République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 14/09/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/02249 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TSKZ

Jugement n° RG [Cadastre 7]/00680 rendu le 30 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [H] [V]

né le [Date naissance 11] 1940 à [Localité 24], de nationalité française

demeurant [Adresse 8] – [Localité 20]

Monsieur [W] [V]

né le [Date naissance 1] 1945 – décédé le [Date décès 9] 2021

représentés par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame veuve [C] [Y] venant aux droits de M. [W] [V], né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 29], décédé le [Date décès 9] 2021 à [Localité 27], suivant acte de notoriété dressé par Me [J], notaire à [Localité 27] en date du 28 décembre 2021

née le [Date naissance 14] 1946 à [Localité 25], de nationalité française

demeurant [Adresse 21] – [Localité 27]

Madame [G] [V] venant aux droits de M. [W] [V], né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 29], décédé le [Date décès 9] 2021 à [Localité 27], suivant acte de notoriété dressé par Me [J], notaire à [Localité 27] en date du 28 décembre 2021

née le [Date naissance 6] 1967 à [Localité 26], de nationalité française

demeurant [Adresse 2] – [Localité 12]

Monsieur [F] [V] venant aux droits de M. [W] [V], né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 29], décédé le [Date décès 9] 2021 à [Localité 27], suivant acte de notoriété dressé par Me [J], notaire à [Localité 27] en date du 28 décembre 2021

né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 30], de nationalité française

demeurant [Adresse 22] – [Localité 27]

Madame [M] [V] épouse [X] venant aux droits de M. [W] [V], né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 29], décédé le [Date décès 9] 2021 à [Localité 27], suivant acte de notoriété dressé par Me [J], notaire à [Localité 27] en date du 28 décembre 2021

née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 30], de nationalité française

demeurant [Adresse 28] – [Localité 23]

représentés par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉES

SA André Lambour agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 17] – [Localité 24]

représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

SCI Valmy 2016 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

ayant son siège social [Adresse 10] – [Localité 19]

et

SARL LVB Investissements agissant poursuites et diligences de son rerpésentant légal domicilié ès qualités audit siège

ayant son siège social [Adresse 10] – [Localité 19]

représentées par Me Florence Mas, avocat constitué, substitué par Me Marion Calmels, avocats au barreau de Lille

SCP Adiasse Delahousse Farineaux Bultot représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

sise [Adresse 4] – [Localité 24]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat constitué, substitué par Me Olivier Playoust, avocats au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 12 avril 2023, tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 mars 2023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 juillet 1995, Mme [V] [T] a donné à bail commercial à la SA André Lambour un immeuble à usage commercial et d’habitation situé à [Localité 24], [Adresse 17], comprenant un immeuble en façade se composant d’un rez-de-chaussée commercial, d’un appartement de cinq pièces principales aux premier et deuxième étages, d’une cour, des dépendances et d’un jardin, et dans le bâtiment situé [Adresse 16], un appartement de trois pièces principales situé au deuxième étage, auquel on accède par le deuxième étage du numéro [Adresse 17], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1995 jusqu’au 31 juin 2004. L’ensemble constitue désormais un magasin à usage commercial pour la totalité.

Par acte authentique du 30 janvier 2000, Mme [L] [T] [V] a donné à ses deux fils, MM. [H] [V] et [W] [V], la nue propriété de l’immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 17] à [Localité 24], ainsi que d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 18] à [Localité 24], se réservant l’usufruit.

Mme [V] a par ailleurs donné un mandat de gestion locative de l’ensemble des immeubles à Mme [Z] [I], notaire à [Localité 24].

Par acte notarié du 5 juillet 2005, le bail commercial consenti à la SA André Lambour a été renouvelé pour une durée de neuf année commençant à courir le 1er juillet 2004, pour se terminer le 30 juin 2013, l’activité exercée par la SA André Lambour, l’exploitation d’un commerce de magasin d’alimentation ou supermarché, demeurant inchangée.

En 2012, la SA André Lambour a signalé au bailleur que des travaux au sein du local commercial étaient nécessaires afin de créer une issue de secours, le voisin ayant condamné la porte qui en faisait office jusque-là.

La SA André Lambour a ensuite fait réaliser des travaux et réglé diverses factures en 2013 et 2014.

Suivant acte authentique reçu par Mme [Z] [I], notaire, le 31 mars 2016, les consorts [V] ont vendu à la SARL LVB Investissements les immeubles situés [Adresse 15] à [Localité 24], moyennant la somme de 735 500 euros. Le jour même, la SARL LVB Investissements a vendu l’ensemble immobilier à la SCI Valmy 2016 suivant acte authentique reçu par M. [B], notaire à Lille.

La SA André Lambour n’ayant pas réglé certains loyers et charges à leur échéance, la SCI Valmy 2016 a fait délivrer le 12 janvier 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 31 178,99 euros outre une clause pénale et des intérêts.

La SA André Lambour a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lille la SCI Valmy 2016, suivant acte du 8 février 2018, aux fins de faire opposition à ce commandement de payer, de voir modérer le montant de la clause pénale ainsi que le montant des intérêts, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et à titre reconventionnel, de voir condamner la SCI Valmy 2016 au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours ainsi que le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

La SARL LVB Investissements est intervenue volontairement à l’instance.

Par actes en date des 4 et 16 janvier 2019, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements ont mis en cause aux fins d’intervention, MM. [H] et [W] [V] et la SCP [I] Aidasse Delahousse Farineaux.

La jonction des deux procédures a été prononcée.

C’est dans ces conditions que par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

– donné acte à la SA André Lambour de ce qu’elle s’est acquittée de la dette au titre des loyers, de la taxe foncière réclamés, le 2 octobre 2018,

– dit qu’en conséquence la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 12 janvier 2018 ne produit pas effet,

– condamné la SA André Lambour à payer à la SCI Valmy 2016 la somme de 2 000 euros à titre de clause pénale,

– déclaré prescrite et donc irrecevable la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation solidaire des consorts [V] au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

– déclaré non prescrite et donc recevable la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 2016 au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

– rejeté la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 2016 au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

– déclaré prescrite la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation des consorts [V] à exécuter les travaux préconisés par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public,

– condamné la SCI Valmy 2016 à faire réaliser les travaux de création d’une seconde issue de secours conformément aux prescriptions reprises par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la ville d'[Localité 24] rappelées dans son avis du 6 septembre 2019,

– rejeté la demande de condamnation sou astreintes,

– rejeté le moyen soulevé par les consorts [V] tiré de l’incompétence du tribunal judiciaire pour statuer sur le renouvellement du bail commercial et la demande indemnitaire fondée sur la faute,

– constaté que le bail commercial entre les consorts [V] et la SA André Lambour n’a pas été renouvelé à effet au 1er juillet 2013, selon les dispositions de l’article L145-10 du code de commerce, mais s’est prolongé par tacite reconduction,

– et en conséquence,

– dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SCI Valmy 2016 relatives à la responsabilité du notaire et des consorts [V],

– rejeté le moyen présenté par les consorts [V] tendant à voir déclarer prescrite la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016,

– rejeté le moyen présenté par les consorts [V] tendant à voir déclarer irrecevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016, faute de lien contractuel,

– déclaré recevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à l’encontre d'[W] et de [H] [V],

– condamné [W] et [H] [V] à garantir la SCI Valmy 2016 de sa condamnation du chef de l’exécution des travaux de création d’une issue de secours prescrits par l’administration,

– rejeté la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à l’encontre de Me [Z] [I],

– rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par la SCI Valmy 2016,

– débouté [W] et [H] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

– débouté la SA André Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements, [W] et [H] [V] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Valmy 2016, la SARL LVB Investissements et [W] et de [H] [V] à payer à la SCP [I] Aidasse Delahousse Farineaux la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SA André Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements, [W] et [H] [V], aux entiers dépens, chacun à parts égales,

– accordé faculté de recouvrement direct des dépens à Me Florence Mas, s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

– rejeté la demande d’exécution provisoire de la présente décision,

– débouté les parties de leurs demandes plu amples ou contraires.

Par déclaration au greffe du 19 avril 2021, MM. [W] et [H] [V] ont interjeté appel du jugement, critiquant expressément devant la cour les chefs de son dispositif ayant rejeté le moyen tiré de l’incompétence du tribunal judiciaire pour statuer sur le renouvellement du bail commercial et la demande indemnitaire fondée sur la faute, le moyen tendant à voir déclarer prescrite la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016, le moyen tendant à voir déclarer irrecevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016, faute de lien contractuel, ayant déclaré recevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à leur encontre, condamné les appelants à garantir la SCI Valmy 2016 de sa condamnation du chef de l’exécution des travaux de création d’une issue de secours prescrits par l’administration, débouté les appelants de leur demande de garantie à l’encontre de la SCP [I] Adiasse Delahousse Farineaux, débouté les appelants de leur demande de dommages-intérêts, débouté les appelants de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, statué sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

Le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 7 octobre 2021, a constaté l’interruption de l’instance d’appel, comme suite au décès d'[W] [V] survenu le [Date décès 13] 2021.

Mme [C] [Y], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse [X] sont intervenus volontairement en reprise d’instance en leur qualité d’ayants droit d'[W] [V].

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a dit irrecevables les conclusions notifiées le 19 octobre 2021 par la SA Lambour ainsi que les pièces produites à leur appui.

Aux termes de dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 février 2023, M. [H] [V] d’une part et, d’autre part, Mme [C] [Y], Mme [G] [V], M. [F] [V], Mme [M] [V] épouse [X], ces quatre derniers venant aux droits de M. [W] [V] et intervenant volontairement, demandent à la cour de :

– déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la SA Lambour le 19 octobre 2021,

– prendre acte de l’intervention volontaire des héritiers de M. [W] [V] venant aux droits de ce dernier en vertu de l’acte de notoriété établi le 28 décembre 2021,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 30 mars 2021,

– déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de remboursement de travaux pour la création d’une issue de secours, formulées par la SA Lambour ainsi que sa demande de réalisation de travaux prescrits par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public sous astreinte, et ce au visa de l’article 2224 du code civil,

– en conséquence confirmer sur ce point le jugement rendu le 30 mars 2021,

– réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 et déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de garantie formulées par la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours ainsi que les travaux relatifs à la création d’une issue de secours conformément aux prescriptions reprises par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la ville d'[Localité 24] rappelés dans son avis du 6 septembre 2019 et la demande de garantie relative à la condamnation de la SCI Valmy 2016 du chef de l’exécution des travaux de création d’une issue de secours prescrits par l’administration,

– réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 et dire que les travaux relatifs à l’issue de secours étaient à la charge de la SA Lambour en qualité de preneur, en vertu de l’ancien article 1144 du code civil devenu l’article 1222 du code civil suivant ordonnance du 10 février 2016,

– en conséquence, réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 en ce qu’il a condamné les consorts [V] à garantir la SCI Valmy 2016 de sa condamnation du chef de l’exécution des travaux de création d’une issue de secours prescrits par l’administration,

– en conséquence, dire irrecevables et mal fondées les demandes de la SA Lambour, de la SCI Valmy 2016 et de la SARL LVB Investissements,

– débouter la SA Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements de l’intégralité de leurs demandes,

– dire qu’aux termes de l’acte notarié de Me [B] du 31 mars 2016 régularisé entre la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016, la SCI Valmy 2016 a reconnu avoir connaissance du bail et des conditions de location de l’immeuble au profit de la SA André Lambour,

– en conséquence vu cet acte de vente, déclarer la SCI Valmy 2016 irrecevable à formuler une demande de garantie à l’encontre des consorts [V], seul son vendeur la SARL LVB Investissements pouvant la garantir,

– réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 et dire que les demandes formulées par la SA Lambour à l’encontre des consorts [V] ont un caractère abusif,

– en conséquence condamner la SA Lambour au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– confirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 en ce qu’il a constaté que le bail notarié régularisé le 5 juillet 2005 à effet au 1er juillet 2004 entre les consorts [V] et la SA Lambour n’a fait l’objet d’aucun renouvellement au 1er juillet 2013 et qu’il s’est prolongé par tacite prolongation,

– en conséquence :

– juger que les consorts [V] n’ont commis aucune faute à l’encontre de la société LVB Investissements et de la SCI Valmy 2016 et débouter celles-ci de leurs demandes,

– dans l’hypothèse où la cour ne confirmerait pas le jugement rendu en ce qu’il a déclaré que le bail n’avait fait l’objet d’aucun renouvellement à effet au 1er juillet 2013,

– réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 et déclarer le tribunal judiciaire de Lille incompétent pour fixer tant la date de renouvellement du bail que pour désigner un expert judiciaire afin de déterminer une valeur locative, seul le juge des loyers commerciaux étant compétent pour ce faire,

– en conséquence déclarer irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes qui seraient formulées par la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 aux fins de voir désigner avant dire droit un expert judiciaire pour chiffrer leur préjudice,

– en toute hypothèse :

– dire que la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 n’ont subi aucun préjudice au titre d’une perte de chance et débouter la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 de toute demande de condamnation au paiement de différence entre la valeur locative des locaux et le loyer contractuel fixé au renouvellement à effet au 1er juillet 2013 pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2025,

– dire qu’en toute hypothèse, du fait du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 12 janvier 2018, le bail se trouvant résilié à compter du 13 février 2018, les consorts [V] ne peuvent être redevables d’une quelconque somme au titre de la différence entre la valeur locative des locaux et le loyer contractuel qui aurait été fixé à effet du 1er juillet 2013 pour la période postérieure au 13 février 2018,

– débouter la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 de leur demande d’expertise ainsi que de l’intégralité de leurs demandes,

– réformer le jugement rendu et condamner la SCI Valmy 2016, la SARL LVB Investissements et la SA Lambour au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– réformer le jugement rendu et déclarer recevable et bien fondée la demande de garantie formulée par les consorts [V] à l’égard de la SCP [I],

– dire que Mme [I], notaire membre de la SCP [I] en qualité de notaire rédacteur de l’acte et mandataire dans le cadre de son mandat de gestion locative, a engagé sa responsabilité causant un préjudice aux consorts [V] au visa des articles 1240 du code civil et 1991 et 1992 du code civil,

En conséquence condamner la SCP [I] à garantir les consorts [V] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,

Réformant le jugement rendu, débouter la SCP [I] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité procédurale par les consorts [V],

A titre reconventionnel :

– condamner la SA Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements et la SCP [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les dépens d’appel,

– débouter la SA Lambour, la SCI Valmy 2016, la SARL LVB Investissements et la SCP Theret Vacossin de l’intégralité de leurs demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la SCP Adiasse Delahousse Farineaux et Bultot demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SCI Valmy 2016 relatives à la responsabilité du notaire, rejeté la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à l’encontre de Mme [I], condamné la SCI Valmy 2016, la SARL LVB Investissements et Messieurs [W] et [H] [V] à payer à la SCP [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SA André Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements, [W] et [H] [V] aux entiers dépens, chacun à parts égales

– en conséquence,

– rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SARL LVB Investissements et de la société Valmy 2016 ainsi que des consorts [V], les en débouter,

– subsidiairement, constater que la SCP Adiasse émet les protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par la SARL LVB Investissement et la SCI Valmy 2016

– dans tous les cas,

– condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la SARL LVB Investissement, la société Valmy 2016 ainsi que les consorts [V] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

– les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissement (en réalité la SARL LVB Investissements) demandent à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 en ce qu’il a :

. donné acte à la SA André Lambour de ce qu’elle s’est acquittée de sa dette au titre des loyers, de la taxe foncière réclamés, le 2 octobre 2018,

. dit qu’en conséquence la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 12 janvier 2018 ne produit pas effet,

. déclaré prescrite et donc irrecevable la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation solidaire des consorts [V] au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

. rejeté la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 2016 au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

. déclaré prescrite la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation des consorts [V] à exécuter les travaux préconisés par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public,

. rejeté la demande de condamnation sous astreinte,

. rejeté le moyen soulevé par les consorts [V] tiré de l’incompétence du tribunal judiciaire pour statuer sur le renouvellement du bail commercial et la demande indemnitaire fondée sur la faute,

. constaté que le bail commercial entre les consorts [V] et la SA André Lambour n’a pas été renouvelé à effet au 1er juillet 2013, selon les dispositions de l’article L145-10 du code de commerce, mais s’est prolongé par tacite reconduction,

. et en conséquence,

. dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SCI Valmy 2016 relatives à la responsabilité du notaire et des consorts [V],

. rejeté le moyen présenté par les consorts [V] tendant à voir déclarer prescrite la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016,

. rejeté le moyen présenté par les consorts [V] tendant à voir déclarer irrecevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016, faute de lien contractuel,

. déclaré recevable la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à l’encontre d'[W] et de [H] [V],

. condamné [W] et [H] [V] à garantir la SCI Valmy 2016 de sa condamnation du chef de l’exécution des travaux de création d’une issue de secours prescrits par l’administration,

. débouté [W] et [H] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

. accordé faculté de recouvrement direct des dépens à Me Florence Mas s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

. rejeté la demande d’exécution provisoire de la présente décision,

– sauf à préciser que Mme [C] [Y] veuve [V], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse [X] viennent désormais aux droits de M. [W] [V],

– le réformer en ce qu’il a :

. condamné la SA André Lambour à payer à la SCI Valmy 2016 la somme de 2 000 euros à titre de clause pénale,

. déclaré non prescrite et donc recevable la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 2016 au paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours,

. condamné la SCI Valmy 2016 à faire réaliser les travaux de création d’une seconde issue de secours conformément aux prescriptions reprises par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la ville d'[Localité 24] rappelées dans son avis du 6 septembre 2019,

. rejeté la demande de garantie formée par la SCI Valmy 2016 à l’encontre de Me [Z] [I],

. rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par la SCI Valmy 2016,

.  condamné la SA André Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB Investissements, [W] et [H] [V] aux entiers dépens, chacun à parts égales,

.  débouté la SA André Lambour, la SCI Valmy 2016 et la SARL LVB INVESTISSEMENT, [W] et [H] [V] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SCI Valmy 2016, la SARL LVB Investissements et [W] et de [H] [V] à payer à la SCP [I] Adiasse Delahousse Farineaux la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– et statuant à nouveau :

– rejetant toutes conclusions contraires,

– donner acte à la SARL LVB Investissements de son intervention,

– dire recevable et bien fondée la présente intervention, et y faisant droit,

– à titre principal,

– dire que les demandes des sociétés concluantes sont recevables et bien fondées,

– et en conséquence,

– dire la SA André Lambour irrecevable et mal fondée en sa demande de paiement de la somme de 25 742,40 euros au titre des travaux réalisés et l’en débouter,

– débouter la SA André Lambour de sa demande de voir la société Valmy 2016 condamnée à réaliser sous astreinte les travaux prescrits par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public,

– condamner la société André Lambour au paiement à la société Valmy 2016 d’une somme correspondant à 20 % des loyers, charges, accessoires payés avec retard, soit la somme de 6.559,39 euros en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date du jugement à intervenir,

– se prononcer sur le renouvellement du bail consenti par M. [W] [V] et M. [H] [V] à la société André Lambour et la date de prise d’effet dudit renouvellement,

– si la cour estime le bail renouvelé à effet du 1er juillet 2013,

– dire que M. [W] [V] aux droits duquel viennent Mme [C] [Y] veuve [V], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse, M. [H] [V] et Me [Z] [I] ont commis une faute à l’encontre de la société LVB Investissements concluante en ne l’informant pas du renouvellement du bail commercial consenti à la société André Lambour à effet du 1er juillet 2013,

– dire que la SARL LVB Investissements et la SCI Valmy 2016 concluantes subissent un préjudice du fait de cette faute, constituée en une perte de chance de voir fixer le loyer à la valeur locative à effet du 1er juillet 2016 et le prix de vente fixé en tenant compte de ce renouvellement,

– avant dire droit et pour permettre le chiffrage du préjudice subi par les concluantes, désigner tel expert judiciaire pour déterminer la valeur locative et la valeur vénale des locaux sis [Adresse 17], [Localité 24], en fonction du statut du bail commercial (en tacite prolongation de 11 ans et 9 mois ou renouvelé depuis 3 ans) et dire que les frais d’expertise seront supportés solidairement par Mme [C] [Y] veuve [V], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse [X] venant aux droits de M. [W] [V], M. [H] [V] et Me [Z] [I],

– condamner solidairement Mme [C] [Y] veuve [V], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse [X] venant désormais aux droits de M. [W] [V], M. [H] [V] et Me [Z] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à la SCI Valmy 2016, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– à titre subsidiaire,

– si la cour fait droit à la demande en paiement de la société André Lambour ou à sa demande de condamnation à réaliser les travaux,

– condamner solidairement Mme [C] [Y] veuve [V], Mme [G] [V], M. [F] [V] et Mme [M] [V] épouse [X] venant désormais aux droits de M. [W] [V], M. [H] [V] et Me [Z] [I], à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elles sur les demandes de la société André Lambour,

– en tout état de cause,

– condamner la société André Lambour au paiement à la société Valmy 2016 d’une somme de 10 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société André Lambour, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce,

– condamner la société André Lambour au paiement des intérêts judiciaires,

– ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

– condamner la société André Lambour aux entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.

– et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le conseil des concluantes pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2023.

MOTIVATION

L’acte de notoriété produit établit la qualité des intervenants volontaires en appel en qualité d’ayants droit d'[W] [V].

Le jugement entrepris est définitif en ce qu’il a constaté que le bail commercial entre les consorts [V] et la SA André Lambour n’a pas été renouvelé à effet au 1er juillet 2013, selon les dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce et, qu’en conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de la SCI Valmy 2016 relatives à la responsabilité du notaire et des consorts [V].

Le jugement entrepris est également définitif en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SA André Lambour contre les consorts [V] en paiement d’une somme de 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours.

Le jugement entrepris a retenu sur ce point que la demande contre les consorts [V] avait été formulée par des conclusions du 30 janvier 2020, soit plus de cinq années après la dernière facture afférente aux travaux litigieux.

Cependant, le jugement a considéré que n’était pas prescrite la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 2016 au paiement de la même somme correspondant aux mêmes travaux, au motif que la première facture afférente aux travaux litigieux était datée du 3 octobre 2013 tandis, que l’assignation délivrée à la SCI Valmy datait de moins de cinq années après cette date, soit le 2 février 2018.

Bien que la SCI Valmy 16 et la SARL LVB Investissements demandent la réformation du jugement entrepris sur cette recevabilité, leurs conclusions n’opposent utilement aucun moyen nouveau de nature à faire retenir la prescription, le jugement devant en conséquence être confirmé par adoption de motifs sur le rejet de la fin de non-recevoir.

En outre, le jugement est définitif, après que la SA André Lambour a été déclarée irrecevable en ses conclusions devant la cour, en ce qu’il a rejeté la demande de la SA André Lambour tendant à la condamnation de la SCI Valmy 16 à payer 25 742,40 euros au titre du remboursement des travaux effectués pour la création d’une issue de secours.

S’agissant de la condamnation de la SCI Valmy 2016, sur la demande de la société André Lambour, à faire réaliser les travaux de création d’une seconde issue de secours conformément aux prescriptions reprises par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la ville d'[Localité 24] rappelées dans son avis du 6 septembre 2019, le premier juge a retenu que la SCI Valmy 2016 y était tenue en sa qualité de bailleur, en vertu de son obligation de délivrance conforme du bien loué, quand bien même ces travaux seraient apparus nécessaires alors qu’elle n’était pas propriétaire, le nouvel acquéreur étant selon ce jugement tenu de toutes les obligations du précédent bailleur qui lui ont été transmises par l’effet de la vente, sous réserve de la garantie des consorts [V], anciens propriétaires.

A l’appui de l’appel incident sur ce point, la SCI Valmy 2016 soutient que les travaux litigieux sont les mêmes que ceux que le bailleur avait autorisé en 2012 et que le preneur s’était engagé à réaliser à ses frais. Elle considère que la société Lambour le reconnaît expressément. A cet égard, elle fait valoir que le 3 novembre 2019, le preneur lui avait écrit que la commission de sécurité demandait « de réaliser l’isolement des réserves et de créer un cheminement partagé » ajoutant que « c’est ce qui était prévu dans le dossier d’aménagement (‘) je n’ai effectué que partiellement les travaux » ; elle vise à l’appui de ce moyen une pièce n°17 de la société Lambour qu’elle ne produit pas. En outre, la SCI Valmy 2016 soutient que la société Lambour admet ce même fait dans ses conclusions, qu’elle ne produit pas non plus, dans lesquelles le preneur indique, selon elle, que l’avis défavorable rendu à son encontre par la commission de sécurité en 2019 ne découle pas de nouvelles prescriptions administratives mais n’est que le prolongement de celui rendu en 2014 puisque, citant ainsi la page 11 de ces conclusions : « il n’a été quasiment levé aucune des prescriptions de 2014 et que les prescriptions inscrites dans le procès-verbal de 2019 sont les mêmes que celles [de]2014 ».

La SCI Valmy 2016 expose également qu’en réalité une grande partie des motifs de l’avis défavorable de 2019 était déjà mise en évidence dans le rapport de la commission de sécurité de 2011, qu’elle produit, et explique qu’à la suite de cet avis défavorable de 2011, la société André Lambour s’était faite autoriser par les consorts [V] à déplacer son issue de secours, admettant à cette occasion que les travaux issus de ce déplacement lui incombaient.

Sur ce point la SCI Valmy 2016 vise la pièce n° 3 du notaire intimé.

Cette dernière pièce, qui est une lettre de M. Lambour à Mme [V] du 20 juin 2012, porte en objet : « demande d’autorisation de modification de porte de secours » et explique : « je reviens vers vous concernant l’issue de secours à l’arrière du magasin. Le nouveau voisin a fermé cette porte et si je ne trouve pas une autre issue rapidement, je risque la fermeture administrative. Lors de notre dernier entretien téléphonique, ma demande était de déplacer cette sortie sur l’arrière de la parcelle [Cadastre 7] (magasin de chaussure vous appartenant voir plan ci-joint). Aussi pouvez-vous me donner votre accord pour réaliser les travaux tel que présent[és] dans le devis ci-joint (qui est à ma charge). En cas d’accord, pourriez-vous me renvoyer la photocopie de ce courrier paraphé de bon pour accord avec votre signature. Je dois effectuer la même démarche auprès de vos fils qui sont également propriétaires. »

La SCI Valmy 2016 fait valoir un extrait de l’avis défavorable de la commission de sécurité de 2019 qui se lit ainsi :

« L’exploitant a déposé un dossier de demande de travaux en 2014 afin de réaliser des travaux de mise en conformité de l’établissement (‘). Le jour de la visite, certains travaux ont débuté (mise en place partielle d’une 2 ème issue de secours), mais sont en suspens, et de nombreuses non-conformité subsistent (dégagement dans la réserve, BAES non déplacé). De plus, il semblerait que les travaux entrepris ne correspondent plus à l’étude déposée initialement.

(‘) l’exploitant n’a quasiment levé aucune des prescriptions émises en 2014, ces dernières sont émises pour la plupart d’entre elles depuis 2004. »

La SCI Valmy 2016 conclut que l’avis défavorable dont se prévaut le preneur pour solliciter la condamnation du bailleur a en réalité été rendu en raison de ses propres manquements, dès lors que cet avis résulte du fait que les travaux commencés en 2014 n’ont pas été terminés et ne correspondent pas à l’autorisation des travaux accordés.

La société Valmy 2016 soutient que la société André Lambour est mal fondée à se prévaloir de sa propre turpitude alors que l’obligation lui revient directement.

La société Valmy 2016 indique qu’elle ne peut être condamnée à prendre en charge la fourniture et la pose de la porte coupe-feu alors que dans la pièce n° 17 précitée et non-produite des consorts [V], une lettre du preneur du 30 novembre 2019, le preneur a indiqué, selon elle, que la commission aurait demandé le changement de cette porte dès lors car :  «  La porte existante a le bas rouillé car la cave est régulièrement inondée », Il en déduit que si les dégradations de la porte sont liées à un ou plusieurs sinistres, le preneur avait l’obligation de les déclarer à son assureur et qu’il a dû en être indemnisé.

Sur ce point, les consorts [V], à l’appui de leur appel du chef de la condamnation qui les oblige à garantir la société Valmy 2016 de la condamnation de celle-ci du chef des travaux de création d’une issue de secours, soutiennent que ces travaux correspondent aux prescriptions administratives applicables au regard de l’activité exercée par la SA Lambour qui conformément aux termes de son contrat de bail doit se soumettre aux prescriptions administratives pouvant s’y appliquer, alors que les non conformités actuelles résultent d’un manquement de la SA Lambour dans la réalisation des travaux de 2014, survenus sans que le preneur ait jamais contesté que le bailleur, nullement mis en demeure de le faire.

Les consorts [V] en concluent que c’est à tort que le premier juge a considéré que ces travaux incombaient au bailleur et, en particulier, aux anciens propriétaires bailleurs.

Sur ce point, la cour rappelle tout d’abord que le jugement entrepris n’a nullement condamné le bailleur à prendre en charge une porte coupe-feu, mais seulement une issue de secours. Le procès-verbal de la réunion de la commission de sécurité du 6 septembre 2019 réserve la prescription d’une porte coupe-feu, d’une part, à l’isolation des réserves (« bloc porte CF 1 h à fermeture automatique (Art.M49) [de l’arrêté du 25 juin 1980 modifié portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP], d’autre part pour l’équipement de la chaufferie.

Le jugement entrepris a uniquement imparti au bailleur de prendre en charge la prescription de 2019 de la commission de sécurité visant à doter l’établissement d’une deuxième issue de secours, conformément au procès-verbal de la réunion du 6 septembre 2019 qui précise qu’il s’agit « d’une 2ème issue de secours avec un cheminement protégé (Art CO38) ».

Cependant, alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, en vertu de l’article 1719 du code civil, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et qu’en particulier les travaux prescrits par l’autorité administrative ou les normes réglementaires incombent au bailleur, et qu’il ne peut être dérogé à ce principe que par une clause expresse du bail, le jugement entrepris retient, dans ses motifs, qu’aux termes du bail commercial litigieux, les travaux imposés par l’administration ne sont pas spécifiquement mis à la charge du preneur.

Or, la SCI Valmy 2016 et les consorts [V] contestent cette appréciation.

A cet égard, l’acte authentique de renouvellement de bail commercial du 5 juillet 2005 reçu par Mme [I] notaire associé et conclu entre les consorts [V] et la société André Lambour énonce, à la rubrique intitulée « Charges et conditions générales », que le bail commercial, initialement conclu par acte authentique du 12 juillet 1995 entre Mme [L] [V]-[T] et la société André Lambour est renouvelé « sous les conditions suivantes identiques au bail initial ».

A la suite, l’acte authentique de 2005, à partir du bas de la page 4 et jusqu’en haut de la page 5, énonce les obligations du bailleur, qui se limitent au clos et au couvert suivant l’usage, sous réserve d’une stipulation spéciales concernant la vitrine et l’interdiction d’exploiter un commerce similaire à celui du preneur.

Les obligations du preneur sont énoncées à la suite du haut de la page 5 jusqu’en page 13.

Or, en fin de page 6 et en page 7, les parties ont ainsi stipulé, dans une rubrique intitulée « Modification matérielle des lieux loués » :

« Le preneur n’aura pas la possibilité d’effectuer des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux, sauf agrément exprès et écrit du bailleur.

Il ne pourra faire aucun percement de mur ni cloison ni changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Si des travaux étaient autorisés par ce dernier, ils seront entrepris obligatoirement aux frais du preneur, sous le contrôle de l’architecte ou tout homme de l’art désigné par le bailleur et dont les honoraires seront, également, à la charge du preneur.

A l’expiration du bail, le bailleur sera en droit d’exiger, aux frais du preneur, la remise des lieux loués dans leur état d’origine. »

En outre, la même page 7, les parties ont encore adopté une clause ainsi rédigée :

« PRESCRIPTIONS ADMINISTRATIVES

Il [le preneur] devra, pour l’exploitation de son commerce, se soumettre aux prescriptions administratives pouvant s’y appliquer » .

Il doit être considéré que les stipulations déjà indiquées des parties et figurant, d’une part, dans la rubrique « Modifications matérielles des lieux loués », en particulier l’obligation de prise en charge des travaux par le preneur pour le percement des murs et, d’autre part, dans la rubrique « Prescriptions administratives », qui viennent s’ajouter aux obligations plus généralement définies par les autres stipulations des parties, en particulier celles relatives à l’activité – à savoir l’exploitation d’un commerce de magasin d’alimentation ou supermarché -, et celles régissant, au titre des obligations du preneur, les réparations, l’entretien, le remplacement des installations et appareils ainsi que le sort des travaux, des améliorations, des embellissements et des installations, constituent une clause expresse du bail ayant pour objet de mettre à la charge du preneur les obligations de percement d’une seconde issue de secours pour mise en conformité avec les prescriptions administratives.

Par conséquent, le jugement entrepris sera réformé de ce chef.

La société Lambour sera déboutée de sa demande en condamnation de la SCI Valmy 2016 à faire réaliser l’issue de secours pour mise en conformité avec les prescriptions administratives.

Le jugement sera également réformé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à astreinte, cette mesure étant sans objet.

Par voie de conséquence, la demande en garantie formée par la SCI Valmy 2016 contre les consorts [V] est sans objet.

S’agissant de la demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a réduit la clause pénale, alors que le juge doit se placer au moment où il statue et qu’il est établi que les sommes visées au commandement de payer du 12 janvier 2018 étaient en principal 21 178,99 euros au titre des loyers du 4ème trimestre 2017, du premier trimestre 2018 et de la taxe foncière 2017, à quoi il faut ajouter le loyer du troisième trimestre de 2018 payable en juillet, pour 6 808,98 euros, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu, au vu en particulier du règlement intégral du principal de la dette en octobre 2018, que la majoration de 20% de toute somme non payée à son échéance stipulée à titre de clause pénale était manifestement disproportionnée, au regard du préjudice réellement subi par le créancier s’agissant des conséquences dommageables du retard de paiement subi effectivement. En effet, le créancier n’a été privé du paiement de tout loyer que pendant environ une année seulement.

En outre, alors que le créancier demande au titre de la clause pénale 6 559,39 euros pour un montant global impayé à échéance de 32 796,95 euros, il ne démontre nullement en quoi la somme de 2 000 euros allouée par le premier juge est, ainsi qu’il l’affirme, dérisoire au regard des engagements des parties et des conséquences dommageables non précisées du retard de paiement effectivement subi par le bailleur.

S’agissant de la demande de capitalisation des intérêts formée par la SCI Valmy 2016 et la société LVB Investissements, le dispositif des conclusions de ces parties ne précise pas sur quelles sommes elles devraient porter.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à ce titre.

La charge du paiement du droit proportionnel de l’huissier en cas de recouvrement forcé est fixée par les dispositions légales et réglementaires. La cour ne saurait y déroger et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à ce titre par la SCI Valmy 2016 et la société LVB Investissements .

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu que la société Lambour, malgré la mauvaise appréciation de ses droits, n’avait pas commis d’abus de droit en mettant en cause les consorts [V].

Le sens du présent arrêt conduit à dire que sont sans objet les demandes en garantie des consorts [V] contre le notaire, l’action en responsabilité des sociétés Valmy 2016 et LVB Investissements contre les consorts [V], la demande d’irrecevabilité de la demande des consorts [V] contre l’action en garantie formée contre eux par la SCI Valmy 2016.

En équité, la SCI Valmy 2016 recevra de la société André Lambour au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

En outre l’équité commande également d’allouer aux consorts [V] une indemnité de procédure en appel, dont le montant sera également précisé au dispositif de la présente décision, à la charge de la SCI Valmy 2016.

Cependant, il n’y a pas lieu d’allouer d’autre indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le jugement entrepris sera également confirmé sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et sur la charge des dépens.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la société André Lambour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dans les limites de l’appel,

Accueille l’intervention volontaire de Mme [C] [Y] veuve d'[W] [V], Mme [G] [V], M. [F] [V], Mme [M] [V] épouse [X], venant tous les quatre aux droits d'[W] [V] décédé le [Date décès 9] 2021 ;

Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a :

– condamné la SCI Valmy 2016 à faire réaliser une seconde issue de secours conformément aux prescriptions par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public dans son avis du 6 septembre 2019 ;

– dit n’y avoir lieu à astreinte ;

– condamné [W] et [H] [V] à garantir la SCI Valmy 2016 de cette dernière condamnation.

Statuant de nouveau de ces chefs,

– déboute SA Lambour de sa demande en condamnation de la SCI Valmy 2016 à faire réaliser une seconde issue de secours conformément aux prescriptions par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public dans son avis du 6 septembre 2019 ;

– dit sans objet la demande d’astreinte ;

– dit sans objet la demande de la SCI Valmy 2016 à être garantie par les consorts [V].

Pour le surplus,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société André Lambour à payer 2 000 euros à la SCI Valmy 2016 au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SCI Valmy à payer 2 000 euros aux consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SA André Lambour aux dépens d’appel ;

Rejette les prétentions plus amples ou contraires.

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles