Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03302 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NW5Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 26 JANVIER 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/01080

APPELANTS :

Monsieur [V] [R]

né le 21 Avril 1967 à [Localité 10] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 4],

[Adresse 4]

IRLANDE

et

Madame [P] [U] épouse [R]

née le 06 Novembre 1967 à [Localité 8] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 4],

[Adresse 4]

IRLANDE

Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

et assistés à l’instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE avocat au barreau de PARIS substitué sur l’audience par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SA LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD )

SA au capital de 124.821.566 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644 représentée par son dirigeant social en exercice demeurant en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 6] représentée par son dirigeant social en exercice, suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant le réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Sébastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCP [S]- [Y]- [K]- [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE dont le nom commercial est « PROPRIETE & CO » représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 11]

[Adresse 11]

et

SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 02 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 26 janvier 2023 et prorogée au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], ressortissants irlandais résidant à Donegal en Irlande, ont conclu le 12 novembre 2007, un contrat de réservation avec la SCI Les Jardins de [Localité 12] portant sur une maison de type P3, vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse en France, comportant une promesse de bail commercial, de l’immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts.

Le 20 décembre 2007, ils ont signé le contrat de bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts.

Par acte authentique du 30 mai 2008, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont régularisé la vente en l’état futur d’achèvement avec la SCI Les Jardins de [Localité 12], de l’immeuble réservé pour un prix de 255 000 euros financé à l’aide d’un prêt du Crédit Immobilier de France. La vente portait sur le bien suivant : « Lot n°48 : une maison de type P3, élevée d’un étage sur simple rez-de-chaussée, d’une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, wc, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l’escalier menant à l’étage, tablettes sur l’escalier, terrasse à l’arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 13], «[Localité 12] », section [Cadastre 7], pour une contenance de 00 are 69 centiares. »

Par avenant au bail du 24 janvier 2012, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont conclu avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts et la SCI Les Jardins de [Localité 12] un avenant au bail prévoyant une substitution de preneur, une réduction des loyers et un abandon de certains loyers.

Estimant que la rentabilité de l’opération immobilière qui leur a été présentée était une condition essentielle de leur consentement, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Narbonne, la SARL Groupe Garrigae (devenue HPA Holding), la SCI Les Jardins de [Localité 12], la société Taurean Properties – Sharkey Mink Limited, le Crédit Immobilier de France et la SCP [N] [S] et [G] [Y], en annulation de la vente et demande de dommages et intérêts.

Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

– rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation ;

– rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la vente fondée sur le dol ;

– rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et les demandes de toute nature qui en découlent ;

– dit que l’action dirigée sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle à l’encontre de la SA Crédit Immobilier de France Développement est prescrite ;

– rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SARL HPA Holding et de la SCI Les Jardins de [Localité 12] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

– rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SCP [N] [S] et [A] [Y] ;

– rejeté toutes autres demande des parties ;

– dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé les dépens de l’action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le 26 juin 2018, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont interjeté appel du jugement à l’encontre de la SCP [N] [S] et [G] [Y], la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Vu les conclusions de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] remises au greffe le 27 octobre 2022 ;

Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI Les jardins de Saint Benoit remises au greffe le 18 février 2019 ;

Vu les conclusions de la SCP [S] [Y] [K] [E] remises au greffe le 7 septembre 2021 ;

Vu les conclusions de la SA Crédit Immobilier de France Développement remises au greffe le 26 octobre 2022 ;

La clôture de la procédure a été prononcée au 2 novembre 2022 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

I/ Sur la nullité de la vente pour dol

En application de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

L’erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat.

Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

Le dol ne peut être invoqué que dans le cas où les man’uvres émanent de l’une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d’affaire.

En l’espèce, un document commercial établi sous les références les « Jardins de [Localité 12] » et « Garrigae Investissement » rédigé en anglais, proposait différents investissements immobiliers vendus en vente en l’état futur d’achèvement, intitulés « option de lease back » ou « achat pur et simple » prévoyant pour les options en « lease back » « un rendement financier net » par la conclusion d’un bail commercial.

Cette plaquette commerciale vantait « une variété d’option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation ». Le document précisait « le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l’achat, ce qui représente une remise effective de 19,6% », « le propriétaire a l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu garanti est de l’ordre de 2.5% à 4,5% par an’ ».

1) Sur le dol

a ‘ Sur la mise hors de cause de la société HPA Holding et des intermédiaires

Il ressort de l’examen des documents produits que :

– la documentation commerciale est établie sous les références « Les Jardins de [Localité 12] » et celles en bas de page de « Garrigae Investissement » avec le numéro de RCS 447 690 660 et son adresse [Adresse 2],

– l’acte de réservation est conclu le 12 novembre 2007 par M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] avec la SCI Les Jardins de [Localité 12] représentée par la SARL Garrigae Développement devenue HPA Holding et comporte le même logo en bas de page « Garrigae Investissement » que celui du document commercial,

– l’acte de bail commercial est signé avec la SARL Garrigae Hotels et Resorts représentée par M. [O] [C], son gérant,

– la vente de l’immeuble est conclue par la SCI Les Jardins de [Localité 12] domiciliée [Adresse 2], représentée par la SARL Garrigae Developement devenue HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels et Resorts représentée M. [O] [C].

Si la SARL HPA Holding anciennement dénommée SARL Garrigae Développement, qui intervient comme holding du groupe Garrigae, n’a régularisé l’acte de réservation et l’avenant au bail conclu avec M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] qu’en qualité de gérante de la SCI Les Jardins de [Localité 12] et de la SARL Garrigae Hotels et Resorts et non en qualité de cocontractant direct, en revanche la plaquette publicitaire, détaillant le projet d’investissement et la garantie des loyers, est établie sous son logo suivi de son numéro RCS 447 690 660 et non celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit.

Il en résulte qu’en qualité de rédacteur de cette plaquette publicitaire, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, remise directement aux investisseurs, elle a contrôlé directement son contenu et a assuré elle-même, grâce à ce document, la commercialisation et promotion du programme d’investissement « Les Jardins de Saint Benoit ».

A ce titre, elle n’est pas intervenue en qualité de gérante, mais comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de [Localité 12] et de la SARL Garrigae Hotels et Resorts, preneuse du bail et doit répondre d’éventuels agissements de dol.

b ‘ Sur le dol de la SCI Les jardins de [Localité 12] et de la SARL HPA Holding

La SCI Les Jardins de [Localité 12] fait valoir qu’elle n’a pas proposé directement la vente à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] qui ne démontrent aucune man’uvre dolosive, ni intention dolosive et qu’elle n’a commis aucune faute, puisqu’elle a vendu un bien en vente en l’état futur d’achèvement achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne démontre qu’elle garantissait la rentabilité locative de l’opération, les difficultés d’exécution d’un bail commercial constituant un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l’élément essentiel du contrat était l’avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers.

Selon la plaquette de commercialisation présentée par « Les jardins de St Benoît » avec le logo Garrigae investissements et le numéro RCS 447 690 660, le projet d’investissement, à [Localité 13], est présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée « comme la plus dynamique en France ». Elle précise que « le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international » et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l’ancien « directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA ».

Cette documentation stipule : « le propriétaire à l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l’ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien lui-même et de la part d’utilisation personnelle sollicitée ».

Le projet de bail commercial meublé, annexé à l’acte de réservation prévoit :

‘- un loyer pour un montant annuel de 12 138 suros TTC,

– en nature, par le biais d’un «budget vacances» c’est à-dire une mise à disposition de l’habitation quelques semaines dans l’année’.

Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding, l’élément essentiel qui a permis de convaincre M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] est la garantie de l’investissement présentée dans la documentation commerciale et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l’activité de meublé.

Si la documentation commerciale « Les jardins de [Localité 12] » fait référence à la fin du texte à « une garantie de rentabilité locative », la mention expresse de «  revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien » située dans le corps du texte, trompe l’investisseur étranger sur la réalité de la garantie.

M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], à la lecture de ces documents commerciaux, du prévisionnel et du bail signé dès la réservation avec la reprise expresse dans le paragraphe « Loyers », de la mention, en plus du montant du loyers, 4,76 % du prix d’acquisition HT du montant de l’investissement, qui n’est pas une mention généralement précisée dans la rédaction des baux, alors que le bail est conclu pour 9 années et que le montant des loyers pour cette période ne représente pas cette somme, pouvaient légitiment faire croire à une garantie de paiement et non à la garantie de la seule rentabilité.

En présentant M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] un revenu et une rentabilité garantis, « sans les ennuis et les incertitudes de la location » tant sur la durée que dans son montant, tel que justifiés par le prévisionnel et le bail signé lors de la réservation, les sociétés ont induit M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] en erreur et justifié leur investissement, qu’ils n’auraient pas réalisé à ces conditions, s’ils n’avaient pas été assurés de cette garantie, la seule défiscalisation si elle entrait dans leur décision, étant insuffisante à elle seule, par rapport aux risques d’une opération réalisée à l’étranger pour une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13], lieu inconnu de leur part pour le prix de 282 256 euros TTC. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en vente en l’état futur d’achèvement louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer les acquéreurs, qui sont de simples consommateurs, que la garantie annoncée concernait exclusivement, celle de la conclusion d’un bail commercial et non les loyers.

Il devait également l’avertir des risques éventuels d’impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s’agissant d’une location commerciale.

Or, le promoteur ne démontre pas avoir donné cette information à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] lors de la signature des différents actes, les 12 novembre 2007 et le 30 mai 2008 puis le 24 janvier 2012, et il les a incités à contracter et poursuivre ce projet , malgré les risques encourus qui leurs ont été cachés.

En effet, dans le même temps, le Groupe Garrigae, par courrier de la société Garrigae Investissement du 27 octobre 2008, justifiait le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui se sont avérés directement ou indirectement fondés par l’absence de règlement des loyers, dès fin 2010, après une année d’exploitation.

Il s’ensuit que la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l’erreur de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.

Contrairement à ce qu’a retenu le jugement et ce que soutiennent la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding, le montage de l’opération n’a ainsi pas été clairement expliqué aux acheteurs quant à la garantie des loyers.

Or, cette garantie constituait un élément déterminant de l’opération, la conclusion du bail commercial avec la société Garrigae Hotels et Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait être géré seul.

Cette attitude du promoteur est à l’origine de l’erreur de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l’opération.

Cette erreur n’a pas été couverte par la signature de l’acte de vente tel que le soutient la SCI Les Jardins de [Localité 12] puisqu’en l’espèce le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés, qui ont servi de base à l’établissement de l’acte de vente, lequel n’est qu’un des éléments du montage juridique global défini dans les documents commerciaux constituant de par leur contenu des documents contractuels.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente reçu par acte authentique établi en l’étude notariale de la SCP [N] [S] et [A] [Y] le 30 mai 2008 , la SCI Les Jardins de [Localité 12] ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement a conclu une vente en l’état futur d’achèvement avec M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] portant sur une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13], pour le prix de 282 256 euros TTC.

c ‘ Sur le dol du Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne

Pour assurer le financement de leur investissement M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont signé avec la banque Crédit immobilier de France, intervenu à l’acte notarié du 30 mai 2008, un prêt de 243 984 € assortie d’un taux nominal initial de 5,10% l’an révisable dans les conditions décrites en pages 3 et suivantes de l’offre (mais plafonné à 6,60%), afin de permettre le financement de l’opération comme suit :

Apports personnels des époux [R] : 21.166 € et 1.170 €, soit au total : 22.336 suros

Apport complémentaire par récupération de la TVA sur le prix de vente : 49.980 € en stipulant en page 3 de l’offre l’absence d’indemnité de remboursement anticipé partiel afin de faciliter cette opération qui devait intervenir dans les 3 ans suivant la date d’émission de l’offre, mais les époux [R] ont conservé cette somme.

Le prêt consenti par la banque s’élevait à 243 984 € en principal garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 105 208, 80 euros et par une inscription d’hypothèque conventionnelle à concurrence de 175 041,20 euros.

Le Crédit Immobilier de France Développement fait valoir qu’il n’a pas participé à l’opération de promotion, n’est pas intervenu dans la phase de commercialisation mais a été démarché par M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], et n’engage pas sa responsabilité sur un projet financier de défiscalisation qui concernait des clients avertis.

Les documents commerciaux « Les Jardins de Saint Benoit » définissant l’opération, se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l’intermédiaire d’établissements bancaires français, en raison des taux d’intérêts plus bas et mentionnent « certaines banques travaillant avec nos courtiers en crédits favoris ».

Or, le Crédit Immobilier de France Développement n’est pas la banque de financement de l’opération de construction en vente en l’état futur d’achèvement, le compte centralisateur mentionné dans l’acte authentique de vente étant la société Canyon, et elle est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d’un investissement locatif.

Dès lors, il n’apparaît pas comme ayant la qualité de cocontractant de l’opération de commercialisation des maisons « Résidence Les Jardins de Saint Benoit ».

Ainsi, aux termes des éléments versés aux débats par M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], ces derniers ne rapportent pas la preuve dont ils ont la charge, de la participation du Crédit Immobilier de France Développement à la commercialisation de l’opération financée, ni de liens avec le promoteur susceptible de générer un dol.

2) Sur les conséquences de l’annulation

Il est constant que la nullité a pour conséquence l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.

a ‘ Sur les restitutions

En application de l’article L312-12 du code de la consommation devenu L313-36 l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Du fait de l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n’avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l’opération se trouve annulé de plein droit.

En application de l’article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige s’il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour au paiement.

En l’espèce le prêt contracté avec le Crédit Immobilier de France Développement a été souscrit exclusivement pour l’acquisition de l’immeuble.

Or, la banque n’a pas été défaillante dans son devoir de mise en garde qui portait sur la capacité d’emprunt et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée, alors qu’il n’est pas démontré que la banque détenait des informations sur les risques de l’opération, cette dernière étant extérieure à l’opération de commercialisation et à l’opération immobilière dans son ensemble.

En l’absence de dol et de faute du Crédit Immobilier de France Développement au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, sa responsabilité ne peut être recherchée et M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] seront déboutés de leur demande de condamnation, à son encontre du préjudice spécial réclamé.

En revanche, l’annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation du prêt affecté, ayant servi à l’acquisition immobilière, souscrit auprès du Crédit Immobilier de France, de sorte que le Crédit Immobilier de France ne peut prétendre à voir l’inscription d’hypothèque et de privilège de deniers publiée à [Localité 9] le 26 juin 2006, Volume V 2008, n°2298 avec régularisation le 2 juin 2008 sous la référence 2008 D, n°13775 continuer de produire ses effets ni à se voir payer la somme de 163 038 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et l’annulation du contrat de vente et de plein droit du contrat prêt reçu par Maître [G] [Y] Notaire associé de la SCP [N] [S] et [A] [Y], le 30 mai 2008, sera prononcée, entraînant :

la restitution par la banque à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] des intérêts du prêt qui ont été versé, qui n’ont pas à être assortis à l’intérêt légal depuis l’assignation,

la restitution de la somme de 22 336 euros par la SCI les Jardins de [Localité 12] et la société HPA Holding au titre de la restitution de leur apport personnel, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015,

3 la restitution par la SCI Les jardins de [Localité 12] au Crédit Immobilier de France prêteur disposant d’un privilège de la somme de 243.984 € euros correspondant à la restitution des fonds, demandée par ces derniers, qu’elle a perçus au titre de la vente de l’immeuble, incluant le montant de la restitution de TVA ayant servi à régler les trois dernières situations, avec intérêts au taux légal, étant précisé que cette restitution, qui ne concerne que le seul prix d’achat réglé résulte de l’annulation de la convention de vente pour dol, et ne constitue donc en aucun cas un enrichissement sans cause, tel que le soutiennent la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding, lesquels ne justifient, à titre surabondant, d’aucun décompte.

4 Enfin compte tenu de la nullité du contrat de vente, M. [V] [R] et Mme [P] [U] restitueront l’immeuble objet de la vente annulée, au vendeur, la SCI Les jardins de [Localité 12]

b ‘ Sur les autres sommes réclamées

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

– Sur la somme de 58 862,64 euros avec intérêts conventionnels au 10 août 2009 sollicitée par le Crédit Immobilier de France.

Les intérêts conventionnels demandés par la banque ne reposent sur aucune cause et objet puisque le contrat de vente sur lequel repose l’opération immobilière n’existe plus à l’égard de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], toutefois les manoeuvres dolosives de la SCI Les Jardins de [Localité 12] et de la SARL HPA Holding ont causé un préjudice à la banque correspondant à la somme de 58.862,64 € au titre des intérêts conventionnels échus au 10 août 2009 en réparation de son préjudice personnel en lien avec la faute retenue ;

– Sur la restitution des loyers

Si la SCI Les jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding avaient donné à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] des informations complètes et précises sur l’absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l’aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, ces derniers n’auraient pas contracté aux mêmes conditions.

Le préjudice né du dol de la SCI Les Jardins de [Localité 12] et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu’en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Or, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], qui demandent le règlement de la somme de 242 760 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers, ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance.

Par ailleurs et surtout, le bail commercial conclu ne l’a été que parce que, du fait de la vente, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] devenaient propriétaires du bien. La vente ayant été annulée, le bail commercial se trouve dépourvu d’objet et de cause, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] n’ayant au surplus pas qualité pour en être les contractants.

Dans ces conditions, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] seront déboutés de leur demande de remboursement de loyers y compris des frais de gestion (12 324,95 euros ) dont il n’est rapporté, aussi aucun décompte.

– Sur la restitution des frais

M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] réclament en outre la restitution de la somme de 31 762 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assortis de l’intérêt aux taux légal à compter du 27 juillet 2015.

La SCI Les jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding reconnues responsables de dol, seront condamnées in solidum à régler cette somme résultant de l’annulation des conventions.

– Sur le préjudice moral

M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont dû engager une procédure judiciaire longue en France et subir les tracasseries inhérentes.

Ils ont de ce fait subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 5 000 euros.

II/ Sur la responsabilité du notaire

Deux actes ont été reçus par Maître [G] [Y] Notaire associé de la SCP [N] [S] et [A] [Y], le 30 mai 2008, M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] étant représentés.

M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] font valoir que la SCP [N] [S], [G] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils soulignent que la SCP de notaires était le notaire habituel de Monsieur [O] [C] sous couvert du Groupe Garrigae.

La SCP [S] [Y] [K] [E] soutient quant à elle que le notaire n’a commis aucune faute et que M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ne justifient pas d’un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute.

La restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l’acte peut être tenu de réparer et qu’elle ne peut donc, en l’absence d’autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie.

Il est constant que les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite.

Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil, cette obligation devant prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En l’espèce, il ressort du contrat de réservation que le dépôt de garantie a été payé par virement à l’ordre de la SCP [N] [S] et [G] [Y], que l’office notarial recevant la vente est l’office notarial du Palais représenté par Maître [G] [Y] et que le dépôt de garantie sera réglé par virement sur le compte de la SCP [N] [S] et Maître [G] [Y] ouvert auprès de la Trésorerie générale et dans la plaquette, la SCP [N] [S] et Maître [G] [Y] étant le notaire chargé des actes.

Par ailleurs, l’acte de vente reçu par la SCP [S] [Y] [K] [E] stipule que les acquéreurs sont représentés à l’acte par un clerc de notaire, une procuration ayant été établie et sont accompagnés d’un modèle de procuration bilingue que les acquéreurs signeront le 19 février 2008 devant Me [X] Q Sweeney, Notary public ;

La procuration, signée par-devant un « Notary Public », mentionne que l’immeuble vendu se trouve au stade d’avancement « ouverture de chantier », que la banque Canyon domiciliée [Adresse 1] garantit l’achèvement des maisons individuelles et des villas et la réalisation des équipements indispensables à l’utilisation de chacun de ces immeubles, et que le remboursement de TVA, à hauteur de 16,39% du prix toutes taxes comprises, conséquence de la location commerciale consentie, sera affecté au paiement des trois derniers stades d’avancement des travaux.

Il n’est pas contesté que la construction s’est trouvée achevée, que les conditions de l’acte de vente ont été exécutées dans les termes de la convention et de l’opération de récupération de la TVA envisagée, et que le notaire s’est assuré dans son acte de la garantie d’achèvement de l’opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d’obtenir les avantages fiscaux.

Si l’acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l’acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la société Garrigae Hotels et Resorts et précise la nécessité d’option par l’acquéreur d’assujettir les loyers à TVA, ce qui constitue une condition du bénéfice de la récupération de cette dernière, il n’est pas démontré que le bail conclu avant la signature de l’acte et l’acte de réservation aient été établis par le notaire, alors qu’il apparaît, aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 8 décembre 2010, que la société Garrigae Investissement devenue SARL HPA Holding, disposait d’une responsable juridique embauchée depuis juillet 2006.

Le seul fait que les coordonnées du notaire, chargé de l’établissement des actes notariés, soit mentionnées sur la plaquette qui indiquent « leur coordonnées peuvent être communiquées sur demande » et sur l’acte de réservation et que le versement de l’acompte soit stipulé effectué sur son compte, s’agissant d’une garantie légale, ne prouve pas, contrairement à ce que soutiennent M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] que le notaire soit intervenu au moment de la négociation et de la signature du contrat de réservation, ni qu’il ait été informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Angleterre, mais simplement qu’il était chargé de l’établissement des actes authentiques.

Aucun élément ne démontre ainsi que le notaire serait intervenu dans la phase pré-contractuelle, son nom ayant été utilisé sur la plaquette par le Groupe Garrigae, sans la mention de ses coordonnées, et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] :

– de l’absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire qui ne faisait pas partie des actes nécessaires à l’établissement de l’acte authentique et des risques inhérents au bail commercial auquel il était étranger, ces actes n’étant pas annexés à l’acte authentique,

– de l’insolvabilité à venir du preneur, dont il n’est pas démontré qu’il pouvait avoir connaissance au jour de la signature de l’acte, alors qu’aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, il ne restait en octobre 2008 que 10 villas à vendre sur les 180 logements du programme Résidence de [Localité 12] et que l’opération a pu être chiffrée à plus de 50 millions d’euros,

– de vérifier l’équilibre économique de l’opération, qui s’inscrivait par ailleurs dans un programme mixte de location et d’occupation, à défaut de mission particulière et d’éléments d’appréciation qu’il n’avait pas à rechercher d’office.

A titre surabondant, il sera fait observer que dans l’hypothèse d’un manquement par le notaire à son obligation de conseil, le préjudice éventuel ne pourrait être constitué que d’une perte de chance, dont il n’est pas demandé réparation.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire.

III/ Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera confirmé concernant les demandes accessoires , sauf concernant les demandes de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui seront mis à la charge de la SCI Les jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding, à l’exception des dépens de la SCP [S] [Y] [K] [E] qui seront à la charge de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R].

En cause d’appel, il sera fait droit en son principe à la demande de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision,

Par ailleurs, les dépens d’appel seront mis à la charge de la SCI Les jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding, à l’exception des dépens de la SCP [S] [Y] [K] [E] qui seront à la charge de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de réparation formulées à l’encontre de la SCP [S] [Y] [K] [E] et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité du contrat de vente reçu par Maître [G] [Y] Notaire associé de la SCP [N] [S] et [A] [Y] le 30 mai 2008 entre la SCI Les jardins de [Localité 12] et Monsieur M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] portant sur la vente en l’état futur d’achèvement avec la SCI Les Jardins de [Localité 12], de l’immeuble réservé pour un prix de 255 000 euros financé à l’aide d’un prêt du Crédit Immobilier de France. La vente portait sur le bien suivant : « Lot n°48 : une maison de type P3, élevée d’un étage sur simple rez-de-chaussée, d’une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, wc, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l’escalier menant à l’étage, tablettes sur l’escalier, terrasse à l’arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 13], « [Localité 12] », section [Cadastre 7], pour une contenance de 00 are 69 centiares. » pour dol ;

Dit qu’à compter du prononcé de la nullité du contrat M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] seront tenus de restituer l’immeuble objet de la vente annulée à la SCI Les jardins de Saint Benoit ;

Constate l’annulation de plein droit du prêt consenti à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] par la banque Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, suivant offre acceptée et acte reçu par Maître [G] [Y] Notaire associé de la SCP [N] [S] et [A] [Y], le 30 mai 2008;

Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à Monsieur M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] par le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne;

Condamne in solidum la SCI Les jardins de [Localité 12] et la société HPA Holding à régler au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne; la somme de 243 984 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015 et la somme de 58 862,64 euros avec intérêts conventionnels au 10 août 2009 à titre dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding à régler à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] les sommes de :

– 22 336 euros au titre de leur apport personnel, assorti de l’intérêt aux taux légal à compter du 27 juillet 2015,

– 31 762 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l’intérêt aux taux légal à compter du 27 juillet 2015,

– 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding à régler à M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding à régler au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] à régler à la SCP [S] [Y] [K] [E], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Les jardins de [Localité 12] et la SARL HPA Holding aux entiers dépens de première instance et d’appel, sauf ceux concernant la SCP [S] [Y] [K] [E] qui seront à la charge de M. [V] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] et qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles à la diligence des époux [R].

Dit qu’une copie du présent arrêt sera transmise à la diligence du greffe à la direction départementales des finances publiques de l’Aude en application des dispositions de l’article L.101 du livre des procédures fiscales.

Le greffier, Le président,