N° RG 21/04925 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NVQ4

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 05 mai 2021

RG : 19/03222

ch n°1

S.C.I. DEFGIB3

C/

[D]

Société JEAN DELEAGE ET MAXIME MIFSUD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 17 Octobre 2023

APPELANTE :

La SCI DEFGIB3

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEES :

La SCP DELEAGE- MIFSUD, titulaire d’un office notarial

[Adresse 13]

[Localité 18]

Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

Mme [I] [D]

née le 13 Août 1955 à [Localité 19] (ALGERIE)

[Adresse 14]

[Localité 18]

Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant Me Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : T 1549

PARTIES INTERVENANTES :

M. [Z] [D] ès-qualités d’héritier de Monsieur [V] [D]

né le 09 Juillet 1984 à [Localité 18] (Loire)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Mme [R] [D] épouse [T] ès-qualités d’héritière de Monsieur [V] [D]

née le 14 Juillet 1978 à [Localité 15] (38)

[Adresse 3]

[Localité 12]

M. [E] [D] ès-qualités d’héritier de Monsieur [V] [D]

né le 19 Juin 1990 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Mme [M] [D] ès-qualités d’héritière de Monsieur [V] [D]

née le 30 Mai 1980 à [Localité 18]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 18]

tous représentés par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant Me Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : T 1549

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Octobre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 17 Octobre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Par acte authentique reçu par Maître [B] le 27 juin 2002, Mme [W] [F] divorcée [U], aujourd’hui décédée et aux droits de laquelle vient la Sci Defgib3, représentée par son fils Mr [J] [U], a acquis de Mme [N], un immeuble élevé sur rez-de-chaussée de trois étages, outre un quatrième étage à usage de grenier, sis [Adresse 2] à [Localité 18] (Loire) et cadastré section BW n°[Cadastre 11].

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1987, Mme [N] avait consenti dans ces locaux un bail commercial aux époux [D] pour l’exploitation d’un restaurant-bar-brasserie, sis [Adresse 5] à [Localité 18].

Suivant acte authentique reçu par Maître [G] en date du 25 octobre 2007, les époux [D] ont acquis la parcelle BW n°[Cadastre 9] à [Localité 18], sis [Adresse 1] comprenant :

– une petite maison élevée sur cave de rez-de-chaussée, premier, deuxième et troisième étages avec un petit grenier,

– un bâtiment servant de dépôt, charbonnière et cabinet d’aisances élevé de rez-de-chaussée seulement, existant dans un passage prenant autrefois sur la [Adresse 17].

Au motif qu’elle occupait le bâtiment servant de dépôt, charbonnière et cabinet d’aisances, Mr [V] [D] et Mme [I] [D], suivant exploits d’huissier des 10 et 11 octobre 2019, ont fait assigner la Sci Defgib3, ainsi que la Scp Deleage-Mifsud, devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins d’obtenir l’expulsion de la Sci Defgib3 du local litigieux et la réparation de leur préjudice.

Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

– dit que la Sci Defgib3 n’a pas acquis par prescription l’immeuble désigné ” bâtiment servant de dépôt, charbonnière et cabinet d’aisances élevé de rez-de-chaussée seulement existant dans un passage prenant autrefois sur la rue Emile Zola “, figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 18] (Loire) section BW n°[Cadastre 9] pour une superficie de 84 ca,

– ordonné une expertise,

– désigné, pour y procéder, Mr [C] [X], avec mission notamment d’examiner et décrire les immeubles construits sur les parcelles BW n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] et rechercher l’origine de propriété de ces parcelles dans les actes antérieurs aux ventes reçues le 27 juin 2002 et le 25 octobre 2007 publiés au service de la publicité foncière,

– réservé l’ensemble des autres demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 4 juin 2021, la Sci Defgib3 a interjeté appel de ce jugement.

Mr [V] [D] est décédé le 13 avril 2021 laissant pour lui succéder son épouse Mme [I] [H], et ses enfants Mr [Z] [D], Mme [R] [T] née [D], Mr [E] [D] et Mme [M] [D], ci-après les consorts [D].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, la Sci Defgib 3, prise en la personne de son gérant en exercice, Mr [U], demande à la cour de :

– retenir que les consorts [D] ne rapportent pas la preuve que la propriété qu’ils ont acquise le 25 octobre 2007 porte :

– sur les pièces arrières du rez-de-chaussée à usage de cuisine et de restaurant depuis 1987 au moins,

– sur les pièces arrières du premier étage, rattachées au restaurant depuis 1987 au moins,

– sur les pièces arrières du deuxième étage, rattachée à l’appartement du premier étage de la Sci,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

– débouter purement et simplement les consorts [D] de l’intégralité de leurs prétentions,

– retenir par ailleurs que les locaux litigieux, notamment en ce qui concerne la cuisine du rez-de-chaussée, les pièces attenantes du premier étage, les pièces du deuxième étage rattachées à l’appartement du premier, sont occupées par ses auteurs, en l’occurrence, Mme [W] [F] divorcée [U] et Mme [A] [N] depuis le 1er juillet 1987 au moins,

– juger que lesdits locaux sont occupés sans discontinuer depuis plus de 30 ans,

– juger que la propriété contestée fait l’objet, sinon d’une acquisition par prescription, c’est-à-dire par usucapion, du moins d’une acquisition de bonne foi, de sorte que celui l’ayant acquis au surplus par juste titre, en a prescrit la propriété par dix ans et débouter également les consorts [D] de leurs prétentions,

– en tout état de cause, juger que les consorts [D], propriétaires depuis le 25 octobre 2007, ont attendu le 10 octobre 2019 pour assigner en justice, de sorte que toutes leurs demandes relatives au paiement d’indemnité d’occupation ou de remboursement de taxes foncières sont irrecevables au-delà de 5 ans pour être prescrites,

– débouter en tout état de cause les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

– condamner solidairement Mme [I] [H] épouse [D] et les consorts [D] en leur qualité d’héritiers de [V] [D], au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sci Defgib3 expose que le tènement immobilier acquis par son auteur, Mme [F], le 27 juin 2002 comportait les locaux aujourd’hui revendiqués par les consorts [D], que l’acte d’achat comportait, en annexe, le bail commercial conclu avec Mr [D] depuis le 1er juillet 1987, lequel désigne les locaux loués comme consistant en trois pièces au rez-de-chaussée, dont deux sur le derrière et au premier étage, une pièce sur le derrière à laquelle on accède par un escalier tournant prenant naissance dans l’une des pièces du rez-de-chaussée, pièces de l’étage situées au-dessus de la cuisine du restaurant, que les locaux litigieux, notamment en ce qui concerne la cuisine du rez-de-chaussée, les pièces attenantes du premier étage, les pièces du deuxième étage rattachées à l’appartement du premier, sont occupées par ses auteurs depuis au moins le 1er juillet 1987 et qu’ainsi, nonobstant le plan cadastral annexé à l’acte du 25 octobre 2007 (achat [D]), document purement administratif, il est établi par son titre qui est antérieur à celui des consorts [D] qu’elle est propriétaire des locaux revendiqués par eux et que d’ailleurs les locaux litigieux et l’objet du bail commercial font partie d’un même tènement immobilier, ce qui résulte de l’unité de toiture du bâtiment, propriété de la Sci sur lequel Mme [U] avait fait procéder, en 2002-2003, à de lourds travaux.

A tout le moins, elle se prévaut d’une prescription acquisitive et fait valoir que :

– la propriété vendue à Mme [F] divorcée [U] le 27 juin 2002 a été occupée de bonne foi par les propriétaires successifs depuis le 27 juin 2002 au moins, soit depuis 19 ans,

– la bonne foi résulte de ce que l’acte de vente du 27 juin 2002 visait expressément le bail commercial et de ce qu’il n’y a pas d’accès entre les locaux loués et le bien des consorts [D],

– la venderesse avait hérité du bien de sa mère qui le détenait depuis le 1er juillet 1987 au moins, de sorte qu’à la date de l’assignation, le bien était occupé depuis au moins 32 ans avant la délivrance de l’assignation,

– la proposition faite aux époux [D] de racheter les locaux, retenue à tort par le tribunal comme susceptible d’écarter la prescription, portait en réalité seulement sur les biens appartenant aux époux [D] sans contestations et non pas sur les locaux litigieux.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 17 mai 2022, Mme [I] [D] et Mr [Z] [D], Mme [R] [D] épouse [D], Mr [E] [D] et Mme [M] [D], ces derniers agissant en qualité d’héritiers de [V] [D], demandent à la cour de:

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 5 mai 2021 en toutes ses dispositions,

– renvoyer l’instruction de cette affaire à la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Etienne,

en toutes hypothèses,

– débouter la Sci Defgib3 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner la Sci Defgib3 à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sci Defgib3 aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la Scp Aguiraud Nouvellet.

Les consorts [D] soutiennent rapporter la preuve de leur propriété sur le bien revendiqué, par leur titre d’achat, à savoir l’acte du 25 octobre 2007 qui mentionne un bâtiment servant de dépôt, charbonnière et cabinet d’aisances, et font valoir que ce bâtiment apparaît comme leur appartenant (parcelle BW n°[Cadastre 9]) sur le descriptif détaillé et qu’ils s’acquittent de la taxe foncière depuis 2007 et qu’à l’inverse, l’acte d’achat de la Sci Defgib3 ne mentionne pas le bâtiment litigieux.

Ils font valoir également sur la prescription que :

– la Sci qui ne dispose pas d’un juste titre ne peut prétendre à la prescription abrégée de 10 ans puisqu’en effet son acte de vente de 2002 ne fait pas référence au bâtiment litigieux à usage de dépôt, de charbonnière et de cabinet d’aisances,

– par ailleurs, la photographie aérienne des toitures et les devis de travaux produits aux débats ne permettent pas de prouver la prétendue propriété de la Sci sur le bien litigieux,

– la Sci Defgib3 ne justifie pas d’une possession continue pendant 30 ans,

– elle ne peut à cet égard joindre à sa possession, celle de son vendeur pour prétendre à une prescription trentenaire dès lors que cette possession est antérieure à l’acte de vente de 2002 lequel ne fait pas référence au bâtiment litigieux,

– enfin, Mr [U], représentant de la Sci Defgib3, a formulé deux propositions pour le rachat de l’immeuble litigieux sans jamais contester leur propriété sur les locaux litigieux.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 31 août 2021, la Scp Deleage-Mifsud demande à la cour de :

– constater qu’il n’est formé aucune demande à son encontre par l’appelant,

– la mettre hors de cause, étant observé que cela ne vaut pas renonciation à l’exception d’irrecevabilité présentée devant le tribunal judiciaire,

– condamner la Sci Defgib3, ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La Scp Deleage-Mifsud fait valoir que la problématique de l’éventuelle responsabilité du notaire ne fait pas partie du litige soumis à la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir ‘constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir ‘dire et juger ‘ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

A l’appui de leur action en revendication, les consorts [D] se fondent sur leur titre, à savoir un acte d’acquisition du 25 octobre 2007 portant non seulement sur une petite maison avec trois étages mais également sur un bâtiment servant de dépôt, charbonnière et cabinet d’aisance, le tout cadastré section BW N° [Cadastre 9].

De son côté, le titre produit par la Sci Defgib3, à savoir un acte du 27 juin 2002, porte sur un immeuble élevé sur rez-de-chaussée de trois étages et un quatrième de greniers, cadastré section BW N° [Cadastre 11], sans qu’il soit fait état d’un bâtiment annexe servant de dépôt.

Dans la mesure où ce titre ne fait état que des locaux sur la parcelle cadastrés section BW N° [Cadastre 11], sans mentionner l’existence des locaux, objet du litige, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la Sci Defgib3 ne justifiait pas d’un juste titre lui permettant de se prévaloir de la prescription abrégée édictée par l’article 2272 2ème alinéa du code civil.

La Sci Defgib3 se prévaut également d’une prescription acquisitive trentenaire du fait du bail consenti par l’ancienne propriétaire, Mme [S] aux époux [D] sur les locaux litigieux.

Toutefois, la vente en juin 2002 par les époux [S] à Mme [F], auteur de la Sci Defgib3, du seul immeuble cadastré section BW N° [Cadastre 11], sans référence au bâtiment annexe constitue un élément de nature à rendre équivoque la possession trentenaire ainsi invoquée et donc à l’interrompre.

La prescription trentenaire a donc également été justement écartée par le tribunal.

Pour le surplus, au regard de la complexité de la configuration des lieux qui n’est pas éclaircie par les pièces produites par les parties et de l’apparente contradiction des actes de propriété produits de part et d’autre, la cour relève que les premiers juges ont justement estimé qu’une expertise s’avérait nécessaire afin notamment de rechercher l’origine de propriété dans les actes antérieurs à ceux de 2002 et 2007.

Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de mettre hors de cause la SCP de notaire ayant établi l’acte de vente, peu important qu’il ne soit rien demandé au notaire dans le cadre de la procédure d’appel.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a réservé l’ensemble des autres demandes.

Les dépens d’appel sont mis à la charge de la Sci Defgib3.

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement déféré ;

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la Sci Defgib3 aux dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,