09/05/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/01039

N° Portalis DBVI-V-B7F-OAOR

SL / RC

Décision déférée du 11 Janvier 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE (18/02385)

M. GUICHARD

[L] [K]

C/

[W] [F]

[O] [C] épouse [F]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Maître [L] [K]

Notaire associé au sein de la SCP BAYLE-[K]-[K].

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [F]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [C] épouse [F]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

******

Exposé des faits et de la procédure :

M. [W] [F] et Mme [O] [C], son épouse, étaient propriétaires pour les avoir recueillies dans la succession de Mme [H] [B], décédée le [Date décès 1] 2002, de parcelles de terre situées situées à [Localité 10] (Haute Garonne), [Adresse 11], cadastrées section B n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une superficie de 2 ha 04 a 40 ca.

Aux termes d’une attestation immobilière reçue par Me [A] [S], notaire à [Localité 7] le 29 juillet 2002, la valeur en pleine propriété de ces parcelles avait été fixée à la somme de 28.200 euros.

Par acte du 30 octobre 2014, M. [W] [F] et Mme [O] [C], son épouse, ont consenti à la société ADN Patrimoine une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble non bâti situé à [Localité 10] (Haute Garonne), [Adresse 11], cadastré section B n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une superficie de 2 ha 04 a 40 ca. Le prix était de 950.000 euros. Il était précisé que cet immeuble consistait en deux parcelles de terre formant une assiette foncière à urbaniser, ce terrain n’étant alors nullement viabilisé. La promesse expirait le 30 avril 2016.

Un avenant à promesse de vente par acte authentique du 12 juillet 2016 a porté le prix à la somme de 985.000 euros avec une date d’expiration au 30 décembre 2016.

Une nouvelle promesse a été passée le 3 mars 2017 avec la Sarl ADN Patrimoine, pour le même bien, au prix de 1.025.000 euros. Elle a été prorogée au 31 janvier 2018 par un avenant du 14 novembre 2017.

Le 29 janvier 2018, la Sarl ADN Patrimoine a levé l’option d’achat. L’acte authentique de vente a été passé le 16 février 2018 au prix de 1.025.000 euros.

Le 17 octobre 2016, M. [W] [F] et Mme [O] [C], son épouse, avaient consulté Maître [L] [K], notaire associé, par courriel, en lui demandant de préciser le chiffrage de la plus-value sur la base d’un prix de vente de 1 million d’euros en fonction de la date de réitération de l’acte authentique, à savoir si ce dernier intervenait avant le 31 décembre 2016 ou postérieurement à cette date.

Me [K] a répondu en envoyant deux simulations.

Après la vente, l’imposition due au titre de la plus-value a été acquittée.

En outre, les vendeurs ont payé des taxes additionnelles qui se sont montées à la somme de 148 593 euros.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2018,les époux [F] ont fait assigner Maître [K] en responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, lui reprochant d’avoir omis de mentionner dans son étude les taxes additionnelles.

Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– dit que la responsabilité de Maître [K] est engagée et qu’il en résulte une perte de chance,

– l’a condamné à payer aux époux [F] la somme de 59.437,20 euros

– l’a condamné aux dépens et à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– débouté les époux [F] de leur demande en paiement de la somme de 10.000 euros ;

– débouté Maître [K] de l’ensemble de ses demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse unilatérale de vente en page 7 rappelait clairement l’existence des taxes additionnelles, sans préciser si la commune de [Localité 10] sur laquelle le bien se trouve avait ou non procédé à un vote ; que cette précision apparaissait dans l’acte de vente définitif qui précise l’instauration de la taxe par la délibération municipale du 20 mai 2008 ; que les vendeurs dans le cadre de cet acte avaient donné au notaire l’autorisation de prélever sur le prix lui revenant les sommes nécessaires au paiement de l’impôt ; qu’ainsi les demandeurs étaient parfaitement informés de la possible existence des taxes.

Il a estimé cependant que dans ses études, le notaire avait porté ces taxes pour une somme nulle, alors qu’il devait les porter pour mémoire ou indiquer par tout moyen de son choix que son étude ne portait pas sur ces taxes ; qu’il devait se renseigner sur ces taxes ; qu’il devait être en mesure d’en communiquer le montant, qui était important, aux vendeurs, profanes.

Il a considéré que le préjudice consistait en une perte de chance de faire supporter pour 40% les taxes à l’acquéreur.

-:-:-:-:-

Par déclaration du 4 mars 2021, Maître [L] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– dit que la responsabilité de Maître [K] est engagée et qu’il en résulte une perte de chance,

– l’a condamné à payer aux époux [F] la somme de 59 437,20 euros

– l’a condamné aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– débouté Maître [K] de l’ensemble de ses demandes.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 novembre 2021, M. [L] [K], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

– au principal, débouter M. [W] [F] et Mme [O] [C], épouse [F], de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner M. [W] [F] et Mme [O] [C], épouse [F], in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– au subsidiaire, pour le cas où la Cour confirmerait le jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité civile professionnelle, fixer la perte de chance subie à 10% du montant des impositions complémentaires litigieuses, soit la somme de 14 859,30 euros à titre de dommages et intérêts,

– débouter M. [W] [F] et Mme [O] [C], épouse [F], du surplus de leurs demandes,

– rejeter en tout état de cause leur appel incident,

– les condamner en tous les dépens de le première instance et d’appel.

Il se fonde sur l’article 1240 du code civil. Il ne conteste pas que les notaires sont tenus d’informer leurs clients de façon complète et circonstanciée sur les conséquences fiscales des actes auxquelles ils s’apprêtent à donner leur consentement. Il indique que cette obligation n’est pas sans limite et n’impose pas au notaire de prodiguer plus de détails que le client n’en sollicite alors que ce dernier a par ailleurs déjà été informé sur le principe même de l’imposition, les conditions de son application et son applicabilité effective.

Il fait valoir que les époux [F] ont dès la promesse de vente du 30 octobre 2014, été pleinement informés de l’existence de la taxe sur la constructibilité et la taxe sur les terrains nus rendus constructibles, telles qu’instaurées par les articles 1529 et 1605 du code général des impôts, et des conditions de mise en oeuvre desdits textes ; qu’ils pouvaient se rapprocher de la commune de Lavallette pour savoir si ces taxes seraient effectivement dues.

Il conteste avoir laissé croire aux époux [F] dans ses simulations que ces taxes ne seraient pas dues. Il fait valoir qu’il n’avait été interrogé que sur la taxe sur la plus-value immobilière. Il dit qu’il n’avait pas à délivrer de façon spontanée une donnée chiffrée.

Il dit qu’avant l’acte définitif, il a dit que les taxes additionnelles étaient effectivement dues compte tenu des résolutions adoptées par la commune.

Il conteste le préjudice en lien de causalité.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 1er septembre 2021, M. [W] [F] et Mme [O] [C] épouse [F], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu la responsabilité du notaire,

– réformer le jugement dont appel sur le surplus,

Ce faisant,

– condamner Maître [L] [K], notaire associé membre de la société civile professionnelle « Scp Nathalie Bayle, [L] [K], [E] [K] », au paiement de la somme de 148 593 euros, au titre du préjudice subi,

– le condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que le notaire a toujours indiqué que la seule taxe devant être acquittée était la taxe sur la plus-value. Ils font valoir que le notaire, dans les simulations qu’il a faites, a indiqué pour les taxes additionnelles un montant de 0 euro. Ils indiquent qu’eux-mêmes l’avaient interrogé uniquement sur la taxe sur la plus-value, car ils n’avaient jamais été informés de taxes additionnelles.

Ils évoquent leur préjudice en lien de causalité.

La clôture de l’affaire est intervenue le 23 janvier 2023 et l’affaire a été examinée à l’audience du 30 janvier 2023.

Motifs de la décision :

Sur la responsabilité du notaire :

La responsabilité civile professionnelle du notaire pour manquement au devoir d’information et de conseil, qui a une nature délictuelle, suppose en vertu de l’article 1240 du code civil la démonstration d’une faute, d’un préjudice qui doit être né, actuel et certain et d’un lien de causalité qui doit être direct entre ladite faute et ledit préjudice.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Il incombe au notaire d’apporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

En l’espèce, la promesse de vente du 30 octobre 2014 indiquait :

– ‘plus-value : le promettant reconnaît que son attention a été attirée sur les dispositions concernant l’imposition des plus-values résultant des ventes immobilières ou assimilées’ ;

– ‘taxe sur la cession des terrains à bâtir : par suite de l’instauration d’une taxe forfaitaire sur le cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, instituée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006. Si le conseil municipal a instauré cette taxe, le promettant est informé qu’il devra en supporter le montant.

– taxe sur la constructibilité : En vertu des articles 1529 et 1605 nonies du code général des impôts, les communes peuvent, sur délibérations du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Le classement du terrain devenu constructible doit être postérieur au 13 janvier 2010 pour l’application de l’article 1605 nonies du code général des impôts.’

La promesse de vente du 3 mars 2017 reprenait ces mentions.

Ainsi, dès la signature du compromis de vente du 30 octobre 2014, M. et Mme [F] ont été informés de l’éventualité de taxes additionnelles en sus de l’impôt sur les plus-values dépendant d’une décision du conseil municipal et de la date du classement du terrain en zone constructible. Ils pouvaient se rapprocher de la commune de [Localité 10] pour connaître les résolutions qu’elle avait adoptées.

Par courriel du 17 octobre 2016, M. [F] a écrit au notaire :

‘J’ai rendez-vous avec ADN Patrimoine demain AM, ils ne viennent juste de m’en informer, afin de regarder un plan B si nous avions pas toutes les autorisations pour signer l’acte définitif avant le 31/12/2016.

Cette date est la date butoir à partir de laquelle je perds l’exonération.

Pouvez-vous me chiffre le la base d’un prix de vente à 1.000.000 € :

– le montant de la plus-value en signant avant le 31/12/2016 ;

– le montant de la plus-value en signant après le 31/12/2016.’

Ainsi, la question posée au notaire portait sur la taxe sur la plus-value immobilière.

Deux simulations ont alors été établies par le notaire, à partir d’un document Cerfa dont le titre est ‘déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles, taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles.’

Ainsi, il y a trois volets dans le document Cerfa utilisé :

– déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant : la case est cochée ;

– taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles : case non cochée ;

– taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles : case non cochée.

Dans l’une des simulations s’applique un abattement exceptionnel de 30 % (ligne 45 et ligne 95) ce qui amène à une taxe sur la plus-value immobilière à payer de 146.165 euros (Pièce 9 [F]). C’est la situation pour une vente avant le 31 décembre 2016.

Dans l’autre simulation, l’abattement exceptionnel de 30% ne s’applique pas, ce qui amène à une taxe sur la plus-value immobilière à payer de 208.808 euros (Pièce 8 [F]). C’est la situation pour une vente après le 31 décembre 2016.

Le formulaire Cerfa prévoit : ‘Lorsque la taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles (art 1529 code général des impôts) est due, remplir le cadre ci-dessous.’ et également ‘ Lorsque la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles (article 1605 nonies code général des impôts) est due, remplir le cadre ci-dessous.’

Dans les deux cadres en question des simulations (pièces 8 et 9 [F]), le prix de cession du terrain est indiqué à 0 euro. Le prix d’acquisition du terrain n’est pas mentionné. La base imposable est indiquée à 0 euro. Le montant de la taxe due est indiquée à 0 euro.

Ceci revient à dire que pour un prix de cession nul, la taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles (art 1529 code général des impôts) est nulle et que la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles (article 1605 nonies code général des impôts) est également nulle.

En l’espèce, le prix de vente n’était pas nul. Le notaire n’a pas fait de simulation sur le montant de ces taxes avec un prix de vente non nul.

L’acte authentique de vente du 16 février 2018 mentionne la taxation sur les plus-values. Il précise également :

– taxe des terrains nus devenus constructibles : La présente mutation est soumise à la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles instituée par l’article 1605 nonies du code général des impôts.

A cet égard le vendeur déclare :

* que le terrain objet des présentes a fait l’objet d’un classement de terrain nu devenu constructible, postérieurement au 13 janvier 2010 ;

* et qu’il s’agit de la première cession à titre onéreux de cet immeuble depuis son classement en terrain constructible.

La taxe fera l’objet d’une déclaration qui sera déposée lors de la publication du présent acte au fichier immobilier.

Cette déclaration devra être accompagnée du montant de l’impôt exigible.

Le vendeur donne au notaire soussigné l’autorisation de prélever sur le prix lui revenant, les sommes nécessaires au paiement de l’impôt.

– taxe sur la constructibilité : En vertu d’une délibération du conseil municipal prise le 20 mai 2008, et devenue applicable la commune a institué une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles telle que définie à l’article 1529 du code général des impôts.

La taxe fera l’objet d’une déclaration qui sera déposée lors de la publication du présent acte au fichier immobilier.

Cette déclaration devra être accompagnée du montant de l’impôt exigible.

A cet égard, le vendeur donne au notaire soussigné l’autorisation de prélever sur le prix lui revenant, les sommes nécessaires au paiement de l’impôt.’

Dès lors, les vendeurs étaient informés que les impositions additionnelles dont ils avaient été informés lors du compromis de vente, à savoir la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles instituée par l’article 1605 nonies du code général des impôts et la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles telle que définie à l’article 1529 du code général des impôts trouvaient à s’appliquer compte tenu de la délibération du conseil municipal prise le 20 mai 2008 et du classement de terrain nu devenu constructible, postérieurement au 13 janvier 2010.

Dans le Cerfa constituant la déclaration définitive (pièce 10 [F]) :

– la plus-value à payer est de 201.163 euros ;

– S’agissant de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenu s constructibles (article 1529 du code général des impôts), le prix de cession du terrain est indiqué : 1.025.000 euros. Le prix d’acquisition du terrain est indiqué : 28.200 euros. Le prix d’acquisition actualisé est de 34.376 euros. La base imposable est ainsi de 990.624 euros. Le montant de la taxe due est de 99.062 euros ;

– S’agissant de la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles (article 1605 nonies code général des impôts) le prix de cession du terrain est indiqué : 1.025.000 euros. Le prix d’acquisition du terrain est indiqué : 28.200 euros. Le prix d’acquisition actualisé est de 34.376 euros. La base imposable est ainsi de 990.624 euros. Le montant de la taxe due est de 49.531 euros.

M. et Mme [F] ne peuvent prétendre que les simulations faites suite à leur demande du 17 octobre 2016 et constituant leurs pièces 8 et 9 les ont induits en erreur en leur faisant croire que la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles instituée par l’article 1605 nonies du code général des impôts et la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles telle que définie à l’article 1529 du code général des impôts s’élèveraient à 0 euro.

Certes, les simulations avaient vocation à les informer. Cependant, ils avaient posé au notaire une question spécifique sur la plus-value. Les simulations portaient seulement sur l’impôt sur la plus-value, seule case cochée dans le titre du document. Dans les deux simulations, dans les encadrés relatifs à la taxe sur la plus-value, le prix de cession était indiqué à 985.000 euros. Dans les encadrés relatifs aux taxes additionnelles, le prix de cession du terrain était en revanche indiqué à 0 euro. Le prix d’acquisition quant à lui n’était pas indiqué. Ainsi, le montant de l’imposition égal à 0 euros découlait de ce qu’aucun prix de cession n’avait été indiqué ni aucun prix d’acquisition pour servir de base au calcul de l’imposition.

Or, M. et Mme [F] ne pouvaient ignorer que le prix de vente de leurs parcelles n’était pas nul, ni le prix d’acquisition. Dès lors, ils ne pouvaient que constater que le notaire n’avait pas fait de simulation portant sur le montant des taxes additionnelles en tenant compte du prix de vente prévu et du prix d’acquisition. Ils n’ont pas été induits en erreur. Le notaire a répondu à la question qu’ils avaient posée qui concernait uniquement la taxe sur les plus-values immobilières.

Il appartenait à M. et Mme [F] de se rapprocher de la commune de [Localité 10], et au besoin d’interroger le notaire, compte tenu du prix de vente prévu, sur le montant de la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles instituée par l’article 1605 nonies du code général des impôts et de la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles telle que définie à l’article 1529 du code général des impôts, de la même façon qu’ils l’avaient fait pour la taxe sur la plus-value immobilière.

Le notaire qui a fourni dans les promesses de vente les informations utiles quant à l’incidence fiscale de la vente au regard des taxes additionnelles, informations complétées dans l’acte authentique de vente, n’avait pas à fournir de façon spontanée une donnée chiffrée quant au montant des taxes additionnelles. Dès lors, le notaire n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil.

Sa faute n’étant pas établie, le jugement dont appel sera infirmé en toutes ses dispositions.

M. et Mme [F] seront déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Infirmant le jugement dont appel, M. et Mme [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [L] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 janvier 2021 ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M. [W] [F] et Mme [O] [C], son épouse, de leurs demandes ;

Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne in solidum à payer à M. [L] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leurs demandes sur le même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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