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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/01064 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OAT3

JONCTION RG n° 19/1064 et 19/2228 sous le RG n° 19/1064

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 JANVIER 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/03533

APPELANTS :

Madame [B] [V]

née le [Date naissance 12] 1954 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 14]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par Me Emilie VERNHET LAMOLY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/02228 (Fond), Intimé dans 19/01064 (Fond)

SCP ROUSSEL GARCEAU

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/01064 (Fond), Intimé dans 19/02228 (Fond)

Maître [Y] [A],

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 16] – décédé le [Date décès 10] 2021 à [Localité 19]

de nationalité Française

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/01064 (Fond), Intimé dans 19/02228 (Fond)

INTIMES :

SARL ARAGON IMMOBILIER

en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur M. [I] [T]

[Adresse 20]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Intimée dans 19/02228 (Fond), Intimé dans 19/01064 (Fond)

assignée le 26 mars 2019 à étude

Monsieur [I] [T]

en sa qualité de liquidateur de la SARL ARAGON IMMOBILIER

né le [Date naissance 8] 1952

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 13]

Intimé dans 19/02228 (Fond), Intimé dans 19/01064 (Fond)

non représenté – assigné le 26 mars 2019 à étude

INTERVENANTS VOLONTAIRES:

Madame [U] [G] épouse [A], ès qualités d’héritière de [Y] [A] décédé

née le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 17]

de nationalité Française

Chez M. et Mme [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [A], ès qualités d’héritier de [Y] [A] décédé

né le [Date naissance 3] 1994 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [A], ès qualités d’héritier de [Y] [A] décédé

né le [Date naissance 5] 2000 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Avril 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– rendu par défaut,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 novembre 2015 établi par Me [Y] [A], notaire associé de la SCP Roussel & [A], Mme [B] [V] a fait l’acquisition auprès de la SARL Aragon Immobilier d’une maison située à [Adresse 18]) pour le prix de 165 000 euros.

Il était précisé dans cet acte de vente que ‘le vendeur déclare que l’entreprise Cap Soleil qui a effectué les travaux de construction du bien objet des présentes a souscrit un contrat d’assurance responsabilité civile décennale incluant la responsabilité civile professionnelle auprès de la compagnie Elite Insurance Company (‘)’.

Suite à l’apparition de malfaçons dont s’est plainte Mme [V], la société Elite Insurance Company a refusé sa garantie au motif qu’il n’était pas établi que l’entreprise Cap Soleil aurait construit l’ouvrage.

Mme [V] a obtenu par ordonnance de référé du 13 juillet 2017 la désignation de M. [P] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 25 mai 2018.

Aux termes de ce rapport, l’expert confirmait l’existence des malfaçons invoquées.

Par actes d’huissier du 16 juillet 2018, Mme [B] [V] a assigné à jour fixe la SARL Aragon Immobilier représentée par son liquidateur M. [I] [T], Me [Y] [A] et la SCP de notaires Roussel & [A] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir engager leur responsabilité et les voir condamner à lui verser diverses sommes au titre des préjudices subis.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2018, Me [Y] [A] et la SCP Roussel & [A] ont assigné en garantie M. [I] [T].

Par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2019, le tribunal a :

– Prononcé la jonction des deux affaires ;

– Condamné la SCP Roussel & [A] et [Y] [A] à payer à [S] [N] et [R] [F] ( Celle-ci étant partie dans une affaire similaire dont il sera fait état ultérieurement)

* la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi né d’une perte de chance de pouvoir bénéficier d’une assurance de responsabilité décennale ;

* la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté toute autre demande ;

– Condamné la SCP Roussel & [A] et [Y] [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

– Condamné [I] [T] à garantir la SCP Roussel & [A] et [Y] [A] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

Le 13 février 2019, Me [Y] [A] et la SCP Roussel & [A] ont relevé appel de cette décision à l’encontre de Mme [B] [V], de M. [I] [T] et de la SARL Aragon Immobilier.

Le 1er avril 2019, Mme [B] [V] a également relevé appel de cette décision à l’encontre de Me [Y] [A], de la SCP Roussel & [A], de M. [I] [T] et de la SARL Aragon Immobilier.

Par requête du 1er juillet 2019, Mme [V] a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de sursis à statuer dans l’attente d’un arrêt devant être rendu par la Cour de cassation dans une affaire similaire opposant Me [Y] [A] et la SCP Roussel & [A] aux consorts [N] [F], M. [I] [T], la SARL Aragon Immobilier et autres.

Par ordonnance du 14 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a :

– ordonné la jonction des appels ;

– ordonné le sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de la Cour de cassation à intervenir dans l’affaire similaire opposant Me [Y] [A] et la SCP Roussel & [A] aux consorts [N] [F], M. [I] [T], la SARL Aragon Immobilier et autres.

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a rendu son arrêt le 8 avril 2021 par lequel elle rejette le pourvoi formé par les consorts [N] [F] à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel retenant l’absence de faute commise par Me [A], considérant ‘qu’il n’était pas démontré que le notaire aurait disposé d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations du vendeur quant à l’intervention effective de la société Cap Soleil dans la réalisation de la construction’ et que ‘le notaire n’avait pas commis de faute en ne procédant pas à des investigations complémentaires’.

Me [Y] [A] est décédé le [Date décès 10] 2021.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 27 décembre 2022, Mme [V] déclare renoncer à toute demande contre le notaire et l’étude notariale, ces derniers ayant été mis hors de cause dans l’affaire similaire précitée ; elle maintient en revanche ses demandes à l’encontre de la SARL Aragon Immobilier et de M. [T] et sollicite leur condamnation à lui verser :

– 150 000 € au titre de la démolition/reconstruction (en ce compris la maîtrise d’oeuvre)

– 25 607,96 € correspondant au montant des diagnotics, études et travaux conservatoires

– 6 000 € au titre du trouble de jouissance (soit 50 % de la valeur locative de l’habitation fixé à 1 000 € soit 500 € par mois depuis l’assignation introductive d’instance)

– 5 000 € au titre du déménagement/réaménagement

– 7 800 € (650 € par mois pendant les 12 mois de durée des travaux)

– 15 000 € au titre de l’article 700 CPC.

Selon leurs dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2022, la SCP Roussel-Garceau (anciennement Roussel & [A]) et les héritiers de M. [Y] [A] intervenant volontairement à l’instance à savoir Mme [U] [G] épouse [A], M. [W] [A] et M. [K] [A] :

– acceptent le désistement de Mme [V] mais sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles,

– sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’office notarial,

– sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [T] à relever et garantir le notaire des condamnations prononcées à son encontre.

– A titre subsidiaire, ils sollicitent la garantie de M. [T].

La SARL Aragon Immobilier et M. [T] n’ont pas constitué avocat à ce jour.

La clôture de la procédure a été prononcée au 25 avril 2023.

MOTIFS

Sur le désistement de Mme [V]

Ce désistement a été accepté par Mme [U] [G] épouse [A], M. [W] [A] et M. [K] [A], il est donc parfait, la demande de Mme [V] est éteinte à l’égard de ces parties.

Sur la responsabilité du notaire

L’acte de vente du 13 novembre 2015 a été dressé par le notaire sur déclaration du vendeur (SARL Aragon) qui indiquait que le constructeur de la maison était l’entreprise Cap Soleil disposant d’une assurance responsabilité civile décennale.

L’assureur, la société Elite Insurance Company, sollicité, a refusé sa garantie au motif qu’il n’était pas établi que Cap Soleil avait construit l’ouvrage.

Le premier juge a retenu la responsabilité du notaire pour ne pas avoir vérifié la réalité de la qualité du constructeur déclaré par le vendeur. Il considère qu’il appartenait au notaire de s’assurer de la réalité des travaux effectués par Cap Soleil afin de ne pas vider de son contenu une garantie essentielle du contrat en considération de laquelle l’acheteur s’était nécessairement décidé à contracter.

Il estime qu’il y a un manquement du notaire à son ‘obligation d’investigation qui s’inscrit dans la logique de sécurité juridique qui fonde sa fonction’, et l’a condamné à payer 150 000 € de dommages et intérêts pour la perte de chance de l’acheteur de pouvoir bénéficier d’une assurance de responsabilité décennale.

Dans une affaire identique [N] [F] qui concerne les mêmes parties à l’exception du demandeur avec un rapport d’expertise rendu par le même expert judiciaire, la Cour d’Appel de Montpellier (3éme chambre), par arrêt infirmatif du 26 mars 2019, a rejeté l’action en responsabilité dirigée à l’encontre du notaire.

Par arrêt du 8 avril 2021, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi par les consorts [N] [F] à l’encontre de l’arrêt rendu par la Cour de céans le 26 avril 2019. Cet arrêt confirme l’absence de responsabilité des notaires concluants dans la présente affaire identique en ces termes : ‘ « Après avoir constaté que le vendeur avait déclaré au notaire que les travaux de construction de la maison avaient été effectués par la société Cap soleil financements, alors qu’elle avait préalablement interrompu sa mission, l’arrêt retient qu’il a communiqué au

notaire, d’une part, une facture de cette société correspondant à un bon de commande mentionnant qu’il s’agissait d’un acompte global à valoir sur les constructions en cours et rendant vraisemblable son intervention, d’autre part, l’attestation d’assurance décennale auprès de la société Elite Insurance Compagny et le justificatif du paiement de la prime, et qu’il ne pouvait être reproché au notaire de n’avoir pas exigé de procès-verbal de réception des travaux, l’acte mentionnant son absence. Il ajoute qu’en l’état des pièces qui lui avaient été remises, il n’était pas démontré que le notaire aurait disposé d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations du vendeur quant à l’intervention effective de la société Cap soleil financements dans la réalisation de la construction.

De ces constatations et appréciations souveraines, la cour d’appel a pu déduire que le notaire n’avait pas commis de faute en ne procédant pas à des investigations complémentaires ».

En l’espèce, le notaire a annexé à l’acte de vente :

– Le bon de commande auprès de Cap Soleil et la facture acquittée

– L’attestation de l’assurance décennale de l’assureur EISL garantissant Cap Soleil et la justification du paiement intégral de la prime

– La Déclaration d’Ouverture du Chantier est intervenue le 22 avril 2013, soit dans la période de validité de la garantie.

Il ressort de l’acte de vente incriminé que :

-la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été déposée à la mairie le 20 février 2014 et annexée à l’acte

– le vendeur a tacitement réceptionné l’ouvrage le 20 février 2015

Ayant procédé à ces vérifications, Me [A] ne disposait pas d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont il lui est demandé de faire état.

Dès lors, aucun manquement ne peut être reproché au notaire qui a respecté ses obligations.

Le jugement sera infirmé, la SCP de notaires Roussel & [A] désormais Roussel- Garceau mise hors de cause.

Sur la responsabilité de Aragon Immobilier et Monsieur [T]

Les travaux n’ont jamais été réalisés par la société Cap Soleil qui le dénie d’ailleurs absolument et par courrier du 15 avril 2015, Monsieur [T] écrivait à Madame [X] (CAP SOLEIL):

« Nous réclamons purement et simplement le remboursement intégral de la somme de 17 120€ pour rupture du contrat de construction ».

Il est donc évident que Monsieur [T] et la SARL Aragon Immobilier sont incapables de démontrer que cette société aurait effectivement réalisé les travaux et que la réception serait bien intervenue.

Malgré cette situation connue par M. [T] et la SARL Aragon immobilier ont continué à dissimuler cette situation y compris au notaire maintenant une fiction totalement préjudiciable à Madame [V].

Dans ces conditions, la SARL Aragon immobilier doit être retenue dans les liens de la responsabilité décennale, et Monsieur [I] [T] doit également être tenu dans les liens de la responsabilité contractuelle pour :

– ne pas avoir souscrit de police dommage-ouvrage obligatoire,

– ne pas avoir souscrit d’assurance RCD obligatoire.

Monsieur [T] a donc commis une faute personnelle détachable de ses fonctions de gérant en n’ayant pas souscrit cette double assurance obligatoire et commis un dol à l’égard du notaire et de l’acquéreur voire d’une infraction pénale.

Ces fautes sont directement en lien avec le préjudice de Mme [V] qui sera donc accueilli selon les constatations de l’expert [D] [P] et les justificatifs produits aux débats soit:

– 150 000 euros au titre de la démolition/reconstruction (en ce compris la maîtrise d”uvre)

– 25 607.96 euros au titre du montant des diagnostics, études et travaux conservatoires que la concluante a été obligée d’exposer pour ne pas avoir à déménager et démolir immédiatement.

– 500€ par mois depuis l’assignation introductive d’instance du 2 juillet 2017 soit 6 000€ au titre du trouble de jouissance égal à 50% de la valeur locative de l’habitation fixé à 1 000€ sauf a parfaire.

– 5000 euros au titre des frais de déménagement / réaménagement

– 650 euros par mois pendant 12 mois pendant la durée des travaux, soit 7 800€.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SARL Aragon Immobilier et son liquidateur Monsieur [T] ainsi que Monsieur [T] à titre personnel, succombants à titre principal seront condamnés à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

– 7000 euros à Madame [U] [G] épouse [A], Monsieur [W] [A] et Monsieur [K] [A] ayant droits de Maître [Y] [A] et à la SCP Roussel Garceau anciennement SCP Roussel [A].

– 15 000 euros à Mme [B] [V].

Candamne la SARL Aragon Immobilier et son liquidateur Monsieur [T] ainsi que Monsieur [T] à titre personnel aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Constate le désistement de Madame [B] [V] à l’égard de Madame [U] [G] épouse [A], Monsieur [W] [A] et Monsieur [K] [A] et de la SCP Roussel [A].

Infirme le jugement du 16 janvier 2019 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Met hors de cause Maître [Y] [A] et la SCP de notaires Roussel & [A].

Condamne solidairement la SARL Aragon Immobilier et Monsieur [I] [T] à payer à Mme [B] [V] les sommes suivantes :

– 150 000 euros au titre de la démolition/reconstruction (en ce compris la maîtrise d”uvre)

– 25 607.96 euros au titre du montant des diagnostics, études et travaux conservatoires

– 500 euros par mois depuis l’assignation introductive d’instance du 2 juillet 2017 soit 6 000 euros au titre du trouble de jouissance égal à 50% de la valeur locative de l’habitation fixé à 1 000 euros sauf a parfaire

– 5000 euros au titre des frais de déménagement / réaménagement.

– 650 euros par mois pendant 12 mois pendant la durée des travaux, soit 7 800 euros.

Condamne solidairement la SARL Aragon Immobilier et Monsieur [T] à payer la somme de 7 000 euros à Madame [U] [G] épouse [A], [W] [A] et [K] [A] ayant droits de Maître [A] et à la SCP Roussel-Garceau anciennement Roussel [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement la SARL Aragon Immobilier et Monsieur [T] à payer à Madame [B] [V] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement la SARL Aragon Immobilier et Monsieur [T] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,