REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 17 FEVRIER 2023

(n° 29 /2023, 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05460 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVZL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN RG n° 14/03268

APPELANT

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Me Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833

Assisté de Jonathan FARENC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833

INTIMES

Société SCCV MAUD représentée par Me [T] [L], ès qualité d’administrateur de la SCCV MAUD, domicilié [Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Assisté et représenté par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Maître [T] [L] DE LA SELARL BCM ès qualités d’administrateur de la SCCV MAUD

[Adresse 7]

[Localité 9]

Assisté et représenté par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

S.A.S. FINAXIOME Prise en la personne de Maître Sophie [O], Mandataire Judiciaire, demeurant [Adresse 3], agissant en qualité de Liquidateur judiciaire de la SAS FINAXIOME, désignée par ordonnance du Président du Tribunal de commerce d’Amiens en date du 16 octobre 2014

[Adresse 11]

[Localité 9]

Non assistée, non représentée

Me [O] SOPHIE – Mandataire liquidateur de S.A.S. FINAXIOME

[Adresse 3]

[Localité 9]

Non assistée, non représentée

Madame [E] [W]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non assistée, non représentée

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Assistée et représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

S.C.P. DAILLIEZ BOURLON WAYM-EL MASSY RENOULT FLAMENT EL FRANCK MASSY, VINCENT RENOULT ET JULIEN FLAMENT

[Adresse 4]

[Localité 10]

Assistée et représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Mme Valérie GEORGET, Conseillère

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie GEORGET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN

ARRET :

– par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 09 décembre 2022 puis prorogé au 12 janvier 2023, au 10 février 2023 et au 17 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Céline RICHARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les sociétés du groupe Finaxiome conçoivent, commercialisent et réalisent des programmes immobiliers :

– la promotion est prise en charge par la société Finaxiome,

– la commercialisation par la société Finaxiome distribution, devenue Finance +, devenue Seven, ou par la société Fiventis,

– la maîtrise d’oeuvre par la société Finaxiome production,

– la gestion du bien par la société Pierre et locatif,

– le volet assurances par la société Finaxur.

Dans le cadre de l’un de ces programmes et dans un objectif de défiscalisation, M. [Y] et Mme [W] épouse [Y] ont acquis de la société civile de construction vente Maud (SCCV Maud), créée pour l’opération située à [Adresse 12], et pour un prix de 176 000 euros, les lots n° A 103 et 9 en l’état futur d’achèvement compris dans une copropriété située à [Adresse 12] comprenant 47 logements répartis en 10 bâtiments.

Le 4 décembre 2006, M. et Mme [Y] ont signé un contrat préliminaire de réservation.

Le 26 octobre 2007, ils ont signé la vente en l’état futur d’achèvement selon acte dressé par Me Lefevre, notaire à Amiens, de la SCP Lefevre Bourlon, devenue la SCP Dailliez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament.

Pour financer cette acquisition, M. et Mme [Y] ont conclu un prêt auprès de la société BNP Paribas personal finance.

Les biens n’ont pas été livrés à la date prévue.

Les sociétés Finaxiome et Finaxiome production ont été placées en redressement judiciaire par jugements du tribunal de commerce d’Amiens des 1er juin 2012 et 6 juillet 2012 puis en liquidation judiciaire par jugement du 31 juillet 2012.

Le cabinet [L] [P] et [U], représenté par Me [L], a été désigné par ordonnance du 5 janvier 2012 en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV Maud.

Le chantier de la résidence de [Adresse 12], après une interruption de plusieurs années, a repris dans le courant de l’année 2015 pour s’achever le 27 mai 2016.

Par actes en dates des 10 et 16 juin 2011, M. et Mme [Y] ont assigné la SCCV Maud, la société Finaxiome, Me Lefevre ainsi que la société BNP Paribas devant le tribunal de grande instance de Melun aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte de vente et du contrat de prêt, ordonner la restitution par le vendeur de la totalité du prix de vente, condamner Me Lefevre in solidum avec la SCCV Maud et la SAS Finaxiome à supporter le paiement de toutes les sommes dues par celles-ci. En cours d’instance, M. et Mme [Y] ont modifié leurs prétentions et formé des demandes indemnitaires (pour dol, défaut d’information précontractuelle).

Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes :

– Déboute M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCCV Maud, la SCP Bourlon Renoult et la BNP Paribas personal finance,

– Condamne M. et Mme [Y] à verser à la SCCV Maud :

la somme de 17 600 euros correspondant au solde du prix de vente,

la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne M. et Mme [Y] à verser à la SCP Bourlon Renoult la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Déboute la SCP Bourlon Renoult de sa demande à titre de dommages et intérêts,

– Ordonne la réouverture des débats pour permettre à M. et Mme [Y] et à la BNP Paribas personal finance de conclure sur le moyen de forclusion relevé d’office par le tribunal, relatif au solde du prêt immobilier souscrit par M. et Mme [Y] auprès de la BNP,

– Renvoie M. et Mme [Y] et la BNP Paribas personal finance à l’audience de mise en état du 23 mars 2020 pour ce faire,

-Sursoit à statuer sur la demande de la BNP sur le fondement sur l’article 700 du code de procédure civile,

– Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

– Ordonne l’exécution provisoire de la décision,

– Condamne M. et Mme [Y] aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en auront fait la demande.

Par déclaration du 17 mars 2020, M. [Y] a interjeté appel de ce jugement intimant devant la cour :

– Mme [W],

– la SCCV Maud, représentée par Me [L], mandataire,

– la société Finaxiome, prise la personne de Me [O], mandataire judiciaire,

– la société BNP Paribas personnal finance,

– la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult et Flament.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, M. [Y] demande à la cour de :

– Dire recevable l’appel formé par M. [Y] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun du 21 janvier 2020,

– Infirmer ce jugement et, statuant à nouveau :

A titre principal

Sur les fautes commises :

– Juger que l’obligation de délivrance du vendeur a été violée,

– Juger que le bien a été vendu à M. [Y] à un prix manifestement surévalué,

– Juger que les fautes commises ont fait perdre à M. [Y] la plus-value promise dans le cadre de l’opération de vente ;

Sur la prise en charge des préjudices :

A titre principal : sur la prise en charge des préjudices par la société créée de fait

– Juger que la société Finaxiome, la SCCV Maud et Me Lefevre ont constitué une société de fait,

– Condamner in solidum les membres in bonis de la société créée de fait à indemniser M. [Y] des conséquences des manquements constatés et, partant, à lui verser les sommes suivantes :

o 27 560 euros au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire prévue en cas de retard de livraison ou, à défaut, la somme de 7 235,64 euros au titre de l’engagement contractuel du vendeur de rembourser les intérêts intercalaires versés par les acquéreurs ;

o 62 019 euros au titre de la perte du gain locatif ;

o 39 003 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal ;

o 53 117 euros au titre de la surévaluation du bien acquis ;

o 33 797 euros au titre de la surévaluation du montant du prêt bancaire ;

o 76 952 euros au titre de la perte de la plus-value promise dans le cadre de l’investissement immobilier ;

o 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire : sur la garantie du notaire

Vu l’insolvabilité de la société SCCV Maud et de la société Finaxiome,

– Condamner la SCP Dailliez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament venant aux droits de la SCP Lefevre Bourlon à garantir M. [Y] des préjudices qu’il a subis et à lui verser les sommes suivantes :

o 27 560 euros au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire prévue en cas de retard de livraison ou, à défaut, la somme de 7 235,64 euros au titre de l’engagement contractuel du vendeur de rembourser les intérêts intercalaires versés par les acquéreurs ;

o 62 019 euros au titre de la perte du gain locatif ;

o 39 003 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal ;

o 53 117 euros au titre de la surévaluation du bien acquis ;

o 33 797 euros au titre de la surévaluation du montant du prêt bancaire ;

o 76 952 euros au titre de la perte de la plus-value promise dans le cadre de l’investissement immobilier ;

o 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire

Sur la responsabilité du Notaire

– Juger que Maître Philippe Lefevre a manqué à ses obligations d’information et de conseil ;

– Juger que Maître Philippe Lefevre a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte de VEFA ;

En conséquence,

– Juger que M. [Y] a subi un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente ;

– Condamner la SCP Dailliez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament, venant aux droits de la SCP Lefevre Bourlon à payer à M. [Y] les sommes suivantes :

o 142 560 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente,

o 40 000 euros au titre du préjudice moral subi.

– Débouter Me Lefevre de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

– Sur la responsabilité de la société BNP Paribas personnal finance

– Juger que la société BNP Paribas personnal finance a manqué à ses devoirs de conseil et de mise en garde ;

En conséquence,

– Juger que M. [Y] a subi un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente et le contrat de prêt ;

-Condamner la société BNP Paribas personnal finance à payer à M. [Y] les sommes suivantes :

o 142 560 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de ne pas conclure les contrats de vente et de prêt,

o 40 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur la demande reconventionnelle de la société BNP Paribas personnal finance,

– Déclarer la société BNP Paribas personal finance irrecevable en ses demandes formées à titre reconventionnel ;

En tout état de cause,

– Prononcer la capitalisation des intérêts,

– Ordonner les restitutions qui s’imposent,

– Ordonner la remise des clés par la SCCV Maud à M. [Y] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, huit jours à compter de la notification de la décision à intervenir,

– Juger que le règlement du solde du prix de vente dû par les époux [Y] interviendra à l’issue de la remise des clefs, lors de la prise de possession du bien par les époux [Y],

– Condamner in solidum les intimés à payer à M. [Y] une somme de 30 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Cédric de Kervenoaël, avocat sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, la SCCV Maud et Me [L] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV Maud demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 21 janvier 2020 en ce qu’il a :

débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes,

condamné M. et Mme [Y] à verser à la SCCV Maud :

* la somme de 17 600 euros correspondant au solde du prix de vente,

* la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant

– condamner M. [Y] à payer à la SCCV Maud et Me [L], ès qualités, la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de Me Lugosi, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2020, la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament anciennement dénommée Philippe Lefevre et Sophie Bourlon demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu en ce qu’il a mis hors de cause la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament,

– dire et juger M. [Y] tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament,

– l’en débouter purement et simplement,

Et statuant reconventionnellement,

– condamner M. [Y] à payer à M. Lefevre une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

– les condamner, en outre, au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de Me Khun, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022 , la société BNP Paribas personal finance demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 21 janvier 2020 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société BNP Paribas personal finance,

– l’infirmer, en tant que de besoin et au vu notamment du jugement rendu entre les mêmes parties le 05/04/2022, en ce qu’il a soulevé d’office la question de la « forclusion » de la demande reconventionnelle du prêteur et rouvert les débats sur ce point.

En conséquence :

– déclarer mal fondé M. [Y] en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de BNP Paribas personal finance et l’en débouter intégralement,

– Et, de par l’effet dévolutif de l’appel, condamner les consorts [Y] au paiement de la somme totale de 132 807,42 euros (112 293,76 euros + 12 653,10 euros + 7 860,56 euros), outre intérêts au taux contractuel à compter du 10 mars 2019 sur la somme de 112 293,76 euros jusqu’au parfait paiement, intérêts qui seront capitalisés dès qu’ils seront dûs pour une année entière,

– Ordonner, si par impossible des dommages et intérêts venaient, à quelque titre que ce soit, à être accordés à M. [Y], leur compensation avec la créance de BNP Paribas Personal finance et ce sur le fondement des articles 1347 et suivants du code civil,

– condamner M. [Y] à payer à BNP Paribas personal finance la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Béatrice Léopold-Couturier, avocat, sur son affirmation de droit.

M. [Y] a signifié la déclaration d’appel et ses premières conclusions à Me [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Finaxiome et à cette société par actes du 16 juillet 2020 remis à une personne habilitée.

Il a également signifié la déclaration d’appel et ses premières conclusions à Mme [W] par acte du 16 juillet 2020 remis à personne.

Par ordonnance du 24 juin 2021, le conseiller chargé de la mise en état a :

rejeté la demande d’irrecevabilité des demandes formée par la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament tiré du défaut de qualité à agir de M. [Y] et de la nouveauté des demandes,

déclaré irrecevable la demande de radiation formée par la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament,

Rejeté la demande de M. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCCV Maud, M. [L], ès qualités et la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2022.

MOTIVATION

I- Sur les demandes principales de M. [Y]

La cour observe que M. [Y] ne fonde plus, en cause d’appel, ses prétentions sur les moyens tirés du dol et du défaut d’information précontractuelle. Par ailleurs, Mme [W] épouse [Y] n’a pas interjeté appel du jugement, le conseiller de la mise en état ayant jugé que M. [Y] avait qualité à agir seul dans le cadre du présent litige.

1.1. Sur les demandes fondées sur la ‘responsabilité des acteurs de la vente’

M. [Y] fait valoir que le retard dans l’achèvement et la livraison du bien et la surévaluation du prix de celui-ci lui ont causé des préjudices caractérisés par l’absence de remboursement des intérêts intercalaires, la perte du gain locatif promis, la perte de l’avantage fiscal promis et un préjudice moral. Il réclame, à titre principal, la condamnation in solidum des membres in bonis de la société créée de fait entre la société Finaxiome, la SCCV Maud et Me Lefevre au paiement des sommes réclamées à titre d’indemnisation, à titre subsidiaire, la condamnation de la SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament venant aux droits de la SCP Lefevre – Bourlon à le garantir du paiement des mêmes sommes compte tenu de l’insolvabilité de la société SCCV Maud et de la société Finaxiome.

Il convient, au préalable, de statuer sur l’existence d’une société créée de fait.

1.1.1. Sur l’existence d’une société créée de fait entre la SCCV Maud, la société Finaxiome et Me Lefevre

Selon M. [Y], la SCCV Maud, la société Finaxiome et Me Lefevre ont créé une société de fait.

Il expose que la SCCV Maud en tant que vendeur, la société Finaxiome, maison-mère promoteur du projet immobilier et Me Lefevre, notaire attitré de l’ensemble des opérations de vente, ont agi comme une entité unique dans l’objectif de faire aboutir le processus de commercialisation du bien immobilier acquis par M. et Mme [Y] afin d’en retirer des gains.

Il soutient que les sociétés SCCV Maud et Finaxiome ont un lien capitalistique, que la première est le vendeur du bien et que la seconde a assuré la promotion du programme immobilier avant la conclusion de la vente en l’état futur d’achèvement.

Il souligne que les diligences de Me Lefevre doivent être qualifiées d’apports en industrie, le notaire étant le partenaire historique de la société Finaxiome, ayant rédigé le projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement, régularisé l’acte de vente, obtenu une procuration pour procéder à l’acte d’acquisition et pris en charge les différents appels de fonds. Il ajoute que l’apparence globale de l’opération présentée aux époux [Y] laissait légitimement penser que Me Lefevre partageait les gains issus de la vente.

Enfin, il soutient que l’affectio societatis est établi eu égard à la présence du notaire dès le stade précontractuel du progamme, puis au cours de l’ensemble des diligences accomplies par celui-ci pendant le processus contractuel et enfin au regard de la proximité géographique de l’étude de Me Lefevre et du siège social de la société Finaxiome.

La SCCV Maud et Me [L], en sa qualité de mandataire ad hoc, contestent l’existence d’une société créée de fait en l’absence de preuve d’apports de la part de Me Lefevre et de démonstration d’un affectio societatis.

La SCP Pierre-Antoine Dailliez- Sophie Bourlon- Benoît Waymel – Franck Massy – Vincent Renoult – Julie Flament ne conclut pas sur ce point.

*

Aux termes de l’application combinée des articles 1873 et 1832 du code civil, la société créée de fait suppose la réalisation d’apports, la participation des intéressés aux bénéfices ou aux économies, la contribution aux pertes et l’affectio societatis.

En l’espèce, outre la théorie de l’apparence, ci-après examinée, M. [Y] expose, en premier lieu, que les éléments constitutifs de la société créée de fait sont établis.

Cependant, l’existence d’un apport en industrie par Me Lefevre, notaire, n’est pas démontrée par les pièces du débat pas plus qu’il n’est établi que celui-ci ait cherché à participer aux bénéfices et qu’il se soit engagé à contribuer aux pertes de l’activité des sociétés Finaxiome et SCCV Maud.

En effet, si Me Lefevre a été impliqué dans les programmes immobiliers conçus et commercialisés par le groupe Finaxiome, aucun élément du dossier ne démontre que son intervention ait excédé la mission dévolue à un notaire dans des circonstances similaires, s’agissant tout particulièrement de l’établissement des actes de vente des lots, de la prise en charge annoncée des appels de fonds ou de l’immatriculation des sociétés de vente au greffe du tribunal de commerce.

De surcroît, il n’est pas démontré que la rémunération de Me Lefevre dépendait des bénéfices perçus au titre desdites opérations ou qu’il ait contribué aux pertes en résultant.

De même, la circonstance que les locaux de stationnement de l’étude notariale aient la même adresse que celle du siège social de la société Finaxiome est insuffisante pour prouver l’existence d’une telle société créée de fait.

Enfin, M. [Y] ne démontre pas que la société Finaxiome, la SCCV Maud et Me Lefevre étaient animés par l’affectio societatis et qu’ils se sont comportés en fait comme des associés.

En second lieu, M. [Y] prétend qu’il y aurait eu apparence d’une société créée de fait aux yeux des tiers.

A l’égard des tiers, une telle société s’apprécie globalement indépendamment de l’existence apparente de chacun des critères relatifs à l’apport en industrie, la participation aux bénéfices, la contribution aux dettes et l’affectio societatis.

Toutefois, il ressort des pièces contractuelles que les acquéreurs des biens immobiliers, dont M. [Y], identifiaient parfaitement leur vendeur – la SCCV Maud – et que Me Lefevre était, sans équivoque, présenté comme le notaire de l’opération et non comme un associé.

M. [Y] affirme que la société Finaxiome était son interlocuteur direct et régulier, avant la conclusion de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, et pendant tout le processus d’avancement des travaux jusqu’à leur achèvement. Mais la circonstance que le nom de la société Finaxiome figure au pied de certains documents rédigés par la société Finaxiome production (maître d’oeuvre), ou par la SCCV Maud (vendeur), notamment les attestations d’avancement des travaux ou d’appel de fonds est insuffisante à établir cette preuve.

Ainsi que relevé supra, il ressort des documents précontractuels remis à M. [Y] puis des pièces contractuelles que l’intervention de Me Lefevre était, sans ambiguïté, limitée à celle d’un notaire.

En effet, le contrat préliminaire le présente comme le notaire du programme de la résidence Maud (pièce n° 10 de l’appelant). En outre, Me Lefevre a rédigé l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 26 octobre 2007 (pièce n° 6 de l’appelant). Et c’est en sa qualité de notaire que Me Lefevre a indiqué à M. et Mme [Y] qu’il se proposait de gérer le paiement des différents déblocages de fonds à la banque au fur et à mesure de l’avancement des travaux (pièce n° 27 de l’appelant) avant de revenir sur ce point en précisant qu’il n’assurerait plus cette fonction.

M. [Y] verse de nombreux courriers adressés par Me Lefevre à des acquéreurs concernés par d’autres programmes. Il n’est pas soutenu que M. [Y] savait au moment où il a contracté avec la SCCV Maud que Me Lefevre était le notaire habituel des autres nombreux programmes commercialisés par le groupe Finaxiome. Toutefois, cet élément, s’il met en évidence l’ampleur de l’implication de Me Lefevre dans les programmes de ventes en l’état futur d’achèvement mis en oeuvre par le groupe Finaxiome, ne saurait établir l’apparence d’une société créée de fait entre un notaire et les sociétés ayant conçu et commercialisé ces opérations.

En conclusion, il n’est pas démontré que Me Lefevre se serait comporté comme un associé des sociétés Finaxiome et Maud ou que ces sociétés et ce notaire auraient mis en oeuvre, vis-à-vis de M. [Y], une apparence de société créée de fait.

Le moyen tiré de l’existence d’une société créée de fait sera donc écarté.

Il convient dès lors d’examiner la demande de M. [Y], formée à titre subsidiaire, tendant à voir condamner le notaire à garantir le paiement de diverses sommes en raison de l’insolvabilité des sociétés SCCV Maud et Finaxiome.

1.1.2. Sur la garantie du notaire en raison de l’insolvabilité des sociétés SCCV Maud et Finaxiome

Dans le dispositif de ses conclusions M. [Y] demande ‘vu l’insolvabilité de la société SCCV Maud et de la société Finaxiome’ de condamner la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament venant aux droits de la SCP Lefevre-Bourlon à le garantir des préjudices subis au titre :

– de l’indemnité contractuelle forfaitaire prévue en cas de retard de livraison ou, à défaut, de l’absence de remboursement des intérêts intercalaires,

– de la perte du gain locatif,

– de la perte de l’avantage fiscal,

– de la surévaluation du bien acquis,

– de la surévaluation du montant du prêt bancaire,

– de la perte de la plus-value promise dans le cadre de l’investissement immobilier,

– du préjudice moral subi.

Tout en développant des moyens au titre des fautes commises par Me Lefevre, M. [Y] ne sollicite pas la condamnation du notaire in solidum avec le vendeur, mais sa condamnation au titre d’une obligation de garantie en raison de l’insolvabilité du vendeur.

S’agissant, en premier lieu, de la société Finaxiome, contrairement au dispositif de ses conclusions, dans les motifs (page 49), M. [Y] demande la condamnation du notaire à le garantir du paiement des sommes dues en indemnisation des préjudices susvisés en raison de l’insolvabilité de la seule société SCCV Maud.

En outre, la société Finaxiome n’a pas contracté avec M. [Y]. Celui-ci argue de fautes du vendeur, à savoir la seule société SCCV Maud, qui aurait manqué à son obligation de délivrance et aurait surévalué le prix du bien litigieux, sans établir les manquements de la société Finaxiome en lien de causalité avec les préjudices invoqués.

Il n’est donc pas justifié de l’obligation de garantie à la charge du notaire en raison de fautes commises par la société Finaxiome.

Ensuite, s’agissant de la société SCCV Maud, ainsi que relevé par la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament, M. [Y], qui n’a pas sollicité la nullité de la vente, ne peut tout à la fois soutenir que la société SCCV Maud est in bonis et demander la garantie du notaire en raison de l’insolvabilité du vendeur.

La seule circonstance que les sociétés Finaxiome et Finaxiome distribution, placées en redressement puis en liquidation judiciaire, soient les seules associées de la société SCCV Maud ne saurait démontrer l’insolvabilité de celle-ci.

En conclusion, la demande de M. [Y] tendant à voir condamnée la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament venant aux droits de la SCP lefevre-Bourlon en raison de l’insolvabilité des sociétés Finaxiome et SCCV Maud sera rejetée.

1.2. Sur les demandes fondées sur la responsabilité du notaire et de la banque

1.2.1. Sur la responsabilité du notaire

M. [Y] soutient que Me Lefevre a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de son acte et de vérifier les conditions de régularité de la garantie intrinsèque d’achèvement. Il soutient que Me Lefevre a instrumenté l’acte de vente alors que la garantie intrinsèque ne remplissait pas les garanties légales puisqu’elle émanait non pas d’un établissement bancaire mais d’un cabinet d’expertise-comptable. Il ajoute que l’insuffisance de garanties financières a engendré le manque de trésorerie et le retard de livraison subi.

Il affirme que le notaire a décidé, contrairement à ses engagements, après la vente de se désister de sa responsabilité d’assurer le suivi du déblocage des fonds.

En outre, il soutient que Me Lefevre n’a pas appelé l’attention des époux [Y] sur les modalités et conditions juridiques de l’opération, eu égard notamment aux différentes dispositions des lois Robien et Borloo conditionnant le dispositif de défiscalisation.

Enfin, il reproche à Me Lefevre d’avoir violé son obligation d’information en ne délivrant aucune attestation d’avancement de travaux à même de l’éclairer sur l’état d’avancement du bien au jour de la conclusion du contrat.

M. [Y] estime que son préjudice est constitué, d’une part, par la perte de chance de ne pas contracter – au titre de laquelle il sollicite une indemnisation de 142 560 euros – d’autre part, un préjudice moral qu’il demande de réparer par l’octroi d’une somme de 40 000 euros.

La SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament réplique que Me Lefevre n’a commis aucune faute. Elle soutient que l’attestation établie par un expert-comptable est conforme aux dispositions de l’article R 261-20 du code de la construction et de l’habitation et qu’en toute hypothèse, une telle garantie était régulièrement constituée par l’avance en trésorerie consentie par la société mère à la société SCCV Maud.

Elle objecte que le notaire n’est pas tenu à une obligation de conseil concernant l’opportunité économique de l’opération.

Elle affirme que le notaire n’a aucune responsabilité dans la fixation du prix de vente.

Elle considère que seul le vendeur est tenu à la restitution du prix de vente et conteste l’existence d’un préjudice relatif à la défiscalisation ou la perte de loyers. Elle estime que la perte de chance n’est pas établie, dans la mesure où en matière de défiscalisation, l’acquéreur seulement préoccupé par le gain fiscal projeté n’a, quel que soit le conseil donné, jamais tendance à renoncer à son acquisition.

*

Selon l’article 1382, devenu 1240, du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En premier lieu, il n’est pas établi par les pièces produites par M. [Y] (notamment les pièces n° 25 et 34) que le prix de vente des biens litigieux était excessif.

La responsabilité du notaire ne saurait donc être engagée à ce titre.

Aux termes de l’article R. 261-20 du code de la construction et de l’habitation, alors applicable, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit préciser que l’attestation de fonds propres émane d’une banque ou d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier.

Il résulte des articles R. 261-11 et R. 261-18 du même code, alors applicables, que pour que la garantie intrinsèque soit légalement constituée, la constatation de l’achèvement des fondations doit être certifiée par un homme de l’art.

En l’espèce, il est établi que Me Lefevre a engagé sa responsabilité envers M. [Y] en s’abstenant de vérifier que l’attestation de fonds propres, annexée à l’acte de vente (pièce n°6 de l’appelant), répondait aux prescriptions de l’article R. 261-20 précité. En effet, l’attestation de fonds propres a été rédigée par un expert-comptable et non pas une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier. Il appartenait, en conséquence, au notaire de s’interroger sur la consistance réelle de la garantie intrinsèque annexée à l’acte de vente et d’appeler l’attention des acquéreurs sur les modalités de mise à disposition de ces fonds propres.

De plus, Me Lefevre a annexé à l’acte de vente une attestation d’achèvement des fondations émanant non pas d’un professionnel indépendant mais du directeur des travaux de la société Finaxiome production, membre du groupe Finaxiome, avec une photographie sous laquelle la légende suivante apparaît : ‘cette photo est représentative de l’avancement global du chantier, elle peut ne pas correspondre à l’avancement de votre logement’. Rédigé en termes généraux et émanant d’un salarié du groupe Finaxiome, ce document aurait dû alerter le notaire chargé d’instrumenter la vente en l’état futur d’achèvement sur l’absence de sérieux de cette attestation (pièce n° 6 de l’appelant).

Ce faisant, Me Lefevre a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a instrumenté et à son obligation de conseil. Ce manquement est à l’origine, pour M. [Y], d’un préjudice consistant en la perte d’une chance de ne pas contracter.

Enfin, sans être utilement contredit, M. [Y] fait justement valoir que Me Lefevre, qui s’était engagé auprès des acquéreurs avant la vente à assurer le suivi et le déblocage des fonds, a fait preuve de négligence en se désistant de cette responsabilité par un simple courrier adressé le le 5 novembre 2007 (pièce n° 26-1 de l’appelant) ‘par souci de simplification desprocédures’.

S’agissant du préjudice subi, pour réclamer le paiement de la somme de 142 560 euros, correspondant à 90 % du prix de vente versé à la SCCV Maud, M. [Y] se borne à soutenir que les juges évaluent rarement le taux de perte de chance à moins de 90 % du prix versé par l’acquéreur puisque la faute relative aux conditions de la garantie intrinsèque crée un risque hautement probable d’inachèvement du bien.

La cour observe que M. [Y] n’a pas sollicité la nullité de la vente. Il conserve en conséquence la propriété du bien qui a finalement été achevé.

Si dans son principe le préjudice de M. [Y] est établi, la perte de chance de ne pas contracter est, en l’espèce, restreinte. La probabilité que M. [Y], dûment alerté par le notaire, renonce à son projet est en effet très limitée.

Cette perte de chance sera réparée par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.

Enfin, il ne résulte pas des éléments du dossier que M. [Y] ait subi un préjudice moral du fait du retard généré par la livraison du bien ou de l’obligation de rembourser un prêt.

De même, la difficulté de revendre le bien en raison d’un surcoût n’est pas démontrée.

La demande de M. [Y] au titre du préjudice moral sera rejetée.

Le jugement, en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Y] à l’égard de la SCP Bourlo Renoult aux droits de laquelle vient la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament sera infirmé.

La SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament sera condamnée à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [Y] en réparation de la perte de chance de ne pas contracter.

1.2.2. Sur la responsabilité de la banque

M. [Y] poursuit l’infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes à l’encontre de la banque. Il reproche à la société BNP Paribas personal finance, qui lui a accordé un prêt immobilier, d’avoir manqué à ses obligations de conseil et de mise en garde en n’appelant pas son attention sur le montant excessif du prix des biens acquis et en ne l’informant pas sur les risques inhérents à une telle opération de défiscalisation. Il considère que la banque lui a fait perdre une chance de ne pas contracter.

La société BNP Paribas personal finance conclut à la confirmation du jugement. Elle réplique que le devoir de mise en garde ne concerne que les capacités financières de l’emprunteur et qu’elle n’avait pas à s’immiscer dans l’investissement locatif des époux [Y]. La banque précise qu’elle n’est intervenue que pour financer l’achat de l’immeuble, après la signature du contrat de réservation, sans être à l’origine du projet de défiscalisation. Elle expose, en outre, que la perte de chance de ne pas contracter n’est pas établie.

*

La banque dispensatrice de crédit, qui n’a pas à s’immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l’opportunité des opérations auxquelles il procède, est tenue, en cette seule qualité, non d’une obligation de conseil envers les emprunteurs, sauf si elle en a pris l’engagement, mais seulement d’une obligation d’information sur les caractéristiques du prêt qu’elle leur propose de souscrire afin de leur permettre de s’engager en toute connaissance de cause.

Tout d’abord, il n’est pas établi, ainsi que soutenu par l’appelant, que la société BNP Paribas était le partenaire habituel du groupe Finaxiome.

Ensuite, M. [Y] n’allègue pas que la société BNP Paribas personal finance aurait proposé un prêt selon des modalités disproportionnées au regard des facultés d’endettement qui étaient les siennes et celles de son épouse, co-emprunteuse.

Enfin, aucune pièce ne démontre que la banque aurait participé au choix des emprunteurs sur le projet immobilier retenu de sorte que la banque n’était pas tenue d’un devoir de conseil sur l’opération envisagée par M. et Mme [Y].

M. [Y] ne démontre donc pas les manquements de la société BNP Paribas personal finance.

Confirmant le jugement de ce chef, la cour rejette les demandes de M. [Y] à l’égard de la banque.

1.3. Sur la demande tendant à voir ordonner à la SCCV Maud de remettre les clefs sous astreinte

La cour observe que le dispositif des conclusions de M. [Y] ne contient pas de chef tendant à voir rejeter la demande de la société SCCV Maud au paiement du solde du prix de vente (17 000 euros) qui a été accueillie par le tribunal.

La société SCCV Maud a proposé à plusieurs reprises à M. [Y] la livraison du bien sans que celui-ci se déplace. Il y aura donc lieu d’ordonner à la SCCV Maud de remettre les clefs des lots acquis à M. [Y] mais sans assortir cette décision d’une astreinte.

II. Sur la demande de la société BNP Paribas personal finance

Contrairement à ce que demande la banque, le chef du dispositif du jugement qui ordonne la réouverture des débats pour permettre à M. [Y] et à la société BNP Paribas personal finance de conclure sur le moyen de forclusion relevé d’office par le tribunal ne peut être infirmé.

Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Melun a, par jugement du 5 avril 2022 (pièce n° 13 de la banque), condamné M. et Mme [Y] à verser à la BNP Paribas personal finance les sommes de :

– 112 293, 76 euros au titre du capital restant dû outre les intérêts contractuels,

– 12 653, 10 euros au titre des échéances impayées,

– 7 860, 56 euros au titre de l’indemnité de 7%.

La banque est donc irrecevable à former les mêmes demandes devant la cour qui n’est pas saisie de l’appel concernant les condamnations susvisées.

III. Sur la demande du notaire

La cour observe que la demande de dommages et intérêts est formée au profit de Me Lefevre et non au profit de la SCP notariale.

L’appel interjeté par M. [Y] à l’encontre du jugement est, pour partie, accueilli s’agissant des demandes formées contre la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament.

La procédure initiée par M. [Y] ne présente pas de caractère abusif ou dilatoire.

Le jugement, qui a rejeté la demande indemnitaire du notaire à ce titre, sera confirmé de ce chef.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [Y] aux dépens et à payer la somme de 1 000 euros à la société SCCV Maud sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [Y] à payer la somme de 1 000 euros à la SCP Bourlon Renoult sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée.

En appel, la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 5 000 euros à M. [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il :

– rejette les demandes formées par M. [Y] contre la SCP Bourlon Renoult,

– condamne M. [Y] à payer à la SCP Bourlon Renoult la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament à payer à M. [Y] à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter la somme de 10 000 euros,

Rejette les demandes d’indemnisation de M. [Y] fondée sur l’existence d’une société créée de fait, sur l’obligation de garantie du notaire en raison de l’insolvabilité des sociétés SCCV Maud et Finaxiome et sur la réparation de son préjudice moral,

Enjoint à la société SCCV Maud de remettre à M. [Y] les clefs du bien immobilier acquis par celui-ci,

Rejette la demande tendant à voir prononcer cette remise sous astreinte ,

Dit irrecevable la demande de la société BNP Paribas personal finance tendant à voir condamner les consorts [Y] au paiement la somme totale de 132 807,42 euros outre intérêts au taux contractuel à compter du 10 mars 2019 sur la somme de 112 293,76 euros jusqu’au parfait paiement, intérêts avec capitalisation,

Condamne la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats pouvant y prétendre,

Condamne la SCP Daillez, Bourlon, Waymel, Massy, Renoult, Flament à payer la somme de 5 000 euros à M. [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Conseillère faisant fonction de Président,