Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Première Chambre
JUGEMENT
11 JANVIER 2024

N° RG 22/01847 – N° Portalis DB22-W-B7G-QP2K
Code NAC : 63B

DEMANDEURS :

Madame [U] [M] épouse [G]
née le [Date naissance 4] 1983 à [Localité 14] (28)
[Adresse 16]
[Adresse 16]
[Localité 11]
représentée par Maître Sophie JULIENNE de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

Monsieur [G] [V]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 15] (75)
[Adresse 16]
[Adresse 16]
[Localité 11]
représenté par Maître Sophie JULIENNE de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

DEFENDEURS :

Maître [V] [K], membre de la SCP [K] BEDICAM NOTAIRES ASSOCIES, immatriculée au RCS DE VERSAILLES sous le N° 494 136 708,
Sise [Adresse 13]
[Localité 12]
représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

S.A. MMA IARD IMMATRICULEE, Société anonyme inscrite au RCS DU MANS sous le N° 440 048 882, au capital social de 537.052.368 euros, dont le qiège esdt sis [Adresse 2] [Localité 10]
en tant qu’assureur de Maître [V] [K], pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

ACTE INITIAL du 15 Mars 2022 reçu au greffe le 31 Mars 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2023, Madame DURIGON, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame BEAUVALLET, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Janvier 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame DURIGON, Vice-Présidente
Madame DAUCE, Vice-Présidente
Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 20 mai 2015, établi par Maître [V] [K], M. et Mme [G] ont acquis de la Société AZUR INVESTISSEMENT une maison à usage d’habitation cadastrée section ZH numéro [Cadastre 7] lieudit « [Adresse 16] » pour une contenance de 19a 71 ca.

Deux ans après leur acquisition, M. et Mme [G], souhaitant diviser leur terrain et vendre un terrain à bâtir sur le fond de leur parcelle, se sont rapprochés d’un géomètre-expert afin d’obtenir l’autorisation administrative de division.
Ils ont procédé à la division de leur parcelle et ont mis en vente la parcelle nouvellement créée cadastrée ZH n°[Cadastre 9].

Ils ont contacté l’Etude de Maître [V] [K] et lui ont demandé d’établir une attestation selon laquelle la partie de terrain qu’ils souhaitaient, bénéficiait d’un droit de passage sur l’autre accès constituant un chemin appartenant à la société AXCAN PHARMA. Une attestation a été établie par Maître [K] le 23 juin 2017 en ce sens.

M. et Mme [G] ont signé une promesse de vente avec M. et Mme [P] le 14 octobre 2019.

Lorsque l’entreprise mandatée par les époux [G] a voulu intervenir sur le chemin, la société AXCAN PHARMA, propriétaire du chemin, a contesté l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle ZH n°[Cadastre 5].

Les époux [G] ont alors accepté, pour que la vente se maintienne, que l’accès à la voie publique s’effectue sur leur propriété par emprunt de la voie privée du lotissement ; un nouveau permis de construire devant être déposé.

Maître [K] a informé les époux [P] de l’accord des époux [G] pour concéder sur leur terrain une servitude de passage et pour participer au surcoût de l’opération induit pour les époux [P].

Le 31 janvier 2021 les époux [G] ont signé un protocole d’accord avec les époux [P] selon lequel ils acceptent notamment de prendre à leur charge les frais et surcoûts induits par la modification du projet de construction des époux [P].

Les époux [P] ont déposé un nouveau de dossier de permis de construire, lequel a été délivré le 23 novembre 2020.

Suivant acte dressé par Maître [V] [K] et Maître [R] en date du 20 mai 2021, les époux [G] et les époux [P] ont signé l’acte de vente de la parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 9].

Les époux [G] ont, par courrier RAR en date du 10 septembre 2021 délivré par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité de Maître [K] une indemnisation à hauteur de la somme de 55.000 € au titre des préjudices qu’ils estiment avoir subis, se décomposant comme suit :
– 13.500 € au titre des frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation nécessités en raison de la modification du projet des époux [P] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain des époux [G],
– 1.500 € au titre des honoraires d’huissier de justice et d’avocat nécessaires à la régularisation de la situation,
– 30.000 € au titre de la dépréciation de la valeur de leur propriété en raison de l’existence de cette servitude de passage et de la réduction de leur jardin d’agrément
– 10.000 € au titre du préjudice moral subi dans le cadre de cette vente, mais également du trouble de jouissance à subir dans le cadre des travaux de construction de la maison des époux [P] dans la mesure où le chantier sera accessible depuis leur terrain.

Maître [V] [K] n’a pas donné suite à cette demande.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en dates des 15 et 25 mars 2022, les époux [G] ont saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir notamment :

– Condamner Maître [V] [K] à leur verser les sommes suivantes :
– 13.500 € au titre des frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation nécessités en raison de la modification du projet des époux [P] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain des époux [G],
– 1.500 € au titre des honoraires d’huissier de justice et d’avocat engagés en phase amiable afin d’espérer obtenir une régularisation de la situation,
– 30.000 € au titre de la dépréciation de la valeur de leur propriété en raison de l’existence de cette servitude de passage et de la réduction de leur jardin d’agrément,
– 10.000 € au titre du préjudice moral subi dans le cadre de cette vente, mais également du trouble de jouissance à subir dans le cadre des travaux de construction de la maison des époux [P] dans la mesure où le chantier sera accessible depuis leur terrain.

Par dernières conclusions signifiées le 6 mars 2023, les époux [G] demandent au tribunal de condamner Me [K] et la S.A. MMA IARD à leur payer :

– 18.532,82€ au titre des frais d’aménagements extérieurs et de viabilisation engagés en raison de la modification du projet des époux [P] et de la création d’une servitude de passage sur le terrain des époux [G],
– 1.360 € au titre des honoraires d’huissier de justice et d’avocat engagés en phase amiable afin d’espérer obtenir une régularisation de la situation,
– 33.889 € au titre de la dépréciation de la valeur de l’emprise de leur propriété grevée de la servitude de passage,
– 20.000 € au titre de la moins-value occasionnée sur la propriété des époux [G], fonds servant,
– 10.000 € au titre du préjudice moral subi dans le cadre de cette vente, mais également du trouble de jouissance à subir dans le cadre des travaux de construction de la maison des époux [P] dans la mesure où le chantier sera accessible depuis leur terrain.

Les époux [G] estiment que le notaire a commis une faute à l’occasion de la rédaction de l’acte d’acquisition de leur terrain dans la mesure où il n’a pas été fait pas mention de l’existence d’une servitude de passage grevant la propriété voisine appartenant à la société AXCAN PHARMA cadastrée ZH n°[Cadastre 5] au profit du terrain vendu cadastré ZH n°[Cadastre 3] et divisé en parcelles n°[Cadastre 6] à [Cadastre 8].
Ils estiment que le notaire a également commis une faute dans le cadre de la cession du lot à bâtir issue de la division de leur terrain aux époux [P]. Ils exposent que le notaire a également commis une faute lors de la rédaction de la promesse de vente signée avec les époux [P] en date du 14 octobre 2019.
Ils exposent ainsi avoir subi un préjudice compte tenu des frais qu’ils ont accepté de payer aux époux [P] relatifs au surcoût de la modification du projet de construction de ces derniers.

Par dernières conclusions signifiées le 3 août 2023, Me [V] [K] et la S.A. MMA IARD formulent les demandes suivantes :
« Vu l’article 1240 du Code Civil,

– DEBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [K].
– LE METTRE HORS DE CAUSE.
– CONDAMNER les époux [G] à verser à Maître [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. »

Maître [V] [K] conteste toute faute de sa part précisant que l’existence de la servitude litigieuse ne s’est pas posée au moment où les époux [G] ont acquis leur bien mais au moment où ils ont souhaité subdiviser leur terrain pour en vendre une partie. Ainsi, Me [V] [K] estime qu’il n’a pas manqué à son obligation de conseil et d’information au moment où il a dressé l’acte de vente en 2015, la subdivision du terrain et l’existence d’une servitude de passage sur le fonds voisin n’ayant pas été évoquées lors de la conclusion de l’acte.
La seule déclaration de sinistre par Maître [V] [K] ne peut être considérée comme un élément tendant à démontrer qu’il a effectivement commis une faute.

Par ailleurs, il indique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice invoqué. Selon lui, ils ne démontrent pas qu’ils auraient acquis leur terrain à un moindre prix en l’absence de servitude de passage conforme à celle figurant dans l’attestation établie deux ans plus tard.

Enfin, il conclut au débouté de la demande d’indemnisation en précisant qu’il a été jugé que la réduction du prix et la restitution de la différence correspondent à une réduction du surface et non à un préjudice indemnisable qui pourrait être mise à la charge du notaire défaillant.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 novembre 2023, a été mise en délibéré au 11 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité civile professionnelle de Maître PEPIN

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Il est par ailleurs de principe que les notaires doivent avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

En l’espèce, il est constant que :

– par acte authentique en date du 20 mai 2015 dressé par Maître [K], M. et Mme [G] ont acquis de la Société AZUR INVESTISSEMENT une maison à usage d’habitation cadastrée section ZH numéro [Cadastre 7] lieudit « [Adresse 16] » pour une contenance de 19a 71 ca.

– le 23 juin 2017, à la demande de M. [V] [G] et Mme [U] [G], Maître [K] a établi une attestation selon laquelle il est précisé s’agissant du bien des époux [G] : « observation faite que cette parcelle profite d’une servitude de passage et de passage de canalisations annexée à l’acte de vente, et grevant le (sic) chemin appartenant à AXCAN PHARMA. »

– une promesse de vente a été signée par les époux [G] et les époux [P] le 14 octobre 2019

– par acte authentique en date du 20 mai 2021 les époux [P] ont acquis une partie du terrain des époux [G]

Il résulte de ces éléments que l’acte de vente du 20 mai 2015 ne mentionne aucune servitude de passage grevant le chemin appartenant à la société AXCAN PHARMA, seule l’attestation établie par le notaire le 23 juin 2017 fait état de cette servitude litigieuse.

Les époux [G] ne versent aux débats aucun élément de preuve ou commencement de preuve permettant de démontrer qu’ils ont fait état à Maître [V] [K] de leur projet de diviser la parcelle acquise en vue d’en vendre une partie.
M. [V] [G] et Mme [U] [G] ne démontrent pas que Maître [K] ait commis une quelconque faute dans la rédaction de l’acte de vente du 20 mai 2015, étant précisé qu’il n’a pas été fait mention de l’intention de ces derniers de diviser leur terrain en deux en vue de la vente d’une partie dudit terrain ; la question de l’existence d’une servitude de passage pour que la partie du terrain dont la vente était envisagée ne soit pas enclavée ne pouvait donc se poser et ne constituait pas une condition essentielle du contrat.

Maître [K] n’a donc pas de commis de faute à l’occasion de la rédaction de l’acte de vente du 20 mai 2015, l’efficacité de cet acte étant parfaite dans la mesure où il n’est pas démontré que la volonté des époux [G] de subdiviser leur parcelle, et par suite la nécessité pour la partie de la parcelle issue de la division de bénéficier d’une servitude de passage, constituait une condition essentielle de l’acquisition du terrain par les époux [G].
Il doit être rappelé que la responsabilité de Maître [K] n’est pas retenue s’agissant de la rédaction de l’acte de vente. Or, les époux [G] demandent réparation des préjudices en lien avec la faute reprochée à Maître [K] lors de la rédaction de l’acte de vente.
Les demandes des époux [G] seront donc rejetées, le notaire n’ayant commis aucune faute.

S’agissant de la promesse de vente conclue entre les époux [G] et les époux [P] le 14 octobre 2019, Maître [V] [K] explique avoir établi une attestation relative à l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle à vendre des époux [G], à la demande de ces derniers, le 23 juin 2017 en raison de la présence du portillon et d’une sortie existant, selon M. les époux [G], avant la division de la grande parcelle. Maître [V] [K] expose ainsi qu’une servitude de bon père de famille pouvait être reconnue.
Il est constant que la société AXCAN PHARMA a contesté l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle ZH n°[Cadastre 5] lorsque l’entreprise mandatée par les époux [G] a souhaité entreprendre les travaux.
Il doit être relevé que Maître [V] [K] indique avoir établi l’attestation litigieuse du 23 juin 2017 relative à la servitude de passage sur la base des déclarations de M. [V] [G] et Mme [U] [G] concernant la présence d’un portillon et d’une sortie existant avant la division de la parcelle concernée en deux.

Il appartient à Maître [V] [K], en sa qualité de notaire, de rédiger des actes et attestations après avoir procédé aux vérifications des éléments contenus dans l’acte. Il ne peut se contenter de déclarer qu’il estime qu’une servitude de passage et de canalisation grève le chemin appartenant à la société AXCAN PHARMA sur la seule base de déclarations de ses clients, la sécurité et l’efficacité des actes juridiques établis par ses soins devant être assurées.

Il ressort des débats que pour que la vente de la partie de leur terrain au profit des époux [P] soit maintenue, les époux [G] ont accepté que l’accès à la voie publique du terrain des époux [P] puisse s’effectuer via leur propriété, un nouveau permis de construire a dû être déposé. Il est acquis que Maître [V] [K] a informé les époux [P] de l’accord des époux [G] pour concéder sur leur terrain une servitude de passage et pour participer au surcoût de l’opération induit pour les époux [P]. Les époux [G] ont ainsi, aux termes d’un protocole d’accord signé avec les époux [P], accepté de prendre à leur charge les frais et surcoûts induits par la modification du projet de construction des époux [P].
Suivant acte dressé par Maître [V] [K] et Maître [R] en date du 20 mai 2021, les époux [G] et les époux [P] ont signé l’acte de vente de la parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 9].
Il n’est reproché aucune faute à l’égard de Maître [K] s’agissant de l’acte de vente du 20 mai 2021.
La seule faute reprochée au notaire concerne la promesse de vente du 14 octobre 2019. Il ressort des débats et des développements précédents que Maître [K] a commis une faute s’agissant de la promesse de vente du 14 octobre 2019 et de la référence à la servitude de passage.

Il résulte des débats qu’au terme du protocole d’accord sous seing privé du 31 janvier 2021, les époux [G] ont accepté de prendre à leur charge les frais suivants :
-viabilisation interne de la maison de M et Mme [P] pour un montant de 2.923,20 euros TTC
-clôture séparative entre les parcelles [G] et [P] pour une montant total TTC de 2.893,66 euros
-portail et motorisation de M et Mme [P] pour un montant de 1.500 euros
Il est par ailleurs prévu que la pose des portails sera partagée en deux parts égales notamment.

Il n’est pas précisé que Maître [V] [K] s’est engagé à rembourser des frais ainsi payés par les époux [G]. Par ailleurs, les époux [G] ne rapportent pas la preuve que Maître [V] [K] aurait validé tous les échanges entre les époux [G] et les époux [P] contrairement à ce que déclarent les demandeurs.

Il doit être relevé que la vente par les époux [G] de la parcelle issue de la division de leur terrain aux époux [P] a eu lieu malgré le fait que la servitude de passage telle que résultant de l’attestation notariée a été contestée par la société AXCAN PHARMA, sans que les époux [G] ne fassent état d’une diminution du prix de vente du terrain.
La signature de l’acte de vente a donc eu lieu sans diminution du prix de vente du terrain en raison de l’accord trouvé par les époux [G] et les époux [P], la faute reprochée au notaire relative à la promesse de vente n’a entrainé aucun préjudice au détriment des époux [G].

Il doit par ailleurs être relevé qu’en matière de responsabilité professionnelle des notaires notamment, seule la perte de chance est indemnisable. Or, en l’espèce, les époux [G] n’indiquent pas que le terrain aurait été vendu à un prix inférieur à celui initialement prévu en raison de la contestation de la servitude de passage par la société AXCAM PHARMA. En outre, il n’est reproché aucune faute à Maître [K] s’agissant de l’acte de vente du terrain du terrain dressé le 20 mai 2021.

Les époux [G] ne rapportent pas la preuve d’avoir subi un préjudice en lien avec la faute commise par le notaire lors de la rédaction de la promesse de vente.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la garantie de la compagnie MMA IARD

La demande à ce titre est sans objet compte tenu du sens du présent jugement.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sens du présent jugement, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Maître [V] [K] sera condamné à payer les dépens compte tenu des circonstances de l’espèce.

Les circonstances d’équité tendent à justifier de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [V] [G] et Mme [U] [M] épouse [G] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts,

Déboute toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Maître [V] [K] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit qu’il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JANVIER 2024 par Madame DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT