CF/SH

Numéro 23/00849

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/03/2023

Dossier : N° RG 21/01566 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H3VC

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[Z] [F]

[P] [C]

C/

S.C.P. [L] [U] ET [W] [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Janvier 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Z] [F]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8] ([Localité 4])

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur [P] [C]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 5] ([Localité 4])

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentés par Maître LABORDE, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître ALBRESPY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.C.P. [L] [U] ET [W] [H] – Notaires –

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 24 MARS 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 20/00344

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2012, Madame [Y] a vendu sous diverses conditions suspensives au profit de Monsieur [F] et Monsieur [C], une propriété sise commune de [Adresse 10] (40), comprenant maison d’habitation et terres d’une contenance cadastrale de 03ha 86a 22ca, moyennant le prix principal de 380 000 Euros payable comptant le jour de l’acte authentique.

Ledit acte était soumis à la réalisation de diverses conditions suspensives :

– au profit de l’acquéreur, notamment l’obtention d’un prêt d’un montant de 1.000.000 euros et l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tous recours ;

– au profit du vendeur, le versement par l’acquéreur, entre les mains du notaire, d’une somme égale au montant du prix et des frais, au plus tard à la date prévue pour la signature de l’acte.

La date prévue pour la signature de l’acte avait été fixée au plus tard le 31 mai 2013.

L’acte de vente devait être établi par Maître [L] [U] en qualité de notaire des acquéreurs, avec la participation de Maître [N], notaire à [Localité 9], notaire de la [Adresse 11].

Le permis d’aménager a été délivré le 30 août 2013.

Après divers échanges sur les modalités de la vente, y compris sur les conditions suspensives et les conditions financières, par courrier du 17 juin 2015, Maître [N] a communiqué à Maître [L] [U] un nouveau compromis de vente à faire régulariser, avant le 5 juillet 2015, par les acquéreurs pour un prix de 360 000€, assorti des conditions suspensives suivantes:

– au profit de l’acquéreur, notamment l’obtention d’un prêt d’un montant de 1.000.000 euros ;

– et au profit du vendeur, le versement par l’acquéreur, entre les mains du notaire, d’une somme égale au montant du prix et des frais, au plus tard à la date prévue pour la signature de l’acte.

La date prévue pour la signature de l’acte a été fixée au plus tard fin février 2016.

Le nouveau compromis de vente a été régularisé par les acquéreurs, le 16 juillet 2015.

Par courriel du 5 janvier 2016, Maître [N] a demandé à Maître [L] [U] si les acquéreurs avaient obtenu leur financement et s’il était possible de convenir d’un rendez-vous de signature.

Maître [L] [U] a fait part des termes de cette correspondance à Messieurs [F] et [C] par courriers du 7 janvier 2016.

La copie du compromis de vente a été communiquée par Maître [N] à Maître [L] [U] par courriel du 7 janvier 2016, de laquelle il résulte que le compromis de vente avait été régularisé par Madame [Y] le 29 août 2015.

Par courriel du 5 avril 2016, Maître [N] a informé Maître [L] [U] que Madame [Y] avait remis son bien en vente, considérant que le compromis de vente régularisé était caduc.

Maître [L] [U] a informé Messieurs [F] et [C] de cette correspondance par courriers du 12 avril 2016.

Par acte en date du 6 février 2020, Messieurs [F] et [C] ont assigné la SCP [L] [U] et [W] [H] devant le Tribunal judiciaire de Mont de Marsan afin de voir engager la responsabilité de l’étude notariale et voir réparer leur préjudice.

Par jugement en date du 24 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de Mont de Marsan a :

débouté Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] de leurs demandes formées contre la SCP [L] [U] et [W] [H],

Débouté la SCP [L] [U] et [W] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [Z] [F] et Monsieur [C] d’une part et la SCP [L] [U] et [W] [H] d’autre part à conserver la charge de leurs propres dépens.

Le 7 mai 2021, Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] ont relevé appel de ce jugement contre les dispositions portant débouté de leurs demandes.

Les conclusions de Monsieur [Z] [F] et de Monsieur [P] [C] du 9 novembre 2022 tendent à :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Mont de Marsan du 24 mars 2021 (RG n°20/00344).

– déclarer recevable l’appel de Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] ;

– Rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles et l’appel incident de la SCP [U] ;

– Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Mont de Marsan en date du 14 mars 2021 (RG n°20/00344) en ce qu’il a :

o Débouté Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] de leurs demandes formées contre la SCP [E] [U] et [W] [H] tendant à être indemnisés à hauteur de :

– 56 409,32 € au titre des frais engagés ;

– 209 351 € au titre de la perte de chance ;

– 20 000 € au titre du préjudice moral.

o Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] d’une part et la SCP [L] [U] et [W] [H] d’autre part à conserver la charge de leurs propres dépens ;

Et ainsi :

– condamner la SCP [U] à indemniser Messieurs [F] et [C] à hauteur de :

– 56 409,32 € au titre des frais engagés ;

– 209 351 € au titre de la perte de chance ;

– 20 000 € au titre du préjudice moral.

– Condamner la SCP [U] à verser à Messieurs [F] et [C] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCP [U] aux entiers dépens.

Les consorts [F] et [C] invoquent la faute du notaire par son manque de diligences et son manquement à son devoir de conseil puisqu’ils n’ont découvert qu’en mars 2016 que Madame [Y] avait signé le compromis de vente en août 2015 et qu’en mars 2016, les délais de réalisation des conditions suspensives et la réitération de la vente par acte authentique étaient échus. Ils font valoir un important préjudice du fait des frais engagés dont la perte a été provoquée par l’abandon du projet dans son ensemble résultant de la caducité du compromis de vente et caractérisant un préjudice financier intégralement réparable du fait du lien avec la faute du notaire.

Ils y ajoutent la perte de chance de réaliser un programme immobilier d’aménagement de 34 lots. Ils considèrent que le tribunal ne pouvait retenir l’absence de preuve d’une perte de chance sérieuse alors qu’ils pouvaient obtenir un financement sans difficulté.

Ils font état d’un important préjudice moral du fait du projet mené pendant plusieurs années financé par leurs deniers personnels.

Les conclusions de la SCP [L] [U] et [W] [H] du 24 août 2021 tendent à :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Dire et juger que la SCP [L] [U] et [W] [H] n’a commis aucune faute et n’est pas directement responsable du préjudice allégué par Messieurs [F] et [C].

Débouter Messieurs [F] et [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP [L] [U] et [W] [H].

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la SCP [L] [U] et [W] [H].

Faire droit à l’appel incident de la SCP [L] [U] et [W] [H],

Condamner, en conséquence, Messieurs [F] et [C] au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Et condamner Messieurs [F] et [C] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître François Piault.

La SCP [L] [U] et [W] [H] conteste une faute du notaire puisqu’il n’a obtenu la copie du compromis que le 7 janvier 2016 et que les consorts [F] et [C] n’ont pas répondu à la question du financement à cette date et qu’ils n’ont fait aucune démarche à cet effet faisant preuve d’une grande négligence. La SCP souligne qu’elle n’a pas participé à l’établissement du compromis de vente et que ses diligences ont été suffisantes, excluant une faute de sa part.

Sur le préjudice, la SCP relève que la vente est devenue caduque compte tenu de la tentative de réduction du prix alors qu’un premier compromis de vente avait été signé. Elle expose que la perte de chance n’est pas démontrée de la part des acquéreurs qui ont été incapables de justifier qu’ils auraient obtenu leur prêt.

Elle forme un appel incident sur le débouté de sa demande reconventionnelle portant sur des dommages-intérêts du fait d’une procédure abusive et vexatoire.

Vu l’ordonnance de clôture du 9 novembre 2022.

MOTIFS

La responsabilité du notaire Maître [U] associé de la SCP [L] [U] et [W] [H] est recherchée sur le fondement délictuel qui exige une faute prouvée, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. Il est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client et doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse. Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

Il convient de reprendre la chronologie des faits pour apprécier si Monsieur [U] a commis une faute à l’occasion de la vente d’un immeuble entre Madame [Y] et les consorts [F] et [C].

Il est constant que les pourparlers entre Madame [Y] et Messieurs [F] et [C] ont débuté dès 2012, année au cours de laquelle un compromis de vente a été signé entre ces parties. Des échanges se sont poursuivis pour obtenir une baisse du prix compte tenu notamment de l’existence d’une ligne de moyenne tension et de fouilles archéologiques et il est constant que Maître [U] a pris part activement à ces échanges, et attiré notamment l’attention de ses clients acquéreurs Messieurs [F] et [C] par des courriers des 7 janvier, 25 février, 7 mars 2015 de la caducité de ce premier compromis de vente. Un nouvel accord sur le prix étant obtenu, il était sollicité des acquéreurs les modalités de la condition suspensive de l’obtention du prêt à prévoir, la condition suspensive de la pré-commercialisation des lots à hauteur de 50% étant refusée le 9 avril 2015.

Le 7 juin 2015, Maître [N] a adressé à Maître [U] un courrier en vertu duquel il lui faisait parvenir un compromis de vente ainsi que ses annexes à faire signer par ses clients avant le 5 juillet 2015, lequel a été transmis par Maître [U] le 19 juin 2015 à ces derniers en soulignant qu’il n’avait pas été informé au préalable de l’établissement de ce nouveau compromis et de ses modalités.

Le 16 juillet 2015, Maître [U] a adressé à Maître [N] le compromis signé par ses clients acquéreurs avec la mention ‘ je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir copie de ladite pièce dès régularisation par votre cliente’; qu’il a relancé Maître [N] le 18 août 2015.

Il est constant que ce n’est que 7 janvier 2016, que Maître [U] a adressé un courrier à Messieurs [F] et [C] pour leur demander de justifier les démarches en vue d’un financement et l’autorisation relative aux réseaux du lotissement. Néanmoins, contrairement à ce qu’a relevé le tribunal, le manque d’efficacité du compromis de vente ne pouvait lui incomber dès lors qu’il n’était pas l’auteur du compromis, celui-ci ayant été établi sans sa participation par Maître [N], notaire de la [Adresse 11] et alors que Maître [U] a effectué la diligence qui lui incombait de faire signer l’acte par ses clients et le transmettre le 16 juillet 2015 à Maître [N] lequel ne s’est manifesté auprès de Maître [U] que le 5 janvier 2016 et ne lui a communiqué le compromis de vente signé de Madame [Y] que le 7 janvier 2016 sur demande de Maître [U] (pièces 34, 37 et 38 de l’intimé).

Ainsi, il ne peut être reproché un manque de diligences à la SCP [U] alors que le notaire de la [Adresse 11], auteur du compromis ne lui a transmis le compromis de vente signé de Madame [Y] que le 7 janvier 2016 alors qu’il lui avait été requis de le transmettre dès signature laquelle est intervenue le 29 août 2015.

En outre, Messieurs [F] et [C] ne démontrent pas avoir répondu avant le 24 mars 2016 au courrier du 7 janvier 2016 précité que leur a adressé Maître [U]. Ils font état d’une visite à l’étude de Maître [U] le 2 mars 2016, sans que cette démarche ne constitue de leur part un comportement réactif suffisant à ce courrier du 7 janvier 2016.

Pas plus, alors qu’ils sont des professionnels de la construction de projets immobiliers et qu’ils étaient sur ce projet depuis 2012, ils ne justifient avoir effectué les démarches prévues au compromis de vente lequel comportait des dates butoir qu’ils ne pouvaient ignorer du fait de leur signature alors même que Madame [Y] n’avait pas encore signé l’acte, et qu’ils auraient pu entreprendre à tout le moins dès le 7 janvier 2016, date du courrier de leur notaire à cet effet, l’obtention du prêt étant requise pour fin janvier 2016. L’attestation du Crédit Agricole du 4 octobre 2022 précisant qu’un projet d’achat a été présenté à la banque laquelle réservait l’étude de la demande de financement à un ‘compromis d’achat’ et à un permis d’aménager n’est pas suffisante pour démontrer que les candidats acquéreurs avaient fait les démarches en temps utile pour réaliser la condition suspensive d’obtention du prêt dans les délais.

Ils ne peuvent reprocher au notaire un manquement à l’obligation de conseil sur la caducité encourue alors que la caducité du premier compromis de vente de 2012 était intervenue de leur fait devant ainsi renforcer leur vigilance.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’égard de la SCP [L] [U] [W] [H]. Le jugement critiqué qui a débouté Messieurs [F] et [C], faute de démontrer le préjudice, sera néanmoins confirmé sur ce point, mais par substitution de motifs, la faute, une des conditions de l’engagement de la responsabilité délictuelle n’étant pas caractérisée.

Sur la demande reconventionnelle :

La SCP [L] [U] [W] [H] a formé un appel incident du fait du débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Elle fait état du caractère abusif et vexatoire de la procédure qui justifierait des dommages-intérêts.

La présence d’une faute du notaire comme l’ont retenue les premiers juges ne peut être considérée pour débouter la demande en dommages-intérêts puisque la présente cour n’a pas retenu la présence de cette faute.

Toutefois, il n’est pas caractérisé un abus dans l’exercice de l’action de la part de Messieurs [F] et [C] qui n’ont fait qu’user d’un droit d’agir en justice, sans qu’il ne soit démontré en outre une atteinte à la réputation de l’étude notariale de nature à créer un caractère vexatoire.

Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCP [L] [U] [W] [H] de sa demande reconventionnelle.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la SCP [L] [U] [W] [H] dans le cadre de la procédure d’appel une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] aux dépens,

Condamne Monsieur [Z] [F] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCP [L] [U] [W] [H] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE