[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :

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8ème chambre
1ère section

N° RG 22/05797
N° Portalis 352J-W-B7G-CWWXN

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 10 Décembre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. CHACO
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Maître Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0074

DÉFENDEURS

S.C.I. MARJAC
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Délia PERALTA-LEQUERRE de l’ASSOCIATION PERALTA-LEQUERRE – LEQUERRE- DERBISE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC98

S.A. GENERALI IARD
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0267

Décision du 10 Décembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/05797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWXN

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. Maville Immobilier
[Adresse 6]
[Localité 8]

représenté par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

L’immeuble situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

La SCI Chaco est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage de l’immeuble et loué aux époux [I] entre septembre 2019 et mars 2022.

La SCI Marjac est également propriétaire d’un appartement au 5ème étage et d’une chambre de service au 7ème étage dans cet immeuble et est assurée auprès de la SA Generali Iard.

Soutenant que l’appartement dont elle est propriétaire a subi divers désordres depuis 2019, la SCI Chaco a sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du juge des référés du 2 juin 2020, il a été fait droit à cette demande.

Par ordonnance du 15 juillet 2020, l’expert judiciaire initialement désigné a été remplacé.

Par ordonnance du 21 mai 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI Marjac et à la société Generali Iard.

L’expert judiciaire, M. [B] [M], a déposé son rapport le 14 décembre 2021.

Puis, par actes des 11 et 12 mai 2022, la SCI Chaco a assigné devant le tribunal la SCI Marjac, Generali Iard et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en ouverture de rapport, afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 octobre 2023, la SCI Chaco demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,
Vu l’article 544 du code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [M],

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

Déclarer la SCI CHACO recevable et bien fondée en ses demandes ;

Juger que la SCI MARJAC est responsable à hauteur de 100 % dans les désordres dénoncés par la SCI CHACO ;

A titre principal,

Condamner in solidum la société SCI MARJAC et son assurance la société GENERALI IARD à payer à la SCI CHACO, les sommes suivantes :
14.338,45 euros correspondant au coût des réparations à effectuer ;
34.150 euros au titre de la réparation de la perte locative ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la société SCI MARJAC et son assurance la société GENERALI IARD à payer à la SCI CHACO, les sommes suivantes :
14.338,45 euros correspondant au coût des réparations à effectuer ;
16.430 euros au titre de la réparation de la perte locative ;

En tout état de cause,

Condamner la société SCI MARJAC à payer à la SCI CHACO la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Ordonner à la SCI MARJAC de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, en les soumettant à la validation préalable de l’architecte de l’immeuble et au Syndic, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner à la SCI MARJAC de transmettre à la SCI CHACO les factures attestant de la réalisation desdits travaux, au plus tard 1 mois après leur achèvement ;
Condamner in solidum la société SCI MARJAC et son assurance la société GENERALI IARD à payer à la SCI CHACO les dépens en ce qu’il comprenne les honoraires de l’expert judiciaire désigné, outre les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour un montant justifié de 12000€ comprenant les honoraires pour la procédure de référé, la représentation dans le cadre des opérations d’expertise et les honoraires dans le cadre de la procédure au fond « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 août 2023, la SCI Marjac demande au tribunal de :

 » Débouter la SCI CHACO de l’ensemble de ses demandes

Déclarer recevable et fondée la demande reconventionnelle de la SCI MARJAC

En conséquence,

Condamner la SA GENERALI IARD à garantir les éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MARJAC

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], à rembourser à la SCI MARJAC la somme de 1.773,04 € par elle réglée à la société PROKO et Cie.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à[Localité 8], à entreprendre et financer les travaux nécessaires pour le raccordement de la chambre de service au réseau commun des eaux usées.

Condamner la SCI CHACO en tous les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code Civil « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 mars 2023, la SA Generali Iard demande au tribunal de :

 » Vu l’article 1103 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

Il est demandé à la juridiction de céans de :

Juger que la société GENERALI ne saurait garantir des condamnations consécutives à des désordres survenus antérieurement à la conclusion du contrat d’assurance habitation avec la SCI MARJAC ;

Juger que la société GENERALI ne saurait garantir des désordres expressément exclus par le contrat d’assurance habitation avec la SCI MARJAC ;

Par conséquent :

Débouter la SCI CHACO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société GENERALI ;

Débouter la SCI CHACO de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

 » Vu les articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu le rapport d’expertise,

Il est demandé au Tribunal de :

JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier, bien fondé en ses demandes ;

JUGER la SCI Marjac intégralement responsable des désordres objet de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNER la SCI Marjac à justifier au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier, sous une astreinte de 250 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir :
la réalisation des travaux de réfection des installations sanitaires, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,
la justification de la remise en état des parties communes, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble

CONDAMNER la SCI Marjac à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris, représenté par son Syndic la société Maville Immobilier la somme de 1.643 € ;

REJETER la demande de la SCI Marjac de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier, à lui payer la somme de 1.773,04 € ;

REJETER la demande de la SCI Marjac de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier, à entreprendre et financer les travaux nécessaires pour le raccordement de la chambre de service au réseau commun des eaux usées ;

REJETER la demande de la SCI Chaco visant à voir ordonnée la réalisation d’un audit par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier ;

CONDAMNER la SCI Marjac ou tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société Maville Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SCI Marjac ou tout succombant aux entiers dépens ».

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

A l’appui de ses demandes, la SCI Chaco fait valoir que :
– au mois de février 2019, une infiltration est apparue dans la chambre parentale de l’appartement ;
– l’appartement a été loué aux époux [I] à compter du 1er septembre 2019 pour un loyer mensuel de 2.650 € hors charges, outre 390 € de charges mensuelles ;
– l’origine des désordres a été identifiée par la société Epel (raccord d’évacuation des eaux usées non conforme, multiples réparations de la toiture, vétusté de la couverture) mais le syndicat des copropriétaires n’est pas intervenu ;
– l’expert judiciaire a constaté les désordres dans l’appartement de la SCI Chaco et les non-conformités des installations sanitaires de l’appartement de la SCI Marjac ;
– le loyer de l’appartement a été réduit compte-tenu des désordres ayant affecté l’appartement ;
– l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de la SCI Marjac ;
– l’action est fondée sur la faute de la SCI Marjac, mais également sur un trouble anormal de voisinage ;
– les travaux de la SCI Marjac, réalisés sans autorisation de la copropriété, ne sont pas conformes au règlement sanitaire de la ville de Paris ;
– l’appartement en dessous de celui de la SCI Chaco est également touché par le même dégât des eaux ;
– la SCI Marjac doit réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;
– la SCI Chaco a subi divers préjudices (dégradations et perte locative);
– le locataire a donné congé pour fin mars 2022 du fait du trouble de jouissance et des travaux de remise en état à venir.

En défense, la SCI Marjac fait valoir que :
– l’expert judiciaire s’est désintéressé des nombreux désordres ayant infiltré l’immeuble depuis des années en raison de la vétusté de la couverture ou du chéneau de l’immeuble voisin ;
– l’expert judiciaire n’a pas tenu compte du fait que la chambre de service de la SCI Marjac n’est plus occupée depuis fin 2017 et qu’aucun écoulement n’a donc lieu dans cette pièce ;

– le branchement irrégulier dans le chéneau de la copropriété est ancien et n’a jamais été mis en cause par les professionnels intervenus sur la toiture pendant des années ;
– la chambre de service située au 7ème étage est la seule pièce qui n’a jamais disposé d’une installation d’évacuation des eaux usées et ce sont les précédents propriétaires qui ont procédé à cette installation ;
– il incombe à la copropriété de prendre en charge les travaux préconisés par l’expert et de rembourser les travaux de suppression de l’installation litigieuse ;
– l’expert judiciaire ne s’est pas préoccupé de l’origine de la nouvelle infiltration signalée en janvier 2021 ;
– les conclusions de l’expert judiciaire sont contestables ;
– dans la mesure où la chambre de service n’avait pas dès l’origine de la construction d’installation d’évacuation des eaux usées, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable de cette défaillance ;
– elle a réalisé les travaux d’enlèvement de l’installation litigieuse demandés par l’expert judiciaire pour un montant total de 1.773,04 € et dont elle demande le remboursement au syndicat des copropriétaires ;
– les travaux d’installation d’un tuyau d’évacuation des eaux usées sur la descente commune doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;
– elle est assurée auprès de Generali depuis le 1er février 2015 pour son appartement du 5ème étage et la chambre de service du 7ème ;
– le contrat a été résilié le 9 avril 2019 et Generali était donc bien son assureur en février 2019 ;
– à compter d’avril 2019, la chambre de service a été assurée de manière séparée avec des garanties plus complètes.

De son côté, la SA Generali Iard fait valoir que :
– la SCI Marjac est assurée auprès de Generali au titre d’un contrat d’assurance habitation en base fait dommageable ;
– les troubles anormaux de voisinage sont exclus de la garantie ;
– elle ne garantit pas les désordres consécutifs à un raccordement sauvage et à un défaut d’entretien ;
– la mauvaise foi des défenderesses n’est pas rapportée et il n’y a pas de résistance abusive.

Enfin, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que :
– il n’est pas resté inactif et a missionné la société Epel ;
– la société Epel a signalé un raccordement d’évacuation des eaux usées non conforme ;
– sa responsabilité n’a pas été retenue par l’expert judiciaire ;
– le réseau d’évacuation non conforme de la SCI Marjac n’a pas été autorisé par l’assemblée générale ;
– il sollicite la remise en état des lieux sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et la prise en charge de factures réglées par lui, ce sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– la demande d’audit est sans objet car il a déjà été réalisé et l’existence d’installations illicites n’est pas démontrée ;
– il n’existe aucune responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de raccordement de la chambre de service au réseau des eaux usées ;
– il était en revanche obligatoire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale en cas de réalisation de travaux de raccordement au titre de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes principales de la SCI Chaco

Vu l’article 544 du code civil qui prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le droit pour le propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou par les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La théorie des troubles anormaux du voisinage invoquée par la demanderesse consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère excessif du trouble allégué tant au regard de sa permanence et de sa gravité que de la situation des lieux.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances qui prévoit que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Vu l’article 9 du code de procédure civile qui dispose que  » il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.  »

Sur ce,

Sur la matérialité des désordres et les responsabilités

En l’espèce, dans son rapport, l’expert judiciaire confirme les désordres:  » les désordres sont localisés dans la chambre du fond et dans le dressing adjacent. On constate que les zones altérées sont essentiellement au droit – en allèges – des ouvertures donnant sur la cour intérieure et de part et d’autre. La teneur en humidité est importante. Le pied des jambages des anciennes huisseries en bois – remplacées par des huisseries PVC, est très dégradé par l’humidité. Le parquet a fortement tuilé, toujours au droit de la fenêtre.
Latéralement aux ouvertures et en plafond, les désordres sont des écaillements conséquents mais à la teneur en humidité plus faible… « .

Par ailleurs, les désordres sont confirmés par un constat d’huissier de justice du 18 décembre 2019 et encore par un courrier de la locataire de l’appartement sinistré versé aux débats.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert judiciaire indique dans son rapport :  » nous avons indiqué dans notre note aux parties n° 5 du 05 juillet 2021 :  » l’expert rappelle que lors de notre précédent accédit, les mises en eau des chêneaux ont permis de mettre en évidence leur défectuosité au droit du piquage sauvage réalisé dans la chambre de la SCI Marjac. « . Nous avons indiqué dans notre note aux parties n° 6 du 23 septembre 2021 :  » Mr l’architecte (de copropriété) rappelle que ses diligences ont permis de constater que depuis l’inactivité de la salle d’eau et du réseau d’alimentation en eau de la SCI Marjac, les parois selon le testeur indiquées une teneur en humidités normales d’environ 15 %. L’examen contradictoire des lieux nous permet de confirmer ce qui précède. Nous avons pu mettre en évidence que les désordres affectant l’appartement de la SCI Chaco provenaient d’ouvrages défectueux et non conformes aux règles de l’art de la chambre de service de la SCI Marjac  » (sic).

En conclusion, l’expert judiciaire précise que  » nous avons pu établir que la défectuosité des installations sanitaires (réalisées sans le moindre respect des règles de l’art) en était l’origine et la cause. En effet, en coupant l’alimentation en eau de la SCI Marjac, les parois (murs et plafonds) de la SCI Chaco situées à l’aplomb des installations sanitaires de la SCI Marjac se sont asséchées. Dès lors nous estimons avoir rempli notre mission en attribuant la responsabilité des désordres à la SCI Marjac « .

Les conclusions de l’expert judiciaire confirment celles du rapport de visite de la société Epel en date du 27 janvier 2020 :  » au vue de l’infiltration subie, il est sur à 90 % que le raccord non conforme est la cause du dégât des eaux. Il faudrait mettre aux normes le réseau d’évacuation et supprimer ce raccord  » (sic).

Elles sont également parfaitement cohérentes avec le rapport d’intervention de la société Arco du 23 décembre 2020 relevant
 » l’évacuation de la douche a été effectuée par percement du chéneau (non conforme) et traitement du raccord d’étanchéité au paxalu (non conforme) collé à chaud… Il convient de supprimer cette évacuation de douche beaucoup trop basse en percement de chéneau ce qui lors de la mise en charge de celui-ci pourrait déborder vers l’intérieur et provoquer d’important dégâts « .

Au regard de ces éléments, il sera retenu que la cause exclusive des désordres est l’installation sanitaire privative non conforme de la chambre de service de la SCI Marjac.

L’expert judiciaire n’a pas retenu la vétusté de la couverture de l’immeuble comme l’une des causes des désordres subis par la SCI Chaco et il n’est pas produit aux débats suffisamment d’éléments probants pour contredire les conclusions finales de l’expertise.

Compte-tenu de l’importance des désordres causés dans l’appartement de la SCI Chaco et de leur durée, il existe effectivement un trouble anormal de voisinage.

La responsabilité de plein droit de la SCI Marjac, propriétaire des installations défectueuses à l’origine des désordres, sera donc retenue sur le fondement du trouble anormal de voisinage invoqué.

Sur la réparation des préjudices

S’agissant des travaux de reprise, dans son rapport, l’expert judiciaire retient une somme globale de 14.338,45 € (13.176,89 € devis PBS + 1.161,56 € facture PBS). Cette somme, qui ne fait pas l’objet de discussion entre les parties, sera donc retenue.

S’agissant de la perte locative, la SCI Chaco verse aux débats le bail régularisé avec les époux [I] pour cet appartement de 95 m2 à effet du 1er septembre 2019. Le loyer initialement convenu était de 2.650 €, outre 390 € de provision sur charges.

La SCI Chaco justifie qu’elle a baissé le loyer à 2.000 € en accord avec ses locataires dès le début de la location en raison du dégât des eaux en cours et dans l’attente des réparations, puis a consenti une nouvelle baisse de loyer à 1.700 € dès le mois de novembre 2019 jusqu’au départ du locataire en mars 2022.

La SCI Chaco invoque ensuite une période de deux mois d’indisponibilité de l’appartement pour la location en raison des travaux de reprise.

Dans la mesure où l’appartement sinistré était effectivement loué 2.650€ par mois et que des baisses de loyer ont été consenties en raison des désordres, la perte locative invoquée est certaine. Il ne s’agit pas d’une perte de chance.

Le préjudice au titre de la perte locative peut donc être fixé à 34.150 € suivant les calculs de la demanderesse.

Au demeurant, l’estimation des préjudices effectuée par la SCI Chaco n’est pas contestée par les défenderesses.

La SCI Marjac sera donc condamnée à verser à la SCI Chaco une somme de 14.338,45 € au titre des travaux de reprise et une somme de 34.150 € au titre de la perte de locative.

Sur l’action directe contre l’assureur Generali Iard

La SCI Chaco sollicite la condamnation in solidum de la SCI Marjac et de son assureur Generali Iard.

Pour ce faire, elle n’invoque aucune base légale et ne donne aucune explication.

La société Generali Iard ne conteste plus être l’assureur de la SCI Marjac en sa qualité de propriétaire de la chambre de service concernée par le sinistre, ce qui est au demeurant confirmé par les conditions particulières du contrat d’assurance produites à la procédure par la SCI Marjac.

L’action directe contre l’assureur peut donc être envisagée sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances précitée.

Les conditions particulières produites par l’assureur Generali Iard visent bien le risque  » responsabilité civile non occupant « .

La SA Generali Iard invoque de son côté une exclusion de garantie en raison du trouble anormal de voisinage.

Il est exact que les conditions générales de la police d’assurance produites par l’assureur mentionnent que les troubles anormaux de voisinage sont exclus de la garantie responsabilité civile non occupant (page 23).

Dès lors, en l’absence d’invocation par la demanderesse de moyens de défense sur ce point, il convient de retenir que la garantie de Generali Iard n’est pas mobilisable puisque l’assurée a effectivement été condamnée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Les demandes de la SCI Chaco contre Generali Iard seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Chaco au titre d’une résistance abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Ni la résistance abusive, ni le préjudice de 10.000 € n’étant démontrés, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de travaux sous astreinte

La SCI Chaco sollicite que la SCI Marjac soit condamnée à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, en les soumettant à la validation préalable de l’architecte de l’immeuble et au syndic, sous astreinte de 100 € par jour à compter du prononcé du jugement.

En réalité, dans ses conclusions, l’expert judiciaire n’a pas mentionné de travaux urgents et nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres ou prévenir les dommages. En effet, l’expert a au contraire constaté que l’inactivité de la salle d’eau et du réseau d’alimentation en eau de la SCI Marjac avait permis de mettre un terme aux infiltrations.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a simplement donné son avis sur les travaux de reprise envisagés par la SCI Marjac :  » quant à l’estimation de 1.000 € (peut-être même TTC!) devant permettre la réfection des installations sanitaires et notamment la plomberie, cela relève de la plaisanterie ! Il est vrai que la SCI Marjac aime plaisanter ! « .

La demande de réalisation de travaux préconisés par l’expert sera donc rejetée, tout comme celle de transmission de factures attestant de la réalisation des travaux.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Marjac

Sur l’appel en garantie de la SCI Marjac contre son assureur Generali Iard

Vu le contrat d’assurance régularisé entre les parties.

En l’espèce, pour la même raison que celle retenue dans le cadre de l’action directe de la SCI Chaco contre l’assureur Generali Iard et en l’absence d’explication de la SCI Marjac s’agissant de l’exclusion de garantie invoquée, l’appel en garantie sera rejeté.

Sur les demandes de la SCI Marjac contre le syndicat des copropriétaires

La SCI Marjac demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les travaux réalisés sur son installation sanitaire privative non conforme et à réaliser et financer les travaux de raccordement de sa chambre de service au réseau commun des eaux usées. Elle ne précise pas le fondement de ses demandes.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, les dépenses litigieuses sont à la charge de la SCI Marjac puisqu’elles concernent ses installations sanitaires privatives anciennes ou à créer.

Les demandes de la SCI Marjac contre le syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Marjac sous astreinte à réaliser des travaux de réfection de ses installations sanitaires et la remise en état des parties communes, le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Vu les articles 9 et 25 b) précités de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 10 Décembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/05797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWXN

Compte-tenu des conclusions de l’expert judiciaire ayant relevé un piquage sauvage dans la chambre de la SCI Marjac et des installations sanitaires non conformes et non autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires est légitime à solliciter la remise en état des parties communes (chéneau notamment) et la suppression de l’installation sanitaire non autorisée.

La SCI Marjac justifie avoir réglé une facture de 1.773,04 € du 10 février 2021 à la société Proko et Cie pour la  » suppression modification canalisation EU existante en gouttière anglaise « .

Le syndicat des copropriétaires a fait constater la suppression de l’ancienne évacuation par la société Arco, ce qui ressort de sa facture du 19 mars 2021.

Mais, il est exact que ces travaux n’ont pas été réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et que la remise en état totale des parties communes n’est pas suffisamment justifiée.

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires pour que l’architecte de l’immeuble s’assure de la remise en état des parties communes dans les conditions fixées au dispositif.

Par ailleurs, il convient de faire droit à la demande de remboursement des factures Arco de 473 € (visite de contrôle) et 1.170 € (visite de contrôle et test) réglées par le syndicat des copropriétaires, mais qui sont bien en lien avec les désordres et doivent donc être assumées par la SCI Marjac responsable de ceux-ci.

La SCI Marjac sera donc condamnée à verser une somme de 1.643 € au syndicat des copropriétaires à ce titre.

La demande de réalisation d’un audit dont le syndicat des copropriétaires demande le rejet ne figure pas au dispositif des conclusions de la SCI Chaco. Or, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile,  » le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion « .

La demande de rejet la concernant est donc sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Marjac, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Décision du 10 Décembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/05797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWXN

La SCI Marjac sera condamnée à verser à la SCI Chaco une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des défendeurs à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

CONDAMNE la SCI Marjac à verser à la SCI Chaco les sommes suivantes :

14.338,45 € au titre des travaux de reprise ;

34.150 € au titre de la perte de locative ;

8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes de la SCI Chaco contre la SA Generali Iard ;

REJETTE les demandes de la SCI Chaco au titre de la résistance abusive, au titre de la réalisation de travaux et de la transmission de factures de travaux ;

REJETTE toutes les demandes reconventionnelles de la SCI Marjac;

CONDAMNE la SCI Marjac à justifier au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de la remise en état des parties communes suite à la suppression de ses installations sanitaires non autorisées et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble désigné par le syndic qui s’en assurera, ce sans qu’une astreinte soit nécessaire à ce stade ;

CONDAMNE la SCI Marjac à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1.643 € au titre des frais avancés en lien avec le sinistre ;

REJETTE les demandes des défenderesses au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Marjac aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente