REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21236 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEY2F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2021 -Président du TJ d’EVRY RG n° 18/01614

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]/FRANCE

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

INTIMES

Monsieur [V] [K]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Atika CHELLAT de la SELARL CHELLAT-PILPRE-HUCHET, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [O]-[L] [J] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]/FRANCE

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, Président de chambre

M. Vincent BRAUD, Président, chargé du rapport

Madame Pascale SAPPEY-GUESDON, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Vincent BRAUD, Président dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

-signé par M. Vincent BRAUD, Président et par Anaïs DECEBAL,Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*

* *

La société Cetelem, aux droits de laquelle vient la BNP Paribas Personal Finance, a fait parvenir à [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K], le 12 juillet 2010, une offre de prêt immobilier d’un montant de 151 616,16 euros pour financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage de résidence principale sis à [Localité 9].

Ce prêt était remboursable sur une durée initiale de vingt années au taux annuel de 2,99 % révisable sur la base du taux interbancaire à trois mois offert en euros.

Les époux [K] ont accepté cette offre le 27 juillet 2010.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2016, les époux [K] ont informé la Banque du fait que, par acte authentique du 23 mai 2013, ils avaient apporté le bien financé à la société civile immobilière Hexalogis dont ils détiennent chacun la moitié du capital social et ils ont demandé que les échéances du prêt soient prélevées sur le compte bancaire de la société civile immobilière dont ils ont transmis les coordonnées.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 5 septembre 2016, la banque a mis en demeure les époux [K] de régler les sommes dues sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 3 avril 2017, la banque a informé les époux [K] de l’exigibilité anticipée de leur prêt et les a mis en demeure de payer la somme de 118 078,88 euros.

C’est dans ces conditions que selon exploit d’huissier du 14 mars 2018, la BNP Paribas Personal Finance a assigné [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] devant le tribunal de grande instance d’Évry en remboursement du prêt.

Par exploit d’huissier du 27 août 2019, la banque a assigné la société civile immobilière Hexalogis en intervention forcée afin que l’apport du 23 mai 2013 fait en fraude de ses droits lui fût déclaré inopposable.

Les époux [K] ont appelé en garantie [P] [N], notaire, en qualité de rédacteur d’acte.

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2019, la banque a cédé sa créance au titre du prêt à la société Hoist Finance AB, laquelle est intervenue volontairement à la procédure selon conclusions du 28 septembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire d’Évry a :

‘

Déclaré l’intervention volontaire de la société Hoist Finance AB recevable ;

‘ Déclaré la demande en nullité de l’assignation du 14 mars 2018 formé par [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] irrecevable ;

‘ Constaté l’acquisition de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt du 27 juillet 2010 ;

‘ Condamné solidairement [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] à payer à la société de droit étranger Hoist Finance AB la somme de 113 189,46 euros, ce avec intérêts au taux contractuel à compter du 5 octobre 2016 et jusqu’à parfait paiement ;

‘ Débouté [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] de leur demande de délais de paiement ;

‘ Dit que maître [P] [N], en qualité de notaire, devra relever et garantir [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] de cette condamnation ;

‘ Condamné maître [P] [N], en qualité de notaire, à payer à [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

‘ Condamné maître [P] [N], en qualité de notaire, à rembourser à [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] les frais de rédaction de l’acte d’apport immobilier du 23 mai 2013 ;

‘ Condamné [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] à payer à la société BNP Paribas Personal Finance la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ Condamné [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] à payer à la société de droit étranger Hoist Finance AB la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ Condamné [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] aux dépens ;

‘ Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

‘ Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

****

Par déclaration du 3 décembre 2021, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [N] a interjeté appel du jugement contre [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K], en ce que « le Tribunal a condamné Maître [N] à relever et garantir Monsieur [V] [K] et Madame [O]-[L] [J] épouse [K] de leur condamnations à payer à la société de droit étranger HOIST FINANCE AB la somme de 113.189,46€, ce avec intérêts au taux contractuel à compter du 5 octobre 2016 et jusqu’à parfait paiement. et en ce que le Tribunal a condamné Maître [N] à payer la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts. » L’instance a été enrôlée sous le numéro 21/21236.

La société [N] a réitéré sa déclaration d’appel contre les époux [K] le 3 mars 2022. L’instance a été enrôlée sous le numéro 22/04908.

Par ordonnance en date du 5 avril 2022, le conseiller chargé de la mise en état a, dans l’instance no 21/21236 :

‘ Déclaré recevable la demande de caducité de la déclaration d’appel du 3 décembre 2021 formée par [V] [K] ;

‘ L’a rejetée ;

‘ Déclaré caduque la déclaration d’appel du 3 décembre 2021 à l’encontre de [O]-[L] [J] épouse [K] ;

‘ Condamné [V] [K] aux dépens de l’incident ;

‘ Rejeté la demande de [V] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les procédures nos 21/21236 et 22/04908 ont été jointes par ordonnance en date du 7 juin 2022 pour se poursuivre sous le numéro 21/21236.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 24 mars 2023, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [N] demande à la cour de :

DECLARER les appels interjetés par la SELARL [N] à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’EVRY le 4 novembre 2021 recevables et bien fondés.

Y faisant droit,

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Maître [N] à garantir les époux [K] de leur condamnation à payer à la société HOIST FINANCE AB la somme de 113 189,46€ avec intérêts contractuels à compter du 5 octobre 2016.

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Maître [N] à payer aux époux [K] une somme de 10 000€ à titre de dommages-intérêts.

DEBOUTER, en conséquence, les époux [K] de leur appel en garantie et de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de Maître [N].

CONDAMNER les époux [K] à payer à la SELARL [N] une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les époux [K] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry-Philippe KUHN conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2023, [V] [K] demande à la cour de :

Débouter Maître [P] [N] de l’ensemble de ses demandes, les déclarer mal fondées ;

Confirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu’il a condamné Maître [P] [N] à relever et garantir les époux [K] de leur condamnation envers la société HOIST FINANCE AB venant aux droits de la banque, prêteur de deniers d’origine;

Confirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu’il a condamné Maître [P] [N] à payer aux époux [K] la somme de 10 000€ à titre de dommages-intérêts ;

Confirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu’il a condamné Maître [P] [N] à payer aux époux [K] la somme de 2 500€ en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Y ajoutant :

Condamner Maître [P] [N] à payer à Monsieur [V] [K] la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Maître [P] [N] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Atika CHELLAT conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Les conclusions de l’appelant ont été signifiées le 6 juillet 2022 à la personne de [O] [K] née [J], qui n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023 et l’audience fixée au 13 juin 2023.

CELA EXPOSÉ,

Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. S’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité (1re Civ., 28 mai 2009, no 07-14.644, 07-14.075).

Les premiers juges ont ainsi retenu que maître [N], rédacteur de l’acte d’apport, avait commis une faute en n’informant pas les époux [K] du fait que l’apport de leur bien immobilier, grevé d’un emprunt, à la société civile immobilière Hexalogis leur faisait courir le risque, qui s’est d’ailleurs réalisé, que la banque prononce la déchéance du terme du prêt. En conséquence, ils ont fait droit à l’appel en garantie formé par les époux [K] à l’encontre de maître [N] et ont condamné, en outre, ce dernier à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans sa discussion, l’appelant critique cette décision au seul motif que les époux [K] ne font pas la démonstration d’un préjudice actuel et certain résultant de la faute invoquée. Il fait valoir en ce sens que la société BNP Paribas Personal Finance a proposé aux emprunteurs de régulariser leur situation ; que maître [N] a pour sa part fait toute diligence en ce sens ; que l’échec de la solution amiable envisagée, à savoir le retour du bien litigieux dans le patrimoine des époux [K], n’est imputable qu’à ces derniers qui ne se sont pas acquittés du payement des échéances en retard exigé par la banque comme condition pour la reprise de l’amortissement du prêt.

Pour sa part, l’intimé reproche au notaire un défaut de diligence pour dresser l’acte constatant le transfert du bien, retard qui serait à l’origine des préjudices subis par les époux [K]. Il déclare que si maître [N] avait procédé dès le mois de mars 2016 au transfert de la propriété du bien litigieux dans le patrimoine des époux [K], la présente action n’aurait jamais été menée.

Il ressort des éléments du dossier que la société Cetelem, informée le 3 mars 2016 de l’apport immobilier réalisé le 23 mai 2013, a écrit le 31 mars 2016 aux époux [K] en leur expliquant que cette mutation de propriété était une cause de remboursement anticipé, mais qu’avant d’exiger ce remboursement, elle était prête à trouver une issue à la situation. Elle envisageait ainsi trois solutions :

‘ le remboursement du capital restant dû, augmenté de l’indemnité contractuelle, au moyen d’une trésorerie disponible ou d’un financement extérieur ;

‘ le retour à la situation initiale d’une pleine propriété détenue par les emprunteurs ;

‘ l’apport d’une garantie complémentaire (nantissement d’un contrat d’assurance vie ou hypothèque sur un autre bien).

Elle ajoutait que, dans l’attente, elle ne changeait pas les coordonnées bancaires au nom de la société Hexalogis, parce qu’une société ne peut par principe rembourser le prêt d’un associé (pièce no 3 de l’appelant).

Les parties s’accordent sur le fait que les époux [K] ont alors chargé maître [N] de préparer un acte de transfert de propriété.

Le 13 juin 2017, la société BNP Paribas Personal Finance, faisant suite à la lettre précitée du 31 mars 2016, écrivait à [V] [K] qu’elle notait qu’il avait accepté d’annuler le transfert de propriété du bien financé à la société Hexalogis, et que, dès réception de l’acte notarié annulant ledit transfert de propriété, elle pourrait revenir sur la déchéance du terme et reprendre le prélèvement des échéances du prêt (pièce no 4 de l’appelant).

Les parties s’accordent sur le fait que le 26 octobre 2017, maître [N] informait la société BNP Paribas Personal Finance que l’acte serait régularisé dans le courant du mois de novembre.

Il était toutefois nécessaire de purger le droit de préemption urbain de la ville de [Localité 9].

Le 18 janvier 2018, la mairie de [Localité 9] recevait de maître [N] une déclaration d’intention d’aliéner. Par lettre recommandée du 26 février 2018, l’établissement public foncier Île-de-France, auquel la ville de [Localité 9] avait délégué son droit de préemption, notifiait à maître [N] et à la société Hexalogis une demande de documents (statuts, livres et documents du dernier exercice, rapport de reddition de compte, dossier de diagnostic technique, bail) (pièce no 26 de l’intimé).

Le 14 mars 2018, la société BNP Paribas Personal Finance assignait les époux [K] en payement.

Par lettre du 11mai 2018, maître [N] rappelait aux époux [K] la demande de l’établissement public foncier Île-de-France, en s’inquiétant de savoir s’ils avaient pu réunir ces documents, le délai d’instruction et de réponse de l’établissement public étant suspendu tant que lesdits documents ne lui étaient pas délivrés.

L’établissement de crédit n’a poursuivi le remboursement du prêt qu’après avoir attendu pendant deux ans que la solution choisie par les emprunteurs fût réalisée. Or, au vu des fait susrappelés, la société [N] ne justifie pas de ses diligences entre le mois de mars 2016 et le mois de janvier 2018. Si l’acte de transfert de propriété n’était pas encore dressé en mars 2018, cette situation est due à ce défaut de diligence qui n’a pas permis de purger en temps utile le droit de préemption. Rien n’indique en revanche que la solution amiable envisagée fût conditionnée au remboursement par les époux [K] de l’arriéré des mensualités dues depuis mars 2016 : une telle condition n’est pas énoncée dans la lettre précitée du 31 mars 2016.

Le jugement critiqué mérite donc confirmation en ce qu’il retient la faute du notaire. Cette faute est à l’origine de la déchéance du terme du prêt et de l’impossibilité de revenir sur cette décision de la banque. Elle n’est toutefois pas à l’origine de la dette des emprunteurs, née du contrat par eux souscrit, de sorte que la société [N] n’a pas à les garantir de la condamnation en principal prononcée contre eux à ce titre. En revanche, l’exigibilité anticipée du prêt a eu pour conséquence immédiate de faire courir les intérêts à partir du 5 octobre 2016 sur la totalité du capital restant dû. Aussi la société [N] doit-elle relever les époux [K] indemnes de la condamnation prononcée contre eux au titre des intérêts contractuels. Le jugement critiqué sera réformé en conséquence.

En outre, [V] [K] reste fondé à obtenir réparation de l’entier dommage né de l’exigibilité anticipée du prêt, comprenant notamment l’indemnité contractuellement prévue au profit de la banque. Le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il fait une juste appréciation de ce préjudice qu’il liquide à la somme de 10 000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société [N], dont la responsabilité est confirmée, en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du secundo ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

Sur ce fondement, la société [N] sera condamnée à payer à [V] [K] la somme de 3 000 euros.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

INFIRME PARTIELLEMENT le jugement en ce qu’il dit que maître [P] [N], en qualité de notaire, devra relever et garantir [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] de cette condamnation ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DIT que la société [N] devra relever et garantir [V] [K] et [O]-[L] [J] épouse [K] de leur condamnation à payer à la société Hoist Finance AB les intérêts au taux contractuel à compter du 5 octobre 2016 et jusqu’à parfait payement de la somme de 113 189,46 euros ;

CONFIRME toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société [N] à payer à [V] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [N] en sa qualité de notaire aux dépens d’appel, dont distraction au profit de maître Atika Chellat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Le greffier Le Président,