fichier et des données personnelles concernant les époux [H]
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Enjoint à la société Boulmich Immo de cesser d’adresser des courriels aux époux [H] sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée et ce pendant 6 mois à compter de la signification de la présente décision,
Condamne la société Boulmich Immo à verser aux époux [H] d’une part et à Madame [F] d’autre part une indemnité de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Boulmich Immo aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par les conseils des parties adverses conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
