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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03470 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVEN

sur réinscription après radiation du N°RG 14/05547

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 avril 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/06832

APPELANTS :

Monsieur [OV] [S]

né le [Date naissance 10] 1972 à [Localité 125] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 59]

[Localité 159] – Comté Kildare (IRLANDE)

et

Madame [VG] [VZ] épouse [S]

née le [Date naissance 70] 1972 à [Localité 122] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 59]

[Localité 159] – Comté Kildare (IRLANDE)

et

Monsieur [ND] [GZ] [W]

né le [Date naissance 34] 1968 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 119]

[Localité 161] (BERMUDES)

et

Madame [YX] [R] [JM] épouse [W]

née le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 119]

[Localité 161] (BERMUDES)

et

Monsieur [EE] [TE] [I]

né le [Date naissance 43] 1965 à [Localité 172] (SCOTLAND – ANGLETERRE)

de nationalité Anglaise

[Adresse 50]

[Localité 118] (ANGLETERRE)

et

Madame [XU] [UD] [ON] épouse [I]

née le [Date naissance 5] 1975 à [Localité 112] (ALLEMAGNE)

[Adresse 50]

[Localité 118] (ANGLETERRE)

et

Monsieur [ZT] [WC] [JF]

né le [Date naissance 55] 1965 à [Localité 170]

de nationalité Britannique

[Adresse 85],

[Localité 179] (GRANDE BRETAGNE-ROYAUME UNI)

et

Monsieur [XM] [CW] [BS]

né le [Date naissance 18] 1969 à [Localité 178] (CANADA)

de nationalité Britannique

[Adresse 134],

SURREY (GRANDE BRETAGNE)

et

Madame [GS] [MO] [T] veuve [BS]

née le [Date naissance 23] 1943 à [Localité 104] (IRLANDE DU NORD)

de nationalité Britannique

[Adresse 115]

[Localité 148], HEREFORDSHIRE (ANGLETERRE)

et

Monsieur [VD] [OV] [HN]

né le [Date naissance 62] 1962 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 97] (IRLANDE)

et

Madame [KP] [F] [VK] épouse [HN]

née le [Date naissance 12] 1962 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 97] (IRLANDE)

et

Madame [KX] [SX] épouse [WJ]

née le [Date naissance 69] 1952 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 73] (IRLANDE)

et

Monsieur [M] [KB]

né le [Date naissance 52] 1979 à [Localité 152] (ANGLETERRE)

de nationalité Britannique

[Adresse 21])

et

Madame [AF] [XJ] épouse [KB]

née le [Date naissance 32] 1943 à [Localité 144] (KENYA)

de nationalité Britannique

[Adresse 21])

et

Monsieur [WC] [LT]

né le [Date naissance 60] 1953 à [Localité 142] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 63]

[Localité 120] (ROYAUME UNI)

et

Madame [IR] [AV] [VN] épouse [LT]

née le [Date naissance 34] 1963 à [Localité 126] (GRANDE BRETAGNE)

[Adresse 63]

[Localité 120] (ROYAUME UNI)

et

Monsieur [UH] [WC] [MH]

né le [Date naissance 27] 1960 à [Localité 169] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 41] (IRLANDE)

et

Madame [CZ] [CO] [ZX] épouse [MH]

née le [Date naissance 37] 1964 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 41] (IRLANDE)

et

Madame [UA] [JU] épouse [LL]

née le [Date naissance 46] 1958 à [Localité 153]

de nationalité Irlandaise

[Adresse 124], Comté de ROSCOMMON (IRLANDE)

et

Monsieur [WN] [O] [GD]

né le [Date naissance 30] 1957 à [Localité 114] (ANGLETERRE)

de nationalité Anglaise

SURREY, [Adresse 67] (ANGLETERRE)

et

Madame [XY] [CO] [D] épouse [GD]

née le [Date naissance 13] 1953 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Anglaise

SURREY, [Adresse 67] (ANGLETERRE)

et

Monsieur [RB] [FA]

né le [Date naissance 35] 1962 à [Localité 177] COMTE DE MEATH (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 163], CO MEATH (IRLANDE)

et

Madame [BM] [EL] épouse [FA]

née le [Date naissance 31] 1965 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 163], CO MEATH (IRLANDE)

et

Monsieur [OV] [AN]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 26], COMTE DE DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [RF] [N] [HV] épouse [AN]

née le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 26], COMTE DE DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [ZI] [DD]

né le [Date naissance 48] 1955 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 47], COMTE DE DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [WG] [XF] épouse [DD]

née le [Date naissance 39] 1956 à [Localité 102] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 47], COMTE DE DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [SB] [FH] [ZB]

né le [Date naissance 71] 1935 à COMTE DOWN (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 146] (IRLANDE)

et

Madame [ZP] [PC] épouse [ZB]

née le [Date naissance 33] 1941 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 146] (IRLANDE)

et

Monsieur [NZ] [VZ]

né le [Date naissance 66] 1959 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 155], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [OV] [VZ]

né le [Date naissance 64] 1964 à [Localité 150] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 157], Comté de KILDARE (IRLANDE)

et

Madame [VG] [CO] [KI] épouse [VZ]

née le [Date naissance 8] 1965 à [Localité 150] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 157], Comté de KILDARE (IRLANDE)

et

Monsieur [NS] [UK]

né le [Date naissance 29] 1968 à [Localité 141] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 135]

[Adresse 135] (ANGLETERRE)

et

Madame [DX] [PY] épouse [UK]

née le [Date naissance 49] 1972 à [Localité 165] (PAYS DE GALLES)

de nationalité Britannique

[Adresse 135]

[Adresse 135] (ANGLETERRE)

et

Monsieur [VD] [WC] [YI]

né le [Date naissance 57] 1961 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 45]

[Localité 113], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [YU] [WV] épouse [YI]

née le [Date naissance 11] 1961 à [Localité 152] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 45]

[Localité 113], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [V] [WN] [ZE]

né le [Date naissance 72] 1957 à [Localité 139] (ANGLETERRE)

de nationalité Britannique

[Adresse 167]

[Localité 121], HAMPSHIRE (ANGLETERRE)

et

Madame [BM] [HG] épouse [ZE]

née le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 132] (ANGLETERRE)

de nationalité Britannique

[Adresse 167]

[Localité 121], HAMPSHIRE (ANGLETERRE)

et

Monsieur [LE] [L]

né le [Date naissance 20] 1977 à [Localité 150] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 137]

[Localité 143], COMTE LIMERICK (IRLANDE)

et

Madame [WR] [IC] épouse [L]

née le [Date naissance 58] 1975 à [Localité 160] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 137]

[Localité 143], COMTE LIMERICK (IRLANDE)

et

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 28] 1958 à [Localité 128]

de nationalité Irlandaise

[Adresse 162], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [YP] [CH] [BT] épouse [G]

née le [Date naissance 16] 1959 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 162], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [RU] [A] [Y]

né le [Date naissance 48] 1960 à [Localité 131] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 86]

[Localité 174] (GRANDE BRETAGNE)

et

Monsieur [TL] [VD] [FW]

né le [Date naissance 65] 1963 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 82]

[Localité 171], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [RF] [FO] épouse [FW]

née le [Date naissance 28] 1967 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 82]

[Localité 171], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [BD] [ET]

né le [Date naissance 15] 1955 à COMTE DE GALWAY (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 133]

[Localité 168], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [OV] [CO] [KI]

né le [Date naissance 38] 1959 à [Localité 122] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 166] Comté de CLARE (IRLANDE)

et

Madame [DG] [P] [VZ] épouse [KI]

née le [Date naissance 19] 1961 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 166] Comté de CLARE (IRLANDE)

et

Madame [PR] [IR] [DP]

née le [Date naissance 16] 1967 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 106], Comté de GALWAY (IRLANDE)

et

Madame [CO] [SI]

née le [Date naissance 36] 1975 à [Localité 130] (ECOSSE)

de nationalité Britannique

[Adresse 79]

[Localité 129] (GRANDE BRETAGNE)

et

Monsieur [UW] [CA]

né le [Date naissance 61] 1967 à [Localité 136] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 17]

[Localité 175] (ANGLETERRE)

et

Monsieur [AS] [CA]

né le [Date naissance 51] 1971 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 99]

[Localité 156], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [CO] [RM] épouse [CA]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 138]

de nationalité Irlandaise

[Adresse 99]

[Localité 156], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [YM] [SP]

né le [Date naissance 9] 1967 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 68]

[Localité 164], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [MA] [UO] épouse [SP]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 138] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 68]

[Localité 164], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [IJ] [TT]

né le [Date naissance 54] 1953 à [Localité 105] à DUBLIN (IRELANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 116] (IRLANDE)

et

Madame [ZP] [AN] épouse [TT]

née le [Date naissance 14] 1963 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 116] (IRLANDE)

et

Monsieur [OG] [BC] [AE]

né le [Date naissance 28] 1960 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 83]

[Localité 123], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Madame [XC] [K] épouse [AE]

née le [Date naissance 44] 1965 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 83]

[Localité 123], Comté de DUBLIN (IRLANDE)

et

Monsieur [SB] [TH]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 140]

[Localité 117], Comté de KILDARE (IRLANDE)

et

Madame [CO] [C] épouse [TH]

née le [Date naissance 33] 1964 à [Localité 173] à [Localité 128] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 140]

[Localité 117], Comté de KILDARE (IRLANDE)

et

Monsieur [VS] [BK] [IJ] [SE]

né le [Date naissance 40] 1975 à [Localité 111] KENT (ANGLETERRE)

de nationalité Anglaise

[Adresse 80]

[Localité 151] (ANGLETERRE)

et

Syndicats des coprorpiétaires [Adresse 109] et [Adresse 110]

situés à [Localité 107], [Adresse 149]

pris en la personne de leurs syndics la SAS FONCIA ZAMBONI PORTES ALT

[Adresse 77]

[Localité 84]

Tous représentés par Me Laure BENHAFESSA de la SELARL SELARL AVOCAT LAURE TIDJANI BENHAFESSA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

SA AIG EUROPE LIMITED

société de droit étranger, identifiée sous le N°B218806 Luxembourg

sis [Adresse 76]

[Localité 145] LUXEMBOURG

agissant au travers de sa succursale pour la France

sise [Adresse 176]

[Localité 101]

Représentée par Me Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par Me Elise LAM CHAN de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS

SAS DE FREMERY FINANCES

[Adresse 78]

[Localité 98]

Représentée par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [X] [U]

de nationalité Française

[Adresse 53]

[Adresse 53]

[Localité 154]

et

Monsieur [AH] [GK], ès qualités d’héritier de Me [AR] [GK]

né le [Date naissance 56] 1977 à [Localité 75]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Localité 75]

et

Madame [PJ] [GK], ès qualités d’héritière de Me [AR] [GK]

née le [Date naissance 22] 1980 à [Localité 103]

de nationalité Française

[Adresse 74]

[Localité 75]

et

Madame [E] [GK], ès qualités d’héritière de Me [AR] [GK]

née le [Date naissance 42] 1986 à [Localité 75]

de nationalité Française

[Adresse 25]

[Localité 81] (BELGIQUE)

et

SCP [U]-[GK]

[Adresse 53]

[Localité 154]

Tous représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [NK]-[H] [YF], ès qualités de mandataire liquidateur de la EURL LE LIPPER

de nationalité Française

[Adresse 87]

[Localité 100]

(mis hors de cause par arrêt avant dire droit du 28 juin 2018)

Ordonnance de clôture du 02 février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller et Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021

Greffier, lors des débats : Camille MOLINA

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 21 avril 2022 prorogée au 30 juin 2022 au 15 septembre 2022, au 1er décembre 2022 puis au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant deux actes reçus l’un et l’autre le 7 décembre 2004 par M. [IY] [XR], notaire associé à [Localité 147] (Lot-et- Garonne), avec la participation de M. [AR] [GK], notaire de l’acquéreur, la société Le Clipper a acheté aux époux [ZL], sur la commune de [Localité 107] (Lot-et-Garonne) différentes parcelles désignées sous le nom de “[Adresse 127]” comprenant :

– un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce, un immeuble à usage d’habitation, dépendances attenantes et non attenantes, terres de diverse nature à usage de golf, bois et friches à vocation de terrain à bâtir, répartis sur 47 parcelles, d’une contenance totale de 49 ha 35 a 55 ca ;

– un ensemble de terrains, au lieudit « Pusocq » figurant au cadastre sous les références B [Cadastre 93] pour 18 a 5 ca, B [Cadastre 94] pour 65 ca, B [Cadastre 95] pour 8 a 94 ca, B [Cadastre 96] pour 4 a 10 ca.

Par acte du même jour la société Le Clipper a acquis auprès des mêmes vendeurs, un fonds de commerce de golf, club house, proshop, bar-restaurant, exploité à [Localité 107] sur une partie des parcelles.

Cette acquisition était destinée à la réalisation d’une résidence de tourisme, située en zone de revitalisation rurale, en deux phases :

– la première par la rénovation complète du manoir existant, sur les parcelles B [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 92] dénommé « [Adresse 127] » ([Adresse 109]) soumis au statut de la copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 7 décembre 2004 par M. [AR] [GK], notaire associé à [Localité 154] (Hérault) composé de 57 lots, comportant 27 appartements, 1 villa et 19 places de parking ;

– la deuxième phase, par une construction nouvelle, édifiée sur les terrains B [Cadastre 93], [Cadastre 94], [Cadastre 95], [Cadastre 96], dénommée « [Adresse 127]-[Adresse 110] » soumise au statut de la copropriété, suivant état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 19 décembre 2005 par M. [AR] [GK], notaire, divisée en 60 lots, comprenant répartis en 29 appartements, un logement, un local et 29 places de parking.

L’ensemble des deux résidences a été mis en vente en l’état futur d’achèvement, soumis au régime fiscal de défiscalisation des meublés, avec remboursement de la TVA et exploitation par l’intermédiaire d’un bail commercial conclu avec la société Clipper France Exploitation, dont la commercialisation a été assurée en Irlande et en Grande Bretagne par la SAS De Fremery Finance.

Un certain nombre de ressortissants irlandais et britanniques ont, suivant contrats de réservations conclus avec la société Le Clipper, puis actes authentiques reçus par M. [GK], notaire, procédé à l’achat en l’état futur d’achèvement d’un ou plusieurs lot(s) dans un des deux programmes du constructeur dénommés [Adresse 109] et [Adresse 110]. Ils ont, concomitamment au contrat de réservation, validé un « kit fiscal » comprenant l’ensemble des démarches propres à les faire bénéficier de l’avantage relatif à la TVA, ainsi qu’un bail commercial par lequel ils donnaient en location leur bien à une société identifiée comme « Résidence Formule Golf », chargée de l’exploitation de l’ensemble formant la résidence de tourisme.

Se plaignant d’un défaut d’achèvement de la construction et d’une exploitation déficiente de la résidence, estimant avoir été abusés lors du processus d’acquisition et reprochant au notaire d’avoir à cette occasion commis des fautes professionnelles, les acquéreurs de lots ont, par acte du 19 novembre 2008, fait assigner M. [GK], M. [U] et la SCP de notaires [GK]-[U] devant le tribunal de grande instance de Montpellier, afin de rechercher leur responsabilité civile et d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par actes d’huissier des 20 et 25 août 2009 les notaires ont assigné en intervention forcée et en garantie respectivement la SAS De Fremery Finances et l’EURL Le Clipper.

La SAS De Fremery France a, appelé en intervention forcée et en garantie son assureur, la SA Chartis Europe, anciennement SA AIG Europe, par assignation du 11 mars 2010.

A la suite du redressement judiciaire de l’EURL Le Clipper prononcé le 25 octobre 2010 par le tribunal de commerce de Fréjus, Maître [NK] [H] [YF], son administrateur, a été assigné par M. [AR] [GK], M. [X] [U] et la SCP [GK]-[U] suivant exploit du 20 janvier 2011 ; il a, par ailleurs, déclaré intervenir volontairement à l’instance suivant conclusions déposées le 11 avril 2011. Le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 24 octobre 2011, M. [YF] étant désigné en qualité de liquidateur.

D’autres acquéreurs de lots sont intervenus volontairement à l’instance le 11 avril 2011.

M. [AR] [GK], notaire, étant décédé en cours d’instance le 3 août 2010, ses ayants droits, M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK] et Mme [E] [GK] sont intervenus pour reprendre celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 109] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 110] sont également intervenus volontairement.

Par jugement du 28 avril 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

– constaté que toutes les pièces et conclusions ont été régulièrement communiquées et notifiées et que la demande de l’EURL Le Clipper et de son mandataire judiciaire, qui tendait à la communication des pièces n°1 à 41 versées pour les demandeurs principaux et des conclusions des demandeurs principaux est devenue sans objet ;

– déclaré recevables les demandes des demandeurs acquéreurs copropriétaires et des Syndicats des copropriétaires [Adresse 109] et [Adresse 110] sur le fondement de l’article 1382 du code civil mais les dit mal fondées ;

– débouté les demandeurs acquéreurs copropriétaires et les Syndicats des copropriétaires [Adresse 109] et [Adresse 110] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK], la SCP [U]-[GK] ;

– dit n’y avoir lieu à statuer sur les appels en interventions forcées formés à titre subsidiaire à l’encontre de l’EURL Le Clipper et de Maître [NK]-[H] [YF], ès qualités, de la SAS De Fremery Finances et de la Cie AIG Europe Limited ;

– débouté M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’ensemble des demandeurs et intervenants volontaires acquéreurs copropriétaires et les Syndicats des copropriétaires [Adresse 109] et [Adresse 110] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté le surplus des demandes.

Le 18 juillet 2014, un appel du jugement a été interjeté par les acquéreurs à l’encontre de la SCP [U]-[GK], Me [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK], héritiers de M. [AR] [GK], notaire, Me [NK]-[H] [YF], la SAS De Fremery Finances et la société AIG Europe Limited.

Par arrêt mixte du 28 juin 2018, la cour d’appel de Montpellier a :

– confirmé le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des acquéreurs copropriétaires et les syndicats des copropriétaires [Adresse 109] et [Adresse 110] sur le fondement de l’article 1382 du code civil et a débouté les syndicats de copropriétaires [Adresse 109] et [Adresse 110] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [F] [GK] et la SCP [U]-[GK] ;

– infirmé le jugement pour le surplus ;

– statué de nouveau et :

– a dit et jugé que Me [AR] [GK], notaire, en s’abstenant d’informer les acquéreurs de lots sur l’incidence fiscale et les risques de l’opération, a manqué à son obligation de conseil et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

– a dit que le préjudice des appelants, consécutif au manquement fautif du notaire, est constitué par une perte de chance de renoncer à l’acquisition d’un logement au sein de la résidence de tourisme,

– a avant dire droit sur l’indemnisation des appelants acquéreurs copropriétaires par M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [F] [GK] et la SCP [U]-[GK] :

– ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du mardi 12 février 2019 afin de permettre aux parties de s’expliquer sur ce préjudice, relevé d’office par la cour, et a invité les parties à conclure sur le caractère raisonnable de la perte de chance ainsi que sur son taux,

– enjoint aux appelants acquéreurs copropriétaires de conclure sur ce préjudice dans le délai de deux mois à compter du prononcé de l’arrêt et aux intimés de conclure en réponse dans le délai de deux mois suivant la notification RPVA des écritures des appelants ;

– prononcé la mise hors de cause de M. [YF], ès qualités de liquidateur judiciaire de l’EURL Le Clipper ;

– reçu l’appel en garantie de M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [F] [GK] et la SCP [U]-[GK] à l’encontre de la SAS De Fremery Finances,

– dit et jugé que la SAS De Fremery Finances devra relever et garantir M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [F] [GK] et la SCP [U]-[GK], des condamnations prononcées à leur encontre dans la limite de 40%,

– dit et jugé que la compagnie AIG Europe Limited doit sa garantie à la SAS De Fremery Finances seulement pour les opérations de commercialisation de la deuxième phase de l’opération ([Adresse 110]).

– réservé les demandes des appelants acquéreurs copropriétaires au titre du préjudice moral ainsi que les dépens et les frais irrépétibles.

Le 28 août 2018, la SAS Fremery Finances a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, suivi le 2 octobre 2018, du pourvoi en cassation formé par les notaires et du pourvoi incident de la société AIG Europe.

Par ordonnance sur requête du 14 mai 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la Cour de cassation à intervenir.

Par arrêt du 8 janvier 2020, la Cour de cassation a rejeté les pourvois.

Vu les conclusions de M. [OV] [S], Mme [VG] [VZ] épouse [S], M. [ND] [GZ] [W], Mme [YX] [R] [JM], M. [EE] [TE] [I], Mme [XU] [UD] [ON] épouse [I], M. [ZT] [WC] [JF], M.[XM] [CW] [BS], Mme [GS] [MO] [T] veuve [BS], M. [VD] [OV] [HN], Mme [KP] [F] [VK] épouse [HN], Mme [KX] [SX] épouse [WJ], M. [M] [KB], Mme [AF] [XJ], M. [WC] [LT], Mme [IR] [AV] [VN] épouse [LT], M. [UH] [WC] [MH], Mme [CZ] [CO] [ZX] épouse [MH], Mme [UA] [JU] épouse [LL], M. [WN] [O] [GD], Mme [XY] [CO] [D] épouse [GD], M. [RB] [FA], Mme [BM] [EL] épouse [FA], M. [OV] [AN], Mme [RF] [N] [HV] épouse [AN], M. [ZI] [DD], Mme [WG] [XF] épouse [DD] M. [SB] [FH] [ZB], Mme[ZP] [PC] épouse [ZB], M. [NZ] [VZ], M. [NS] [UK], Mme [DX] [PY], épouse [UK], M. [VD] [WC] [YI], Mme [YU] [WV] épouse [YI], M. [V] [WN] [ZE], Mme [BM] [HG] épouse [ZE], M. [OV] [VZ], Mme [VG] [CO] [KI] épouse [VZ], M. [LE] [L] remises, Mme [WR] [IC] épouse [L], M.[V] [G], Mme [YP] [CH] [BT], M. [TL] [VD] [FW], Mme [RF] [FO] épouse [FW], M. [BD] [ET], Mme [B] [DP], de Mme [CO] [SI], M. [AS] [CA], Mme [CO] [RM] épouse [CA], M. [YM] [SP], Mme [MA] [UO] épouse [SP], M. [IJ] [TT], Mme [ZP] [AN] épouse [TT], M. [OG] [BC] [AE], Mme [XC] [K] épouse [AE], M. [SB] [TH], Mme [CO] [C] épouse [TH], M. [VS] [BK] [SE], M. [RU] [A] [Z] M. [UW] [CA] remises au greffe le 29 janvier 2022 ;

Vu les conclusions de la SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaires et M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] en qualité d’héritiers de M. [AR] [GK], remises au greffe le 7 mai 2021 ;

Vu les conclusions de la société AIG Europe SA remises au greffe le 1er février 2022 ;

Le syndicat des copropriétaires ” l’ensemble de maisons individuelles situées à [Localité 107] ” n’a pas conclu.

La SAS De Fremery Finances n’a pas conclu.

M. [NK]-[H] [YF], mandataire liquidateur de l’EURL Le Clipper n’a pas conclu.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I/Sur la saisine de la cour

La Cour de cassation, par arrêt du 8 janvier 2020, a rejeté les pourvois formés par les notaires, la SAS Fremery Finances et la société AIG Europe contre l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 juin 2018 qui a :

1- retenu la responsabilité du notaire qui :

– d’une part, a manqué à son obligation de conseil et d’information, en ce qu’il ne pouvait méconnaître le but d’optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs, qui désiraient être propriétaires en France d’une villa ou d’un appartement destiné à la location, le remboursement de l’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition devant être assuré par la perception de loyers, en ne prenant pas la précaution d’insérer dans les actes authentiques un avertissement explicite sur le fait que l’ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme confié à la gestion d’un exploitant unique;

– d’autre part, a manqué à son obligation de conseil, en ce qu’il ne pouvait ignorer l’inefficacité de la garantie intrinsèque d’achèvement accordée et disposait des moyens de connaître les risques inhérents à cette opération immobilière particulière et la possible déconfiture du vendeur, qui a retardé la réalisation du projet,

2- retenu la responsabilité de la société intermédiaire SAS Fremery Finances qui a manqué à son devoir de conseil et d’information et a exercé envers les investisseurs en cause, à raison de l’acquisition des lots de copropriété, une activité de conseil en gestion de patrimoine et de courtier dans la commercialisation des lots,

3- a constaté que la garantie de l’assureur n’était pas due au titre de la première phase du programme ([Adresse 109]), mais était due pour la seconde, la [Adresse 110];

4- a caractérisé le lien de causalité entre le manquement commis par l’intermédiaire et le préjudice allégué par les acquéreurs des lots “[Adresse 109]” et” [Adresse 110]” n’ont pas retiré de leur investissement le bénéfice escompté, du fait qu’ils ont été privés de loyers pendant plusieurs années et que par suite de l’absence de location de leurs biens, ils étaient exposés au risque de devoir rembourser la TVA à l’administration fiscale.

A la suite du rejet des pourvois, les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel, qui a par ailleurs constaté que la faute commise par le notaire a engendré pour les acquéreurs copropriétaire une perte de chance de ne pas contracté s’ils avaient été mieux informés sur les risques présentés par l’opération, sont définitives tant en ce qui concerne les responsabilités retenues, que les liens de causalité entre les fautes et le préjudice.

En conséquence, elles sont devenues irrévocables et échappent, par conséquent, à la cour, saisie de la seule détermination du montant préjudice.

II/ Sur la perte de chance

Les appelants sollicitent la condamnation in solidum de la SCP [GK] [U], de Me [U] et de la sucession de [AR] [GK] à réparer le préjudice subi par chaque appelant au paiement des sommes au titre d’une perte de chance, qui ne pourra être inférieure à 80% du prix d’acquisition des immeubles, majorés des frais notariés, du coût de l’indexation, à parfaire selon les données de l’année civile en cours et des frais financiers et des pertes locatives subies par chaque propriétaire. Ils sollicitent la réparation du préjudice des frais financiers liés au coût des emprunts immobiliers, par le versement à chacun des appelants d’une somme de 40 000 euros.

La SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaire, M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK], en qualité d’héritiers de M. [AR] [GK], notaire, font valoir qu’en l’absence de demande en nullité des ventes, le prix de vente des immeubles ne constitue pas un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance par le notaire, comme les frais financiers qui ne sont par ailleurs pas justifiés, ni dans leur montant ni dans leur principe. Ils précisent qu’ils ne sont pas garants de l’aléa économique de l’opération notamment quant à l’éventuelle absence de rentabilité locative des biens qui sont reconnus loués par les acquéreurs depuis 2010. Ils soutiennent que la perte des chances n’est pas démontrée par les appelants, qui ne justifient pas de leur situation patrimoniale. Ils considèrent que si les copropriétaires prétendent que, mieux informés, ils ne se seraient pas engagés dans l’opération, ils ne peuvent, dès lors, être indemnisés des gains qu’ils espéraient réaliser puisqu’ils ne les auraient pas obtenus en ne se lançant pas dans cette opération. Ils indiquent qu’ils ont déjà bénéficiés des avantages fiscaux qui sont de nature à compenser les pertes alléguées, ils affirment qu’en tout état de cause et en application de la jurisprudence rendue par la Cour de cassation, la perte de chance ne peut être indemnisée à 100% et qu’il n’existe aucun lien causal entre la faute et la garantie intrinsèque d’achèvement.

La société AIG Europe SA fait valoir que la perte de chance de ne pas contracter est faible voire inexistante, si les investisseurs avaient été informés par les notaires des risques, en raison de l’objectif de défiscalisation recherché par les appelants, de la nature des informations reprochées qui ne peuvent raisonnablement être opposées au notaire, les difficultés rencontrées provenant des malversations commises par la société Clipper. Elle conclut que les acquéreurs savaient que l’ensemble immobilier était affecté à l’exploitation d’une résidence de tourisme gérée par un exploitant unique et que les acquéreurs même novices ne pouvaient ignorer le risque d’un aléa. Elle considère que la probabilité d’avoir perdu une chance de ne pas investir est faible et ne peut être supérieure à 10%. Elle indique que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et ne peut être égale au gain manqué ou à la perte subie et que seule est indemnisable la perte de chance d’investir dans un autre programme immobilier sous déduction des loyers et avantages fiscaux. Elle soutient que ce manque à gagner dans un investissement sécurisé ne peut qu’être résiduel au regard de la crise de 2008 et que la probabilité d’obtenir un meilleur placement est inexistant. Elle fait valoir que sa garantie au titre de l’activité d’agent immobilier est limitée à la période du 1 janvier 2009 au 31 décembre 2009 et à un plafond de 153 000 euros pour chacune des activités d’agent immobilier et de conseiller en gestion immobilière de son assurée, sous déduction de la franchise de 10% par sinistre.

En application de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la réparation d’une perte de chance, qui est la conséquence d’un manquement au devoir d’information, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il appartient au plaignant de rapporter la preuve de la chance réelle perdue.

Il ressort des pièces produites, que les travaux des résidences de tourisme, la [Adresse 109] débutent le 2 janvier 2005 pour s’achever courant mars 2006 et la [Adresse 110] se sont achevés en septembre 2006.

Les conclusions d’étude de la [Adresse 109], établies par la société Alienor géomètre expert en mars 2008, mentionnent que les parkings ne sont pas revêtus et ne sont pas exactement positionnés à l’emplacement prévu et que certains appartements ont une surface supérieure à celle prévue et que cinq autres ont une surface un peu inférieure. Ces conclusions, concernant la [Adresse 110], font état du même problème de parkings qui ne sont pas finis ni positionnés à l’emplacement prévu et d’une modification de l’escalier entraînant des différences d’emprise de certains appartements. Elles relèvent également des surfaces supérieures pour certains appartements et des surfaces inférieures pour six autres et une suppression de parcelles.

Les appartements vendus sont donnés à bail à la société Clipper France Exploitation exploitant sous l’enseigne Résidence Formule Golf CFE, moyennant un loyer fixe assujetti à TVA au taux de 5,5%, qui les donnait en sous-location en résidence de tourisme.

La société Clipper France Exploitation est déclarée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Frejus le 21 octobre 2007 converti en liquidation judiciaire le 22 janvier 2008 et la société Clipper, promoteur est placée en redressement judiciaire par jugement du même tribunal, le 25 octobre 2010 et en liquidation judiciaire le 14 octobre 2011.

Comme il le reconnaît dans ses auditions des 3 novembre 2010 et 2 février 2011, reprises dans le jugement correctionnel de Draguignan du 12 mai 2014, le dirigeant de cette société “n’a jamais payé les loyers dus aux investisseurs tels que définis dans les baux commerciaux et ce depuis l’origine, c’est à dire d’avril 2006 au 30 novembre 2006 pour [Adresse 109] et de septembre 2006 au 30 novembre 2006 pour [Adresse 110] et ces loyers totalisent une somme de 202 825 euros”, qu’il s’engageait à rembourser par la vente d’un appartement.

Au terme de ce jugement, il est constaté “qu’en aucun cas il ne s’agit de risque de loyers impayés à charge du bailleur, “mais de loyers effectivement perçus par le preneur soit CFE Exploitation pour le compte des bailleurs et non remis aux bailleurs, par le biais de sous-locations meublées visées à l’article 4 du bail commercial des habitations.”, le tribunal relevant que “les fonds ont été utilisés à d’autres fins en venant abonder les recettes de Cliper France”.

Au terme d’une assemblée générale du 23 novembre 2007, les copropriétés [Adresse 109] et [Adresse 110] nomment la société Foncia Zamboni en qualité de syndic.

Selon le courrier établi par la société Cofiimmobilier à l’assureur des notaires, le 14 mai 2009, les résidences [Adresse 109] et [Adresse 110] sont totalement aménagées et exploitées en résidence de tourisme par la société Elite Premier, SAS dont le siège est à [Localité 158], déclarée, ensuite, en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Narbonne du 3 novembre 2009.

Certains copropriétaires justifient de demandent en paiement de loyers impayé de juillet 2008 à mars 2009.

Le rapport Deloitte de février 2010 relève qu’après la baisse de fréquentation de l’année 2008, “2009 restera une année de crise majeure pour l’hôtellerie française”.

Au terme de procès verbaux d’assemblées du 2 juillet 2010, les copropriétaires des [Adresse 109] et [Adresse 110] confient à la société Serenissimo l’exploitation des parties communes, cette dernière reprenant l’exploitation des deux sites.

Des baux non précisément datés, ont été conclus avec la société Serenissimo, devenue Solution Gestion RT, aux termes desquels, cette dernière s’engage à offrir aux résidents les services et prestations para-hôtelière nécessaire à la non remise en cause du régime fiscal de faveur dont bénéficient les propriétaires bailleurs moyennant un loyer en numéraire augmenté en fonction du chiffre d’affaire réalisé et un loyer en nature pour l’utilisation gratuite par le propriétaire pendant deux semaines et une réduction toute l’année de 20% dans la résidence.

La résidence [Adresse 108] construite plus tardivement est gérée par le groupe CORIM et la société Elite.

Par courriers recommandés de leurs avocats de 2015 et 2018, les propriétaires des résidences réclament à l’exploitant les loyers impayés pour 2014/2015 et 2017/2018 et 2011/2012 pour certains.

-Sur la valeur des appartements

Il ressort de ces constatations, que le préjudice de perte de chance de ne pas contracter par les acquéreurs irlandais et anglais, s’ils avaient été informés sur les risques résultant de l’opération, ne peut contrairement à ce qu’ils soutiennent, être constitué par 80 % du montant cumulé du prix d’acquisition des appartements majorés des frais notariés et des frais financiers, dont ils n’ont pas demandé l’annulation des ventes.

Il ressort des pièces produites, que les appartements aménagés ont été livrés, en contrepartie du prix payé, aux appelants qui sont toujours propriétaires de ces biens dans une résidence de tourisme et peuvent en disposer durant les périodes définies au bail. Il n’est pas établi une valeur inférieure ou inexistante, cette preuve ne pouvant résulter du seul courrier rédigé par la société ABI-immobilier Tissioreil, qui fixe une valeur, sans comparaison avec des biens similaires, mais par rapport à l’absence de possibilité de leur utilisation en résidence principale ou à destination locative des biens, pour lesquels il n’est par ailleurs fourni aucun comparatif.

Cette absence éventuelle de destination des biens en résidence principale, était parfaitement connue des acquéreurs, qui ont acquis des appartements dans une résidence de tourisme dans le cadre d’une exploitation hôtelière, justifiant la contrepartie de défiscalisation, objet de l’acquisition et ne peut être interprété comme une perte de chance.

Cette demande de remboursement de la valeur des biens au titre de la perte de chance ne peut résulter de la diminution de valeur des biens évoquée du fait d’un dégât des eaux, qui résulte de l’exploitation de l’immeuble, normalement couvert par une assurance ou de l’absence de rentabilité due à une mauvaise gestion du nouvel exploitant, la société Solution Gestion RT choisi ultérieurement en 2010 par les copropriétaires et le syndic des copropriétés, ni du besoin de redéfinition des règlements de copropriétés, qui a été écarté par l’arrêt du 28 juin 2018.

Il n’est justifié d’aucune surévaluation du prix du bien immobilier.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations, que le préjudice de perte de chance de ne pas contracter par les acquéreurs irlandais et anglais, s’ils avaient été informés sur les risques résultant de l’opération ne peut, contrairement à ce qu’ils soutiennent, être constitué par 80 % du montant cumulé du prix d’acquisition des appartements majorés des frais notariés et des frais financiers.

– Sur le coût des emprunts

Le préjudice résultant de la perte d’une chance est distinct de celui du coût de l’opération et notamment des frais d’emprunts, qui par ailleurs dans le cadre d’une défiscalisation sont déduits des revenus et il doit être démontré la réalité du coût correspondant.

En l’espèce les appelants à l’appui de leur demande de règlement d’une indemnisation de coûts d’emprunts pour chaque appelant qui ne peut résulter d’une somme forfaitaire de 40 000 euros par personne, n’apportent pas la preuve dont ils ont la charge de la chance réelle perdue en rapport avec ces “coûts d’emprunts”.

Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’indemnisation de ce préjudice qui ne constitue pas une perte de chance.

– Sur la perte des loyers

Si, contrairement à ce que soutiennent les notaires et la compagnie d’assurance AIG, la réalité du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter s’ils avaient été mieux informés sur les risques de l’opération, qui ne s’inscrivait pas dans un aléa classique, résulte notamment de la perte de loyers, qu’ils n’auraient pas subi s’ils avaient investi dans un autre projet, sur la période de 2006 à 2010 dont il est demandé l’indemnisation, il ne peut être écarté que l’opération constituait un investissement immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation, dont l’économie générale n’a pas été remise en cause, grâce à la continuation de l’exploitation, même si elle a été déficitaire et les appelants ne se prévalent d’aucune perte au titre des avantages fiscaux attendus, qui englobent les déficits résultant de cette absence de loyers.

Concernant l’assiette du préjudice, il est démontré, un retard de livraison et d’exploitation et une absence de règlement des loyers jusqu’en novembre 2006 par la société Clipper France Exploitation et pour 2008 et 2009 par la société Elite Premier, pour certains propriétaires, sans qu’il soit justifier des montants impayés, ni des déclarations de créances aux passifs de ces deux sociétés, ni d’aucun tableau reprenant le quantum des impayés. Les montants de loyers étaient stipulés à un prix fixe hors taxe auquel était ajoutée la TVA au taux de 5,5% et l’assiette de la demande de réparation des loyers jusqu’en 2010 est majorée par un calcul forfaitaire pour une grande partie des propriétaires sur la base de ce taux de TVA appliqué au prix de vente. Cette assiette ne peut porter sur les loyers TTC, s’agissant d’une base d’indemnisation.

Selon le rapport Deloitte établi en 2010, pour les années 2008 et 2009, le marché hôtelier a été très touché par la crise de 2008, justifiant les difficultés générales rencontrées par le secteur et l’ensemble des résidences de tourismes, qui a entraîné un manque à gagner, qui aurait également touché les appelants, si correctement informés, ils avaient choisi, comme ils l’indiquent, d’investir dans une autre résidence.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations, qu’il convient d’appliquer un taux de perte de chance de 30% sur le montant des pertes de loyers réclamés et de condamné in solidum M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] à régler aux acquéreurs :

1- de la [Adresse 109], en indemnisation de leur préjudice de perte de chance, savoir à :

– M. [ND] [W] et MME [YX] [JM] 15 326 euros

– M. [EE] [TE] [I] et Mme [UD] [ON] 8 506 euros

– M. [ZT] [JF] 9 134 euros

– M. [XM] [BS] et Mme [GS] [T] 12 943 euros

– M. [VD] [HN] et Mme [KP] [VK] 15 759 euros

– M. [VD] [HN] et Mme [KX] [SX] épouse[WJ] 17 809 euros

– M. [M] [KB] et Mme [AF] [XJ] 10 924 euros

– M. [WC] [LT] et Mme [IR] [VN] 11 750 euros

– M. [UH] [MH] et Mme [CZ] [ZX] 13 540 euros

– Mme [UA] [JU] éouse [LL] 11 536 euros

– M. [WN] [GD] et Mme [XY] [CO] [D] 10 323 euros

– M. [RB] [FA] et Mme [BM] [EL] 13 540 euros

– M.[OV] [AN] et Mme [RF] [HV] 12 105 euros

– M. [ZI] [DD] et Mme [WG] [XF] 12 637 euros

– M. [SB] [ZB] et Mme [ZP] [PC] 13 050 euros

– M. [NZ] [VZ] 14 688 euros

– M. [NS] [UK] et Mme [DX] [PY] 10 465 euros

– M. [VD] [YI] et Mme [YU] [WV] 11 551 euros

– M. [V] [ZE] et Mme [BM] [HG] 10 388 euros

– M.[OV] [VZ] et Mme [VG] [CO] [KI] 14 025 euros,

– M. [OV] [S] et Mme [VG] [VZ] 5 976 euros,

2- aux acquéreurs de la [Adresse 110], en indemnisation de leur préjudice de perte de chance, savoir à :

– M. [LE] [L] et Mme [WR] [IC] 11 515 euros

– M. [V] [G] et Mme [YP] [BT] 11 947 euros

– M. [TL] [FW] et Mme [RF] [FO] 9 774 euros

– M. [BD] [ET] 11 515 euros

– M. [OV] [KI] et Mme [DG] [VZ] 11 947 veuros

– Mme [PR] [DP] 10 921 euros

– Mme [CO] [SI] 11 421 euros

– M. [AS] [CA] et Mme [CO] [RM] 14 877 euros

– M. [YM] [SP] et Mme [MA] [UO] 7 533 euros

– M. [IJ] [TT] et Mme [ZP] [AN] 14 134 euros

– M. [OG] [AE] et Mme [XC] [K] 7 857 euros

– M. [SB] [TH] et Mme [CO] [C] 13 905 euros

– M. [VS] [SE] 10 921 euros

– M.[UW] [CA] 5 256 euros

– M.[RU] [Y] 4 773 euros

S’agissant de la réparation d’une perte de chance et non du remboursement des loyers, il n’y a pas lieu à réévaluation en euros constant du montant des condamnations.

III/ Sur le préjudice moral

Les appelants sollicitent le règlement d’une somme 7 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, aux motifs qu’ils avaient placé toute leur confiance dans le sérieux de ces professionnels qui ont trahi leur confiance.

Il n’est produit à l’appui des demandes en réparation de préjudice moral, aucun justificatif et il ne peut être déduit un préjudice moral résultant du seul défaut d’information du notaire, du fait de sa qualité de professionnel.

Par jugement du 12 mai 2014, le tribunal correctionnel de Fréjus a condamné M. [MW] [J], dirigeant des sociétés Clipper et Clipper France Exploitation pour abus de confiance à régler aux acquéreurs et bailleurs, une somme de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, du fait du détournement des loyers qui devaient leurs être versés.

Il n’est pas justifié de la preuve d’un préjudice moral distinct résultant de la trahison de leur confiance, par les notaires.

En conséquence, les appelants seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

VI/ Sur la garantie AIG Europe SA

La société AIG Europe SA a contracté avec la société Fremery Finances une police d’assurance “responsabilité civile” à effet du 27 avril 2007 assurant ses activités de conseil en gestion de patrimoine et de conseil en investissement financier et d’agent immobilier, résiliée le 30 juin 2009 et remise en vigueur par avenant en date du 11 décembre 2011 avec effet rétroactif au 25 juin 2009.

Si l’article 2.12 des conditions générales stipule garantir” Les dommages ou ensemble de dommages causés à des tiers engageant la responsabilité de l’assuré et ou les préposés, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. (..) Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique”, reprenant les dispositions de l’article L. 124-1-1 du code des assurances, il est constant que les dispositions du texte susvisé consacrant la globalisation des sinistres ne sont pas applicables à la responsabilité encourue par un professionnel en cas de manquements à ses obligations d’information et de conseil, celles-ci individualisées par nature, excluant l’existence d’une cause technique, au sens de ce texte, permettant de les assimiler à un fait dommageable unique.

En application de l’article L. 112-6 du code des assurances l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire.

En application de ces dispositions l’assureur peut opposer au titulaire de la police et aux tiers la clause de limitation de garantie

Au terme des conditions particulières du contrat, il est prévu un plafond de garantie de 150 000 euros et une franchise par sinistre de 1 500 euros.

L’article 5.1 du contrat mentionne que le plafond de garantie indiqué à l’article 8 des conditions particulières constitue la maximum de l’indemnité auquel est tenu l’assureur pour toutes les conséquences pécuniaires et/ou frais de défense entrant dans le cadre des garanties du présent contrat pour l’ensemble des réclamations introduites à l’encontre des assurés pendant la période d’assurance.

La cour d’appel a :

– d’une part constaté la responsabilité de la société intermédiaire SAS Fremery Finances pour manquement à son devoir de conseil et d’information au titre de son activité de conseil en gestion de patrimoine et de courtier, dont elle était spécifiquement débitrice à l’égard de chaque acquéreur et la condamnée à relever et garantir la SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaire et M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 40%,

– d’autre part jugé que la compagnie AIG Europe Limited doit sa garantie à la SAS De Fremery Finances seulement pour les opérations de commercialisation de la deuxième phase du programme ([Adresse 110]),

Il résulte de ces constations qu’il ne peut y avoir globalisation des sinistres et que la société AIG Europe peut opposer le plafond de garantie contractuel de 150 000 euros et une franchise par sinistre de 1 500 euros.

En conséquence, elle sera condamnée à garantir la SAS De Fremery Finances dans la limite des 40% de la garantie de cette dernière des condamnations prononcées dans le cadre de l’opération [Adresse 110], dans la limite de ses garanties de 150 000 euros et 1500 euros de franchise par sinistre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Condamne in solidum M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] à régler aux propriétaires de la [Adresse 109], en indemnisation de leurs préjudices, savoir à :

– M. [ND] [W] et Mme [YX] [JM] 15 326 euros,

– M. [EE] [TE] [I] et Mme [UD] [ON] 8 506 euros,

– M. [ZT] [JF] 9 134 euros,

– M. [XM] [BS] et Mme [GS] [T] 12 943 euros,

– M. [VD] [HN] et Mme [KP] [VK] 15 759 euros,

– M. [VD] [HN] et Mme [KX] [SX] épouse[WJ] 17 809 euros,

– M. [M] [KB] et Mme [AF] [XJ] 10 924 euros,

– M. [WC] [LT] et Mme [IR] [VN] 11 750 euros,

– M. [UH] [MH] et Mme [CZ] [ZX] 13 540 euros,

– Mme [UA] [JU] éouse [LL] 11 536 euros,

– M. [WN] [GD] et Mme [XY] [CO] [D] 10 323 euros,

– M. [RB] [FA] et Mme [BM] [EL] 13 540 euros,

– M.[OV] [AN] et Mme [RF] [HV] 12 105 euros,

– M. [ZI] [DD] et Mme [WG] [XF] 12 637 euros,

– M. [SB] [ZB] et Mme [ZP] [PC] 13 050 euros,

– M. [NZ] [VZ] 14 688 euros,

– M. [NS] [UK] et Mme [DX] [PY] 10 465 euros,

– M. [VD] [YI] et Mme [YU] [WV] 11 551 euros,

– M. [V] [ZE] et Mme [BM] [HG] 10 388 euros,

– M.[OV] [VZ] et Mme [VG] [CO] [KI] 14 025 euros,

– M. [OV] [S] et Mme [VG] [VZ] 5 976 euros,

et ces appelants sont déboutés du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [X] [U], M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] à régler aux acquéreurs de la [Adresse 110], en indemnisation de leurs préjudices, savoir à :

– M. [LE] [L] et Mme [WR] [IC] 11 515 euros,

– M. [V] [G] et Mme [YP] [BT] 11 947 euros,

– M. [TL] [FW] et Mme [RF] [FO] 9 774 euros,

– M. [BD] [ET] 11 515 euros,

– M. [OV] [KI] et Mme [DG] [VZ] 11 947 euros,

– Mme [PR] [DP] 10 921 euros,

– Mme [CO] [SI] 11 421 euros,

– M. [AS] [CA] et Mme [CO] [RM] 14 877 euros,

– M. [YM] [SP] et Mme [MA] [UO] 7 533 euros,

– M. [IJ] [TT] et Mme [ZP] [AN] 14 134 euros,

– M. [OG] [AE] et Mme [XC] [K] 7 857 euros,

– M. [SB] [TH] et Mme [CO] [C] 13 905 euros,

– M. [VS] [SE] 10 921 euros,

– M.[UW] [CA] 5 256 euros,

– M.[RU] [Y] 4773 euros,

et ces appelants sont déboutés du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société AIG Europe à garantir la SAS De Fremery Finances dans la limite des 40% de la garantie de cette dernière, des condamnations prononcées dans le cadre de l’opération [Adresse 110], tel que définies par l’arrêt de la cour d’appel, dans la limite de ses garanties de 150 000 euros et 1 500 euros de franchise par sinistre ;

Déboute SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaire et M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] de leurs demandes ;

Déboute la société AIG Europe de ses demandes ;

Condamne in solidum la SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaire et M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par la SCP Vial-Pech de Laclause ‘ Escale ‘ Escoeffler pour ceux concernant les appelants et par la SCP Daynac Legros Julien, pour ceux concernant la société AIG Europe, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP [U]-[GK], M. [X] [U], notaire et M. [AH] [GK], Mme [PJ] [GK], Mme [E] [GK] à payer, à M. [OV] [S], Mme [VG] [VZ] épouse [S], M. [ND] [GZ] [W], Mme [YX] [R] [JM], M. [EE] [TE] [I], Mme [XU] [UD] [ON] épouse [I], M. [ZT] [WC] [JF], M.[XM] [CW] [BS], Mme [GS] [MO] [T] veuve [BS], M. [VD] [OV] [HN], Mme [KP] [F] [VK] épouse [HN], Mme [KX] [SX] épouse [WJ], M. [M] [KB], Mme [AF] [XJ], M. [WC] [LT], Mme [IR] [AV] [VN] épouse [LT], M. [UH] [WC] [MH], Mme [CZ] [CO] [ZX] épouse [MH], Mme [UA] [JU] épouse [LL], M. [WN] [O] [GD], Mme [XY] [CO] [D] épouse [GD], M. [RB] [FA], Mme [BM] [EL] épouse [FA], M. [OV] [AN], Mme [RF] [N] [HV] épouse [AN], M. [ZI] [DD], Mme [WG] [XF] épouse [DD] M. [SB] [FH] [ZB] , Mme[ZP] [PC] épouse [ZB], M. [NZ] [VZ], M. [NS] [UK],Mme [DX] [PY], épouse [UK],M. [VD] [WC] [YI] ,Mme [YU] [WV] épouse [YI], M. [V] [WN] [ZE], Mme [BM] [HG] épouse [ZE], M. [OV] [VZ], Mme [VG] [CO] [KI] épouse [VZ], M. [LE] [L] remises, Mme [WR] [IC] épouse [L], M.[V] [G], Mme [YP] [CH] [BT], M. [TL] [VD] [FW], Mme [RF] [FO] épouse [FW], M. [BD] [ET], Mme [B] [DP], de Mme [CO] [SI], M. [AS] [CA], Mme [CO] [RM] épouse [CA], M. [YM] [SP], Mme [MA] [UO] épouse [SP], M. [IJ] [TT], Mme [ZP] [AN] épouse [TT], M. [OG] [BC] [AE], Mme [XC] [K] épouse [AE], M. [SB] [TH], Mme [CO] [C] épouse [TH], M. [VS] [BK] [SE], M. [RU] [A] [Z] M. [UW] [CA], la somme globale de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d’appel ;

Déboute la société AIG Europe de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,