TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 07 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05060 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISNR

DEMANDEURS

Monsieur [E] [D]
né le 16 Mars 1940 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Catherine SCHMITT de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [F] [D]
née le 01 Décembre 1938 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine SCHMITT de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA CHARLES GILLE
(RCS de TOURS n° 348 662 255), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ,, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente
Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

Monsieur [E] [D] et madame [F] [D] (ci-après dénommés les époux [D]) sont propriétaires des lots n°24 (rez-de-chaussée) et n°30 (1er étage) de la résidence le Petit Cupidon, située au [Adresse 1] à [Localité 5], gérée par l’agence Citya Charles Gilles, syndic de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a décidé de travaux de rénovation des conduits de chauffage pour un coût de 24.354,78 euros suivant devis de l’entreprise BONSENS, avec une programmation prévue courant du second trimestre 2021.

Les travaux ont débuté au mois de juin 2021 et ont été interrompus du fait de la non-conformité des gaines techniques aux normes incendie.

Lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de mise aux normes des gaines techniques par la société JLD ISOLATION pour un montant de 28.160 euros TTC, avec une date de démarrage des travaux au 1er février 2022.

Les travaux ont été terminés au mois de mars 2022.

Estimant que le syndic de copropriété avait failli dans sa mission d’exécution des décisions d’assemblée générale, les époux [D] ont, suivant acte d’huissier du 24 novembre 2022, fait assigner la SARL CITY CHARLE GILLE devant ce Tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, les époux [D] demandent au Tribunal, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1219, 1240, 1241 et 1353 du Code civil, de :
juger les demandes des consorts [D] recevables et bien fondées,
débouter l’agence CITYA CHARLES GILLES de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Et en conséquence,
Sur la responsabilité du syndic :
condamner l’agence CITYA CHARLES GILLE à verser aux consorts [D] la somme de 14.186,90 euros en réparation de leurs préjudices,
Sur la répartition incorrecte des charges :
– enjoindre la défenderesse à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les éléments nécessaires à l’exacte répartition des charges de copropriété,
En tout état de cause :
– condamner l’agence CITYA CHARLES GILLE à verser aux consorts [D] la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner l’agence CITYA CHARLES GILLE aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier à hauteur de 290,00 €, dont distraction au profit de la SELARL LE CERCLE AVOCATS ;
– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, la SARL CITYA CHARLES GILLE demande au Tribunal de
– juger que la S.A.R.L CITYA CHARLES GILLE n’a pas commis de faute dans le suivi et l’exécution des travaux de rénovation et de mise aux normes des gaines techniques votés lors des assemblées générales du 28 décembre 2020 et du 19 novembre 2021 ;
– juger que Monsieur [E] [D] et Madame [F] [D] ne démontrent pas davantage avoir subis des préjudices en lien de causalité avec une faute que la S.A.R.L CITYA CHARLES GILLE aurait commise à leur endroit ;
– juger en outre qu’il n’est pas démontré que la répartition des charges de travaux votée lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 n’aurait pas été conformément appliquée, ni même qu’elle serait irrégulière ;
– débouter Monsieur [E] [D] et Madame [F] [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la S.A.R.L CITYA CHARLES GILLE ;
– condamner Monsieur [E] [D] et Madame [F] [D] à payer à la S.A.R.L CITYA CHARLES GILLE une somme de 3.000 € pour procédure abusive ;
– condamner Monsieur [E] [D] et Madame [F] [D] à payer à la S.A.R.L CITYA CHARLES GILLE une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner les mêmes aux entiers dépens.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024 avec effet au 20 août 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 03 septembre 2024.

1. Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [D]

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Ce même article lui permet de procéder, de sa propre initiative, en cas d’urgence, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble

Par ailleurs, le syndic de copropriété, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Cette responsabilité suppose qu’une faute causale d’un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’égard du syndic.

Il est reproché, en l’espèce, au syndic CITYA d’avoir retardé les travaux de rénovation des conduits de chauffage en raison de ses manquements et de ne pas avoir fait exécuter les travaux urgents nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Il résulte des pièces versées aux débats que :
– lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a décidé de travaux de rénovation des conduits de chauffage pour un coût de 24.354,78 euros suivant devis de l’entreprise BONSENS, avec une programmation prévue courant du second trimestre 2021 ;
– lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a voté un budget complémentaire de 1.038,83 euros, justifié par le fait que le taux de TVA appliqué sur le devis n’était pas conforme avec la nature des travaux et a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 1 seul appel, soit 100 % au 25 juin 2021 ;
– les travaux ont débuté le 23 juin 2021 (pièce 1 défendeur) et ont été interrompus en raison de la non-conformité des gaines techniques au feu constatée par l’entreprise BONSENS qui en informait le syndic par courriel du 1er juillet 2021 ;
– le 2 juillet 2021, la gestionnaire du syndic CITYA a mandaté un bureau de contrôle et pris contact avec la société JD ISOLATION, ce dont était informé le jour même, monsieur [E] [D], qui était en copie de ce courrier ;
– le 06 juillet 2021, la gestionnaire du syndic CITYA recevait la proposition de devis de la société JD ISOLATION et organisait une visite de l’immeuble le 12 juillet 2021 avec le bureau de contrôle, puis le 15 juillet 2021 avec la société JD ISOLATION ;
– le 04 août 2021, le gestionnaire du syndic CITYA sollicitait l’avis des copropriétaires sur le devis de la société JD ISOLATION d’un montant de 26.520 euros pour la mise aux normes coupe-feu des coffrages des conduites d’évacuation des chaudières individuelles en leur précisant que cette société pourrait débuter les travaux dans le courant du mois d’août et finaliser l’ensemble après le 15 septembre ; il précisait aux copropriétaires « si je dois demander un devis comparatif il faut que je trouve une autre entreprise qui ne soit pas en congés actuellement et qui a de la disponibilité rapidement » (pièce 3, défenderesse) ;
– par courriel du 09 août 2021, la gestionnaire du syndic CITYA a sollicité une autre entreprise, la SARL PLAC’PLAF qu’elle a relancée le 20 août 2021 en insistant sur l’urgence (l’ensemble des gaines techniques étant ouvertes depuis plus d’un mois) ;
– par courriel du 03 septembre 2021, la gestionnaire du syndic CITYA informait les copropriétaires avoir obtenu un rendez-vous avec cette société PLAC’PLAF le 8 septembre 2021, aux fins de chiffrage ;
– par courriel du 13 octobre 2021, la gestionnaire du syndic indiquait à monsieur [D] qui se plaignait de l’absence d’avancement des travaux qu’elle restait dans l’attente du devis cette société PLAC’PLAF, rappelant que ce devis comparatif avait été demandé par l’ensemble des copropriétaires et précisant avoir relancé cette société à plusieurs reprises ;
– par courriel du 19 octobre 2021, la gestionnaire du syndic transmettait aux copropriétaires les devis comparatifs des deux sociétés, dont celui de la société PLAC’PLAF du 18 octobre 2021 pour un montant de 32.890 euros, en indiquant « je vous propose, pour ne plus perdre de temps, de valider le devis le mieux disant et de faire ratifier ce choix en assemblée générale » et de tenir cette assemblée générale le 19 novembre 2021à 11H00 (pièce 7, défenderesse) ;
– lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a retenu la proposition présentée par la société JD ISOLATION en précisant que le démarrage des travaux est prévu à la date du 1er février 2022 ;
– suite à une visite technique du 18 février 2022, et au retour des disponibilités des copropriétaires dont monsieur [D] le 19 février 2022, les travaux ont débuté le 21 février 2022 par ceux concernant l’appartement de monsieur [D] et ont été terminés au mois de mars 2022.

Au regard de cette chronologie, compte tenu du choix des membres du conseil syndical d’obtenir d’un devis comparatif à celui de la société JD ISOLATION et des délais nécessaires pour obtenir ce nouveau devis, il est vainement soutenu que le syndic aurait fait preuve d’une inertie fautive « en ne contactant pas les professionnels plus tôt », ou encore qu’il aurait failli à sa mission, en ne lui communiquant aucune information sur l’avancée des travaux entre le 03 septembre 2021 et le 19 octobre 2021, puisque par courriel du 13 octobre 2021, la gestionnaire du syndic de copropriété répondait aux récriminations de monsieur [D] en indiquant « durant tout l’été, j’ai communiqué avec l’ensemble des copropriétaires et je me suis déplacée à plusieurs reprises. En effet, je communique moins puisque je suis en attente du devis comparatif pour la mise aux normes coupe feu des gaines », étant observé qu’aucun préjudice en lien avec le défaut d’information allégué n’est établi par les époux [D].

Les époux [D] font également grief au syndic de copropriété de ne pas avoir fait exécuter les travaux sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale au regard de l’urgence liée à la situation hivernale, alors que la température de leur logement n’atteignait pas 18 degrés, comme en atteste le procès-verbal de commissaire de justice du 17 janvier 2022 constatant l’absence de moyens de chauffage dans l’appartement de monsieur [D] situé au 1er étage ainsi qu’une température de 17,3°.

Toutefois, le règlement de copropriété fait obligation au syndic d’obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale pour « l’exécution de réparations ou de travaux dépassant le cadre d’un entretien courant en raison de leur nature ou de leur coût » (règlement de copropriété, p.14).

S’agissant de travaux importants, le syndic ne pouvait agir sans obtenir l’autorisation de la copropriété, étant observé qu’il n’est pas démontré que les travaux de mise aux normes coupe-feu des coffrages des conduites d’évacuation des chaudières individuelles étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Aucun manquement fautif n’est donc établi à l’égard du syndic de copropriété. La demande en condamnation formée par les époux [D] à l’égard de la SARL CITY CHARLE GILLE sera donc rejetée.

2. Sur la demande de production sous astreinte de l’exacte répartition des charges de copropriété

Les époux [D] soutiennent que les charges de copropriété entraînées par les travaux de mise aux normes des gaines techniques décidés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2020 et du 19 novembre 2021 n’auraient pas été répartis conformément à l’état descriptif de division.

La SARL CITY CHARLE GILLE fait valoir, pour sa part, que la répartition des charges inhérents à ces travaux n’est pas prévue au règlement de copropriété, que les travaux de rénovation des conduits de chauffage ne sont pas concernés par la clause de répartition des charges générales prévues au règlement, que 10 appartements sur 12 étaient concernés par ces travaux et que ces travaux de mise en conformité procèdent d’un aménagement des parties privatives des différents lots, en sorte qu’elle a soumis à l’assemblée générale une autre clé de répartition applicable à ces travaux, approuvée par les copropriétaires, et consistant à diviser le coût des travaux à parts égales pour chaque appartement concerné par une intervention.

La clause de répartition des charges est ainsi libellée en page 22 : « les charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété. Elles comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens du présent règlement, c’est-à-dire :
[…]
4) les charges d’entretien, de réparation, et de reconstruction du ou des bâtiments, telles que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations des gros murs à l’intérieur des appartements), à la toiture, aux têtes de cheminée, aux canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, aux conduits de tout-à-l’égout ou d’écoulement d’eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif de chaque appartement ou local en dépendant), aux gaines des vide-ordures, aux portes d’entrée et vestibules, aux paliers des étages, aux couloirs et corridors communs et d’une manière générale, à tous les locaux destinés aux services communs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a adopté la résolution d’assemblée générale n°13 du 19 novembre 2021, ce même syndicat de copropriété a voté la résolution n°13 suivant laquelle le coût supplémentaire des travaux sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges « A LA PART GAINE TECHNIQUE ».

Indépendamment du fait de savoir si cette résolution est ou non conforme au règlement de copropriété, cette décision d’assemblée générale, qui n’a pas fait l’objet d’action en contestation dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’impose à tous les copropriétaires, y compris aux époux [D] ayant voté en faveur de son adoption ; les charges étant dues selon la clef de répartition retenue par les décisions d’assemblée générale.

Si cette clé de répartition ne correspond effectivement pas à une répartition en fonction des millièmes de copropriété représentés par chaque lot concerné par la dépense, elle correspond en revanche, à la répartition des dépenses de travaux en fonction du nombre de lots concernés par la mise en conformité des gaines techniques (soit 10 lots), ayant fait l’objet de la simulation de répartition le 19 novembre 2021 ayant selon le syndic été jointe au procès-verbal d’assemblée générale (pièce 9 défenderesse et pièce 10 demandeurs).

Les époux [D] ne rapportent donc pas la preuve que la répartition opérée par le syndic de copropriété ne serait pas conforme à la résolution de l’assemblée générale, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner sous astreinte à la SARL CITY CHARLE GILLE de produire « les éléments nécessaires à l’exacte répartition des charges de copropriété ».

3. Sur la demande reconventionnelle de la SARL CITY CHARLE GILLE pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Il appartient à la SARL CITY CHARLE GILLE de rapporter la preuve d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur grossière équipollente au dol imputable aux époux [D] dans l’exercice de la présente action, ce qu’elle échoue à faire en l’espèce,

La présente action procédant d’une mauvaise appréciation de leurs droits par les époux [D], la preuve de la mauvaise foi de ces derniers n’étant pas rapportée.

4. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL CITY CHARLE GILLE les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, les époux [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parties perdantes, les époux [D] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Déboute Monsieur [E] [D] et madame [F] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [D] et madame [F] [D] à payer à la SARL CITY CHARLE GILLE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [D] et madame [F] [D] aux dépens

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND
LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU