RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01272 –

N° Portalis DBVH-V-B7G-IMY6

ET – MG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’ALES

15 février 2022

RG:19/00879

[V]

C/

[B]

[X]

[M]

Grosse délivrée

le 03/08/2023

à Me Philippe PERICCHI

à Me Barbara silvia GEELHAAR

à Me Jean-michel DIVISIA

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 03 AOÛT 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALES en date du 15 février 2022, N°19/00879

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière lors des débats et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2023 et prorogé au 03 août 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [W] [V]

née le 25 janvier 1960 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame [U] [A] [S] [B] épouse [Y]

née le 24 octobre 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

Monsieur [T] [J] [Z] [X]

né le 26 avril 1970 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

Madame [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, en l’absence du Président légitimement empêché, le 03 août 2023, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 21 décembre 2009, reçu par maître [F] [M], notaire à [Localité 4], Mme [W] [V] a acquis un immeuble à usage d’habitation, construit en mars 2005 situé à [Localité 9] et vendu par M. [T] [X] et Mme [U] [B].

Par acte du 4 juin 2014, Mme [V] invoquant divers désordres affectant l’immeuble, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Alès aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 26 juin 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Alès a fait droit à cette demande et désigné Mme [O] [K] en qualité d’expert.

Cette dernière a déposé son rapport définitif le 4 juillet 2017.

Par acte du 1er août 2019, Mme [V] a assigné M. [X], Mme [B] et maître [F] [M] devant le tribunal de grande instance d’Alès afin de voir condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à lui payer diverses sommes au titre des travaux de remise en état du bien immobilier et voir condamner maître [M] à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Par jugement contradictoire du 15 février 2022, le tribunal judiciaire d’Alès a :

– Débouté Mme [W] [V] de ses demandes ;

– Condamné Mme [W] [V] aux dépens de l’instance ce compris les frais d’expertise distraits au bénéfice de la SCP S2GAvocats ;

– Condamné Mme [W] [V] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [U] [B] épouse [Y] et M. [T] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité du notaire n’était pas réunies au motif que, si le notaire avait bien commis une faute en mentionnant, sur les dires du vendeur, la déclaration de souscription d’assurance décennale sans vérifier la réalité de cette assurance, Mme [V] ne justifiait d’aucun chiffrage de son préjudice de perte de chance mais formulait seulement une demande à titre forfaitaire.

Sur la responsabilité des vendeurs au titre des désordres matériels, le tribunal a jugé que l’action de Mme [V] sur le fondement de l’article 1792 du Code civil en l’absence en réception des travaux et sur l’obligation de délivrance conforme de l’article 1603 du même code, n’était pas fondée.

Par déclaration du 6 avril 2022, Mme [W] [V] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 25 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 9 mai 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusion notifiée par voie électronique le 5 juillet 2022, Mme [V] demande à la cour à titre principal d’annuler le jugement dont appel.

Statuant sur le fond, elle demande à la cour de condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à lui porter et payer les sommes suivantes :

– 4 590 euros TTC au titre de la pose de drains pour évacuation des eaux pluviales,

– 1 430 euros TTC au titre de la mise en place d’une ventilation simple flux,

– 429 euros TTC au titre de la reprise des solins,

– 2675,86 euros au titre de la réfection des placoplâtres,

– 682 euros TTC au titre des travaux de peinture liés aux remontées d’humidité,

– 2 935,90 euros au titre des travaux de réfection des peintures liées à la fuite d’eau,

– 1606 euros TTC au titre de la réparation des rives et reprises et nettoyage des façades,

– 1 881 euros au titre de la réfection du vide sanitaire,

– 502,70 euros TTC au titre de la reprise du soubassement,

– 605 euros TTC au titre de la reprise plomberie,

– 770 euros au titre du réajustement des menuiseries et réglage des volets,

– 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

– 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour faute dolosive et contractuelle à l’encontre de M. [X] et Mme [B] pour perte de chance de ne pas contracter en l’absence de garantie décennale et en l’absence d’information donnée de la liquidation judiciaire de la société RS Construction,

– 8 476,27 euros au titre des frais d’expertise judiciaire réglés à l’expert [K],

– 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– Dire juger pleine et entière la responsabilité professionnelle du notaire Me [F] [M], et la condamner par conséquent au paiement de la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour jugé n’y avoir lieu de prononcer la nullité du jugement, elle lui demande d’infirmer le jugement et de condamner :

– M. [X] et Mme [B] solidairement à lui payer les sommes suivantes :

4 590 euros TTC au titre de la pose de drains pour évacuation des eaux pluviales,

1 430 euros TTC au titre de la mise en place d’une ventilation simple flux,

429 euros TTC au titre de la reprise des solins,

2 675,86 euros au titre de la réfection des placoplâtres,

682 euros TTC au titre des travaux de peinture liés aux remontées d’humidité,

2 935.90 euros au titre des travaux de réfection des peintures liées à la fuite d’eau,

1 606 euros TTC au titre de la réparation des rives et reprises et nettoyage des façades,

1 881 euros au titre de la réfection du vide sanitaire,

502,70 euros TTC au titre de la reprise du soubassement,

605 euros TTC au titre de la reprise plomberie,

770 euros au titre du réajustement des menuiseries et réglage des volets,

15 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour faute dolosive et contractuelle à l’encontre de M. [X] et Mme [B] pour perte de chance de ne pas contracter en l’absence de garantie décennale et en l’absence d’information donnée de la liquidation judiciaire de la société RS Construction,

8 476,27 euros au titre des frais d’expertise judiciaires réglés à l’expert [K],

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ,

– Me [F] [M], à lui payer la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] fait valoir en substance que le tribunal, en évoquant unilatéralement l’exclusion de l’application de l’article 1792 du Code civil pour absence de réception expresse ou tacite alors que les consorts [B]-[X] n’avaient pas soulevé cet argument, a violé les dispositions de l’article 5 du code de procédure civile et que son jugement encourt la nullité.

A titre subsidiaire, si la cour ne prononçait pas la nullité du jugement, elle considère que compte tenu des conclusions expertales, les consorts [X]-[B] ont engagé leur responsabilité tant sur le fondement de l’article 1792 du Code civil en leur qualité de vendeur-constructeur que sur celui de l’article 1604 du même code au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Elle soutient ainsi que les vendeurs en lui vendant un immeuble certes raccordé au réseau public d’assainissement mais dont le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles n’ont pas satisfait à leur obligation.

Elle estime avoir subi à ce titre un préjudice équivalent aux travaux nécessaires à la remise en état du bien tels que fixés par l’expert et justifiés par les factures et devis versés aux débats.

Elle doit être également indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral en raison du fort retentissement qu’a eu sur elle cette situation liée à l’impropriété de sa maison d’habitation et des travaux qu’elle a du y réaliser pour la rendre habitable.

En outre, elle soutient que les vendeurs avaient connaissance des malfaçons affectant le bien et de sa non-conformité de sorte qu’en lui cachant ces informations déterminantes et en ne l’informant pas du défaut d’assurance décennale de l’entreprise de construction et de sa liquidation judiciaire en 2007, les consorts [B]-[X] ont commis une faute dolosive à l’origine d’un préjudice de perte de chance de ne pas contracter.

Enfin, elle conteste toute irrecevabilité de son action à l’encontre de Me [M] fondée sur les dispositions des articles 1382 ancien devenu l’article 1240 du code civil puisqu’elle n’a eu connaissance qu’au cours de l’année 2016 que l’immeuble ne bénéficiait pas d’une garantie décennale de sorte que le délai de prescription prévu à l’article 2224 du Code civil n’avait pas expiré.

Elle estime qu’elle a manqué à son obligation de conseil et a commis une faute en ne se renseignant pas sur l’effectivité de la garantie décennale, cette faute étant en lien direct avec le dommage subi, celui de ne pouvoir bénéficier d’une assurance décennale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, Mme [B] et M. [X], intimés, demandent à la cour de rejeter la nullité du jugement invoqué par l’appelante, et au fond, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et y ajoutant de condamner Mme [V] à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent essentiellement sur la nullité du jugement que le moyen tenant à l’absence de réception a bien été invoqué par les concluants en première instance de sorte que le jugement en se basant sur l’exclusion de l’article 1792 du Code civil a parfaitement respecté les dispositions prévues au articles 4, 5 et 455 du code de procédure civile et ne saurait encourir la nullité.

Sur le fond, ils prétendent que la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce puisqu’aucun procès-verbal de réception n’a été signé entre la maîtrise d’ouvrage et l’entreprise de construction, et que l’appelante ne justifie pas non plus d’une réception tacite de l’ouvrage au sens de la jurisprudence en l’absence de paiement du solde des travaux. Ils rappellent que la déclaration d’achèvement des travaux n’est qu’une formalité administrative et ne peut valoir réception.

Subsidiairement, ils allèguent que pour que la garantie puisse jouer, les désordres doivent être qualifiés de nature décennale compromettant la solidité de l’ouvrage ou rendant l’ouvrage impropre à destination, ce qui n’est pas le cas en l’espèce à la lecture du rapport de Mme [K].

Ils soutiennent également que Mme [V] est d’une part, prescrite dans sa demande sur le fondement de l’article 1605 du Code civil compte tenu du délai biennal de prescription ayant commencé à courir au jour de la vente, et d’autre part, non fondée puisqu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées aux débats que l’immeuble est bien raccordé au réseau public d’assainissement et est conforme aux stipulations contractuelle.

Enfin sur le dol, ils font valoir que l’appelante ne démontre pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle de leur part quant à l’absence d’assurance décennale de sorte qu’aucun dol ne peut leur être imputé.

En tout état de cause, ils prétendent que l’ensemble des demandes de Mme [V] ne sauraient aboutir, dés lors qu’il ressort du rapport d’expertise que les vices, désordres et griefs invoqués sont soit imputables à l’appelante elle-même, soit ne relèvent pas de la non-conformité.

Elle ne justifie pas non plus d’un préjudice de jouissance ni d’un lien de causalité entre la dépression dont elle a été affectée et les griefs invoqués.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, maître [M], intimée, demande à la cour de déclarer irrecevables et infondées les réclamations de Mme [V], l’en débouter, et de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Maître [M] fait valoir que la demande de dommages-intérêts formulée par l’appelante à son encontre est irrecevable comme étant formulée également à l’encontre des vendeurs et ayant été augmentée en cause d’appel sans justification. Par ailleurs, Mme [V] ne rapporte pas la preuve d’une part de l’existence du préjudice réel, actuel et certain, d’autre part de la relation de cause à effet entre la faute invoquée et le prétendu préjudice.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la demande d’annulation du jugement

L’appelante reproche au premier juge d’avoir modifié l’objet du litige en soulevant sans recueillir les observations des parties l’exclusion de garantie décennale au motif d’une absence de réception.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il ressort des conclusions de M [X] et Mme [B] de première instance pièce n° 9 que la question de l’exclusion de la garantie décennale à défaut de réception de l’ouvrage a été expressément débattue et soumise à l’appréciation du juge, les défendeurs au procès demandaient en effet au juge de débouter Mme [V] de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale en l’absence de réception, et subsidiairement en l’absence de lien entre les désordres dénoncés et les travaux accomplies.

Il en résulte que le tribunal n’a par voie de conséquence, pas modifié l’objet du litige comme le soutient l’appelante et le jugement n’encourt pas la nullité.

2-Sur la responsabilité des vendeurs – constructeurs

L’article 1792 du Code civil met à la charge de tout constructeur d’un ouvrage, après réception, une responsabilité de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, mêmes résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Cette responsabilité ne cède que devant la preuve d’une cause étrangère et ne s’applique qu’aux désordres apparus après réception ou qui ont fait l’objet de réserves.

L’article 1792-1 2° du code civil précise qu’est réputé constructeur toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Enfin, en application de l’article 1792-6 du Code civil la réception de l’ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter cet ouvrage est établie.

Par ailleurs, le vendeur est tenu de délivrer la chose convenue en application de l’article 1603 du Code civil.

– sur la réception tacite des travaux

Pour écarter la réception tacite de l’ouvrage litigieux et refuser d’examiner la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des constructeurs, le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas eu réception des travaux même tacite dés lors que la mention ‘pour réception’ sur la facture du 14 juin 2006, de même que la déclaration d’achèvement des travaux de 2009, étaient insuffisantes pour caractériser la réception alors que le marché de travaux n’avait pas été soldé.

Or, en l’absence de réception expresse des travaux, la Cour de cassation admet que la réception de l’ouvrage puisse être tacite mais subordonne sa reconnaissance à la démonstration de la volonté non équivoque du ou des maître de l’ouvrages d’accepter les travaux en l’état.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’achèvement des travaux du marché passé entre les parties (vendeurs et entreprise de construction) n’est pas une condition de la réception de l’ouvrage.

Il convient ainsi en l’espèce, de rechercher s’il existe malgré les constatations du premier juge, des éléments établissant la volonté non équivoque des vendeurs de recevoir l’ ouvrage.

Il est effectivement établi que les époux [X] n’ont pas payé l’intégralité du prix des travaux. Toutefois, ils en ont payé la majeure partie tel que le relève l’expert judiciaire.

Il résulte par ailleurs des pièces produites qu’ils ont acquitté la facture du 14 juin 2006 sur laquelle est portée la mention ‘pour réception’, que si de nouveaux travaux ont été réalisés en 2007-2008 ils ont également pris possession de l’ ouvrage à la suite de ces derniers travaux, et enfin qu’ils ont fait une déclaration d’achèvement des travaux le 20 juillet 2009. La conjonction de ces éléments, démontre leur volonté non équivoque de réceptionner les travaux contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Il s’en déduit que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge (et dès lors qu’aucun élément ne permet de conclure qu’ils ne voulaient pas recevoir les travaux ou que l’immeuble n’était pas en état d’être réceptionné à la date à laquelle ils ont pris possession de l’immeuble et ont déclaré les travaux achevés), il y a lieu de fixer la date de la réception tacite sans réserve au plus tard au 20 juillet 2009.

– Sur l’existence de désordres relevant de la garantie décennale ou du défaut de livraison conforme

Désordres d’infiltrations :

Selon Mme [V] les désordres liés à l’humidité pré-existaient à la vente et étaient difficilement décelables pour un profane. Ils rendaient le bien impropre à sa destination s’agissant d’infiltrations et de ventilation de la maison défaillante.

L’expert judiciaire a noté que s’agissant des désordres d’infiltrations se sont uniquement les plaques de pâtres des doublages et des cloisons qui sont affectées de sorte qu’ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage. Il ajoute cependant que la présence de moisissures importantes et l’absence de ventilation permanente présente un risque ‘important de pollution de l’air ambiant susceptible de conduire à une impropriété à destination particulièrement en période hivernale.

Quant à l’origine de ces désordres, l’expert retient qu’il a été mis en évidence une fuite au niveau de l’alimentation en eau froide du robinet de la machine à laver par le sapiteur AXEAU qui explique selon lui les infiltrations des désordres suivants :

moisissures :

– 1 à l’entrée et au niveau du bar de la cuisine,

– 2 dans le WC au rez-de-chaussée,

– 3 à coté de l’escalier (angle cumulus),

– 4 sous l’escalier,

– 6 chambre aménagée dans le garage (pour partie);

il précise que les mesures prises dans le secteur autour de la fuite permettent de constater un placo sec lors du 3ème accedit dans le hall, les WC et le dégagement de la maison. S’agissant de la chambre du garage aménagée, l’expert émet l’hypothèse d’une remontée d’humidité compte tenu de l’abaissement du taux d’humidité des remontant et il précise que compte tenu de la destination initiale en garage, il n’a pas été fait de ‘coupure de capillarité au niveau du mur’, ce qui expliquerait la persistance de l’humidité sur le doublage du mur sud-est à l’angle entre la façade et la cloison de séparation de la salle de bains au niveau de la chambre aménagée.

S’agissant du désordre 5 : cloisons de la salle de bains à l’étage, ainsi qu’une partie du désordre 2 : plafond des WC en rez-de-chaussée, l’expert précise qu’ils sont expliqués par les différentes fuites constatées dans la bonde de fond de la baignoire et des joints de ce cette dernière.

S’agissant des désordres 8 : salon à l’angle de la jonction du patio et de la cage d’escalier à l’étage et désordre 9 : mur entre le séjour et le salon, l’expert présume que les infiltrations proviennent d’un solin défaillant situé à l’aplomb du mur impacté.

Enfin l’expert mentionne que la date d’apparition des désordres énoncés avant la vente ne repose que sur les déclarations de Mme [V] et est contesté par Mme [Y] ([X]) mais que s’ils étaient antérieurs et visibles, ils n’étaient en toute hypothèse, pas décelables dans leur ampleur par l’acquéreur.

Au regard de ces éléments et de l’absence d’élément suffisamment probant pour établir que les moisissures pré-existaient à la vente en 2009, le constat d’huissier étant daté du 18 avril 2014 et les lettres envoyées à M.[X] et Mme [X] de 2013 soit au plus tôt 3 ans après l’acquisition par Mme [V] de la maison, et enfin de l’origine des désordres 1 à 7 imputables à des fuites du réseau interne de la maison ou à la modification par Mme [V] de la destination du garage , il ne peut être retenue que ces désordres de nature décennale sont imputables aux vendeurs-constructeurs.

En effet, l’absence de ventilation suffisante de la maison n’est pas à l’origine de ses désordres, elle ne fait que les aggraver.

Par ailleurs, c’est la coupure de capillarité observée par l’expert au niveau de la trappe du vide sanitaire et liée à la transformation d’un garage en chambre habitable par Mme [V] qui est responsable du désordre 7.

Reste les désordres 8 et 9 qui sont incontestablement liés à la malfaçon des solins et présentent une nature décennale en ce qu’elle pré-existait à la vente et n’assure pas l’étanchéité de la maison au droit du mur impacté compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination.

S’il est exact que l’expert judiciaire ne fait que présumer cette origine, il n’est apporté aucune autre explication par les intimés susceptibles d’expliquer les infiltrations d’eau à cet endroit de la maison de sorte que cette hypothèse est la seule explication à retenir.

Désordres du vide sanitaire :

L’expert constate que la hauteur du vide sanitaire est insuffisante et ne permet pas la réparation des canalisations défectueuses notamment d’eaux usées. De même, il considère que la ventilation de cet espace n’a pas été envisagée et que c’est Mme [V] qui a dû en 2012 y procéder.

Ces désordres ont pour origine un vice de construction en 2007, non décelable pour un profane et rendent l’espace impropre à destination. Ils constituent donc des désordres de nature décennale imputables au vendeurs-constructeurs.

Désordres de coulures en façades et décollement au bas des façades :

Mme [V] dénonce des coulées noires au droit des façades pignons et un décollement des façades avec noircissures en bas de mur.

L’expert retient comme origine des désordres d’une part, l’absence de dispositif adapté au niveau des rives ainsi que le préconise le DTU 40.21 et l’absence d’une protection de l’enduit par un dépassement du revêtement type ‘goutte-d’eau’ ce qui a pour conséquence de provoquer un ruissellement direct sur l’enduit, et d’autre part, l’absence de drainage et de dispositif étanche sur la maçonnerie en soubassement couronnant la terrasse qui est confrontée à l’humidité et produit un décollement de l’enduit. Il en conclut que ces désordres ne sont pas de nature décennale et qu’ils n’étaient pas mentionnés sur le constat d’huissier de 2014.

Il en résulte que ces désordres sont de nature esthétiques et qu’ils se sont révélés progressivement du fait des vices de constructions rappelés ci-dessus. Pour autant, l’acte de vente rappelle en page 6 que l’achat de la maison a été fait en l’état de sorte que Mme [V] ne peut être garantie ni autre titre de la garantie décennale ni indemnisée au titre de la délivrance non conforme.

Désordre sur les menuiseries extérieures :

Il s’agit de jour sur la porte-fenêtre de la cuisine, de mauvais réglage de la porte d’entrée, de mauvaise pose et de jour des volets du salon et de la cuisine.

L’expert rappelle qu’il ne peut s’agir que de problème esthétique, visible dés l’achat de la maison de sorte que là non plus aucune garantie ne peut être mobilisée.

Désordre d’absence de VMC :

L’expert retient qu’il n’existe pas de système VMC et de grilles dans les menuiseries des pièces de vie. Mais il rappelle qu’elle ne constitue pas une obligation et que les pièces à vivre comportent des fenêtres avec possibilité de ventilation sauf pour la salle de bain attenante à la chambre aménagée.

Toutefois, l’arrêté qu’il mentionne du mois de mars 1982 modifié en novembre 1983 prévoit une ventilation naturelle ou mécanique mais qui doit être constante. Or en hiver il n’est pas possible sauf à ouvrir toutes les fenêtres des pièces à vivre avec de la déperdition d’énergie évidente, d’aérer la maison. La ventilation n’est par voie de conséquence pas constante et son absence constitue une impropriété à destination en ce comme rappelé ci-dessus qu’elle ne donne pas à la maison des conditions d’aération suffisante pour la santé et favorise la prolifération des moisissures liées à l’humidité.

Ce défaut s’agissant d’un vice de construction est évidemment antérieur à la vente et constitue un désordre de nature décennale.

Désordres liés à l’absence de drainage et de gestion des eaux pluviales :

L’expert mentionne qu’il n’a pas été inclu dans le marché de travaux.

Il indique également que la construction était placée dans la zone PPPrn prescrite le 12 août 2021 avec risque d’inondation et que les vendeurs n’ont pas réalisés les travax requis par le règlement d’urbanisme qui impose selon l’article UN 4 des aménagements à réaliser sur tout le terrain garantissant l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public les collectant ou à défaut de réseau, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux dans un déversoir approprié.

La cour relève au surplus que l’acte notarié mentionne expressément la zone dans laquelle est construite la maison et Mme [V] était en droit d’attendre à ce que l’obligation à laquelle renvoyait cette zone avait était respectée par ses vendeurs. Ainsi en l’absence d’information expresse par les vendeurs de la non réalisation des aménagement requis, ces derniers ont manqué à ce titre à leur obligation de délivrance conforme et la clause par laquelle Mme [V] acceptait le bien en l’état ne peut recevoir application en l’absence de cette information.

Au total, les désordres de nature décennales dont les vendeurs constructeurs doivent garantis sont :

-les désordres 8 et 9 qui sont liés à la malfaçon des solins,

-les désordres du vide sanitaire,

-le désordre d’absence de VMC.

La responsabilité contractuelle pour absence de délivrance conforme porte sur : le défaut de drainage et de gestion des eaux pluviales.

Ces désordres et défauts, ouvrent droit à réparation et seront indemnisés suivants les préconisations de l’expert judiciaire et les factures produites par Mme [V] de manière suivante :

1-les désordres 8 et 9 qui sont liés à la malfaçon des solins

La reprise est évaluée à la somme de 2 432,60 euros + 290 euros soit 2 722,60 euros.

2-les désordres du vide sanitaire

Mme [V] produit une facture de l’entreprise Ruiz guillaume du 15/10/2017 d’un montant de 1 881 euros.

3-le désordre d’absence de VMC.

L’expert évalue la réalisation de ces travaux à la somme de 1 300 euros.

4-le défaut de drainage et de gestion des eaux pluviales;

Ces travaux ont été réalisés par Mme [V] qui a missionné l’entreprise Légal Terrassement et produit la facture mentionnée payée pour un montant de 4 950 euros.

Il sera ajouté que contrairement à ce que soutient Mme Mme [V] il n’existe pas de lien entre les défauts garanties et toutes la dégradation des peintures à l’exception des moisissures désordre 8 : salon à l’angle de la jonction du patio et de la cage d’escalier à l’étage et désordre 9 : mur entre le séjour et le salon. Les embellissements de toutes les peintures dont indemnisation est sollicitée n’étant pas détaillée par l’appelante, il n’est pas possible à la cour de retenir un quelconque montant à la réparation de ces désordres.

M [X] et Mme [Y] seront en conséquence condamnés à payer à Mme [V] la somme totale de 10 853,60 euros en réparation des préjudices subis au titre des désordres et défauts de conformité et la décision de première instance sera infirmée en ce qu’elle l’a déboutée de toutes ses demandes.

3- Sur les autres demandes de dommages et intérêts

– Sur le dol

Il y a dol lorsque l’erreur de l’acquéreur est provoquée de manière volontaire et intentionnelle par les manoeuvres frauduleuses ou la rétention d’information de son cocontractant et il est de jurisprudence constante que la victime d’un dol peut à son choix se faire réparer le préjudice que lui ont causé les manoeuvres frauduleuses de son cocontractant par l’annulation de la convention et s’il y a lieu par l’attribution de dommages et intérêts ou simplement par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme d’une restitution d’une partie du prix de vente.

Mme [V] invoque le dol des époux [X] qui lui ont dissimulé l’absence d’assurance décennale et la liquidation judiciaire de la société RC Construction et la somme de 12 000 euros en réparation de ce préjudice.

Or ce faisant, elle ne démontre pas que ces informations étaient connues des vendeurs au jour de l’acte de vente, qu’ils rapportent la preuve qu’ils ont su que la RC Construction ne disposait pas d’assurance décennale au jour du jugement du tribunal correctionnel la condamnant pour défaut d’assurance soit en 2013, et si le conseil de Mme [Y] et M.[X] indique que la société de construction était en liquidation judiciaire en 2007 cela ne suffit pas à démontrer que cette information leur était connue au jour de l’acte de vente soit en décembre 2009.

Il s’en déduit que Mme [V] ne démontre pas avoir été victime d’un dol de la part des vendeurs et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

– Sur le préjudice de jouissance et moral

S’agissant de son préjudice de jouissance et son préjudice moral, il n’est pas contestable que l’appelante a eu à engager des frais pour pouvoir rendre sa maison habitable et a dû se lancer ensuite dans une procédure civile longue et coûteuse, ce qui a pu altérer son moral.

Pour autant, elle ne justifie pas avoir eu à quitter les lieux et engager des frais de relogement fussent-ils provisoires. Par ailleurs, certains désordres n’ont pas été imputés aux vendeurs mais à elle même de sorte que son préjudice de jouissance et moral en lien avec les désordres retenus sera évalué à la somme de 4 000 euros que les vendeurs seront condamnés à lui versés.

4- Sur la responsabilité du notaire

Il sera rappelé au préalable que le vendeur d’immeuble a l’obligation de souscrire une police d’assurance décennale obligatoire conformément à l’article L. 241-1 du code des assurances.

Par ailleurs, le vendeur -constructeur est celui qui vend un ouvrage qu’il a fait construire par un autre, au sens des prescriptions de l’article 1792-1 2° du code civil et il entre donc dans le champ de prévision de l’article L. 241-1 du code des assurances.

Enfin, dans le souci d’assurer une complète efficacité de l’acte qu’il a la charge d’instrumenter, le notaire est tenu de vérifier la réalité des allégations de la partie à la convention qui se prévaut de l’accomplissement des diligences auxquelles elle est soumise.

En l’espèce, la présentation d’une simple attestation ou son annexion à l’acte aurait suffi à établir que le notaire, reprenant les déclarations des vendeurs, avait constaté l’existence d’une assurance décennale sur le bien.

L’office notarial indique qu’il a mentionné dans l’acte ce que lui ont dit les vendeurs à savoir que le constructeur de l’immeuble vendu avait lui-même souscrit une telle assurance.

Cependant, il est constant que l’entreprise de construction n’avait pas souscrit une telle assurance durant la période du chantier et qu’elle était au cours des travaux placée en liquidation judiciaire.

En conséquence, faute pour le notaire instrumentaire d’avoir vérifié la réalité de l’affirmation d’assurance décennale du constructeur ou à tout le moins d’avoir exigé une attestation émanant d’une compagnie d’assurance lui permettant d’accréditer la souscription effective de cette assurance obligatoire dont il a mentionné l’existence à l’acte, il a commis un manquement caractérisé à son obligation de conseil et d’efficacité de son acte.

La faute du notaire sera donc retenue pour ne pas avoir vérifié le respect par le vendeur de son obligation d’assurance visant à garantir les dommages visés à l’article 1792 du code civil, c’est-à-dire les dommages faisant l’objet de responsabilité de plein droit durant 10 ans des constructeurs. Cette faute, comme l’a exactement retenu le jugement déféré a privé l’acquéreur des garanties d’une assurance en cas de sinistre.

Cependant en ne retenant pas de garantie décennale, il a écarté la responsabilité du notaire. Or la cour a infirmé cette disposition et le préjudice de l’acquéreur est certain et non hypothétique. Mme [V] a cru par la faute du notaire, bénéficier d’une assurance décennale et a été privée d’une possibilité de recours contre un assureur dont la solvabilité ne pose pas de difficulté.

Le notaire soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes et en second lieu conteste le lien de causalité entre la faute qui est reprochée au notaire et le préjudice à raison de l’indemnisation des désordres par les vendeurs, ce qui conduirait à défaut à une double indemnisation.

Il ne peut plus toutefois contester que Mme [V] a eu connaissance des faits dans un délai lui permettant d’engager l’action en responsabilité du notaire comme l’a jugé le juge de la mise en état.

Ensuite, les fautes des vendeurs-constructeurs ne sont pas de nature à l’exonérer des conséquences de sa propre faute.

Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme [V] et le préjudice subi du fait de la faute du notaire distinct de celui indemnisé par les vendeurs et qui touche aux conditions de la vente, sera évalué à la somme de 10 000 euros représentant que Maître [M] sera condamné à lui payer.

Le jugement sera également infirmé de ce chef.

5- Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M [X] et Mme [Y] ainsi que Maître [M] in solidum supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avancés par Mme [V].

Ils seront nécessairement déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche l’équité commande de les condamner in solidum à payer à Mme [V] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [V] sera déboutée du surplus de ses demandes notamment de frais engagés.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déboute Mme [W] [V] de sa demande d’annulation du jugement ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M.[T] [X] et Mme [B] épouse [Y] in solidum à payer à Mme [W] [V] la somme totale de 10 853,60 euros en réparation des préjudices subis au titre des désordres et défauts de conformité ;

Les condamne selon la même solidarité à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral ;

Déclare recevable l’action en responsabilité engagée contre Maître [F] [M], notaire ;

Condamne Maître [F] [M], notaire, à payer à Mme [W] [V] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [T] [X] et Mme [Y] ainsi que Maître [F] [M] in solidum à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avancés par Mme [V] ;

Les déboute de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner in solidum à payer à Mme [W] [V] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute Mme [V] du surplus de ses demandes, et notamment de frais engagés.

Arrêt signé par Mme TOULOUSE, Conseillère, par suite d’un empêchement du Président et par Mme BACHIMONT, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,