Arrêt n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/04006 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OGEY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 MAI 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/03520

APPELANTS :

Madame [S] [W] [B] veuve [R] prise tant personnellement qu’ès qualités de curatrice de Monsieur [L] [R]

née le 06 Septembre 1951 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Monsieur [G] [R]

né le 13 Mai 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

et

Monsieur [L] [R] placé sous curatelle renforcée de sa mère Mme [S] [W] [R] (selon première ordonnnance du 12 décembre 2005)

né le 19 Août 1974 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par Me Marie CHAREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître [C] [D]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [X]

né le 22 Mars 1945 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon compromis en date du 15 février 1996 réitéré par acte authentique reçu par maître [C] [D] le 8 juillet 1996, Mme [P] [E] veuve [R] et son fils M. [J] [R] ont vendu à M. [K] [X] un bien sis [Adresse 4] à [Localité 11], consistant en un local de rez-de-chaussée pour le prix de 110 000 francs.

M. [J] [R] est décédé le 20 novembre 2004 et Mme [P] [E] veuve [R] en 2010. Aux termes des opérations de liquidation de ces deux successions, leur patrimoine immobilier a été dévolu entre les mains de M. [G] [R], de M. [L] [R] et de leur mère Mme [S] [W] [B] veuve [R].

A l’occasion de démarches en vue de la revente de son bien, M. [X] a été informé par le notaire chargé de l’opération qu’une partie des locaux à savoir le lot n°5 de la copropriété, qu’il entendait aliéner, appartenait toujours aux consorts [R].

Par assignation en référé du 24 mai 2016, M. [X] a sollicité la rectification de l’acte authentique du 8 juillet 1996 avec signature d’un additif portant sur le lot n°5 de la copropriété, stipulant que la vente portait sur les lots indivisibles 4 et 5 de ladite copropriété.

Par ordonnance du 29 septembre 2016, le juge des référés a débouté M. [X] de ses demandes.

Par actes d’huissier des 17 et 23 mars 2017, M. [X] a fait assigner Maître [D] et M. [J] [R] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de se voir reconnaître la qualité de propriétaire du lot n°5 et de se voir indemniser du préjudice subi.

Mme [S] [B] veuve [R], M. [G] [R] et M. [L] [R] (placé sous curatelle renforcée de sa mère Mme [S] [R]) sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 21 mai 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment :

– reçu l’intervention volontaire de Madame [S] [R] née [B], Monsieur [L] [R] et Monsieur [G] [R],

– rejeté la ‘n de non-recevoir et déclaré l’action de Monsieur [K] [X] recevable,

– constaté que l’acte de vente du 8 juillet 1996 reçu par Maitre [D], conclu entre Madame [P] [E] veuve [R] et Monsieur [J] [R], d’une part, et Monsieur [K] [X], d’autre part, est erroné en ce qu’il n’identifie le bien vendu que comme étant constitué du lot 4 de la copropriété sise [Adresse 4], à [Localité 11] alors que le bien vendu est constitué des lots 4 et 5 et des millièmes de copropriété correspondants,

– ordonné en conséquence la rectification de l’acte, y ajoutant s’agissant de la désignation de l’objet de la vente, le lot n°5 de la copropriété sise [Adresse 4], et les millièmes de coproprieté correspondants,

– condamné Maître [C] [D] à payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts à Monsieur [K] [X],

– rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] a l’encontre des consorts [R],

– condamné in solidum Maître [D], Madame [S] [R] née [B] et Messieurs [L] et [G] [R] aux dépens,

– condamné Madame [S] [R] née [B], Monsieur [L] [R] et Monsieur [G] [R], à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur [K] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 11 juin 2019, Mme [S] [B] veuve [R], M. [G] [R] et M. [L] [R] ont relevé appel de ce jugement, l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 23 octobre 2023, les consorts [R] sollicitent la réformation du jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de dire qu’il n’y a pas lieu à rectification de l’acte authentique de vente conclu avec M. [X] et de débouter ce dernier de ses demandes.

A titre reconventionnel, ils demandent à la cour d’ordonner à M. [X] de libérer, dès signification de l’arrêt à intervenir, l’assiette du lot n°5 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 11], de rétablir les accès et de remettre toutes clés d’accès, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

A titre subsidiaire, ils demandent de constater la faute de Maître [D] dans la rédaction de l’acte authentique et :

– de le condamner à leur verser la somme de 45 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien,

– de condamner M. [X] à leur rembourser l’ensemble des taxes foncières pour la propriété du lot n°5 soit la somme de 621 euros.

Ils demandent en outre à la cour de débouter les intimés de leur appel incident et de les condamner aux entiers dépens, et à leur payer chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 19 octobre 2023, M. [K] [X] sollicite la confirmation du jugement entrepris. Il demande à voir déclarer irrecevable la demande des consorts [R] au titre de la répétition de l’indu, cette demande étant nouvelle en cause d’appel. Formant appel incident, il sollicite la condamnation des consorts [R] et de Maître [D] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et pour le préjudice subi.

A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert avec la mission suivante :

– se rendre sur les lieux litigieux en convoquant les parties,

– se faire remettre l’ensemble des documents utiles au litige et les étudier,

– visiter les lieux, les décrire et en mesurer la surface,

– dire si les lots 4 et 5 tels que définis au règlement de copropriété du 4 mars 1958 sont de fait indivisibles et forment quatre pièces situées à la suite, le tout pour une surface d’environ 60 m2,

– déterminer la valeur vénale des lieux en se plaçant à la date de l’acte de vente du 8 juillet 1996 et dire si le prix de 110 000 francs correspond au marché de 1996 pour la vente d’un garage d’une superficie de 60 m2 composé de quatre pièces.

Il demande en outre de condamner solidairement les consorts [R] et Me [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’enregistrement et de publicité foncière, et à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 22 octobre 2020, Maître [D] sollicite l’infirmation du jugement.

A titre liminaire, il demande à la cour :

– de déclarer irrecevables les demandes des consorts [R] formulées à son encontre, comme étant nouvelles en cause d’appel,

– de juger irrecevable l’action en revendication de M. [X], pour ne pas être dirigée contre l’ensemble des propriétaires et vendeurs du lot n°5 de la copropriété.

Au fond, il demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter M. [X] de ses demandes et, à titre subsidiaire, de débouter les consorts [R] de leurs demandes formées à l’encontre du notaire.

A titre infiniment subsidiaire, Me [D] demande à la cour de débouter M. [X] de sa demande de paiement de la somme de 15 000 euros.

Il demande en outre à la cour de condamner tout succombant aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande des consorts [R] dirigée contre le notaire

Il est constant que les consorts [R] n’avaient formulé en première instance aucune demande contre maître [D], la responsabilité de ce dernier étant exclusivement recherchée par M. [X].

Contrairement à ce que prétendent les consorts [R], cette demande ne peut se justifier par l’évolution du litige, le jugement de première instance ne constituant pas un fait nouveau au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

De même, le litige étant identique à celui de première instance, cette demande pouvait être formulée en première instance et ne peut dès lors être interprétée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes faites en première instance, au sens de l’article 566 du même code.

Dans ces conditions, il s’agit d’une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la demande des consorts [R] en remboursement des sommes versées au titre des taxes foncières sur le lot 5

Si cette demande est présentée pour la première fois en appel, elle constitue manifestement la conséquence des demandes faites en première instance, comme le soutiennent les consorts [R].

Elle sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action en revendication de M. [X]

Le tribunal a rejeté cette fin de non-recevoir, les héritiers des vendeurs étant valablement intervenus à l’instance de manière volontaire, ce que la cour constate également.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la propriété du lot n°5 de la coproprieté

Sur la prescription acquisitive

Monsieur [K] [X] invoque, comme en première instance, la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil, alors que maître [D] conteste que monsieur [X] puisse se prévaloir d’un juste titre.

L’acte authentique de vente (pièce 5 de maître [D]), ambigü quant à la désignation et à la consistance du bien vendu, mentionne que la vente porte sur le lot n°4.

Dans ces conditions, ledit acte ne peut constituer un juste titre, s’agissant du lot n°5, au sens de l’article précité, et la prescription applicable en l’espèce est de trente ans.

Monsieur [K] [X] s’étant comporté comme propriétaire du bien pendant 21 ans à la date de l’assignation en justice, la prescription n’est pas acquise.

Sur les titres et la volonté des parties

Le premier juge a estimé qu’il ressortait de la lecture du compromis de vente et de l’acte authentique que la commune intention des parties était d’aliéner l’intégralité des locaux appartenant à Mme [E] veuve [R] et son fils [J] [R] au sein de la coproprieté du [Adresse 4] à [Localité 11], à savoir les lots 4 et 5 formant un tout indissociable, soit un local composé de quatre pièces à la suite et d’une surface d’environ 60 m2.

Les consorts [R] soutiennent quant à eux que seul le lot n°4 a été cédé. Selon eux, les lots 4 et 5 constituent deux lots bien dissociables, comme indiqué dans les clauses particulières de l’acte authentique et le règlement de copropriété qui prévoient la possibilité d’une cession séparée des lots 4 et 5. Ils ajoutent que la famille [R] a continué de payer la taxe foncière sur le lot n°5 et que, selon les services de la publicité foncière, seul le lot n°4 est la propriété de M. [X].

Maître [D] considère également que la vente ne porte que sur le lot n°4 et que M. [X] n’a acquis aucun droit sur le lot n°5 : l’acte de vente mentionne que le lot cédé est le lot n°4 d’une superficie de 42 m2 (30 millièmes) et qu’il fait partie d’un ensemble de quatre pièces de 60 m2. Selon lui, les lots sont parfaitement dissociables.

M. [X] fait valoir pour sa part que les consorts [R] lui ont vendu un local composé de quatre pièces à la suite faisant 60 m2, ce qui correspond à la description des lots 4 et 5 (lot 4 = 3 pièces à la suite, lot 5 = une pièce à la suite des trois autres donnant sur la courette).

Il n’avait aucun intérêt à acquérir uniquement les 3 pièces composant le lot n°4, toutes les pièces étant d’affilée, dépendant les unes des autres, et formant un tout indissociable, pas plus que les consorts [R] n’auraient eu d’intérêt à conserver la 4ème pièce du lot n°5 sans aucun accès indépendant. A l’appui de son action en revendication de la propriété du lot n°5, il ajoute avoir réglé les charges afférentes aux lots 4 et 5 (45 millièmes). Selon lui, les consorts [R] n’ont jamais revendiqué la propriété du lot n°5 depuis la vente conclue en 1996 jusqu’à cette procédure. Il fait valoir, attestations et procès-verbaux à l’appui, qu’à l’égard de la copropriété et des copropriétaires, il est le propriétaire des lots 4 et 5 et non uniquement du lot 4.

S’agissant du caractère divisible ou non des lots 4 et 5, il n’est nul besoin de recourir à l’expertise que demande monsieur [K] [X] puisque l’acte authentique de vente du 8 juillet 1996 renvoie au règlement de copropriété (page 3 de l’acte de vente, pièce 5 de maître [D]), lequel prévoit expressément que les lots 4 et 5 peuvent être vendus séparément, et que, dans ce cas, les portes communicantes devront être fermées par un mur. De plus, le lot 5 dispose d’un accès indépendant sur la cour (pièce 3 des consorts [R]). Ainsi, les lots 4 et 5 sont-ils dissociables.

Il reste à savoir si seul le lot 4 a été vendu ou si la vente portait sur les lots 4 et 5.

Le compromis du 15 février 1996 (pièce 1 de maître [D]) comporte une contradiction flagrante en ce qu’il décrit le bien vendu comme se composant de quatre pièces à la suite pour une surface de 60m2 (ce qui correspond aux lots 4 et 5), tout en précisant que la vente porte sur le lot 4 (et non sur les lots 4 et 5) et que les millièmes de copropriété afférents au bien vendu sont de trente, ce qui correspond au lot 4 exclusivement.

Par suite, l’acte authentique de vente (pièce 5 de maître [D]) persiste dans cette contradiction en désignant le bien comme étant le lot n°4 (exclusivement), constitué d”une remise voutée située au rez-de-chaussée dudit immeuble, donnant sur la courette de l’immeuble d’une contenance de 42,15 mètres carrés et les trente millièmes indivis des parties communes générales à l’ensemble immobilier’ puis en mentionnant que ledit lot consiste ‘actuellement en un local en rez-de-chaussée dudit immeuble, à usage de garage, se composant de quatre pièces à la suite, le tout d’une surface d’environ soixante mètres carrés’, sans pour autant clairement indiquer, comme le soutient néanmoins le notaire, que le bien vendu fait partie d’un ensemble de quatre pièces (dont trois pièces constituant le lot 4).

Dans ces conditions, la volonté des parties ne peut se déduire de la seule lecture du compromis de vente et de l’acte authentique de vente qui comportent des imprécisions, voire des incohérences, mais elle doit être recherchée dans l’attitude des parties.

S’agissant des vendeurs, ces derniers (monsieur [J] [R] et madame [E] veuve [R], puis leurs héritiers) ne se sont plus comportés comme propriétaires à compter de la vente en 1996 jusqu’à la présente procédure. S’ils ont réglé la taxe foncière relative au lot n°5, ce n’est que postérieurement à l’assignation délivrée par monsieur [X]. Quant au cadastre, le fait que les consorts [R] apparaissent comme propriétaires du lot 5 ne démontre rien, le cadastre se fiant à l’acte de vente, lequel indique porter sur le lot n°4 uniquement.

Parallèlement, monsieur [X] s’est comporté comme le propriétaire du lot 5 à l’égard de la copropriété (notamment en réglant les charges de copropriété du lot 5) et des copropriétaires (ce qui est attesté par les pièces versées aux débats par monsieur [K] [X]) puis en envisageant la vente du bien litigieux.

Dans ces conditions, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, le comportement des parties postérieurement à la vente amène à considérer que la vente portait sur les lots 4 et 5 et non exclusivement sur le lot 4.

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes des consorts [R] à l’encontre de monsieur [X]

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a ordonné la rectification de l’acte authentique de vente, il sera également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [R] de leurs demandes qui supposaient qu’ils demeurent propriétaires du lot 5.

S’agissant en revanche de la demande relative au remboursement des taxes foncières afférentes au lot 5, les consorts [R] justifient du règlement de ces taxes pour les années 2018 et 2019 (pièce 13 des consorts [R]), et ce pour un montant de 121 euros.

Il sera dès lors fait droit à la demande dans la limite de la somme de 121 euros.

Sur la responsabilité du notaire

Maître [D] n’a pas attiré l’attention des parties sur la contradiction contenue dans le compromis de vente entre la désignation du lot vendu (le 4) et la surface du bien vendu (60 m2 correspondant à quatre pièces en enfilade, donc aux lots 4 et 5), contradiction qui ne pouvait lui échapper en sa qualité de professionnel du droit.

Il a, tout au contraire, sur la base de ce compromis, rédigé un acte contenant une ambiguïté certaine au niveau de la désignation et de la contenance du bien (42 m2 puis 60 m2).

Dès lors, il n’a manifestement pas conféré à l’acte la sécurité juridique attendue de lui en sa qualité de professionnel du droit immobilier.

Il a ainsi commis une faute, laquelle a eu pour conséquence, pour monsieur [X], de devoir reporter son projet de vente du lot n°5 jusqu’à l’issue de la présente procédure, ainsi que relevé par le tribunal.

Par une exacte appréciation des éléments de la cause, le premier juge a fixé le montant du préjudice subi par monsieur [X] à la somme de 4 000 euros.

Le jugement sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X] pour résistance abusive et injustifiée

S’agissant des consorts [R], le tribunal a parfaitement relevé qu’ils n’étaient que les ayant-droits des vendeurs initiaux et pouvaient avoir ignoré l’intention de ces derniers alors même qu’ils bénéficiaient d’un acte authentique (dont la rédaction (lot 4 au lieu des lots 4 et 5) pouvaient leur laisser penser qu’ils étaient propriétaires du lot 5).

S’agissant de maître [D], il n’est pas démontré une intention nocive ou malveillante dans la résistance à l’action en justice alors que le préjudice résultant de la faute a été indemnisé (ci-dessus).

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’erreur dans l’acte authentique à l’origine du présent procès étant due à une faute de maître [D], le jugement sera infirmé.

Maître [D] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à monsieur [K] [X] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes de monsieur [G] [R], madame [S] [W] [R] et monsieur [L] [R] dirigées contre maître [C] [D] ;

Déclare recevable la demande de monsieur [G] [R], madame [S] [W] [R] et monsieur [L] [R] en remboursement des sommes versées au titre des taxes foncières sur le lot 5 ;

Confirme le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sauf concernant les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute monsieur [K] [X] de sa demande d’expertise ;

Condamne monsieur [K] [X] à payer à monsieur [G] [R], madame [S] [W] [R] et monsieur [L] [R] la somme de 121 euros en remboursement des taxes foncières réglées pour les années 2018 et 2019 ;

Condamne maître [C] [D] à verser à monsieur [K] [X] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne maître [C] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,