Responsabilité du Notaire : 4 juillet 2023 Cour d’appel d’Angers RG n° 19/00167

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COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LE/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/00167 & 19/1508 – N° Portalis DBVP-V-B7D-EOJ6

Jugement du 02 Octobre 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 12/04008

ARRET DU 04 JUILLET 2023

APPELANTE :

SCP JEAN-BAPTISTE PANTOU ET MAXIME CARRION

[Adresse 64]

[Localité 55]

Représentée par Me Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et Me Michel RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PONTOISE – N° du dossier 160093

INTIMES :

Monsieur [A] [X]

[Adresse 16]

[Localité 58]

Monsieur [JL] [E]

[Adresse 4]

[Localité 77] (REUNION)

Madame [KY] [E]-[SK]

[Adresse 4]

[Localité 77] (REUNION)

Monsieur [EY] [U]

[Adresse 62]

[Localité 67]

Monsieur [AI] [D]

[Adresse 53]

[Localité 43]

Monsieur [GU] [T]

[Adresse 30]

[Localité 68]

Madame [WS] [UJ] épouse [T]

[Adresse 30]

[Localité 68]

Monsieur [LB] [Z]

[Adresse 57]

[Localité 74]

Madame [SE] [Z]

[Adresse 57]

[Localité 74]

Monsieur [LB] [W]

[Adresse 63]

[Localité 66]

Madame [R] [W]

[Adresse 63]

[Localité 66]

Monsieur [LB] [LE]

[Adresse 3]

[Localité 75]

Monsieur [ZA] [UM]

[Adresse 37]

[Localité 22]

Monsieur [V] [WO] NOT

[Adresse 20]

[Localité 70]

Monsieur [XB] [BO]

[Adresse 31]

[Localité 44]

Madame [K] [BO]

[Adresse 31]

[Localité 44]

Madame [SN] [EV]

[Adresse 81]

[Localité 27]

Monsieur [CT] [ND]

[Adresse 60]

[Localité 35]

Madame [M] [EO]

[Adresse 83]

[Localité 35]

Monsieur [LB] [WY]

[Adresse 71]

[Localité 50]

Madame [LH] [IT] épouse [WY]

[Adresse 71]

[Localité 50]

Monsieur [JI] [CW]

[Adresse 19]

[Localité 42]

Monsieur [IZ] [UW]

[Adresse 47]

[Localité 13]

Monsieur [HG] [LK]

[Adresse 47]

[Localité 13]

Monsieur [A] [NM]

[Adresse 39]

[Localité 25]

Madame [N] [V] épouse [NM]

[Adresse 39]

[Localité 25]

Monsieur [L] [SU]

[Adresse 28]

[Localité 12]

Madame [B] [PF]

[Adresse 28]

[Localité 12]

Monsieur [FE] [WL]

[Adresse 29]

[Localité 78] – NOUVELLE-CALÉDONIE

Madame [HD] [YU] [PO] épouse [YN]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Monsieur [C] [YN]

[Adresse 17]

[Localité 25]

Madame [UG] [PC]

[Adresse 82]

[Localité 52]

Monsieur [NJ] [FB]

[Adresse 82]

[Localité 52]

Monsieur [A] [KV]

[Adresse 34]

[Localité 72]

Monsieur [HA] [AX]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Madame [ES] [NG] épouse [AX]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Monsieur [NA] [AJ]

[Adresse 40]

[Localité 66]

Monsieur [IW] [PS]

[Adresse 38]

[Localité 50]

Madame [JC] [PS]

[Adresse 38]

[Localité 50]

Monsieur [BY] [NP]

[Adresse 26]

[Localité 59]

Monsieur [H] [ZG]

[Adresse 1]

[Localité 41]

Monsieur [GX] [LN]

[Adresse 6]

[Localité 23]

Monsieur [AI] [SX]

[Adresse 48]

[Localité 50]

Monsieur [CG] [O]

[Adresse 2]

[Localité 15]

Monsieur [GR] [F]

[Adresse 7]

[Localité 58]

Madame [UZ] [MX] épouse [F]

[Adresse 7]

[Localité 58]

Monsieur [BK] [JF]

[Adresse 85]

[Localité 51]

Monsieur [I] [G]

[Adresse 65]

[Localité 76]

Madame [WV] [CP] épouse [G]

[Adresse 65]

[Localité 76]

S.A.R.L. ENGLISH

[Adresse 33]

[Localité 69]

S.A.R.L. [79]

[Adresse 45]

[Localité 24]

Représentés par Me ROUSSELOT substituant Me Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13900857, et Me Mickaël COHEN, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Monsieur [AH] [YX]

né le 30 Août 1961 à [Localité 84]

[Adresse 61]

[Localité 11]

Madame [UG] [YR] épouse [YX]

née le 03 Avril 1963 à [Localité 84]

[Adresse 61]

[Localité 10]

Représentés par Me Magali GUIGNARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

SA BANQUE CIC NORD OUEST agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 32]

[Localité 56]

Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71180517

SOCIÉTÉ [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIÉTÉ JPB PROMOTION

[Adresse 21]

[Localité 54]

SOCIÉTÉ [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIÉTÉ ENITY

[Adresse 21]

[Localité 54]

Représentées par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d’ANGERS, en qualité d’administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d’ANGERS, et Me Bryan ROGGEMAN, avocat plaidant au barreau de LILLE

SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Maître [HG] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIETE VIVEA

[Adresse 21]

[Localité 54]

Assignée, n’ayant pas constitué avocat

APPELANTE ET INTIMEE

S.A.S. CARATY [GN]

[Adresse 18]

[Localité 36]

Représentée par Me Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et Me Capucine BERNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS – N° du dossier 140167

INTIMEE

SOCIETE ALBINGIA

[Adresse 5]

[Localité 73]

Représentée par Me Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCAT excerçant sous l’enseigne COGEP AVOCATS, aux lieu et place de Me Jean-Philippe MESCHIN de la SELARL DMT, avocat au barreau d’ANGERS

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. LES MANDATAIRES prise en la personne de Me [PV] [S] en qualité de liquidateur de M. et Mme [YX]

[Adresse 49]

[Localité 8]

Représentée par Me Magali GUIGNARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. BRISQUET, conseiller, et Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme COURTADE, présidente de chambre

M. BRISQUET, conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 04 juillet 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, pour la présidente empêchée, et par [R] LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

La société ICR Promotion, devenue la SARL JPB Promotion, promoteur immobilier, assurée auprès de la SA Albingia, a entrepris, lieu-dit ‘les Pierres Blanches’, commune de [Localité 46] (49), la construction d’un ensemble immobilier pour personnes âgées, dénommé ‘Résidence [79]’, composé de deux bâtiments distincts :

– un bâtiment A destiné à accueillir, sous forme d’établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), des personnes âgées dépendantes,

– un bâtiment B destiné à accueillir 29 logements sous forme d’une résidence de services pour des personnes âgées non dépendantes.

Dans le cadre de ce projet immobilier et suivant contrat du 12 avril 2007, une mission de maîtrise d’oeuvre classique et complète (hors OPC) a été confiée à M. [L] [GN], architecte exerçant au sein de la SAS d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN].

Le 18 août 2008, la garantie d’achèvement des immeubles a été accordée par la banque Scalbert Dupont-CIN aux droits de laquelle vient la SA Banque CIC Nord Ouest.

Les différents lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement suivant contrats de réservation réitérés par actes reçus par Maître [EL], notaire associé de la SCP Delacourt-[EL], notaires à [Localité 55] (59), aux droits de laquelle vient la SCP Delacourt-Pantou-Carion.

De plus il était convenu que les acquéreurs bénéficient de mesures de défiscalisation dans le cadre de ces opérations, de sorte que chaque copropriétaire a régularisé un bail commercial :

– avec la société Enity pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment A,

– avec la société Vivea pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment B.

La SARL JPB Promotion et les sociétés Enity et Vivea avaient le même gérant, M. [AB] [J], décédé le 23 juillet 2013.

La société ICR Promotion a confié la commercialisation de ce programme à visée défiscalisante, sous le régime de la loi Censi-[Z] ‘loueur meublé non professionnel’ (LMNP), à la société Assistance à Maître d’Ouvrage (AMO) qui l’a elle-même proposée à divers conseillers en gestion de patrimoine.

Le 28 avril 2010, M. [L] [GN] a attesté de l’achèvement à 100% de la construction de l’EHPAD (bâtiment A) de la résidence [79] à [Localité 46]. Puis suivant déclaration respectivement signée par l’architecte et le maître de l’ouvrage les 14 et 28 septembre 2010, l’achèvement et la conformité des travaux portant globalement sur 80 logements ont été déclarés en mairie.

Par arrêté du 8 juillet 2010, le président du conseil général et la directrice générale de l’Agence Régionale de Santé (ARS) des Pays de Loire, ont transféré, à compter du 1er juillet 2010, l’autorisation accordée à l’EURL [79] par arrêté préfectoral du 3 octobre 2006 d’exploiter un EHPAD, à la société Enity et cela pour une capacité de 34 places.

Par exploit du 29 octobre 2012, M. [PI] [ZD] et Mme [SR] [BB] épouse [ZD], propriétaires selon acte notarié du 20 février 2009 des lots n°39 et 47 situés au 2ème étage du bâtiment A, ont fait assigner la SARL JPB Promotion devant le tribunal de grande instance d’Angers pour notamment demander le prononcé de la nullité ou la résolution du contrat de vente et l’indemnisation de leur préjudice. Cette procédure a été enrôlée sous le n°RG 12/4008.

Parallèlement et déplorant l’inachèvement de l’EHPAD, certains copropriétaires ont fait dresser un constat d’huissier le 12 décembre 2012.

Courant mars 2013, des copropriétaires ont mis en demeure la banque Scalbert Dupont-CIN auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d’achèvement, de financer les travaux d’achèvement de l’immeuble.

Par courrier du 28 mars 2013, la SA Banque CIC Nord Ouest, venant aux droits du garant d’achèvement initial, a décliné sa garantie, au motif que son engagement était caduc du fait de la déclaration d’achèvement des travaux signée de l’architecte et parvenue en mairie le 29 septembre 2010.

Suite à l’assignation en référé délivrée le 15 avril 2013 à l’initiative de M. et Mme [LE], Mme [PF], MM. [SU], [ZG], [NM] et [LN] à l’encontre de la SARL JBP Promotion, le président du tribunal de grande instance d’Angers, par ordonnance du 4 juillet 2013, a notamment enjoint au promoteur d’avoir à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, les travaux nécessaires à l’achèvement et la livraison des lots N°40 à 46 ainsi que 48 et 49 situés au deuxième étage de la résidence [79], la bonne fin devant être constatée par une attestation d’architecte vérifiant leur conformité aux normes en vigueur et aux descriptifs des contrats.

Par jugements du 5 septembre 2013, le tribunal de commerce de Lille Métropole a placé la SARL JPB promotion en liquidation judiciaire, les sociétés Enity et Vivea étant pour leur part placées en redressement judiciaire. Ces dernières procédures ont été, le 29 novembre 2013, converties en liquidation judiciaire avec maintien d’activité jusqu’au 29 janvier 2014, la SELURL [Y] [HG] ayant été désignée liquidateur judiciaire de l’ensemble de ces sociétés.

Par arrêté du 7 mars 2014, la directrice de l’ARS et le président du conseil général de Maine et Loire ont supprimé, à compter du 30 janvier 2014, l’autorisation de fonctionnement de l’EHPAD délivrée à la société Enity.

Courant 2014, la société Les Papillons a pris à bail des lots de cet ensemble immobilier pour y exercer une activité d’hébergement para-hôtelier, moyennant la sous-location à une clientèle de personnes âgées ou handicapées.

Par exploits du 23 avril 2014, M. et Mme [ZD] ont fait assigner en intervention forcée :

– la SELURL [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB promotion, une ordonnance du 12 mai 2014, du juge de la mise en état ayant joint l’appel en cause à l’instance principale,

– la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] pour solliciter sa condamnation à leur verser une somme principale de 50.000 euros correspondant au coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, une ordonnance du 12 mai 2014, du juge de la mise en état a également joint l’appel en cause à l’instance principale.

Par actes d’huissier des 29 octobre et 5 novembre 2013, la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [AI] [D], M. [GU] [T], Mme [WS] [UJ] épouse [T], M. [LB] [Z], Mme [SE] [Z], M. [LB] [W], Mme [R] [W], M. [LB] [LE], M. [AH] [YX], la SARL Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO], Mme [K] [BO], M. [SN] [EV], M. [CT] [ND], Mme [M] [EO], M. [LB] [WY], Mme [LH] [IT] épouse [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW], M. [A] [NM], Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], Mme [B] [PF], M. [FE] [WL], Mme [SH] [PO] épouse [YN], M. [C] [YN], Mme [UG] [PC], M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX], Mme [ES] [NG] épouse [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS], Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP], M. [H] [ZG], M. [GX] [LN], M. [AI] [SX] et M. [CG] [O] ont fait assigner la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou-Maxime Carion, notaires, ainsi que la société d’architecture Gérard Caraty-[L] [GN] pour solliciter à titre principal l’indemnisation de leur préjudice au titre de la perte de valeur immobilière de leurs biens (n°RG 14/219).

Par ordonnance du 1er décembre 2014, le juge de la mise en état a notamment, constaté que la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou – Maxime Carion ne contestait plus la qualité à agir des demandeurs.

Par exploit du 26 mars 2015, M. et Mme [W] ont fait assigner en intervention forcée le Crédit Foncier de France (CFF), une ordonnance du 4 mai 2015 du juge de la mise en état a joint l’appel en cause à l’instance principale.

La société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] a fait assigner, par actes du :

– 1er juillet 2015, la société Albingia, assureur de la SARL JPB Promotion, une ordonnance du 7 septembre 2015, ayant joint l’appel en cause à l’instance principale,

– 18 mai 2015,la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur de la société Enity, une ordonnance du 2 novembre 2015, du juge de la mise en état ayant joint l’appel en cause à l’instance principale.

Par exploits du 26 mai 2015, M. [A] [X] a fait assigner en intervention forcée la société Banque Patrimoine et Immobilier, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement, et la SA banque CIC Nord Ouest au titre de l’indemnisation de son préjudice. Cette procédure a, par ordonnance du 2 novembre 2015, été jointe à l’instance principale.

Par actes d’huissier des 19, 23 et 30 juin 2015, M. [YX] a appelé en intervention forcée M. [UP] en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI), la SA CFF, la SARL JPB Promotion, les sociétés Enity et Vivea, prises en la personne de leur liquidateur judiciaire, pour demander à titre principal l’annulation de l’acte de vente et de tous les actes qui lui sont liés et l’indemnisation de ses préjudices. Par ordonnance du 2 novembre 2015, le juge de la mise en état a joint l’appel en cause à l’instance principale.

Par ordonnance du 25 janvier 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les n°RG 12/4008 (procédure initialement ouverte par les époux [ZD]-[BB]) et 14/219.

Mme [UG] [YR] épouse [YX] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 4 avril 2016.

Par jugement mixte du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance d’Angers, révoquant l’ordonnance de clôture et prononçant la clôture au 5 juin 2018, a :

– constaté l’intervention volontaire à la procédure de Mme [YR] épouse [YX] par voie dématérialisée le 4 avril 2016,

– constaté que la SA Crédit Immobilier de France Développement vient aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier,

– déclaré M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies,

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France,

– déclaré M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [UP],

– débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [UP],

– débouté la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity de sa demande tendant à ce que M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés,

– débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de toutes leurs demandes relatives à l’annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l’annulation de la vente, du bail commercial et de l’acte de prêts consentis,

– déclaré la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] responsable du préjudice subi par les demandeurs,

– déclaré la société JPB Promotion responsable du préjudice subi par M. et Mme [ZD],

– déclaré la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion responsable du préjudice subi par les demandeurs,

– débouté la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion de sa demande d’injonction de donner des explications dirigées à l’encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest en sa qualité de garant de l’achèvement de la construction,

– condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros,

– condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

– débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leur demande en paiement de la somme de 7.485,47 euros,

– débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leurs demandes de condamnation de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l’ensemble des sommes nécessaires à l’achèvement de leurs lots,

– débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leur demande tendant à être relevés et garantis de tout redressement fiscal qui découlerait de la non réunion des conditions légales requises pour permettre la défiscalisation sous le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP),

– fixé la créance de M. et Mme [ZD] à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion à la somme de 86.486,27 euros,

– débouté M. et Mme [ZD] de leur demande de fixation de leur créance à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion au titre de la clause pénale à la somme de 28.181,30 euros,

– constaté que dans les dernières écritures qui ont été signifiées le 23 avril 2014 dans son intérêt et ceux de la société [79], de la société English et des 50 autres copropriétaires, M. [A] [X] ne présente plus aucune demande à l’encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest et de la SA Crédit Immobilier de France Développement,

– débouté la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [GU] [T], M. [LB] [Z] et Mme [SE] [Z], M. [AI] [D], M. [LB] [W] et Mme [R] [CJ], la société Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO] et Mme [K] [BO], Mme [SN] [EV], M. [CT] [ND] et Mme [M] [EO], M. [LB] [WY] et Mme [LH] [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW] et M. [HG] [LK], M. [FE] [WL], Mme [SH] [YN] et M. [C] [YN], Mme [UG] [PC] et M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX] et Mme [ES] [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS] et Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP] et M. [AI] [SX], M. [I] [G] et Mme [WV] [CP] épouse [G] [qui sont tous deux mentionnés en procédure par des écritures déposées le 23 avril 2018] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] au titre de l’indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de loyers,

– débouté M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN] de leurs demandes en indemnisation de préjudice pour perte de loyers dirigée à l’encontre de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] pour la période postérieure au 30 janvier 2004,

– débouté la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Albingia,

– débouté la SA Crédit Foncier de France, la SA Banque CIC Nord Ouest, la SA Crédit Immobilier de France Développement de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– sursis à statuer sur la demande de M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] tendant à demander la condamnation de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l’ensemble des sommes nécessaires à l’achèvement de leurs lots,

– sursis à statuer sur les demandes de M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN] en indemnisation de préjudice pour perte de loyers dirigée à l’encontre de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] pour la période antérieure au 29 janvier 2004 inclus,

– sursis à statuer sur les demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, des préjudices de la société [79], de la société Englisch, de MM. ou Mmes [A] [X], [JL] [E], [KY] [E]-[SK], [EY] [U], [AI] [D], [GU] [T], [WS] [UJ] épouse [T], [LB] [Z], [SE] [Z], [LB] [W], [R] [W], [LB] [LE], [AH] [YX], la SARL Englisch, [ZA] [UM], [V] [WO], [XB] [BO], [K] [BO], [SN] [EV], [CT] [ND], [M] [EO], [LB] [WY], [LH] [IT] épouse [WY], [JI] [CW], [IZ] [UW], [A] [NM], [N] [V] épouse [NM], [L] [SU], [B] [PF], [FE] [WL], [SH] [PO] épouse [YN], [C] [YN], [UG] [PC], [NJ] [FB], [A] [KV], [HA] [AX], [ES] [NG] épouse [AX], [NA] [AJ], [IW] [PS], [JC] [PS], [BY] [NP], [H] [ZG], [GX] [LN], [AI] [SX] et [CG] [O],

– sursis à statuer sur les demandes d’indemnisation de M. et Mme [ZD] au titre de l’achèvement des travaux et de la fixation de sa créance de dommages et intérêts complémentaires d’un montant de 30.000 euros à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion,

– ordonné la réouverture des débats,

– renvoyé l’examen de la présente affaire à la mise en état du 7 février 2019 pour :

* qu’il soit enjoint à la SCP Papin, avocat postulant de M. et Mme [YX], de produire toutes pièces justificatives de l’état actuel du lot qu’ils ont acquis, des frais qu’ils ont pu exposer pour parvenir à l’achèvement des travaux de leur lot ou de toutes pièces utiles justifiant ce poste de préjudice,

* que Me Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocat de la société [79], la société Englisch et des 51 autres copropriétaires, présente par voie de conclusions ses observations, ainsi que les avocats des autres parties en réponse, sur la perte de chance des copropriétaires susvisés de ne pas avoir acquis les lots litigieux, préjudice résultant de la faute commise par la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion,

* que Me Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocat de M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN], dépose des écritures et toutes pièces justificatives ayant trait au montant du préjudice subi par ces copropriétaires jusqu’au 29/01/2014, conformément au jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 29/11/2013 qui a prononcé la liquidation judiciaire de la société Enity et autorisé le maintien de l’activité de cette société jusqu’à cette date. A ce titre, il appartiendra à ces copropriétaires de préciser s’ils récupèrent la TVA, s’agissant d’une opération immobilière défiscalisée, de préciser en conséquence si leurs demandes sont faites en HT ou en TTC et de chiffrer leurs demandes en détaillant et distinguant le montant des loyers en eux-mêmes, des droits, taxes et charges y afférents,

* que Maître Chatteleyn, avocat associé de la SELARL Lexavoué Rennes Angers verse aux débats tous les certificats d’irrecouvrabilité des créances déclarées que la SELURL [Y] [HG], liquidateur, aurait pu établir ou de donner toutes précisions à ce titre,

* que Maître Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocats de M. et Mme [ZD], justifie de l’état actuel des lots de M. et Mme [ZD] et des travaux chiffrés qui pourraient rester à réaliser pour qu’ils soient achevés,

– sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

– dit que la SA Banque CIC Nord Ouest et la SA Crédit Immobilier de France Développement conserveront la charge des dépens qu’elles ont pu exposer dans le cadre de [cette] procédure,

– réservé les dépens pour le surplus.

Par déclaration déposée au greffe le 28 janvier 2019, la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion (venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion) a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

– l’a déclarée responsable du préjudice subi par les demandeurs,

– l’a déboutée de sa demande d’injonction de donner des explications dirigées à l’encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest en sa qualité de garant de l’achèvement de la construction,

– l’a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros,

– l’a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

– a retenu une faute à son encontre de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l’encontre des demandeurs,

– a estimé que la faute retenue présente un lien de causalité avec les préjudices dont se prévalent les acquéreurs,

– a retenu une faute à son encontre et en ce qu’il a estimé que les demandeurs justifiaient de préjudices en lien de causalité avec les griefs formulés contre le notaire ;

intimant dans ce cadre la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [AI] [D], M. [GU] [T], Mme [WS] [UJ] épouse [T], M. [LB] [Z], Mme [SE] [Z], M. [LB] [W], Mme [R] [W], M. [LB] [LE], la SARL Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO], Mme [K] [BO], Mme [SN] [EV], M. [CT] [ND], Mme [M] [EO], M. [LB] [WY], Mme [LH] [IT] épouse [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW], M. [HG] [LK], M. [A] [NM], Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], Mme [B] [PF], M. [FE] [WL], Mme [SH] [YN], M. [C] [YN], Mme [UG] [PC], M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX], Mme [ES] [NG] épouse [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS], Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP], M. [H] [ZG], M. [GX] [LN], M. [AI] [SX], M. [CG] [O], M. [GR] [F], Mme [UZ] [MX] épouse [F], M. [BK] [JF], M. [I] [G], Mme [WV] [CP] épouse [G], M. [AH] [YX], Mme [UG] [YR] épouse [YX], la SAS d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN], la SA Banque CIC Nord Ouest, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion (anciennement dénommée ICR), Enity et Vivea.

Suivant conclusions déposées le 10 juillet 2019, la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PL] épouse [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] ont formé appel incident.

Par conclusions déposées le 19 juillet 2012, la société d’architecture a formé appel incident du jugement de 2018.

Par ailleurs, suivant écritures du 25 juillet 2019, les époux [YR] [YX] ont formé appels incident et provoqué à l’encontre de M. [UP] et du CFF.

Le 21 août 2019, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion et Enity, a régularisé, par conclusions propres à chacune de ses administrées, appels incidents ainsi qu’un appel provoqué à l’encontre des époux [ZD]-[BB].

La SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Maître [HG] [Y] ès qualités de liquidateur de la société Vivea n’a pas constitué avocat, bien qu’il ait reçu le 24 mai 2019 à domicile, signification de la déclaration d’appel ainsi que des premières écritures de l’appelante.

Le 19 août 2020, la SAS les Mandataires a déclaré intervenir volontairement en sa qualité de liquidateur de M. et Mme [YX].

Par ordonnance du 9 juin 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a déclaré irrecevables les appels provoqués formés, d’une part, par les époux [YX] [YR] à l’encontre de M. [UT] [UP] (CGPI) et de la SA CFF, et d’autre part, par la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] en qualité de liquidateur de la SARL JPB Promotion à l’encontre des époux [ZD] [BB].

Parallèlement et suivant déclaration déposée au greffe le 22 juillet 2019, la société d’architecture a interjeté appel du jugement du 2 octobre 2018, en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Albingia, intimant dans ce cadre cette dernière personne morale (RG 19/1508).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2022 dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°10/167 et le 26 janvier de la même année dans la procédure n°19/1508.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 25 octobre 2019, la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion demande, au visa des articles 1382 (devenu 1240) et suivants du Code civil, à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une faute de sa part et l’a déclarée responsable des préjudices subis par les demandeurs,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros, outre une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau :

– déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par la SARL [79] et autres,

– dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part, de nature à engager sa responsabilité,

– dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité avec les griefs formulés contre elle,

En conséquence :

– débouter la SARL [79] et autres de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCP Delacourt (sic),

– débouter M. et Mme [YX] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

– débouter M. et Mme [YX] de leur appel incident,

Subsidiairement, si par extraordinaire le jugement devait être confirmé en ce qu’il a retenu une faute du notaire :

– dire et juger que les époux [YX] ne justifient pas du caractère réel et certain des préjudices dont ils sollicitent réparation,

– dire et juger que la perte de chance de ne pas acquérir n’est nullement justifiée, ni dans son principe, ni dans son quantum,

– débouter M. et Mme [YX] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

– débouter la SAS d’architecture Caraty/[GN] de son appel incident et de sa demande de garantie dirigée à son encontre,

– renvoyer devant le tribunal de grande instance d’Angers pour qu’il soit statué sur les préjudices allégués par la SARL [79] et autres,

En tout état de cause :

– condamner in solidum la SARL [79] et autres, ainsi que les époux [YX], ou tout succombant, à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner in solidum la SARL [79] et autres, ainsi que les époux [YX], ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Brécheteau qui pourra les recouvrer directement.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] demandent à la cour de :

A titre liminaire :

Vu les articles 15 et 135 du Code de procédure civile,

– rejeter des débats les dernières conclusions d’intimé et d’appel incident n°2 notifiées dans l’intérêt de la SAS d’architecture Caraty/[GN] le 18 janvier 2022,

Vu les dispositions des articles 565 et 566 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil à l’égard de la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés,

Vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil à l’égard de la SAS d’architecture Caraty/[GN] es qualités d’architecte,

– les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

– débouter la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d’architecture Caraty/[GN], es qualités d’architecte de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence, et statuant à nouveau :

– condamner in solidum la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d’architecture Caraty/[GN], ès qualités d’architecte à leur payer les sommes suivantes au titre de la perte de chance avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir :

Société [79] :

– Capital emprunté : 318.677,81 euros

– Prêts bancaires et assurances : 170.124,83 euros

– Total de l’investissement : 488.802,64 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 342.161,85 euros

M. [X] :

– Capital emprunté : 156.000,24 euros

– Prêts bancaires et assurances : 168.105,76 euros

– Total de l’investissement : 324.106 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 226.874,20 euros

M. [U] :

– Capital emprunté : 159.900 euros

– Prêts bancaires et assurances : 115.898,98 euros

– Apport personnel : 225,14 euros

– Total de l’investissement : 276.024,12 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 193.216,88 euros

M. et Mme [E] :

– Capital emprunté : 100.000 euros

– Prêts bancaires et assurances : 25.109,93 euros

– Apport personnel : 53.239,86 euros

– Total de l’investissement : 178.349,79 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 124.844,85 euros

M. et Mme [T] :

– Capital emprunté : 70.000 euros

– Prêts bancaires et assurances : 5.599,60 euros

– Apport personnel : 89.405 euros

– Total de l’investissement Total de l’investissement : 165.004,60 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 115.503,22 euros

M. et Mme [Z] :

– Capital emprunté : 157.784 euros

– Prêts bancaires et assurances : 132.112,48 euros

– Total de l’investissement : 289.896,48 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 202.927,53 euros

M. et Mme [G] :

– Capital emprunté : 121.672 euros

– Prêts bancaires et assurances : 59.773,49 euros

– Apport personnel : 30.537,01 euros

– Total de l’investissement : 211.982,50 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 148.387,75 euros

M. et Mme [D] :

– Capital emprunté : 167.319 euros

– Prêts bancaires et assurances : 99.528,25 euros

– Total de l’investissement : 266.847,25 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 186.793,08 euros

M. [O] :

– Capital emprunté : 153.400 euros

– Prêts bancaires et assurances : 132.600,24 euros

– Total de l’investissement : 286.000,24 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 200.200,17 euros

M. et Mme [W] :

– Capital emprunté : 154.315 euros

– Prêts bancaires : 147.717,57 euros

– Assurances : 6.384,96 euros

– Total de l’investissement : 308.417,53 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 215.892,27 euros

M. et Mme [F] :

– Capital emprunté : 147.088 euros

– Prêts bancaires et assurances : 115.460,95 euros

– Total de l’investissement : 262.548,95 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 183.784,27 euros

M. et Mme [LE] :

– Capital emprunté : 173.168 euros

– Prêts bancaires et assurances : 88.441,04 euros

– Total de l’investissement : 261.609,04 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 183.126,33 euros

Société Englisch Sarl :

– Capital emprunté : 281.129 euros

– Prêts bancaires et assurances : 145.568,60 euros

– Apport personnel : 43.815,21 euros

– Total de l’investissement : 470.512,81 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 329 358,97 euros

M. et Mme [UM] :

– Capital emprunté : 130.422 euros

– Prêts bancaires et assurances : 91.605,02 euros

– Apport personnel : 21.959,05 euros

– Total de l’investissement : 243.986,07 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 170.790,25 euros

M. et Mme [WO] :

– Capital emprunté : 0 euro

– Prêts bancaires et assurances : 160.828,20 euros

– Total de l’investissement : 160.828,20 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 112.579,74 euros

M. et Mme [BO] :

– Capital emprunté : 158.740 euros

– Prêts bancaires et assurances 195.665 euros

– Total de l’investissement : 354.405 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 248.083,50 euros

Mme [EV] :

– Capital emprunté : 128.331 euros

– Prêts bancaires et assurances : 49.736,04 euros

– Apport personnel : 26.357,60 euros

– Total de l’investissement : 204.424,64 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 143.097,25 euros

M. et Mme [ND] :

– Capital emprunté : 123.956 euros

– Prêts bancaires et assurances : 108.387,54 euros

– Apport personnel : 23.645,98 euros

– Total de l’investissement : 255.989,52 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 179.192,66 euros

M. et Mme [WY] :

– Capital emprunté : 153.574 euros

– Prêts bancaires et assurances : 139.262,88 euros

– Total de l’investissement : 292.836,88 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 204.985,82 euros

M. [JF]

– Capital emprunté : 584.007,71 euros

– Prêts bancaires : 670.475,38 euros

– Assurances des prêts : 27.429,74 euros

– Apport personnel : 34.479,11 euros

– Total de l’investissement : 1.316.391,94 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 921.474,36 euros

M. [CW] :

– Capital emprunté : 156.580 euros

– Prêts bancaires et assurances : 171.527,12 euros

– Total de l’investissement : 328.107,12 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 229.674,98 euros

M. [UW] :

– Capital emprunté : 164.874 euros

– Prêts bancaires et assurances : 78.622,78 euros

– Total de l’investissement : 243.496,78 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 170.447,75 euros

M. et Mme [NM] :

– Capital emprunté : 161.073 euros

– Prêts bancaires et assurances : 120.038,41 euros

– Total de l’investissement : 281.111,41 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 196.777,99 euros

M. [SU] et Mme [PL] (née [PF]) :

– Capital emprunté : 160.000 euros

– Prêts bancaires et assurances : 71.139,76 euros

– Apport personnel : 8.916 euros

– Total de l’investissement : 240.055,76 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 168.039,03 euros

M. [WL] :

– Capital emprunté : 0 euro

– Prêts bancaires et assurances : 0 euro

– Apport personnel : 160.633,01 euros

– Total de l’investissement : 160.633,01 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 112.443,11 euros

M. et Mme [YN] :

– Capital emprunté : 280.359 euros

– Prêts bancaires et assurances : 201.132,90 euros

– Apport personnel : 25.431,02 euros

– Total de l’investissement : 506.922,92 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 354.846,04 euros

M. [FB] :

– Capital emprunté : 138.000 euros

– Prêts bancaires : 89.190,89 euros

– Assurances des prêts : 11.187,54 euros

– Apport personnel : 23.694,20 euros

– Total de l’investissement : 262.072,63 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 183.450,84 euros

M. [KV] :

– Capital emprunté : 145.800 euros

– Prêts bancaires et assurances : 172.745,08 euros

– Apport personnel : 7.358,83 euros

– Total de l’investissement : 325.903,91 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 228.132,74 euros

M. et Mme [AX] :

– Capital emprunté : 144.000 euros

– Prêts bancaires : 140.943,72 euros

– Assurances des prêts : 9.463,52 euros

– Apport personnel : 8.106,98 euros

– Total de l’investissement : 302.514,22 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 211.759, 95 euros

M. et Mme [AJ] :

– Capital emprunté : 161.633 euros

– Prêts bancaires et assurances : 143.899,32 euros

– Total de l’investissement : 305.532,32 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 213.872,62 euros

M. et Mme [PS] :

– Capital emprunté : 200.695 euros

– Prêts bancaires et assurances : 192.183,90 euros

– Total de l’investissement : 392.878,90 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 275.015,23 euros

M. et Mme [NP] :

– Capital emprunté : 94.500 euros

– Prêts bancaires : 35.890,70 euros

– Autres intérêts : 1.434 euros

– Assurances des prêts : 11.717,22 euros

– Apport personnel : 58.088,86 euros

– Total de l’investissement : 201.630,78 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 141.141,55 euros

M. [ZG] :

– Capital emprunté : 327.820 euros

– Prêts bancaires et assurances : 196.510,80 euros

– Total de l’investissement : 524.330,80 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 367.031,56 euros

M. [SX] :

– Capital emprunté : 163.043 euros

– Prêts bancaires et assurances : 124.460,75 euros

– Autres intérêts : 1.599,30 euros

– Total de l’investissement : 289.103,05 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 202.372,14 euros

M. [LN] :

– Capital emprunté : 659.088 euros

– Prêts bancaires : 374.490,24 euros

– Assurances des prêts : 9.625,37 euros

– Total de l’investissement : 1.043.203,61 euros

Perte de chance (70% x total de l’investissement) : 730.242,53 euros

– la (sic) condamner in solidum à payer aux copropriétaires suivants les sommes ci-après au titre des pertes de loyers arrêtées au 29 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013, date de la première mise en demeure :

– M. et Mme [NM] : 11.283,99 euros HT

+ Taxes Foncières : 334 euros

– M. et Mme [LE] : 15.900,47 euros HT

– M. [SU] et Mme [PF] : 11.168,70 euros HT

+ Taxes Foncières : 334 euros

– M. et Mme [ZG] : 40.719,43 euros HT

– M. [LN] : 45.759,08 euros HT

+ Taxes Foncières : 984 euros

– condamner également in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d’architecture Gérard Caraty/[L] [GN] ès qualités d’architecte à payer aux copropriétaires suivants les sommes ci-après au titre des travaux d’achèvement des lots n°49, 48, 46, 42, 41 et 40 appartenant aux consorts [NM], [LE], [SU] et [PF], [ZG] et [LN] avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt :

– Lot n°49 (appartenant à M. [SU] et Mme [PF]) : 11.325,66 euros

– Lots n°43 et 48 (appartenant à M. [ZG]) : 24.238,12 euros

Lot n°43 : 12.238,92 euros

Lot n°48 : 11.999,20 euros

– Lot n°46 (appartenant à M. et Mme [NM]) : 11.980,72 euros

– Lot n°42 (appartenant à M. [LE]) : 12.248,66 euros

– Lots n°41 et 40, 44 et 45 (appartenant à M. [LN]) : 48.168,08 euros

Lot n°41 : 12.109,14 euros

Lot n°40 : 12.096,60 euros

Lot n°44 : 11.981,62 euros

Lot n°45 : 11.980,72 euros

– condamner in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d’architecture Gérard Caraty/ [L] [GN], ès qualités d’architecte à payer à chacun des concluants une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,

– les condamner à leur payer une somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– les condamner in solidum aux entiers dépens.

Par ailleurs, les mêmes copropriétaires, par conclusions déposées le 18 janvier 2022 à destination du conseiller de la mise en état demandent à cette juridiction de :

– rejeter des débats les dernières conclusions d’intimé et d’appel incident n°2 notifiées dans l’intérêt de la SAS d’architecture le 18 janvier 2022, ainsi que ses conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état,

– condamner la SAS d’architecture aux dépens.

Aux termes de leurs uniques écritures déposées le 25 juillet 2019, M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] demandent, exclusion faite des demandes formées au titre des appels d’ores et déjà déclarés irrecevables par le conseiller en charge de la mise en état, à la cour de :

Vu l’article 16 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 784 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 66, 325, 331 et 333 du Code de Procédure civile,

Vu l’article 2234 du Code civil,

Vu les articles 1110, 1147, 1382 du Code civil, 325-3, 325-4 et 325-7 du règlement de l’AMF,

Vu l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts,

Vu l’article 28 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

– constaté l’intervention volontaire à la procédure de Mme [UG] [YR] épouse [YX] par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 4 avril 2016,

– déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies,

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France,

– déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [UP],

– débouté la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity de sa demande tendant à ce que M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés,

A titre principal : sur l’annulation de la vente pour erreur

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes relatives à l’annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l’annulation de la vente, du bail commercial et de l’acte de prêts consentis,

Dès lors, statuant à nouveau,

– constater qu’ils ont acquis auprès de JPB Promotion le 6 novembre 2009 le lot n°26 ainsi que le mobilier dédié, pour un prix global de 166.971,50 euros TTC financé au moyen d’un prêt d’un montant de 162.486 euros, puis ont donné à bail commercial le même jour ledit lot et le mobilier à la Société Enity gestionnaire de l’EHPAD, ces deux sociétés (JPB Promotion et Enity) étant membres du même Groupe et dirigées par la même personne M. [AB] [J],

– constater que la finalité d’un tel schéma, outre la perception des loyers versés par la société exploitante pour couvrir les échéances du crédit souscrit, consiste à bénéficier du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’acte notarié stipulant que “L’acquéreur déclare acquérir les biens objets des présentes en vue de leur location en meublé au gestionnaire unique de l’établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes”,

– constater que dès lors qu’ils entendaient investir dans un produit de défiscalisation sur les conseils de leur CGPI, et en aucun cas dans un bien immobilier classique,

– constater qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation «clé en main» dans laquelle ils n’ont choisi ni le produit immobilier, ni le lieu, ni la banque prêteuse (qui n’était pas la leur), ni le locataire (la société Enity étant imposée dans le schéma), ni le notaire coordinateur de l’opération (qui n’était pas le leur),

– constater que la défiscalisation recherchée (LMNP) n’était possible qu’à la condition sine qua non que l’investissement (achat + mise en location) soit réalisé au sein de certaines structures limitativement énumérées par la loi (en l’espèce, un EHPAD),

– constater que, contrairement à ce qui leur a été vendu, ni le vendeur ni la société gestionnaire ne disposait, au jour de la vente, des agréments requis pour prétendre exploiter un (i) EHPAD de (ii) 49 lits, de sorte que le bien vendu ne correspondait nullement au produit de défiscalisation (LMNP) promis et recherché et présentait pour le moins un aléa majeur dissimulé aux époux [YX] et touchant aux caractéristiques essentielles du produit vendu,

– constater que le vendeur JPB Promotion et la société Enity exploitante de l’EHPAD ont été mises en liquidation judiciaire les 5 septembre et 29 novembre 2013,

– dire et juger que le vendeur, JPB Promotion, en leur dissimulant l’aléa majeur tenant à l’absence des agréments et autorisations nécessaires, au jour de la vente en VEFA, pour prétendre ouvrir et vendre comme tel un EHPAD de 49 lits, les a induit en erreur et engage sa responsabilité à leur encontre,

– dire et juger que le notaire Maître [EL] (SCP Delacourt Pantou Carion) se devait de faire preuve d’impartialité et de vigilance en les mettant en garde contre les risques d’une telle opération, mais aussi en s’assurant de l’efficacité des actes rédigés par ses soins ; qu’il aurait dû vérifier que la résidence disposait (ou disposerait bien) des agréments nécessaires pour que la vente puisse porter sur un (i) EPHAD de (ii) 49 lits ; qu’il ne pouvait ignorer la destination du lot 26 et du mobilier vendus aux époux [YX] puisque ressortant des termes clairs de son propre acte ; que le statut d’EHPAD constituait la condition légale sine qua non pour qu’ils puissent bénéficier du statut fiscal de LMNP ce que Me [EL] ne pouvait davantage ignorer puisque c’est lui-même qui, concomitamment à la vente du lot 26, leur a fait signer le bail commercial sur ledit lot en faveur de la société Enity ; que l’efficacité de ses actes supposait d’avoir en main les agréments et autorisations idoines, ou à défaut, s’agissant d’un bâtiment à construire, de stipuler une condition suspensive ou résolutoire liée à leur obtention future pour les 49 lits annoncés, qu’au pire, comme souligné par les premiers juges, il aurait dû refuser de passer la vente en l’état d’un tel aléa ; que, facteur aggravant, le notaire soutient en cause d’appel que l’agrément était acquis pour 34 lits, preuve qu’il n’ignorait pas que son acte -qui portait sur 49 lits- présentait un aléa majeur pour les acquéreurs, que l’on se place sur le terrain de la viabilité de l’opération avec 30% de capacité en moins ou sur celui du risque pour les acquéreurs de se retrouver avec l’un des 15 lots (49-34) non agréés ; que le notaire a donc gravement manqué à son obligation d’information, de conseil, de mise en garde, d’efficacité des actes rédigés par son intermédiaire et à son devoir d’impartialité de nature à engager sa responsabilité,

– dire et juger que le notaire, qui s’est également substitué à la Banque pour leur faire signer l’acte de prêt, devait s’assurer qu’ils avaient été dûment avertis par le Crédit Foncier de France des risques liés à leur investissement ; qu’à défaut, il lui revenait de procéder lui-même à cette mise en garde ; qu’en l’absence de document contresigné par les époux [YX] attestant de l’accomplissement de cette formalité, le Notaire a également manqué à son devoir d’information en ne portant pas à leur connaissance les risques inhérents à l’opération ;

– dire et juger que les graves manquements du vendeur JPB Promotion et du Notaire Me [EL] (SCP Delacourt Pantou Carion) ont eu pour conséquence de vicier leur consentement et de les induire en erreur sur les motifs et sur les qualités substantielles de la chose vendue,

– dire et juger que les dissimulations et/ou erreurs inexcusables de l’ensemble de ces intervenants (vendeur et professionnels) leur ont donné l’illusion d’investir dans un produit de défiscalisation en LMNP sans risque et sans aléa autres que ceux raisonnablement prévisibles,

– dire et juger que le fait que tous les actes signés par les requérants (contrat de réservation, contrat de vente, bail commercial, acte de prêt) aient posé pour acquis le statut d’un EHPAD de «49» lits au minimum sans jamais prévoir une “porte de sortie” au travers d’une condition suspensive ou résolutoire en cas de non agrément par l’ARS ou d’agrément partiel a conforté leur erreur,

en conséquence :

– annuler la vente du lot n°26 (EHPAD) et du mobilier dédié acquis par eux le 6 novembre 2009 au sein de l’ensemble immobilier «Résidence [79]» situé à [Localité 80],

– annuler corrélativement tous les actes qui y étaient nécessairement liés, savoir le contrat de prêt n°4824802 signé le jour-même par eux pour un montant de 162.486 euros, la garantie hypothécaire prise par la Banque et le bail commercial signé avec la société Enity gestionnaire de l’EHPAD, qui n’ont dès lors plus d’objet,

– constater que l’annulation de la vente du lot 26 et du mobilier dédié laissera perdurer plein et entier leur préjudice puisque le vendeur JPB Promotion, tenu à la restitution du prix, est aujourd’hui en liquidation judiciaire, et donc insolvable, tout comme la société Enity,

– constater que les fautes de négligence et les manquements graves aux obligations d’information et de conseil, de prudence et d’impartialité commis par tous les intervenants professionnels (Notaire) ont contribué de façon déterminante à les induire en erreur,

– condamner dès lors in solidum la SELARL [Y] [HG], ès qualités de Liquidateur judiciaire du vendeur JPB Promotion et de la société gestionnaire Enity (insolvables), et le Notaire la SCP Delacourt-Pantou-Carion à :

– leur rembourser l’intégralité du prix de vente du lot n°26 au sein de la résidence [79] ainsi que le mobilier dédié et tous les frais accessoires pour un montant détaillé ci-avant de 166.971,50 euros,

– leur verser la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral et d’anxiété,

– outre intérêts au taux légal sur l’ensemble de ces sommes,

– leur donner acte qu’ils renoncent pour l’heure à leur demande tendant à être relevés et garantis de tout redressement fiscal qui découlerait de la non-réunion des conditions légales requises pour permettre la défiscalisation sous le régime de LMNP,

– débouter en conséquence Me [Y] ès qualités de Liquidateur judiciaire des Sociétés JPB Promotion et Enity, M. [UP], le Crédit Foncier de France et la SCP Delacourt Pantou Carion de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, particulièrement mal fondées et révélatrices d’une grande mauvaise foi,

A titre subsidiaire : sur la perte de chance

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que leur ‘préjudice est en conséquence la perte de chance, soit la disparition certaine d’une éventualité favorable, qui est celle de ne pas avoir acquis l’immeuble litigieux et en conséquence, de ne pas avoir contracté un prêt et investi dans une opération immobilière du fait de I’absence des autorisations administratives nécessaires et du refus du notaire de réaliser la vente telle que l’acte le précise, soit dans le cadre de la construction d’un EHPAD de 50 lits’

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a retenu que la responsabilité du notaire, la SCP Delacourt Pantou Carion, alors que les autres professionnels intervenants ont également contribué à la perte de chance subie par eux,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a retenu qu’une perte de chance de 70% en lieu et place des 80% demandés,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe d’un préjudice moral subi par eux,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a toutefois retenu qu’un préjudice moral dérisoire de 1.500 euros,

– confirmer le jugement en ce qu’il a : «(‘) retenu la responsabilité de l’architecte pour avoir délivré une attestation d’achèvement des travaux erronée et signé la déclaration d’achèvement des travaux qui a été déposée en mairie.

La délivrance de l’attestation au promoteur, qui relève de la seule responsabilité de l’architecte, a permis à celui-ci de procéder à un appel de fonds auprès [d’eux] de telle sorte qu’il existe un lien de causalité direct entre la faute de l’architecte et le dommage résidant de l’obligation de payer le montant des fonds appelés par le promoteur pour ce lot, sans qu’il y ait matière à réduction des sommes sollicitées puisqu’il s’agit du montant réel sollicité pour deux lots concernant deux bâtiments différents, qui détermine le dommage et non le montant qui aurait dû être appelé»,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a toutefois jugé que : «M. et Mme [YX] ne rapportent pas la preuve du règlement effectif de cette somme, comme demandé par l’architecte dans ses dernières écritures signifiées le 4 mai 2018 mais aussi dans celles signifiées le 25 octobre 2017 de telle sorte qu’ils ont disposé d’un délai nécessaire pour produire toute pièce utile à ce sujet. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande. (…)

Déboute M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] de leur demande en paiement de la somme de 7.485,47 euros» vis-à-vis de la SAS d’architecture Gérard Caraty / [L] [GN],

Dès lors, statuant à nouveau :

– constater les graves manquements aux obligations d’information, de conseil et de mise en garde, voire d’impartialité, commis par le notaire Maître [EL] (SCP Delacourt Pantou Carion),

– dire et juger que ces manquements les ont privés de la chance d’investir en connaissance des risques inhérents à l’opération de défiscalisation présentée et engagent leur responsabilité vis-à-vis des requérants ; qu’ils sont directement à l’origine de leur perte de chance de ne pas investir dans ce projet désastreux, c’est à dire de ne pas contracter l’achat du lot 26 et de ne pas souscrire le prêt corrélatif ni le bail commercial s’ils avaient été dûment et honnêtement informés de ce que, au jour de la vente, aucun des agréments nécessaires pour exploiter un EHPAD n’avait été obtenu et pouvait parfaitement ne jamais l’être ou de façon incomplète,

– constater que leur préjudice minimal s’élève à la somme de 274.156,80 euros correspondant au coût total de l’emprunt souscrit auprès du Crédit Foncier de France pour l’acquisition du lot 26 et du mobilier dédié, emprunt qu’ils vont devoir acquitter jusqu’à son terme pour un bien sans valeur marchande et à la rentabilité nulle ; que ce préjudice minimal sera à parfaire le cas échéant,

– dire et juger que leur perte de chance de ne pas souscrire un tel investissement ne saurait être évaluée à un montant inférieur à 80 % de leur préjudice, soit la somme de 219.325,44 euros,

– constater que l’architecte du projet, la SAS d’architecture Gérard Caraty/ [L] [GN] a délivré de fausses attestations d’achèvement à 100% de l’ensemble immobilier ; que c’est exclusivement sur la base de ces attestations qu’ils ont accepté, sur appel du vendeur, de se libérer du solde du prix de vente, savoir la somme de 14.970,95 euros, soit 7.485,47 euros pour le lot n°26 ; que c’est également en raison de ces attestations que la banque CIC a cru pouvoir se libérer à bon compte de sa garantie d’achèvement,

En conséquence :

– condamner le notaire instrumentaire et centralisateur de toute l’opération Me [EL] (pris en la personne de la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion), à indemniser leur entier préjudice, c’est à dire à :

– leur verser la somme de 219.325,44 euros correspondant à 80% du préjudice minimum subi par eux au titre de la perte de chance de ne pas contracter le produit de défiscalisation litigieux,

– leur verser la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral et d’anxiété,

– outre intérêts au taux légal sur l’ensemble de ces sommes,

– condamner la SAS d’architecture Gérard Caraty [L] [GN], à leur rembourser la somme de 7.485,47 euros correspondant au solde du prix de vente indûment versé au vendeur en l’état d’une résidence inachevée,

– prendre acte que leurs autres demandes (notamment celle de garantir le cautionnement fourni par le CIC dans la mesure où celui-ci a été refusé du fait de la fausse déclaration d’achèvement et de conformité des travaux délivrée en toute connaissance de cause par l’architecte, à défaut leur rembourser l’ensemble des sommes nécessaires à l’achèvement de leurs lots) sont toujours pendantes devant le tribunal judiciaire d’Angers en l’état d’une réouverture des débats,

A titre infiniment subsidiaire :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce qu’il a : «condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean Baptiste Pantou et Maxime Carion à [leur] payer la somme de 191.909,76 euros,

condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean Baptiste Pantou et Maxime Carion à leur payer la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral»

En toutes hypothèses :

– prononcer l’ensemble des condamnations avec intérêts au taux légal,

– condamner in solidum Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire du vendeur JPB Promotion et de la société gestionnaire Enity, la SCP Delacourt Pantou Carion notaires, voire également la SAS d’architecture Gérard Caraty [L] [GN] si à titre infiniment subsidiaire la vente litigieuse n’était pas annulée, au paiement de la somme 20.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures au fond, déposées le 17 janvier 2022, la SAS d’architecture Gérard Caraty / [L] [GN] demande à la cour de :

vu les articles 908, 909, 910-4 et 914 du Code de procédure civile,

vu l’article 1382 du Code civil,

vu les articles 334 et suivants du Code de procédure civile,

vu l’article L. 124-3 du Code des assurances,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté l’ensemble des demandes formulées par la société [79], M. [A] [X], M. et Mme [JL] [E], M. [EY] [U], M. [GU] [T], M. et Mme [LB] [Z], M. [AI] [D], M. et Mme [LB] [W], la société Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. et Mme [XB] [BO], Mme [SN] [EV], M. [CT] [ND] et Mme [M] [EO], M. et Mme [LB] [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW] et M. [HG] [LK], M. [FE] [WL], M. et Mme [C] [YN], Mme [UG] [PC] et M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. et Mme [HA] [AX], M. [NA] [AJ], M. et Mme [IW] [PS], M. [BY] [NP] et M. [AI] [SX], M. et Mme [I] [G], propriétaires des lots du rez-de-chaussée et du premier étage, à son encontre,

– rejeté les demandes formulées par M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. et Mme [A] [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN], propriétaires des lots du second étage, à son encontre, s’agissant des pertes de loyers subies à compter du 30 janvier 2014,

– rejeté l’ensemble des demandes formulées par les époux [YX] et la SAS Les Mandataires, ès qualités de liquidateur de M. et Mme [YX] à son encontre,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à indemniser M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. et Mme [A] [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN], propriétaires du second étage, s’agissant des pertes de loyers subies jusqu’au 29 janvier 2014,

Statuant en outre et de nouveau :

– juger irrecevable, comme tardives, les demandes formulées par la société [79], M. [X], M. et Mme [E], M. [U], M. [D], M. et Mme [T], M. et Mme [Z], M. et Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. et Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. et Mme [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. et Mme [NM], M. [SU], Mme [PL], M. [WL], Mme et M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. et Mme [AX], M. [AJ], M. et Mme [PS], M. [NP], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], M. [JF], M. et Mme [G] et M. [ZG] à son encontre,

Par conséquent,

– rejeter les demandes de condamnations formulées par la société [79], M. [X], M. et Mme [E], M. [U], M. [D], M. et Mme [T], M. et Mme [Z], M. et Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. et Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. et Mme [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. et Mme [NM], M. [SU], Mme [PL], M. [WL], Mme et M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. et Mme [AX], M. [AJ], M. et Mme [PS], M. [NP], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], M. [JF], M. et Mme [G] et M. [ZG] à son encontre,

– juger irrecevables les demandes nouvelles formulées par la société [79], M. [X], M. et Mme [E], M. [U], M. [D], M. et Mme [T], M. et Mme [Z], M. et Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. et Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. et Mme [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. et Mme [NM], M. [SU], Mme [PL], M. [WL], Mme et M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. et Mme [AX], M. [AJ], M. et Mme [PS], M. [NP], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], M. [JF], M. et Mme [G] et M. [ZG] (i) au titre de leur prétendue perte de chance et (ii) de leur demande d’indemnisation au titre de l’achèvement des travaux du second étage,

Par conséquent :

– juger que sa responsabilité n’est pas engagée, puisque l’architecte n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission,

– rejeter toute demande de condamnation et appel en garantie, formulés à son encontre,

– prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire :

– si par extraordinaire la cour confirmait sa condamnation [au bénéfice] de M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. et Mme [A] [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN], s’agissant des pertes de loyers subies jusqu’au 29 janvier 2014, confirmer le jugement en ce qu’il a sursis à statuer et renvoyé à la mise en état pour la fixation du montant d’indemnisation,

A titre subsidiaire, si le tribunal (sic) entendait prononcer une condamnation à son encontre :

– condamner in solidum la SELARL [Y], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JPB Promotion et de liquidateur judiciaire de la société Enity, la SCP Delacourt Pantou Carion, la Banque CIC Nord Ouest à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre en principal, frais et accessoires,

En tout état de cause :

– condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner tout succombant aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile, dont recouvrement au profit de Xavier Delage.

Par ailleurs et suivant conclusions dites d’incident aux fins d’irrecevabilité, déposées le 17 janvier 2022, la société d’architecture a sollicité le conseiller de la mise en état aux fins de :

– juger irrecevables, comme tardives, les demandes formulées par la société [79], M. [X], M. et Mme [E], M. [U], M. [D], M. et Mme [T], M. et Mme [Z], M. et Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. et Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. et Mme [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. et Mme [NM], M. [SU], Mme [PL], M. [WL], Mme et M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. et Mme [AX], M. [AJ], M. et Mme [PS], M. [NP], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], M. [JF], M. et Mme [G] et M. [ZG] à son encontre,

Par conséquent :

– condamner la société [79], M. [X], M. et Mme [E], M. [U], M. [D], M. et Mme [T], M. et Mme [Z], M. et Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. et Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. et Mme [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. et Mme [NM], M. [SU], Mme [PL], M. [WL], Mme et M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. et Mme [AX], M. [AJ], M. et Mme [PS], M. [NP], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], M. [JF], M. et Mme [G] et M. [ZG] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Me Delage.

Enfin aux termes de ses dernières écritures déposées le 15 avril 2020 dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°19/1508, la SAS d’architecture Caraty/[GN] demande à la présente juridiction de :

– ordonner la jonction entre la présente instance et celle inscrite au RG de la cour d’appel d’Angers au n°19/00167 par la SCP Delacourt Pantou Carion selon déclaration d’appel enregistrée le 30 janvier 2019,

A titre subsidiaire, si la cour entendait prononcer une condamnation à son encontre dans l’instance d’appel introduite au RG sous le n°19/00167 :

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Albingia

Statuant de nouveau :

– condamner la société Albingia à garantir la société JPB Promotion des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de cette dernière,

– condamner la société Albingia, assureur responsabilité civile professionnelle de la société ICR, devenue la société JPB Promotion, à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre en principal, frais et accessoires,

En tout état de cause :

– condamner la société Albingia à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner la société Albingia aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile, dont recouvrement au profit de la SCP Delage Bedon.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 16 janvier 2020 dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°19/1508, la SA Albingia demande à la présente juridiction de :

– juger que la société d’architecture Caraty ne démontre pas la responsabilité de son assurée et dire et juger donc sans objet ses demandes contre elle,

En tout état de cause :

1°) Sur la confirmation du jugement du tribunal de grande instance d’Angers et son absence de garantie :

– juger que sa police ne peut pas être concernée dès lors que les [dommages] immatériels purs ne sont pas la conséquence d’une faute délictuelle ou quasi délictuelle mais la conséquence d’une infraction pour faute contractuelle,

– juger que le litige porte sur la non-conformité du bien vendu ainsi que sur le défaut d’achèvement de l’ouvrage,

– juger que cette réclamation ne peut concerner que la garantie des dommages immatériels purs en l’absence de dommages matériels garantis au sens de la police,

– juger que la garantie des dommages immatériels purs est insusceptible d’être mobilisée, les conséquences de la non-conformité de l’ouvrage ainsi que des désordres étant expressément exclus par les articles 4.2.G et 4.2.L,

– juger que ladite réclamation ne peut non plus être garantie du fait de l’exclusion figurant à l’article 7.R et 7.K portant sur le défaut d’achèvement et la non-conformité du bien vendu,

– juger lesdites clauses parfaitement applicables,

– la mettre purement et simplement hors de cause,

Par ailleurs, vu les articles 1108 du Code civil et 7.C de la police :

– juger non applicables ses garanties,

– confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers et prononcer sa mise hors de cause,

2°) A titre subsidiaire, sur les limites du contrat :

– juger qu’elle ne saurait être tenue au-delà des limites de son contrat, c’est-à-dire dans la limite de son plafond de garantie de 152.500 euros et sous déduction de la franchise contractuelle de 4.600 euros,

– juger que la réclamation relative à l’EHPAD et la réclamation relative à la résidence de services constituent un seul et même sinistre au titre de la police et qu’il sera donc fait application d’un plafond de garantie unique pour les deux procédures connexes pendantes devant la présente juridiction,

– juger conformément à l’article 7.3 de la police que les montants garantis incluent le principal, les frais de règlement, de procédure ou de procès et les frais et honoraires d’avocats ou avoués à la cour,

3°) A titre infiniment subsidiaire sur les appels en garantie :

– juger qu’elle ne peut donc le cas échéant être tenue in solidum et dire et juger au contraire que la demande présentée contre elle doit être limitée à l’éventuelle quote-part de responsabilité de son assuré,

– juger qu’il y a donc lieu nécessairement de tenir compte de la responsabilité de la SAS d’architecture,

Subsidiairement donc :

– juger entièrement responsable des désordres la SAS d’architecture et la SCP notariale ou toutes autres parties reconnues comme telles par le tribunal,

– les condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum à la relever et garantir indemne de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, tant en principal, frais intérêts et accessoires outre capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

– les condamner ou tout autre succombant à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Denis-Meschin-Le Taillantier, avocat au barreau d’Angers.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 26 août 2019, la SA Banque CIC Nord Ouest demande à la présente juridiction de :

– ordonner la jonction des 2 appels distribués sous les numéros 19/00167 et 18/02201,

– confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers en date du 2 octobre 2018 en ce qu’il a constaté que les demandeurs ne présentaient aucune demande à son encontre,

En conséquence :

– la mettre hors de cause dans le cadre de la présente procédure,

– débouter des fins de son appel incident la SAS d’architecture Caraty/ [GN], déclarées non fondées,

– débouter la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion de son appel et de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre elle,

Y ajoutant :

– condamner in solidum les appelants à lui verser la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner les appelants aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 25 octobre 2019, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB Promotion demande à la cour, exclusion faite des prétentions liées à l’appel provoqué d’ores et déjà déclaré irrecevable, de :

– dire l’appel principal mal fondé et le rejeter,

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [YX] de leur demande d’annulation de la vente, et leurs demandes en indemnisation,

– déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondés tous appels incidents comme toutes demandes formées contre la SELURL [Y] es qualités de liquidateur de la société JPB Promotion,

– dire qu’il n’appartient pas au juge de venir au secours des parties pour palier à leurs carences dans l’administration de la preuve et par voie de conséquence :

– infirmer le jugement en ce qu’il a sursis à statuer et réouvert les débats afin de permettre aux demandeurs de fournir les pièces justificatives de leurs préjudices respectifs,

– débouter les demandeurs initiaux de leurs demandes, fins et conclusions faute pour eux d’apporter la preuve de l’absence d’achèvement des travaux et de leur perte de chance d’obtenir les loyers attendus,

– confirmer le jugement pour le surplus,

– condamner in solidum les demandeurs initiaux au paiement à la SELURL [Y] ès qualités de liquidateur de la société JPB Promotion d’une somme de 1.000 euros pour chacune d’elles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

– rejeter toutes prétentions contraires aux présentes comme non recevables, en tout cas mal fondées.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 25 octobre 2019, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Enity demande à la cour de :

– dire l’appel mal fondé et le rejeter,

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a mise hors de cause,

– déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondés tous appels incidents comme toutes demandes formées contre la SELURL [Y] es qualités de liquidateur de la société Enity,

– condamner in solidum les demandeurs initiaux au paiement à la SELURL [Y] ès qualités de liquidateur de la société Enity d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

– rejeter toutes prétentions contraires aux présentes comme non recevables, en tout cas mal fondées.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les jonctions

En droit, l’article 367 du Code de procédure civile dispose notamment que : ‘Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble’.

En l’espèce, le conseiller de la mise en état a d’ores et déjà dit n’y avoir lieu à jonction entre ce dossier et celui enrôlé sous le numéro 18/02201 de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formées à ce titre.

Cependant, s’agissant de l’appel en garantie de la société Albingia, il doit être observé que les deux parties sollicitent la jonction entre les procédures enrôlées sous les numéros 19/167 et 19/1508.

Or ces deux dossiers portent sur les mêmes demandes d’indemnisation, il apparaît donc d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre ces deux procédures.

Sur les demandes en ‘rejet’ ou ‘irrecevabilité’ des conclusions

En droit, les articles 15 et 16 du Code de procédure civile prévoient notamment que : ‘Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense’,

‘Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction’.

Aux termes de leurs écritures déposées le 18 janvier 2022 et adressées tant au conseiller de la mise en état qu’à la formation de jugement, les plus de 50 copropriétaires concluant communément sollicitent le rejet des dernières écritures de la société d’architecture indiquant, sur le fondement des articles 15 et 135 du Code de procédure civile, que ‘les conclusions tardives notifiées la veille de la date à laquelle l’ordonnance de clôture doit être prononcée après plus de deux années de procédure doivent être rejetées’. Par ailleurs, ils soulignent que ces écritures contiennent outre des moyens nouveaux, de nouvelles prétentions (notamment fondées sur les dispositions de l’article 910-4 du Code de procédure civile).

Cependant, il doit être souligné qu’en suite de la réception des conclusions dites ‘d’incident’ de la société d’architecture, aucune audience à ce titre n’a été fixée par le conseiller de la mise en état, s’agissant d’une irrecevabilité ne relevant pas de sa compétence au regard d’une procédure introduite en 2019.

Par suite le conseiller a avisé les parties, le 20 janvier 2022, du report de l’ordonnance de clôture, qui devait être prononcée la veille, au 2 février suivant.

Il en résulte que les copropriétaires disposaient d’un délai de l’ordre de 15 jours pour répliquer aux nouveaux arguments de recevabilité soulevés par leur contradictrice.

Dans ces conditions, il ne peut aucunement être considéré qu’un tel délai contrevenait aux dispositions ci-dessus reprises de sorte que ces écritures ne peuvent être écartées des débats.

Sur les contestations non développées

En l’espèce, la déclaration d’appel portait notamment sur le rejet de la demande d’injonction du CIC d’avoir à fournir des explications.

Par ailleurs, les époux [YX]-[YR], aux termes de leurs dernières écritures, demandent à la présente juridiction de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

– constaté l’intervention volontaire à la procédure de Mme [UG] [YR] épouse [YX] par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 4 avril 2016,

– déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies,

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France,

– déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [UP],

Or il doit être souligné qu’aucune des parties n’a soutenu la critique des termes du dispositif du jugement portant sur l’injonction de fournir des explications.

De plus il n’a été formé ni appel principal ou incident des dispositions du jugement dont la confirmation est sollicitée par les époux acquéreurs.

Dans ces conditions la cour ne peut que confirmer sans examen au fond les éléments suivants de la décision de première instance :

– constate l’intervention volontaire à la procédure de Mme [UG] [YR] épouse [YX],

– déclare M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies,

– rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France,

– déclare M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [UP],

– déboute la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Vivea de sa demande tendant à ce que M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés.

Sur la demande de mise hors de cause

En l’espèce, la société CIC sollicite sa mise hors de cause.

Cependant, il doit être souligné qu’à titre subsidiaire la société d’architecture forme des demandes visant à être garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre par l’ensemble des parties à l’exclusion des copropriétaires.

Il en résulte que cette demande de mise hors de cause ne peut qu’être rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées contre la société d’architecture

En droit, les articles 910-4 et 909 du Code de procédure civile disposent notamment que : ‘A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures’,

‘L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué’.

Aux termes de ses dernières écritures la société d’architecture conclut à l’irrecevabilité des prétentions des plus de 50 copropriétaires formées à son encontre, pour être tardives. A ce titre, elle précise que par application des dispositions des articles 908 et 909 du Code de procédure civile, seules les premières conclusions de l’appelante principale (26 avril 2019) font courir le délai de trois mois imposé à l’intimé pour conclure et notamment former appel incident. Or, elle souligne que les premières écritures de la cinquantaine d’intimés datent du 10 juillet 2019 et ne présentent qu’une demande en confirmation de la décision de première instance, leurs écritures du 19 mars suivant étant les premières à former des demandes à son encontre ainsi qu’un appel incident. Dans ces conditions, elle conclut à l’irrecevabilité des prétentions dirigées contre elle par ces copropriétaires.

Les copropriétaires n’ont pas spécialement conclu à ce titre, sollicitant exclusivement le rejet des dernières écritures de la société d’architecture.

Sur ce :

En l’espèce, la société notariale appelante a déposé ses premières écritures le 26 avril 2019, or dans le délai de trois mois qui a suivi ce dépôt, les plus de 50 intimés ont déposé un seul jeu de conclusions (le 10 juillet 2019).

Aux termes de ces écritures, ils sollicitaient uniquement la confirmation de la décision de première instance ainsi que la condamnation de la société notariale au paiement de diverses sommes.

Ce n’est que par écritures déposées le 19 mars 2020 qu’ils ont formé des demandes à l’encontre de la société d’architecture intimée.

Il résulte de ce qui précède que ces demandes, formées au-delà du délai posé par l’article 910-4 ci-dessus repris, doivent être déclarées irrecevables pour être tardives.

Sur la demande en annulation

En droit, le premier alinéa de l’article 1110 du Code civil en son ancienne rédaction dispose que : ‘L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet’.

Le premier juge a indiqué que l’acte de vente du 6 novembre 2009 permettait aux époux [YX]-[YR] de bénéficier de mesures de défiscalisation et portait sur un lot et du mobilier le tout situé au premier étage de l’EHPAD en construction, qui devait comporter, à terme, 49 chambres. Par ailleurs, il a été observé que le 15 décembre 2009, conformément à la destination fiscale de la vente, le lot a été donné à bail à la société Enity. Par ailleurs, la juridiction a rappelé que les demandeurs sollicitaient l’annulation de la vente et des actes subséquents en raison de l’absence de viabilité du projet immobilier, qu’ils considéraient comme une qualité substantielle de la chose vendue. Cependant, il a été observé que les pièces contractuelles ne comportaient aucune mention relative à la rentabilité et que les acquéreurs ne démontraient pas le caractère non viable d’un EHPAD de 34 lits, alors même notamment qu’un tel établissement était d’ores et déjà exploité antérieurement. Dans ces conditions la demande d’annulation de la vente a été rejetée dès lors qu’il n’était pas démontré l’existence d’une erreur lors de la formation de la VEFA sur les qualités substantielles du lot acquis.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme et M. [YX] rappellent qu’ils ont investi, le 6 novembre 2009 via l’achat en l’état futur d’achèvement d’un lot en EHPAD donné à bail commercial à une seconde société, le tout aux fins de bénéficier des mesures de défiscalisation (dites Censi-[Z]) prévues à l’article 199 sexvicies §I du Code général des impôts. Or un tel bénéfice était notamment subordonné au fait que l’établissement dispose des agréments ‘idoines des autorités publiques’. Cependant ils soulignent que la société Enity n’a acquis le fonds de commerce du précédent exploitant de l’EHPAD qu’en avril 2010 et ne sollicitera le transfert d’autorisation d’exploitation que le 12 mai suivant alors même que l’ensemble des documents, tant précontractuels que contractuels ‘posent pour acquis les statuts d’EHPAD’ et demeurent donc «taisants sur cet aléa réglementaire». S’agissant du fait que les diverses autorisations ne pouvaient être obtenues qu’à l’achèvement des bâtiments vendus en l’état futur d’achèvement, ils indiquent que dans ces conditions ils auraient dû être avisés de cet aléa et une condition suspensive aurait dû être prévue. A ce titre, ils soulignent qu’aucune condition suspensive voire même résolutoire n’a été prévue à ce titre alors même que l’ensemble des actes réalisés et la documentation jointe posent l’existence d’un projet dépourvu de tout aléa.

De plus Mme et M. [YX] soutiennent que le transfert d’agrément, qui a été accordé le 8 juillet 2010 à la société Enity, ne portait que sur 34 lits aux lieu et place des 49 visés à l’acte portant VEFA, ce qui réduit la capacité d’accueil de 30% par rapport à celle annoncée. Or ils précisent qu’en cours de procédure, ils ont été avisés qu’un établissement d’une telle taille n’était pas viable (l’ARS préconisant 80 lits) et qu’au surplus le territoire sur lequel il devait être installé était d’ores et déjà sur-doté s’agissant de tels équipements. Ils en déduisent donc que ‘la rentabilité ‘exceptionnelle’ vendue aux investisseurs était un mensonge éhonté pour les induire en erreur’. De plus, ils soutiennent que le fait d’avoir fait miroiter la construction d’un établissement plus important que les agréments pouvant être obtenus correspond à une dissimulation pouvant être qualifiée de réticence dolosive. Ils concluent donc à ce titre que ‘l’erreur touche à la viabilité de la chose vendue, mais également à sa rentabilité’ (présentée à 5,7%).

Subsidiairement ils fondent leur demande d’annulation sur une erreur portant sur les motifs de l’opération. À ce titre ils exposent ne pas avoir fait un investissement immobilier mais avoir souscrit à un produit de défiscalisation par l’obtention du statut fiscal de LMNP ce qui ressortait explicitement des actes notariés, ce statut constituait donc une qualité substantielle de la chose vendue. Ils soutiennent donc avoir été induits en erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue puisqu’ils ont été maintenus dans l’ignorance de l’aléa quant aux agréments qui finalement n’ont été accordés que pour 34 lits rendant l’investissement non viable.

S’agissant de l’argumentaire du premier juge, ils soutiennent démontrer le fait qu’il leur a été vendu un investissement à la rentabilité ‘exceptionnelle’. Par ailleurs, ils font grief à la décision de première instance de les avoir cantonnés à une relation duale avec la venderesse pour rechercher si la rentabilité avait ou non constitué une qualité substantielle de la chose vendue alors même qu’ils n’ont eu aucune réelle relation avec elle ne l’ayant notamment jamais rencontrée et que la seule ‘chose’ qui leur a été vendue par le conseiller en gestion de patrimoine est sa rentabilité. Ils rappellent à ce titre avoir souscrit à une opération de défiscalisation ‘clé en main’, où ils n’ont choisi ‘ni le produit immobilier, ni le lieu (…), ni la banque (…), ni leurs locataires, ni le notaire coordinateur de l’opération’. De plus, ils font grief au premier juge de mentionner le fait que la venderesse était avisée de l’impossibilité d’ouvrir un EHPAD de 50 lits, avant la vente litigieuse, mais de ne pas tirer les conséquences de la ‘mauvaise foi, voire la malhonnêteté du vendeur’ pour uniquement conclure que seule ‘la consistance du projet’ s’en trouvait modifiée. Enfin, ils reprochent au premier juge d’indiquer qu’il n’est pas établi qu’ils n’auraient pas investi dans un établissement de 34 lits, alors que ‘la question est uniquement de savoir si, dûment informés que l’EHPAD annoncé pour 49 lits risquait, une fois construit, de voir sa capacité d’accueil amputée de 30% pour n’ouvrir qu’avec 34 lits, [ils] auraient quand même accepté d’investir dans ce projet aléatoire [alors qu’ils] risquaient de se retrouver avec un des 15 lots non agréés’.

En conséquence ils sollicitent l’annulation de la vente et des actes en découlant et qui lui sont indissociablement liés à savoir l’acte de prêt(s) et le bail commercial dès lors qu’ils deviennent sans objet.

Aux termes de ses dernières écritures la société notariale conclut à la confirmation de la décision de première instance s’agissant de la demande d’annulation.

Le liquidateur du promoteur immobilier pour sa part indique que ses contradicteurs ‘ont reçu livraison des lots qu’ils avaient acquis et n’apportent pas la preuve d’une erreur sur la viabilité du projet, qu’ils reconnaissent d’ailleurs avoir été motivé par la fiscalité, exclusivement’. Par ailleurs il souligne que les acquéreurs opèrent une confusion entre le fait que seul un agrément pour 34 lits a été accordé (ils ne peuvent donc soutenir l’inexistence d’un agrément) aux fins de développer un argumentaire fondé sur une baisse de rentabilité qu’ils ne justifient pas. En tout état de cause, il souligne que le bien vendu correspond aux prévisions contractuelles, la modification du nombre de chambres d’EHPAD n’étant pas un ‘élément essentiel et déterminant de leur engagement’.

Sur ce :

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées par les deux acquéreurs que l’ensemble de la documentation qui leur a été communiquée faisait état d’un projet mais également d’une vente portant sur des biens dépendant d’un ‘ensemble immobilier situé à [Localité 46] (…) destiné à l’habitation et à vocation d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et résidence services, dénommée ‘résidence [79]”.

Par ailleurs le contrat de réservation régularisé le 12 avril 2009, par les appelants incidents précisait en entête que ‘l’ensemble se compose d’un bâtiment de 55 chambres en Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes’, avant de préciser en son corps et sous l’intitulé ‘programme de construction’, ‘le réservant se propose de mettre en oeuvre la construction de deux immeubles devant, à titre prévisionnel, comprendre pour l’un 50 chambres à usage d’habitation à vocation [d’EHPAD]’.

L’acte authentique régularisé entre les parties précisait pour sa part que le bâtiment A (EHPAD), devait comporter 49 chambres (13 + 1 + 24 + 11).

Il en résulte que le nombre de chambres agréées ou non dont disposait cet établissement ne pouvait aucunement constituer une qualité substantielle de la chose vendue dès lors qu’il varie régulièrement, sans pour autant que les époux [YX]-[YR] ne justifient de quelque réaction que ce soit de leur part face à ces manifestes incohérences ou différences.

Au demeurant les appelants incidents l’admettent expressément, dès lors qu’ils exposent qu’il ‘ne fait aucun doute, n’y connaissant rien et sur les conseils de leur CGPI, qu’ils auraient aussi investi dans un EHPAD de 34 lits’.

En tout état de cause, les époux [YX]-[YR] indiquent également avoir été induits en erreur s’agissant de l’existence d’un aléa quant à l’existence ou l’importance de l’agrément pouvant être obtenu par l’exploitant de l’établissement pour personnes âgées, ce qui implique également un risque quant à la rentabilité vantée de l’opération et sa viabilité.

Cependant, il doit être rappelé que cette vente a été réalisée en l’état futur d’achèvement. Or une telle forme d’acquisition implique nécessairement une forme d’aléa quant aux conditions de l’achèvement du projet qui au demeurant peut de manière tout à faire régulière, recevoir des modifications.

Au-delà de cet élément, les appelants incidents sollicitent globalement l’annulation de la vente, en raison du fait qu’une personne tierce à cet acte, la société Enity, n’a pas obtenu d’agrément pour exploiter les 49 lits d’EHPAD visés à la VEFA.

Or, il doit être souligné que le 7 juin 2010, le maire de [Localité 46], a autorisé l’ouverture au public de l’établissement, cet arrêté précédant une visite de l’ARS concluant le 17 de ce même mois à la conformité de l’établissement dans sa conception architecturale et ses modalités d’organisation, cette visite étant enfin suivie d’un arrêté de l’ARS, transférant le 8 juillet 2010, l’autorisation détenue par le précédent exploitant de l’EHPAD à la société Enity pour un établissement d’une capacité de 34 lits.

Il en résulte donc que le locataire a obtenu une autorisation d’exploiter un EHPAD de 34 lits, comprenant la chambre acquise par les époux [YX]-[YR].

En tout état de cause au regard d’une acquisition en l’état futur d’achèvement, ils ne peuvent aucunement affirmer avoir légitimement pu croire que l’obtention de toutes les autorisations nécessaires à l’exploitation d’un établissement para-hospitalier était un fait acquis alors même que le bâtiment devant recevoir cet établissement n’existait même pas au jour de l’acte de vente.

Par ailleurs, s’agissant de la viabilité du projet et partant de la rentabilité de l’investissement, il doit être souligné que les pièces communiquées par les demandeurs en annulation établissent que :

– suivant arrêté du 22 avril 1986, la création d’une maison de retraite de 20 places a été autorisée,

– la capacité d’accueil de cet établissement a été augmentée de 10 lits par arrêté du 21 juillet 1989,

– l’établissement pour personnes âgées a pu accueillir 36 résidents à compter d’un arrêté du 30 août 2004.

Il en résulte qu’à compter de l’année 2004, le précédent exploitant, l’EURL [79], exerçait son activité au sein d’un établissement de 34 lits sans qu’il ne soit justifié ni même indiqué que cette société se soit trouvée dans une situation économique difficile en raison de la taille de l’établissement.

Il en résulte que les affirmations des appelants incidents portant sur le caractère non viable de l’opération ne sont pas établies.

Au demeurant, selon les époux [YX]-[YR], le seuil minimal de rentabilité d’un tel établissement serait de 80 places. Ils fondent cette assertion notamment sur un arrêté de l’ARS qui, après avoir accepté en 2010 le transfert de l’autorisation d’exploitation d’un établissement de 34 places, indique dans un arrêté du 7 mars 2014 ‘que les demandes de reprises de gestion de l’EHPAD ‘résidence [79]’ à [Localité 46] ne sont pas viables financièrement au regard de la capacité actuelle de 34 places de l’établissement, la taille préconisée pour les EHPAD étant de 80 places afin de garantir un équilibre financier’.

Cependant et à suivre leur argumentaire, il ne peut aucunement être soutenu qu’une erreur sur la viabilité du projet et partant la rentabilité de leur investissement ait été commise, dès lors que même à 49 lits, cet établissement était manifestement sous-dimensionné pour atteindre l’équilibre financier, dès lors qu’il lui manquerait près de 40% du nombre minimal des lits nécessaires à un tel objectif.

Il résulte de ce qui précède que le nombre de lits au sein de l’EHPAD litigieux n’était manifestement pas un élément correspondant aux qualités substantielles de la chose vendue d’une part et d’autre part que l’erreur sur la viabilité/rentabilité n’est aucunement établie.

S’agissant de l’objectif de défiscalisation poursuivi, il doit être observé que l’opération, eut-elle été menée à son terme, Mme [YR] et M. [YX] auraient pu bénéficier des loyers espérés ainsi que de l’avantage fiscal sous réserve d’une location immédiate et continue. Il en résulte donc que les éléments présentés à ce titre par les acquéreurs ne relèvent pas d’un consentement vicié lors de la formation du contrat mais de difficultés survenues dans le cadre de son exécution.

De l’ensemble, il résulte que Mme et M. [YR]-[YX] ne démontrent pas que leur consentement lors de la conclusion de la VEFA ait été vicié, de sorte que leur demande en annulation pour erreur ne peut qu’être rejetée et la décision de première instance à ce titre confirmée.

Sur la responsabilité du notaire

En droit, l’article 1382 du Code civil en sa version applicable au présent litige dispose que : ‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Le premier juge rappelant que l’officier ministériel était tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, et cela avec les moyens techniques et juridiques dont il dispose ; a considéré que le notaire avait commis une faute en s’abstenant de vérifier que la société venderesse disposait bien de l’ensemble des autorisations administratives nécessaires à l’ouverture d’un EHPAD de 50 chambres, fait conditionnant la validité des actes de VEFA. Il a, à ce titre, été rappelé que la société notariale ne démontrait pas avoir sollicité du vendeur, voire des autorités de tutelle, les autorisations délivrées. Dans ces conditions, la faute du notaire a été retenue et il a été considéré qu’il existait entre ce fait générateur et le préjudice dont se prévalaient les acquéreurs un lien de causalité de sorte que l’officier ministériel avait engagé sa responsabilité à leur égard.

– Sur les demandes formées par les plus de 50 copropriétaires

Aux termes de ses dernières écritures, la société notariale rappelle qu’elle n’est aucunement intervenue au stade des contrats de réservation et qu’en tout état de cause ses éventuels manquements ne peuvent s’apprécier qu’au jour de son intervention. Elle souligne qu’elle ne pouvait savoir ou même suspecter que la venderesse ne respecterait pas ses engagements notamment au titre des travaux qui au demeurant ont été déclarés achevés par déclaration déposée en mairie le 29 septembre 2010. Elle rappelle également ne pouvoir se faire juge de l’opportunité économique de l’opération économique envisagée par ses clients.

En tout état de cause, si une faute devait être retenue à son encontre, elle soutient qu’elle serait sans lien de causalité avec les préjudices dont il est sollicité réparation. A ce titre, elle souligne que le préjudice retenu par le premier juge consiste en la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble, alors même qu’un tel dommage n’avait aucunement été invoqué par les parties et en tout état de cause n’était pas établi. De plus la société notariale soutient que ce préjudice est sans lien avec les griefs formés à son encontre. Ainsi elle souligne que les acquéreurs n’ont aucunement attrait les différentes sociétés aujourd’hui liquidées et ayant concouru à l’opération économique, pas plus qu’ils ne justifient avoir effectué quelque déclaration de créance que ce soit dans le cadre de leurs procédures collectives. Elle observe qu’ils n’ont au surplus pas mis en cause le garant d’achèvement aux fins qu’il s’explique sur les raisons fondant son refus de prise en charge.

Par ailleurs, elle soutient que ses contradicteurs ne produisent aucune pièce de nature à établir l’existence même des préjudices qu’ils invoquent et qu’à les supposer réels, ils sont uniquement liés à des faits postérieurs à son intervention, à savoir le défaut d’achèvement des travaux nonobstant une attestation de l’architecte affirmant le contraire étant souligné qu’elle n’est pas tenue de vérifier la solvabilité dans le temps de la société exploitante. Ainsi, elle affirme que les préjudices ainsi invoqués sont uniquement liés :

– aux manquements de la société d’exploitation

– aux manquements de l’architecte (attestation d’achèvement)

– au positionnement du garant d’achèvement

– au comportement même des demandeurs qui n’ont pas contesté le refus de prise en charge de la banque garante d’achèvement.

Aux termes de leurs dernières écritures, les plus de 50 copropriétaires intimés indiquent que la société notariale «était tenue d’une obligation d’information de conseil et de mise en garde, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’elle n’a pas recherchés, pour que les droits et obligations réciproques contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité (‘). La SCP (‘), rédacteur des actes authentiques de vente, devait se renseigner avant le versement de la totalité du prix de vente sur la réalité de l’achèvement de la résidence, mais aussi et surtout devait s’assurer que le vendeur avait obtenu les agréments EHPAD suffisants pour pouvoir vendre avec cette destination l’ensemble des lots de la résidence». Par ailleurs en réponse aux arguments qui leur sont opposés, ils rappellent avoir mis en demeure le garant d’achèvement d’exécuter son engagement, ce dernier leur ayant opposé l’existence d’une déclaration d’achèvement des travaux remise en mairie. S’agissant de leurs préjudices et du lien de causalité, ils indiquent que «du fait de l’impossibilité de pouvoir exploiter la totalité des lots de la résidence en EHPAD (‘), la valeur immobilière de chaque lot a été fortement diminuée et la résidence n’a jamais pu être exploitée à 100 % en EHPAD, ce qui aboutit tout d’abord à une perception très en retard des loyers et charges, puis à l’absence de perception de ceux-ci de la part de l’exploitant». À ce titre ils précisent que si une information leur avait été délivrée courant 2010 sur le non-achèvement de la résidence ou de son retard de réalisation, ils auraient pu agir à l’encontre du vendeur pour faire annuler la vente ou à tout le moins cesser de verser les fonds restants dus. De plus ils soulignent que dans le cadre des procédures collectives ouvertes, l’ARS a fait savoir qu’elle refusait tout transfert d’autorisation à un éventuel repreneur, de sorte que l’exploitation de l’immeuble dans le cadre d’un EHPAD est devenue impossible.

S’agissant de leurs préjudices, ils indiquent produire toutes les pièces justificatives et soutiennent qu’il est «[constitué] d’une part, par la perte de chance (…) de ne pas avoir contracté un prêt et investi dans une opération immobilière pérenne du fait de l’absence des autorisations administratives nécessaires et de la négligence du notaire de ne pas avoir réalisé la vente telle que l’acte le précise, à savoir dans le cadre de la construction d’un EHPAD de 50 lits». Ils estiment leur préjudice à 70 % du «coût total du crédit souscrit (‘), des apports et frais subséquents relatifs à l’investissement réalisé pour cette opération immobilière».

Sur ce

En l’espèce, il doit être liminairement rappelé que les acquéreurs engagent la responsabilité du notaire au regard de ses obligations dans le cadre de la rédaction des actes de VEFA.

Or, l’officier ministériel ne peut être tenu de délivrer des informations qui n’existaient pas au jour où il est intervenu.

A ce titre, si les acquéreurs font grief au notaire de ne pas les avoir avisés, avant le versement de la totalité du prix de vente, de l’inachèvement de l’ensemble immobilier, il doit être observé que cet achèvement a été constaté par attestation de l’architecte du mois d’avril 2010 qui a été complétée d’un dépôt en mairie d’une déclaration d’achèvement, courant septembre 2010.

Or il doit être souligné qu’hormis deux attestations notariées, les acquéreurs produisent aux débats des actes d’acquisition ou attestation démontrant qu’ils ont régularisé les ventes litigieuses antérieurement au mois d’avril 2010 (globalement courant 2008 et 2009).

Par ailleurs, s’agissant de l’acquisition réalisée par M. [SU] et Mme [PF], le 8 juin 2010, elle n’est pas réalisée en tenant compte d’un immeuble achevé à 100%, mais au regard de l’état d’avancement suivant ‘travaux de plâtrerie – cloisonnement exécutés à 100%’ et cela au regard d’une attestation de l’architecte datée du 11 septembre 2009.

De plus, il doit être souligné que dans le cadre des présentes VEFA, il n’est aucunement justifié ni même affirmé que le notaire soit intervenu à quelque titre que ce soit dans les appels de fonds postérieurs aux actes qu’il a pu dresser.

Dans ces conditions, il ne peut aucunement être fait grief au notaire de ne pas avoir procédé, postérieurement à la rédaction des actes de vente litigieux, à la vérification de l’achèvement des travaux avant que les acquéreurs ne libèrent les derniers fonds liés au paiement du prix entre les mains du vendeur.

Concernant la vente réalisée le 12 juillet 2011, au bénéfice des époux [T]-[UJ] par les consorts [P], il doit être souligné qu’il ne s’agit pas d’une VEFA l’immeuble ayant été considéré comme achevé. A ce titre, il doit être souligné que le notaire n’a aucune obligation de visiter le bien vendu avant de procéder à la cession. Par ailleurs, cet état d’achèvement avait été constaté par une attestation émanant de l’architecte en charge de l’opération immobilière.

Concernant cette attestation, il ne peut qu’être observé qu’aucune des parties ne produit de pièce établissant que le notaire pouvait avoir quelque raison de suspecter le caractère erroné de ce document émanant d’un professionnel de la construction, alors même que les éléments produits aux débats établissent que les premières actions liées au caractère inachevé de l’opération datent de 2012.

De l’ensemble, il résulte qu’il ne peut être imputé à faute au notaire, le fait qu’il n’ait pas avisé les parties de l’inachèvement de l’immeuble au jour du versement du solde du prix de vente, dès lors d’une part que cette information lui était inconnue au jour de la régularisation des actes de vente (date à laquelle il convient de se situer pour l’appréciation de ses obligations) au regard d’une déclaration d’achèvement bien postérieure et qu’en tout état de cause, au jour de la dernière cession il ne disposait d’aucun élément lui permettant de remettre en cause la véracité des éléments attestés par l’architecte.

Concernant l’information relative aux autorisations nécessaires à l’exploitation d’un EHPAD, il doit être souligné qu’il n’est aucunement affirmé que le vendeur de l’immeuble devait exploiter l’EHPAD, quand bien même les titre notariés désignent l’ensemble immobilier comme étant ‘situé à (…) [et] destiné à l’habitation et à vocation d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dénommé ‘résidence [79]”.

A ce titre, il doit être souligné que le seul contrat de réservation, sous seing privé, communiqué aux débats expose sous l’intitulé ‘convention particulière’ : «Il est exposé que concomitamment aux présentes, le réservataire a conclu un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois avec la SARL [79], exploitant de l’ensemble immobilier. Il est fait observer ici que l’exploitant a obtenu les autorisations administratives nécessaires pour l’exploitation de la résidence, y compris le transfert de gestion à son profit en date du 3/10/06.

Le bail prend effet le jour de l’obtention des autorisations d’ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle. Les parties ont décidé de conclure un pacte de préférence ci-après littéralement rapporté».

Il en résulte que les acquéreurs étaient avisés, dès la réservation de leurs lots, que le promoteur/vendeur ne serait pas l’exploitant de l’EHPAD et qu’une telle activité impliquait diverses autorisations dont à tout le moins certaines n’étaient pas encore obtenues.

Au-delà de ce dernier élément, il ne peut qu’être souligné que les acquéreurs engagent la responsabilité du notaire pour ne pas avoir recherché si le vendeur disposait de l’ensemble des agréments lui permettant d’exercer l’activité visée à la destination de l’immeuble.

Cependant, il doit être souligné que les acquéreurs ont toujours été avisés du fait que le vendeur n’exercerait pas l’activité aujourd’hui litigieuse (accueil de personnes âgées dépendantes), un tiers preneur à bail devant intervenir à cette fin. Au demeurant l’existence même de ce bail était nécessaire pour bénéficier de la défiscalisation recherchée, LMNP.

Or, il n’est aucunement justifié, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, où par définition-même les conditions dans lesquelles l’immeuble sera achevé et partant le respect des diverses normes applicables à un tel établissement para-hospitalier seront respectées ne sont pas connues, doublée d’une opération complexe impliquant une mise en location immédiate du bien auprès d’un tiers par acte séparé, que le notaire soit tenu, en tant que rédacteur de l’acte de cession, d’une obligation d’information quant aux autorisations administratives devant être délivrées au tiers à la vente, preneur à bail et exploitant final de l’établissement devant être hébergé dans l’immeuble en construction.

Au surplus il doit être souligné que la plupart des actes de cession produits (étant souligné que nombre d’entre eux ne sont que très partiellement communiqués) précisent que : «l’acquéreur déclare acquérir les biens objets des présentes en vue de leur location en meublé au gestionnaire unique de [l’EHPAD].

À cette fin, l’acquéreur s’oblige à consentir à la société dénommée «résidence [79]», SARL à associé unique (‘), identifiée sous le numéro Siren 337 606 651, et immatriculée au [RCS] de Angers sous le numéro 337 606 651 :

– un bail commercial des biens ci-dessus désignés à l’exception des locaux de services communs (‘),

– et un prêt à usage, (‘) portant sur les locaux de services communs (‘)

pour une durée de 11 années entières et consécutives et neuf mois, moyennant un loyer annuel toutes taxes comprises payables trimestriellement à terme échu.

La prise d’effet du bail est fixée à compter du jour de l’obtention des autorisations d’ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle.»

Ainsi et au-delà du fait que le notaire n’était pas tenu, au sein des actes de cession, de délivrer une information ou de rechercher des renseignements s’agissant du futur preneur à bail des locaux vendus, il résulte de ces derniers éléments que les acquéreurs, faisant aujourd’hui grief à l’officier ministériel de ne pas avoir recherché d’information quant aux autorisations devant être obtenues aux fins d’exploitation d’un EHPAD, ont été expressément avisés par l’acte qu’ils invoquent, du fait qu’il demeurait des autorisations d’ouverture et de mise en exploitation à obtenir.

De l’ensemble, il résulte que les acquéreurs ne démontrent pas que le notaire a manqué à ses obligations à leur égard de sorte que la décision de première instance doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré l’appelante responsable des préjudices subis par les demandeurs initiaux et l’a condamnée à les réparer.

– Sur les demandes formées par les époux [YX]-[YR] représentés par les organes de leur procédure collective

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante rappelle qu’elle ne peut être tenue pour responsable des comportements de la venderesse et de l’architecte qui au surplus sont postérieurs à son intervention. De plus, elle souligne qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir inséré de condition suspensive à un acte définitif. Par ailleurs, elle soutient que la perte de chance retenue par le premier juge comme préjudice subi par les époux [YX]-[YR] n’était justifiée ni dans son principe ni dans son importance. Ainsi, elle observe qu’il n’est aucunement établi que ces acquéreurs n’auraient pas acquis de lot dans un établissement ne comportant que 34 lits. De plus, elle souligne que leur préjudice ne saurait être fixé à 70% du montant de leur prêt, alors même qu’ils demeurent propriétaires de leur lot, peuvent toujours le mettre en location et ont bénéficié des mesures de défiscalisation, sans redressement. Au surplus, l’appelante fait grief au premier juge d’avoir manifestement retenu des événements postérieurs à son intervention pour retenir l’importance du préjudice de ses contradicteurs et notamment la déconfiture de l’exploitant ainsi que le retrait de l’autorisation d’exploiter outre qu’il n’a pas retenu l’importance du manquement de l’architecte qui, seul, a justifié du versement du solde du prix de cession. Dans ces conditions, elle conclut à l’infirmation de la décision de première instance, indiquant que les préjudices invoqués sont sans lien avec les manquements qui lui sont reprochés dès lors qu’ils résultent exclusivement des agissements des sociétés liquidées ainsi que de l’architecte.

Aux termes de leurs dernières écritures, les deux acquéreurs rappellent que leur contradictrice était ‘au coeur de l’opération’ immobilière, dès lors qu’elle était chargée de la rédaction de l’ensemble des actes y afférents (VEFA, règlement de copropriété, prêts), de sorte qu’elle «ne pouvait ignorer que l’achat intervenait non dans le cadre d’un simple achat immobilier mais exclusivement dans le cadre d’une opération de défiscalisation en LMNP». À ce titre ils exposent que «le notaire aurait ainsi dû vérifier lors de la vente que la résidence [79] disposait (ou disposerait bien) des agréments nécessaires pour que le vendeur puisse prétendre ouvrir un «EHPAD» de «49 lits» et une «résidence services seniors», puisque ces conditions étaient essentielles à la viabilité de l’opération de défiscalisation». Ils indiquent donc que l’efficacité des actes authentiques qu’ils ont régularisés supposait, au jour de la VEFA, la détention des agréments et autres autorisations ou à défaut l’insertion d’une condition suspensive liée à l’obtention future de ces agréments (et si une condition suspensive n’était pas possible il lui appartenait de refuser de passer les ventes dans l’attente de la preuve de l’obtention de l’agrément ou alors de prévoir une condition résolutoire). Or ils soulignent qu’aucune précaution ni réserve n’a été prise à ce titre alors même qu’en leur qualité de profanes ils ont «légitimement cru que la chose était acquise puisque présentée comme telle par le notaire instrumentaire». Ils affirment qu’au regard de cette absence de recherche de renseignement et/ou d’insertion de condition suspensive au sein de plus de 70 actes, il est démontré «soit une incompétence rare équipollente au dol, soit une absence d’impartialité» du notaire à leur préjudice. Au surplus, les deux acquéreurs rappellent que le notaire est également intervenu pour rédiger l’acte relatif aux prêts qu’ils ont souscrits. A ce titre, ils lui font grief d’avoir «manqué à son devoir d’information en ne portant pas à leur connaissance les risques inhérents à l’opération». Enfin, ils indiquent que par courrier du 6 mai 2016, le notaire les a informés «qu’il lui avait été «impossible de régulariser le bail commercial portant sur [leur] lot» en leur joignant un chèque de 783,17 euros correspondant aux frais liés à cet acte. S’agissant de leur préjudice, les acquéreurs font grief au premier juge de n’avoir retenu qu’une perte de chance, alors même que le notaire :

– aurait dû vérifier que le projet disposait ou disposerait des agréments idoines,

– connaissait la destination de leur lot et le fait que le bénéfice de la défiscalisation était subordonné au statut de LMNP,

– ‘le notaire admet en cause d’appel qu’il disposait bien d’un agrément sur 34 lits, preuve qu’il n’ignorait pas que son acte -qui portait sur 49 lits- présentait un aléa majeur pour les acquéreurs’,

l’ensemble caractérisant des manquements graves du notaire à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde, ainsi que de rédaction d’actes efficaces outre qu’ils établissent son absence d’impartialité.

Sur ce

En l’espèce, il a d’ores et déjà été mentionné ci-dessus qu’il n’existe pas d’obligation pour le notaire instrumentaire de rechercher, dans le cadre de la VEFA, que le preneur à bail du lot en cours de construction et objet de l’acte de cession dispose de l’ensemble des autorisations administratives relatives à l’exercice de son activité.

En tout état de cause, force est de constater que l’acte authentique portant VEFA au bénéfice des époux [YX]-[YR] présente la mention ci-dessus reprise relativement à une prise d’effet du bail ne pouvant être antérieure à l’obtention de diverses autorisations, ce qui implique donc qu’au jour de l’acte (6 novembre 2009) à tout le moins une partie des agréments administrativement nécessaires n’avait pas été obtenue.

Il en résulte que ce grief formé par les deux acquéreurs n’est pas fondé.

S’agissant de l’obligation pour le notaire d’introduire une condition suspensive aux actes de vente, relative à l’obtention des agréments nécessaires à l’exploitation, les époux [YX]-[YR] ne précisent aucunement quelle obligation serait ainsi conditionnée, étant souligné que quand bien même cette vente était réalisée en l’état futur d’achèvement elle n’en était pour autant pas un acte préparatoire.

Au surplus et s’agissant des conditions suspensive ou résolutoire, il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir introduit de telles clauses, qui si leur contenu n’est pas réellement spécifié par les deux acquéreurs, paraissent avoir pour objet de faire dépendre l’existence même de la convention d’autorisations devant être obtenues par un tiers à ce même acte.

Enfin, s’agissant de la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de prêt(s), il doit être souligné d’une part qu’il est d’ores et déjà exposé ci-dessus que les aléas/risques de l’opération ainsi financée étaient connus des époux [YX] pour être liés à la nature même d’une acquisition en l’état futur d’achèvement et aux contraintes administratives attachées à l’exploitation d’une telle structure. De plus, il ne peut qu’être souligné qu’il n’est pas établi que le notaire, dans ce cadre, soit tenu d’une obligation d’information portant sur l’opportunité économique de l’opération.

Au demeurant s’agissant de la mise en garde relativement aux risques inhérents à tout prêt (endettement), l’existence d’un manquement à ce titre, n’est pas établi par les appelants à titre incident qui ne justifient aucunement de leur situation notamment financière à la date des actes litigieux.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être infirmée en ce qu’elle a reconnu que le notaire avait engagé sa responsabilité à l’égard des époux [YX]-[YR].

Sur la responsabilité de l’architecte

Le premier juge a rappelé que l’architecte n’était aucunement tenu de vérifier la réalité des agréments sollicités et/ou obtenus par son client, promoteur immobilier. Cependant, il a été retenu qu’en délivrant, le 28 avril 2010, une attestation précisant que l’EHPAD était achevé à 100%, ce même document mentionnant en entête qu’il s’agissait d’un établissement de 50 lits, document confirmé le 14 septembre de la même année par la signature d’une déclaration d’achèvement des travaux déposée en mairie, l’architecte n’avait pas commis une simple erreur de plume mais une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. De plus, il a été considéré qu’il existait un lien de causalité entre cette faute et les préjudices subis, dès lors que la délivrance de ces attestation et déclaration avait permis au promoteur de solliciter le paiement de l’intégralité du prix de vente mais également au garant d’achèvement de dénier sa garantie.

– Sur la faute

Aux termes de ses dernières écritures la société d’architecture rappelle que le contrat de maîtrise d’oeuvre qu’elle a régularisé avec le promoteur ne comportait qu’une traditionnelle mission complète et ne mettait donc pas à sa charge la vérification de l’obtention de quelque autorisation administrative que ce soit. Par ailleurs, elle souligne que la demande de permis de construire avait été déposée par le promoteur, professionnel de la construction, et le permis accordé portait sur un établissement de 50 lits alors même qu’à cette date (juillet 2007) aucune demande d’ouverture de chambres médicalisées n’avait été déposée. De plus, elle observe que le projet avait initialement été présenté comme le déménagement d’un établissement de centre-ville devenu trop vétuste. Elle en déduit que le promoteur ne pouvait ignorer que la capacité d’accueil du précédent établissement n’était que de 34 lits. Au surplus, elle précise que le 23 septembre 2009, le promoteur lui avait fait demander d’arrêter les travaux du 2ème étage, aux fins de le transformer en résidence services. Dans ces conditions, la société d’architecture observe que le promoteur n’ignorait pas que seule une autorisation portant sur 34 lits allait être accordée, ce qui au demeurant correspond à la demande qui a été déposée à l’administration le 12 mai 2010.

Concernant l’attestation d’achèvement des travaux du 28 avril 2010, elle souligne qu’il n’existe aucun lien entre l’établissement de ce document et le fait que l’EHPAD n’ait pas été achevé. Elle précise que si ce document mentionnait, en entête, un établissement de 50 lits, il était adressé au promoteur avec un courrier précisant ‘nous vous prions de bien vouloir trouver, ci-joint, en deux exemplaires l’attestation relative à l’achèvement des travaux de l’EHPAD de 34 lits (rez-de-chaussée et R+1)’. Elle souligne que préalablement à cet envoi, elle avait adressé un courriel au promoteur l’avisant qu’il ne serait dressé d’attestation d’achèvement à 100% que dans la limite des 34 lits. Elle en déduit que l’attestation ne visait que les 34 chambres dotées de lits médicalisés, ce que savait nécessairement le promoteur, de sorte que l’architecte ‘n’a jamais eu l’intention d’établir une attestation d’achèvement de l’EHPAD pour 50 lits’ et l’entête ne correspond qu’à une erreur de plume fautivement exploitée par son cocontractant. Elle indique qu’il en va de même de la déclaration d’achèvement des travaux du 28 septembre 2010, ‘certes signée par l’architecte, mais qui n’aurait jamais dû être déposée par la société ICR, promoteur, aux services de l’urbanisme’. Dans ces conditions, elle considère ne pas avoir commis de faute, les seuls comportements fautifs étant imputables au maître de l’ouvrage, promoteur.

Aux termes de leurs dernières écritures, les plus de 50 copropriétaires indiquent que l’architecte a commis une faute en certifiant dès le mois d’avril 2010, l’achèvement de la construction de l’EHPAD à 100%, alors même que cela ne correspond pas à la réalité, les lots 39 à 49 (2ème étage de la résidence) n’étant qu’à l’état de chantier. À ce titre ils soulignent que cette attestation a permis au promoteur, aujourd’hui judiciairement liquidé, d’obtenir paiement de l’intégralité des prix de cession.

S’agissant des affirmations de leur contradictrice, indiquant qu’il ne s’agirait que d’une erreur de plume, ils observent que l’attestation litigieuse mentionne expressément en entête un EHPAD de «50 lits + 6 places d’accueil + 1 chambre d’accompagnant» et qu’au surplus cette pièce a été confortée par une déclaration d’achèvement déposée en mairie le 29 septembre 2010 elle-même également signée de l’architecte. Par ailleurs les acquéreurs affirment que la faute de l’architecte est aggravée par la circonstance qu’il admet avoir eu connaissance, dès le mois de février 2010, du fait que «la société ICR n’avait obtenu qu’un transfert (…) de 34 lits uniquement au lieu des 50 lits EHPAD annoncés». Enfin les copropriétaires soutiennent que l’architecte «devait se renseigner sur l’obtention par le maître d’ouvrage des agréments EHPAD pour l’ensemble des lots de la résidence».

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [YX]-[YR] indiquent qu’«alors qu’il ne pouvait ignorer que les travaux n’étaient pas terminés, l’architecte a délivré de fausses attestations d’achèvement à 100 % de l’ensemble immobilier». Ils indiquent que ces attestations leur ont fait croire que l’opération de défiscalisation était opérationnelle et qu’ils allaient pouvoir procéder à la location des lots qu’ils avaient acquis.

Sur ce

En l’espèce, il est communiqué aux débats l’acte d’engagement pour le lot maîtrise d”uvre conclu entre la société ICR et la société d’architecture intimée confiant à cette dernière les missions suivantes :

– études d’esquisses et/ou préliminaires,

– études d’avant-projet sommaire,

– dossier permis de construire,

– études d’avant-projet définitif,

– plans de commercialisation par lot cf. preneurs

– études de projet,

– assistance au maître d’ouvrage pour la passation des contrats de travaux,

– direction de l’exécution des contrats de travaux et examen de la conformité au projet des études d’exécution faites par les entrepreneurs ainsi que leur visa,

– assistance au maître d’ouvrage pour la réception des travaux et pendant la période de garantie de parfait achèvement.

Il ne résulte donc aucunement de l’énoncé de ces missions, qui correspondent globalement à une traditionnelle ‘mission complète’ (hors OPC), que le cabinet d’architecture avait une mission d’ordre administratif ou juridique quelconque.

Au demeurant, il ne relève aucunement de la mission usuelle du maître d’oeuvre de rechercher si un tiers à l’opération de construction dispose de l’ensemble des autorisations nécessaires à l’exploitation de l’immeuble objet des travaux de ce même architecte.

Il ne peut donc être imputé à faute à l’architecte de ne pas avoir recherché si la société Enity ou même le promoteur, avait ou non obtenu l’autorisation d’exploiter un établissement de 50 lits médicalisés.

Par ailleurs s’agissant du fait que l’autorisation d’ouverture ne pouvait être accordée à la société Enity qu’à hauteur de 34 lits aux lieu et place des 50 présentés initialement à tous les investisseurs, il doit être souligné qu’il est indifférent que cette information ait été à la disposition de l’architecte dès le mois de février 2010. En effet, il ne peut aucunement lui être fait grief de ne pas avoir communiqué cet élément aux investisseurs, dès lors qu’il n’avait aucune obligation à ce titre d’une part et d’autre part qu’il ne peut aucunement être considéré que le maître d’oeuvre ait disposé de l’identité de l’ensemble des copropriétaires. Cette information devait le cas échéant être communiquée aux investisseurs concernés par leur co-contractant.

Dans ces conditions, cet élément ne peut fonder une action en responsabilité contre l’architecte.

S’agissant des attestation et déclaration d’achèvement des travaux des 28 avril 2010 et 29 septembre de la même année, il doit être observé que la première précise :

«Résidence [79]

[Adresse 86]

[Localité 46]

Réalisation :

‘ d’un EHPAD de 50 lits + six places d’accueil + 1 chambre d’accompagnement

‘ d’une résidence services seniors de 29 logements

‘ de deux T3 individuels

Attestation

Je soussigné, [L] [GN], architecte DPLG, représentant la SAS (…), certifie que la construction de l’EHPAD de la résidence «[79]» à [Localité 46] est achevée à 100 %».

La seconde, déposée en mairie cinq mois plus tard, a attesté de l’achèvement et de la conformité des travaux portant sur : «nombre de logements terminés : 80 dont individuels : 2 dont collectifs : 78».

Or il ne peut qu’être constaté que cette déclaration a été signée par l’architecte le 14 septembre 2010.

Si ce dernier fait grief au promoteur de l’avoir déposée en mairie mais également d’avoir profité de ‘son erreur de plume’ initiale, il doit être rappelé qu’il est un professionnel et, sachant l’importance de tels documents, ne peut se retrancher derrière la seule responsabilité de son cocontractant. Au demeurant, il ne peut qu’être souligné que les courrier et courriel entourant l’envoi de l’attestation du mois d’avril 2010, insistant sur la portée d’un tel document au regard des chambres effectivement entreprises, démontre que l’architecte connaissait parfaitement l’importance de cette pièce dans le cadre d’une opération en VEFA et se devait donc de se montrer particulièrement vigilant dans sa rédaction.

De l’ensemble il résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a constaté que l’architecte, en délivrant des documents justifiant de l’achèvement des travaux, a commis une faute.

– Sur le préjudice et le lien de causalité

– Sur les prétentions des acquéreurs hors époux [YX]-[YR]

Le premier juge, rappelant que la seule faute retenue à l’égard de l’architecte était la délivrance d’attestation et déclaration d’achèvement erronées, a considéré qu’il n’existait pas de lien de causalité entre ce manquement et la perte des loyers liés à la construction d’un EHPAD de seulement 34 lits pour les acquéreurs des chambres du rez-de-chaussée premier étage qui correspondent aux lots affectés à l’EHPAD ayant fait l’objet d’une autorisation. La perte de loyers étant dans ce cas uniquement liée à la déconfiture de l’exploitant de sorte que les demandes à ce titre ont été rejetées. S’agissant des propriétaires du second étage, il a été considéré qu’à compter de la fin de la période d’autorisation de poursuite d’activité (30 janvier 2014), la perte de loyers était uniquement liée aux difficultés financières de la société Enity ayant abouti à cette procédure collective. Cependant, pour la période antérieure, il a été rappelé que l’architecte avait attesté de l’achèvement total ce qui avait privé les copropriétaires de la garantie de la banque permettant l’achèvement des travaux et partant la perception de loyers. De sorte que le principe de réparation de ce préjudice a été constaté et il a été sursis à statuer quant à son quantum.

Aux termes de ses dernières écritures la société d’architecture indique que les préjudices invoqués trouvent leur unique origine dans l’inachèvement des travaux et non la faute qui lui est opposée. En effet elle indique que «quand bien même l’attestation d’achèvement des travaux n’aurait pas été délivrée, les travaux auraient subi de la même façon l’inachèvement du bâtiment reproché par les demandeurs». De plus elle souligne que la déclaration d’achèvement vise uniquement à faire courir les délais de recours de l’administration. S’agissant de la perte de loyers, elle observe que l’inachèvement des travaux a pour unique origine la déconfiture du promoteur étant rappelé que les sociétés de ce groupe supportaient un passif très important (de l’ordre de 10.000.000 euros), les salariés de la société Enity notamment n’étant pas réglés de leurs salaires. Au demeurant elle souligne que les pièces communiquées par ses contradicteurs établissent que les impayés locatifs ont débuté dès le 4ème trimestre de l’année 2011, pour ne cesser de progresser par la suite, ce qui correspond également à la situation des acquéreurs des lots dépendant du bâtiment B (résidence services) ce qui démontre que ces pertes sont uniquement liées aux difficultés financières des sociétés exploitantes notamment. Par ailleurs, elle souligne que les difficultés de mise en location de ces biens résultent également du caractère isolé de cet établissement et de la difficulté d’exploiter de tels lots notamment en raison d’une offre trop importante de telles prestations en région Pays-de-la-Loire. Enfin, s’agissant des dispositions de la décision de première instance relatives aux propriétaires de lots au deuxième étage, elle indique que «si l’architecte a commis une erreur de plume dans la rédaction de l’attestation d’achèvement de travaux, l’utilisation frauduleuse de cette attestation tient à l’usage qui en a été fait par» le promoteur.

Aux termes de leurs dernières écritures et s’agissant de leurs préjudices les acquéreurs développent les mêmes arguments que ceux repris ci-dessus au titre de leurs prétentions contre l’officier ministériel. Ils exposent par ailleurs qu’il «existe un lien de causalité entre les fautes commises (‘) l’architecte et le préjudice résultant de la perte de loyers pour la période antérieure à la liquidation de la société Enity, soit jusqu’au 29 janvier 2014» à ce titre «Il est rappelé que cet étage est inachevé alors que l’architecte a attesté de l’achèvement total du bâtiment A, et que le notaire n’a pas hésité à libérer la totalité des fonds appelés aux copropriétaires».

Sur ce

Liminairement, il doit être souligné qu’au regard des prétentions des acquéreurs d’ores et déjà déclarées irrecevables, ces derniers ne peuvent plus qu’être considérés comme sollicitant la confirmation de la décision de première instance de sorte que seule la condamnation de la société d’architecture à supporter le préjudice lié à la perte de loyers des acquéreurs de lots au 2nd étage demeure en débats. Au demeurant il doit être souligné que l’existence d’un lien de causalité entre la perte de chance de ne pas souscrire cet investissement (préjudice notamment invoqué) et les déclaration et attestation d’achèvement est de nature à interroger le premier relevant plutôt de la période pré-contractuelle voire des conditions entourant la conclusion du contrat et les secondes relevant de la fin d’exécution de cette même convention.

En tout état de cause, et s’agissant des pertes locatives des acquéreurs de lots du 2nd étage, il doit être souligné que, s’il est indéniable que les difficultés financières du promoteur et la déconfiture qui s’en est suivie participent de l’inachèvement des travaux, il n’en demeure pas moins qu’en attestant de l’achèvement des travaux et en confirmant cette affirmation par une déclaration à visée certes administrative, l’architecte a permis au garant d’achèvement de se défaire des obligations qui auraient pu être les siennes notamment quant au financement des travaux devant permettre la livraison des lots de cet étage.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que la délivrance de l’attestation d’achèvement participe de la perte locative des acquéreurs n’ayant pu prétendre au financement des travaux demeurant à effectuer, par le garant d’achèvement.

Il en résulte que la décision de première instance doit être confirmée et la fixation de l’indemnisation ne pourra qu’être effectuée conformément aux prévisions du jugement, c’est à dire en suite de la production des pièces sollicitées dans le cadre du sursis à statuer.

– Sur les prétentions des époux [YX]-[YR]

Le premier juge ayant retenu l’existence d’un lien de causalité entre l’émission de l’attestation erronée et le paiement du dernier appel de fonds, a cependant constaté, que malgré les demandes régulièrement formées par leur contradictrice, aucune justification de ce versement n’a été apportée aux débats de sorte que cette prétention a été rejetée. Par ailleurs il a été considéré qu’il existait un lien de causalité direct entre la faute de l’architecte et l’inachèvement des travaux, au regard de l’importance de l’attestation erronée sur la garantie d’achèvement. Cependant il a été constaté que les propriétaires sollicitaient le remboursement de sommes nécessaires à l’achèvement de leur bien, une telle formulation impliquant le fait que des frais étaient exposés à ce titre, ce qui n’est pas démontré pas plus qu’il n’est justifié de l’état de leurs lots qui se trouvent être au premier étage. Dans ces conditions, le juge indique qu’«il convient en conséquence de débouter M. et Mme [YX] de leurs demandes».

Aux termes de ses dernières écritures la société d’architecture rappelle l’absence de lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices invoqués. Par ailleurs elle observe que le paiement du dernier appel de fonds effectué par le promoteur à hauteur de 14.970,95 euros n’est pas démontré par la production de relevés bancaires. En tout état de cause et au regard du prix d’acquisition des lots au sein de la résidence services (plus de 164.000 euros) et de l’EHPAD (près de 135.000 euros), le solde du prix de vente (5%) du lot présentement litigieux correspond à 6.747,10 euros. À ce titre, la société d’architecture soutient que ce poste de préjudice est uniquement en lien avec la faute du promoteur ayant fait un usage frauduleux d’une attestation d’achèvement comportant une erreur de plume.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [YR]-[YX] rappellent que ce n’est qu’en raison de l’existence des attestation et déclaration d’achèvement que le promoteur a appelé le solde du prix de vente et qu’ils se sont libérés de cette somme. Au demeurant ils soulignent que ces documents ont amené la mairie de [Localité 46] à autoriser l’ouverture de l’établissement mais surtout ces mêmes pièces ont justifié du refus de délivrance de la garantie d’achèvement. Ils concluent donc à la condamnation de l’architecte à leur rembourser le solde du prix de vente du lot n°26 (7.485,47 euros). S’agissant du paiement du solde, ils indiquent ne pouvoir démontrer avoir effectué le versement des plus de 7.000 euros, dès lors que le promoteur transmettait directement à la banque prêteuse les appels de fonds. En tout état de cause ils soutiennent que si ce paiement n’avait pas été effectué, la venderesse aurait agi contre eux.

Sur ce

A titre liminaire il doit être observé que s’agissant du préjudice de ce couple d’acquéreurs, le dispositif du jugement mentionne :

– «déboute M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leurs demandes de condamnation de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l’ensemble des sommes nécessaires à l’achèvement de leurs lots»,

– «sursoit à statuer sur la demande de M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] tendant à demander la condamnation de la société d’architecture Gérard Caraty – [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l’ensemble des sommes nécessaires à l’achèvement de leurs lots»,

– «renvoie l’examen de la présente affaire à la mise en état du 7 février 2019 pour :

tout en précisant à sa motivation qu’il ‘[convenait] en conséquence de débouter M. et Mme [YX] de leurs demandes’.

Il résulte de ce qui précède que certaines dispositions du jugement paraissent ne pas être concordantes entre elles.

Or, force est de constater qu’aucune partie n’a formé appel du rejet des demandes au titre de la garantie d’achèvement et si les époux [YX]-[YR] concluent à un ‘prendre acte’ que leurs plus amples prétentions (remboursement et/ou garantie) sont toujours pendantes devant le premier juge, il doit être rappelé qu’une telle formulation n’a aucune portée juridictionnelle.

En tout état de cause et s’agissant des prétentions formées au titre du solde du prix de cession il doit être souligné que les affirmations des acquéreurs s’agissant des conditions dans lesquelles s’effectuent le paiement des différents appels de fonds ne sont pas confirmées par les pièces qu’ils produisent. Ainsi le courrier portant appel de fonds du 5 mai 2010, leur est directement adressé et ne porte aucune mention de l’établissement de crédit finançant l’opération, pas plus qu’il ne laisse apparaître quelque formulation que ce soit permettant d’affirmer qu’une banque soit concernée par cette missive et propose même le paiement du solde par chèque.

Il en résulte donc que les époux [YX]-[YR], alors même qu’il leur est demandé depuis le mois d’octobre 2017 (selon le jugement), de justifier de la réalité de ce paiement et partant du préjudice qu’ils affirment subir, n’ont produit aucun élément probant.

Au demeurant le seul fait qu’il ne soit pas justifié d’une procédure aux fins d’obtenir un paiement forcé du solde du prix n’est aucunement de nature à prouver que les acquéreurs se soient acquittés des 14.970,95 euros réclamés au titre des deux lots acquis, ni même des plus de 7.000 euros dont ils sollicitent présentement le paiement.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande, les époux [YR]-[YX] ne démontrant pas l’importance du préjudice qu’ils affirment subir à ce titre.

Sur les appels en garantie formés par la société d’architecture

En droit, les articles 379 et 380 du Code de procédure civile disposent notamment que : ‘Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis’,

‘La décision de sursis peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime’.

Aux termes de ses dernières écritures, la société d’architecture indique que : «si par extraordinaire, le tribunal (sic) retenait une quelconque condamnation [à son encontre, elle] entend formuler, sur la base des présentes écritures et des griefs formulés par les demandeurs à l’instance dans leurs écritures, des appels en garantie en principal, frais et accessoires, à l’encontre :» du liquidateur du promoteur et de la société exploitante de l’EHPAD, de la société notariale et de la banque garante d’achèvement.

Cependant, il doit être rappelé que le premier juge a notamment ‘sursis à statuer sur les autres demandes des parties’ tout en précisant à sa motivation qu’en dehors des demandes formées à l’encontre de la société Albingia, ‘il sera sursis à statuer sur les autres demandes [en garantie] présentées puisqu’elles ont trait à l’indemnisation des préjudices pour lesquels il a été également sursis à statuer et ordonné la réouverture des débats’.

Il en résulte que le premier juge ne s’est pas dessaisi de ces demandes pas plus que la société d’architecture n’a saisi le premier président en application du premier alinéa de l’article 380 ci-dessus repris.

Il en résulte donc que la présente juridiction n’est pas saisie de cette demande.

Sur l’appel en garantie de la société Albingia

Le premier juge, rappelant les termes de la police souscrite par le promoteur et notamment les exclusions posées à son article 7C, a retenu que la responsabilité de la société assurée avait été engagée au regard d’une faute consistant en la demande formée à l’architecte aux fins d’obtention d’une attestation d’achèvement alors même qu’elle savait la construction de l’EHPAD inachevée d’une part et d’autre part que l’autorisation d’exploiter ne portait pas sur les 50 lits présentés aux acquéreurs. Par ailleurs, une seconde faute a été retenue à l’encontre du promoteur consistant en l’absence d’information du notaire du fait, qu’à la date projetée des ventes, il ne pourrait être obtenu d’agrément pour un EHPAD de 50 lits. S’agissant de comportements volontaires de la part du promoteur assuré, les demandes de la société d’architecture ont été rejetées dès lors que la garantie de tels comportements est exclue.

Aux termes de ses dernières écritures la société d’architecture rappelle qu’en application des dispositions du Code des assurances, une clause d’exclusion de garantie pour être valable doit être formelle et limitée, cette dernière condition n’étant pas remplie lorsque ces clauses «par leur nombre et leur étendue, ont pour effet de vider le contrat de sa substance». Par ailleurs elle soutient qu’une «clause d’exclusion doit être tenue pour non écrite, lorsqu’elle annule les effets d’une garantie spéciale déterminante du consentement de l’assuré, stipulée aux conditions particulières». Or en l’espèce elle soutient que les stipulations des articles 4.2 G et L et 7 R et K conduisent à «[priver] de substance la garantie des dommages immatériels non consécutifs souscrite par le promoteur» telle que définie en page 20 des conditions spéciales de la police. De plus, elle soutient que les clauses d’exclusion sont rédigées en des termes larges et imprécis et que celle portant sur la faute dolosive de l’assuré ne peut trouver application en l’espèce dès lors que «la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation exige qu’il soit démontré la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu, pour caractériser la faute dolosive. Or s’il est démontré en première instance que [le promoteur] avait connaissance de la restriction relative au nombre de lits et a fait usage, de mauvaise foi, de la DAT délivrée par [elle], il n’est pas démontré pour autant [qu’il] avait la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu».

Aux termes de ses dernières écritures, la société Albingia rappelle qu’en application des stipulations de l’article 7C de sa police, sa garantie est exclue ‘dès lors que l’assuré est à l’origine des dommages de façon consciente’. Or en l’espèce, son assuré a sollicité une attestation d’achèvement des travaux, tout en sachant que ces derniers étaient toujours en cours et s’est également dispensé d’aviser le notaire instrumentaire du fait que les agréments nécessaires ne pourraient être obtenus au jour de la vente. Par ailleurs, elle souligne que les prétentions des copropriétaires correspondent à des dommages immatériels non consécutifs et que ‘la réclamation n’est pas la conséquence d’une faute délictuelle ou quasi délictuelle mais la conséquence d’une faute contractuelle qui peut donc relever [de] la garantie des immatériels purs’ dépendant de l’article 4 des conditions spéciales de sa police et auxquels s’appliquent diverses clauses d’exclusions de garantie. A ce titre, elle souligne que la présente procédure ne résulte que du défaut d’achèvement imputable au promoteur (exclu par l’article 7.R) et que les pertes locatives invoquées et liées à une surévaluation de la valeur immobilière ne peuvent être prises en charge au titre de cette police (article 7.K).

S’agissant du caractère limité des exclusions, elle souligne que sa contradictrice ne démontre pas qu’elles vident le contrat de sa substance et rappelle que l’article 4 évoque clairement les cas dans lesquels cette garantie peut être mobilisée. En tout état de cause, elle souligne que ‘le présent litige échappe (…) à toute garantie d’assurance, la réclamation relevant d’un fait volontaire de l’assuré rendant inéluctable la réclamation’, dès lors que le promoteur ne pouvait ignorer les restrictions relatives au nombre de lits agréés alors même que parallèlement il continuait de contracter des ventes en faisant état d’une capacité d’accueil supérieure (50 lits). A ce titre, elle souligne que ce comportement volontaire de son assuré, rend inéluctable le dommage et prive donc le contrat de son caractère aléatoire.

Sur ce

En l’espèce s’agissant de la garantie dommages immatériels non consécutifs invoquée par les deux parties, l’article 4 des conditions spéciales de la police litigieuse stipule notamment que : «l’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir en raison des dommages immatériels non consécutifs causés à autrui, résultant d’un événement accidentel ou de ses fautes, dans le cadre de son activité déclarée aux conditions (…) :

‘ les fausses interprétations de textes légaux réglementaires,

‘ les oublis, les omissions, les inexactitudes ou les négligences,

‘ l’inobservation des formalités ou des délais imposés par les lois et règlements en vigueur, le non respect des droits des locataires et des règles de copropriété,

‘ ainsi que les frais, dommages et intérêts : liés à l’action en garantie pour vice caché intentée par l’acquéreur d’un immeuble, liés à la garantie de l’action en éviction de l’acquéreur, que la dépossession soit totale ou partielle, découlant de l’action en rescision pour lésion intentée par le vendeur».

Par ailleurs les exclusions prévues aux chapitres 4 et 7 de cette même police, présentent des exclusions communes comprenant notamment :

‘ les conséquences de l’inexécution du retard dans l’exécution des obligations de faire ou de délivrance,

‘ les dommages :

‘ provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré

‘ rendus inéluctables par un fait volontaire, conscient et intéressé de l’assuré, ou si l’assuré est une personne morale, de toute personne appartenant à la direction de l’entreprise ou ayant reçu délégation d’autorité,

‘ la non-conformité de l’ouvrage avec le devis descriptif ou avec toute forme de publicité, ou avec le document annexé au contrat de vente ou au contrat préliminaire visé à l’article 11 de la loi du 3 janvier 1967 précisant la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble ou aux articles 33 et suivants de la loi du 16 juillet 1971, pour autant que la responsabilité civile personnelle de l’assuré est seule engagée,

‘ les conséquences des désordres inhérents à l’acte de construction ou de réhabilitation.

S’agissant de ces exclusions, invoquées par la société d’architecture pour affirmer que la garantie est vidée de sa substance, il doit être souligné qu’elles n’apparaissent pas rédigées dans des termes tellement généraux qu’ils en deviennent imprécis.

Par ailleurs, il ne résulte pas de cette seule énumération des stipulations contractuelles, une absence de garantie, étant observé que la première partie de l’article/chapitre 4 des conditions spéciales de cette police, présente pour sa part les éléments effectivement assurés.

Par ailleurs, s’agissant de l’article 7 excluant notamment la garantie lorsque les dommages résultent d’une faute intentionnelle de l’assuré, il doit être souligné que le promoteur, en sollicitant et faisant usage des attestation et déclaration d’achèvement dont il connaissait le caractère à tout le moins erroné, a volontairement commis un manquement (faute) entraînant un préjudice pour ses acquéreurs.

En effet le promoteur, en usant de ces pièces, ne pouvait ignorer qu’il sollicitait de manière irrégulière le paiement de l’intégralité des prix de cession et que par ailleurs, les acquéreurs dont les lots n’étaient pas achevés ne pourraient que subir un préjudice locatif, faute de pouvoir user de leur bien.

Il résulte donc de ce qui précède que les manquements reconnus par le premier juge et ne faisant pas l’objet de contestations, correspondent à des fautes volontaires dont leur auteur ne pouvait ignorer qu’elles étaient de nature à causer des préjudices importants aux acquéreurs en l’état futur d’achèvement recherchant un bénéfice fiscal impliquant nécessairement une mise en location de lots déclarés achevés mais se trouvant en réalité toujours à l’état de chantier, situation parfaitement connue de l’assuré.

Dans ces conditions, l’assureur est fondé à opposer l’exclusion de garantie visée à l’article 7 de ses conditions particulières.

Il en résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par la société d’architecture à l’encontre de l’assureur du promoteur.

Sur les demandes accessoires

Les plus de 50 acquéreurs ainsi que les époux [YX]-[YR] qui succombent en leurs prétentions à l’égard de la société notariale doivent être condamnés aux dépens exposés par cette dernière.

Par ailleurs, la société d’architecture qui succombe en ses prétentions doit être condamnée aux plus amples dépens d’appel.

L’équité commande de rejeter les demandes formées par la société notariale, le liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity, ainsi que la société CIC et fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs au regard de l’issue de la présente procédure, l’équité commande également de rejeter les demandes formées par la société d’architecture, les plus de 50 copropriétaires ainsi que par la procédure collective des époux [YX]-[YR] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

ORDONNE la jonction entre les procédures enrôlées sous les numéros de RG 19/167 et 19/1508 pour se poursuivre sous le seul n° RG 19/167 ;

CONSTATE l’intervention volontaire de la SAS les Mandataires en sa qualité de liquidateur de M. et Mme [YX] ;

REJETTE les demandes en rejet ou de déclaration d’irrecevabilité des conclusions déposées le 17 janvier 2022 par la SAS d’architecture Caraty – [GN] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause formée par la SA Banque CIC Nord Ouest ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] à l’encontre de la SAS d’architecture Caraty – [GN] ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 2 octobre 2018 en ses dispositions ayant :

– déclaré la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion responsable du préjudice subi par les demandeurs,

– condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros,

– condamné la SCP Patrick Delacourt – Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

dans les limites de sa saisine, le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

REJETTE les demandes formées à l’encontre de la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion ;

REJETTE l’ensemble des demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] ainsi que la SAS les Mandataires en sa qualité de liquidateur de M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] aux dépens exposés par la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion dans le cadre de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SAS d’architecture Gérard Caraty / [L] [GN] aux plus amples dépens d’appel ;

ACCORDE aux conseils de la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, de la SELURL [Y] [HG] ès qualités de liquidateur des sociétés Enity et JPB Promotion, de la SA Banque CIC Nord Ouest ainsi que de la SA Albingia, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Angers.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE

C. LEVEUF L. ELYAHYIOUI

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Responsabilité du Notaire : 4 juillet 2023 Cour d’appel d’Angers RG n° 19/00167

Responsabilité du Notaire : 4 juillet 2023 Cour d’appel d’Angers RG n° 19/00167