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N° RG 23/06097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBS3

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.D.C. DU 9 PLACE BIR HAKEIM

C/

[G] [C] [S]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP TMV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Avril 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2024,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.D.C. DU 9 PLACE BIR HAKEIM représenté par son syndic, la SARL JACQUART GESTION, sis 158 avenue d’Eysines à Bordeaux (33200)
33000 BORDEAUX

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [C] [S]
de nationalité Française
2 rue Adamard
Appt 626
33310 LORMONT

défaillant

N° RG 23/06097 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBS3

Par acte en date du 19 juillet 2023 valant conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9 PLACE BIR HAKEIM agissant par son syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, a assigné M. [G] [C] [S] devant la présente juridiction. Il demande au tribunal sur le fondement des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de :
-juger son action recevable et bien fondé,
-condamner en conséquence M. [S] à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jugement,
-en tout état de cause condamner M. [S] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose que M. [S] est propriétaire du local commercial au sein de la Résidence du 9 place BIR HAKEIM à Bordeaux et que son locataire qui exerce dans ce local une activité de restauration a fait réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires Il incrimine ainsi : la mise en peinture de la porte d’entrée de l’immeuble initialement bleue, en rouge, l’appropriation du bandeau supérieur de la porte d’entrée pour y apposer le nom du restaurant, la destruction du mur séparatif entre le local commercial et l’entrée de l’immeuble partie commune et le stockage d’encombrant dans les parties communes. Le requérant fait valoir qu’aucune suite n’a été donnée par M. [S] aux différents courriers que le syndic lui a adressé depuis le 5 août 2021 lui demandant de remettre en état les lieux et faire respecter le règlement de copropriété par son preneur de sorte que l’Assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 mai 2023 a décidé de mandater le syndic pour engager une action en justice contre M. [S] afin d’obtenir sa condamnation à remettre en état les parties communes.

M. [G] [C] [S] n’ a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 24 octobre 2023.

Par jugement réputé contradictoire en date du 21 décembre 2023 la présente juridiction a :
-ordonné la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires à verser contradictoirement:
.le règlement de copropriété de l’immeuble sis 9 place BIR HAKEIM
.toute pièce justifiant que M. [S] est bien propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de la résidence 9 place BIR HAKEIM avec précision des lots et descriptif
-renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 29 février 2024
-réservé les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ayant versé aux débats le règlement de copropriété et l’état hypothécaire de l’immeuble 9 place BIR HAKEIM justifiant que M. [S] est propriétaire du local commercial situé au rez de chaussée de cet immeuble (lot 1) ainsi que des 235/1000èmes des parties communes, la clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 5 mars 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 14 mars 2024.

1-SUR LA DEMANDE DE REMISE EN ETAT DES PARTIES COMMUNES

Pour justifier des travaux réalisés par M. [S] sur les parties communes sans autorisation préalable, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

-Un courrier en date du 5 août 2021 auquel sont jointes six photographies adressé par la SARL JACQUART GESTION syndic de la copropriété de l’immeuble 9 place BIR HAKEIM mettant en demeure M.[S] de remettre en état la porte d’entrée de l’immeuble ainsi que son bandeau supérieur dans leur état d’origine, d’enlever les encombrants des parties communes, de réparer le mur de séparation entre le local commercial et les parties communes de l’entrée de l’immeuble et d’informer ses locataires de ne plus accéder aux parties communes.
Les photographies jointes à cette mise en demeure démontrent que la porte d’entrée de l’immeuble , initialement peinte en rouge a été repeinte en bleu côté rue, qu’un panonceau publicitaire «Restaurant Hizir méchoui» a été installé sur son imposte vitrée, que le mur séparant l’entrée commune de l’immeuble du local commercial a été partiellement détruit et qu’ en outre des objets divers encombrent cette entrée.

-un courrier signifié par huissier le 5 octobre 2021 reprenant les mêmes demandes et comprenant les mêmes photographies mettant en demeure M. [S] de réaliser les travaux de remise en état avant le 5 octobre 2021 faute de quoi ceux-ci seraient réalisés par le syndicat à ses frais.

-le procès-verbal de l’ assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 9 place BIR HAKEIM en date du 23 mai 2023 qui, entre autres décisions, a donné mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre du propriétaire du local commercial en raison des travaux réalisés sans autorisation de l’ assemblée générale.

-Le constat d’huissier dressé le 26 juin 2023 à la requête du demandeur qui met en évidence les éléments suivants:
.à l’extérieur, la porte litigieuse est peinte en bleu, des coulures et des débordements de peinture affectent la façade en pierre ; la partie supérieure de l’imposte est recouverte d’une peinture jaune pailletée et présente des traces de coulures tandis que son vitrage est recouvert d’un panonceau publicitaire au nom du commerce du rez-de-chaussée ; au surplus un panneau publicitaire de ce local commercial a été nouvellement apposé sur la façade de l’immeuble.
.à l’intérieur, le panonceau apposé sur le vitrage de l’imposte empêche la pénétration de la lumière du jour dans le hall d’entrée, l’imposte est partiellement recouverte d’une peinture bleue avec des traces de peinture jaune, la peinture rouge subsiste sur le pourtour de la menuiserie de la porte et au niveau de ses flancs ; en outre des traces de coulures tachent le mur en pierres; enfin en pignon nord le mur est constitué d’un placage en placo peint en blanc qui présente en cueillie une découpe au niveau de l’imposte laissant entrevoir un accès au commerce large de 15 cm environ.

Le règlement de copropriété en date du 20 novembre 1977, peu développé, énonce notamment que le porche d’entrée est une partie commune mais que la partie de la cage d’escalier comprise entre le rez-de-chaussée et le quatrième étage ainsi que les paliers d’étage sont seulement communs entre les propriétaires des appartements. Il stipule quant à l’usage des parties communes que «chacun des copropriétaires pour la jouissance des locaux privés lui appartenant pourra user librement des parties communes sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires» ;

Il résulte des dispositions des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires qui ne disposent sur les parties communes que d’un droit d’usage et de jouissance, ne peuvent sans autorisation de l’assemblée générale effectuer des travaux affectant ces parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à la condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble.

Or le locataire de M. [S], étant acquis que le copropriétaire bailleur engage sa responsabilité en cas de non respect par son locataire des règles de la copropriété, a de son propre chef sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, peint la porte cochère en bleu, apposé sur l’imposte de celle-ci un panonceau publicitaire, a détruit partie du mur séparant l’entrée de l’immeuble de son local commercial et a stocké des encombrants dans des parties communes aux autres copropriétaires. Il a mis en place sur l’imposte vitrée de la porte d’entrée un nouveau panonceau publicitaire, a coloré en jaune le haut de cette imposte et a installé toujours sans autorisation de l’ assemblée générale un panneau publicitaire sur la façade de l’immeuble ; enfin ces travaux sont à l’origine de salissures sur les murs.

Ce faisant M. [S], responsable de son locataire qui a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété au mépris de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sera condamné à remettre les lieux en leur état d’origine dans un délai de 2 mois et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [S] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande le condamner à payer au requérant la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal

-CONDAMNE M. [G] [C] [S] à remettre en état les parties communes de l’immeuble 9 place BIR HAKEIM à BORDEAUX dans les deux mois de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

-CONDAMNE M. [G] [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 9 place BIR HAKEIM à BORDEAUX une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE M. [G] [C] [S] aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT