JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/10574 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIS2
N° de MINUTE : 24/01447

DEMANDEUR

LA SA DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA)
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
vestiaire : PC 342

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [G]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Non représenté

Madame [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier présent lors de son proncé.

M. [S] [G] et Mme [O] [K] sont propriétaires au sein de la Résidence Le [Adresse 8], sise [Adresse 2], à [Localité 9] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par acte sous seing privé du 9 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 8], sise [Adresse 2], à [Localité 9] (93) (le syndicat des copropriétaires) et la société Anonyme de Défense et d’Assurance (la société Sada) ont conclu un contrat avec pour objet de garantir l’assuré contre les risques d’impayés de charges de copropriété.

Compte tenu des impayés de charges de copropriété de M. [S] [G] et Mme [O] [K], le syndicat des copropriétaires a sollicité la garantie de la société Sada laquelle a réglé un total de 18.472,88 euros ainsi réparti :
– 1.712 euros le 10 mai 2019 au titre des charges de copropriété non réglées pour la période du 1er octobre 2018 au 1er janvier 2019 ;
– 5.602,71 euros au titre des charges non réglées pour la période allant du 2nd semestre 2019 au 1er juillet 2020 ;
– 11.158,17 euros au titre des charges non réglées pour la période allant du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2023 ;

Le syndicat des copropriétaires a émis trois quittances subrogatives au profit de la société Sada.

Par exploit du 30 octobre 2023, la société Sada a fait assigner M. [S] [G] et Mme [O] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de l’article L. 121-12 du code des assurances, de l’article 1346-1 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:
– 18.472,88 euros solidairement au titre des charges de copropriété impayées et réglées par les soins de la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– 2.000 euros in solidum au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les dépens dont distraction au profit de Me Bohbot ;
Outre l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de M. [S] [G] et Mme [O] [K] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres et interphones de l’immeuble, M. [S] [G] et Mme [O] [K] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

La clôture a été prononcée le 8 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la société Sada produit le contrat de garantie souscrit par le syndicat des copropriétaires ainsi que les trois quittances subrogatives. La société Sada est donc subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées de M. [S] [G] et Mme [O] [K]. Par conséquent, la société Sada est bien fondée à en solliciter le remboursement auprès des débiteurs.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

La société Sada produit :
– l’extrait de matrice cadastrale ;
– l’extrait du compte copropriétaires ;
– les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
– les appels de fonds ;
– le décompte de répartition des charges ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [S] [G] et Mme [O] [K] à rembourser à la société Sada la somme de 18.472,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période arrêtée au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume point et qu’il faut qu’elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, les éléments produits ne permettent pas d’établir l’existence d’une clause de solidarité entre les deux défendeurs. Ils seront condamnés à hauteur de leurs quote-part respectives dans l’indivision.

Sur les autres demandes

M. [S] [G] et Mme [O] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Bohbot.

M. [S] [G] et Mme [O] [K] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler et sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de dire n’y avoir lieu à l’écarter faute de demande en ce sens.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [S] [G] et Mme [O] [K] à verser à la société Sada, à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 18.472,88 euros en remboursement des charges de copropriété du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 8], sise [Adresse 2], à [Localité 9] (93), arrêtées au 1er janvier 2023, provision du 1er trimestre de l’année 2023 incluse et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne in solidum M. [S] [G] et Mme [O] [K] aux dépens dont distraction au profit de Me Bohbot, avocat ;

Condamne in solidum M. [S] [G] et Mme [O] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la société Sada la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 07 novembre2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER