N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00321 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSXB

DEMANDERESSES :

Madame [L] [A] épouse [G]
Née le 19 Février 1991 à [Localité 6] (PYRENEES-ORIENTALES)
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [Y]
Née le 12 Novembre 1990 à [Localité 5] (LOIRET)
Nationalité Française
Demeurant [Adresse 3]

Représentées par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.A.R.L. SALIO
Immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le N° 520 120 791
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 Septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP
Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

Copies exécutoires le : Copies conformes le :
à : Me Pesme à :

Par acte authentique reçu par Maître [J] [U], notaire à [Localité 5], la SARLSALIO a vendu :
– Le 10 août 2017 à Madame [D] [Y], un bien immobilier en l’état de futur achèvement sis [Adresse 1] à [Localité 4], plus précisément les lots n°4,8 et 11 de la copropriété
– Le 11 août 2017, à Madame [L] [A], un bien immobilier en l’état de futur achèvement sis [Adresse 1] à [Localité 4], plus précisément les lots n°5, 10 et 13 de la copropriété.

Le 14 mai 2019, Maître [C], commissaire de justice, dressait pour Madame [L] [A] un constat portant sur des non-conformités, vices et malfaçons sur les biens immobiliers.

La SARL SALIO a missionné Monsieur [R] [H], expert près la Cour d’appel d’Orléans, afin de réaliser une expertise amiable des biens en présence de Mesdames [Y] ET [A]. Dans son rapport rendu le 27 juin 2019, l’expert établit une liste de non-conformités, vices et malfaçons nécessitant une reprise.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2019, Madame [L] [A] a fait citer la SARL SALIO devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’expertise judiciaire aux fins de constater les nuisances, l’existence de désordres qu’elle dénonce, de décrire les travails nécessaires et d’en fixer le coût.

Par ordonnance du 28 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, ainsi saisi par Madame [L] [A], dont l’affaire a été jointe à la demande initiée par Madame [D] [Y], souhaitant que soit ordonnée une expertise portant sur les non-conformités, malfaçons et vices de l’immeuble qu’elle a acheté, a désigné Monsieur [T] [B] en qualité d’expert, lequel a déposé son dossier le 23 février 2023 au contradictoire de Mesdames [Y] et [A], et de la SARL SALIO ainsi que de ses sous-traitants, de leurs assureurs, du syndicat de copropriété et du syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Madame [L] [A] épouse [G] et Madame [D] [Y] ont assigné la SARL SALIO devant le tribunal judicaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
– à Madame [A], avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction :
o 8.440 euros au titre des travaux de reprise ;
o 5.400 euros au titre du retard de livraison ;
o 4.000 euros au titre d’indemnisation pour l’absence d’assurance dommage-ouvrage ;
– à Madame [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction :
o 4.100 euros au titre des travaux de reprise ;
o 5.400 euros au titre du retard de livraison ;
o 4.000 euros au titre d’indemnisation pour l’absence d’assurance dommage-ouvrage ;
– à Madame [A] et à Madame [Y] chacune la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
– à Madame [A] et à Madame [Y], chacune, la somme de 5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;
– à Madame [A] et à Madame [Y], chacune, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la demande de condamnation au titre des travaux de reprise, Mesdames [A] et [Y], se fondant sur les dispositions des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, font valoir que le promoteur est tenu à une obligation de résultat. Les demanderesses prétendent qu’aucune réception n’a été prononcée entre la société SALIO et elles, que l’arrêté de permis de construire annexé à l’acte authentique et l’acte authentique entrent dans le champ contractuel et que la notice de la terrasse en bois avait fait l’objet d’une annexe à l’acte de vente. Elles se prévalent de plusieurs malfaçons, non-conformités et vices dans les parties communes et privatives de la construction par la société SALIO, constatées par un constat amiable de commissaire de justice et par un rapport d’expertise judiciaire. Elles se prévalent également de l’absence souscription à une nouvelle de garantie « dommage ouvrage » par la société SALIO à la suite de la mise en liquidation judicaire de leur assureur ELITE ASSURANCES.

Au soutien de sa demande en dédommagement pour le retard de livraison, au visa de l’article 1147 ancien du code civil, les demanderesses reprochent à la société SALIO d’avoir livré les biens le 12 décembre 2018 au lieu de la date contractuellement fixée au 31 mars 2018. Elles sollicitent la somme de 5.400 euros chacune pour les neufs mois de retard de livraison.

Mesdames [A] et [Y] poursuivent en outre une demande de réparation de leur préjudice de jouissance en raison du caractère inutilisable des logements pendant plus d’un mois du fait des dysfonctionnements du réseau d’eau usée. Elles indiquent que le réseau était engorgé, que des eaux usées remontaient, avec des odeurs et des bruits de canalisations. Elles précisent avoir été contrainte de faire leurs lessives chez des proches. Elles ajoutent que l’interphone de l’entrée du bâtiment n’a jamais fonctionné. Elles sollicitent la somme de 5.000 euros chacune à titre de dédommagement. Les demanderesses font en outre valoir qu’elles ont subi un préjudice moral car elles se sont senties trompées par la société SALIO qui leur avait laissé croire lors de la signature du procès-verbal de livraison que les travaux avaient été réceptionnés.

La SARL SALIO, citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 5 juin 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

– Sur la demande au titre des travaux de reprise

L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Par ailleurs, est réputé constructeur de l’ouvrage selon l’article 1792-1 du même code :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Par ailleurs, l’article 1792-2 du même code prévoit l’extension de la présomption de responsabilité du constructeur aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

En outre, en application de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

En l’espèce, les pièces versées au débat par les demanderesses et notamment l’acte de vente en l’état futur d’achèvement des 10 et 11 août (pièce 1 et 1 bis demanderesses), le permis de construire (pièce 14), les annexes à l’acte authentique (pièce 17 et 18) permettent de déterminer l’état attendu d’achèvement de la construction qu’elles ont acquise. La société SALIO est le constructeur et le vendeur de plusieurs logement. Elle est donc tenue des dommages qui compromettrait la solidité de la construction ou la rendrait impropre à sa destination.

Or, la notice descriptive sommaire déposée au rang des minutes de Maître [O] (pièce 13), le constat de Maître [C] du 14 mai 2019 (pièce 6) et le rapport d’expertise amiable effectué le 27 juin 2019 et demandé par le constructeur (pièce 7) soulignent la présence de nombreuses non-conformités tant dans les logements de Mesdames [A] et [Y] que dans les parties communes des constructions.

Ces dommages rendent impropre le logement à sa destination puisqu’il s’agit d’un sol qui n’est pas droit, avec une pente plus importante que les normes, une absence de cloison, une terrasse dont le seuil est en dessous des normes, des équipements provisoires mais non terminés (tel que le carillon ou l’interphone).

Le rapport de l’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [B] et déposé le 23 février 2023 établit une liste précise des désordres constatés et déclarés lors de l’assignation. Il estime les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement de Madame [A] à 8440 euros HT, comprenant des travaux notamment pour rééquilibrer les pentes du sol de plusieurs pièces, la hauteur de la terrasse en bois extérieur, le remplacement de la porte palière et d’autres modifications.

En ce qui concerne le logement de Madame [Y], l’expert estime le montant de la mise en conformité à 4.100 euros, comprenant notamment la hauteur de seuil de la terrasse en bois, le remplacement de la porte palière et d’autres travaux.

L’ensemble des mises en conformité retenues par l’expert ont été constatés à plusieurs reprises et chiffrées. La société SALIO ne démontre pas en quoi ces non-conformités seraient issues d’une cause extérieure.

De plus, l’absence de réception contribue au fait que les acquéreurs n’ont pas pu émettre des réserves et solliciter la réparation des non-conformités. Les garanties constructeur n’ont pas pu commencer à courir.

En conséquence, la SARL SALIO sera condamnée à verser au titre des travaux de reprise, la somme de 8.440 euros à Madame [A] et la somme de 4.100 euros à Madame [Y].

– Sur la demande au titre du retard de livraison

En vertu de l’article 1147 du code civil, l’inexécution ou le retard d’exécution d’une obligation peuvent conduire au paiement de dommages et intérêts si l’inexécution n’est pas issue d’une cause étrangère ou de la mauvaise foi du débiteur.

Par ailleurs, l’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est prévu dans les deux contrats de vente en l’état de futur achèvement conclus par la SARL SALIO avec Madame [A] le 11 août 2017 (pièce 1) et avec Madame [Y] le 10 août 2017 (pièce 1 bis) l’achèvement des travaux au plus tard le 1er trimestre 2018, sauf force majeure ou suspension des délais de livraison (p. 23 pièce 1 et 1 bis).

Or, les demanderesses font valoir qu’elles ont pris possession des immeubles le 12 décembre 2018. Madame [A] fournit le courrier de son notaire, Maître [W], adressé à Maître [U] concernant le retard de livraison le 19 septembre 2018 (pièce 3). Le rapport d’expertise amiable dont l’expert était mandaté par la société SALIO mentionne un procès-verbal de livraison au 12 décembre 2018 pur l’appartement n°3, celui de Madame [A] (pièce 7).

La SARL SALIO n’apporte pas d’éléments permettant de démontrer que les immeubles ont été livrés à temps, conformément au contrat de vente.

En conséquence, il y a lieu d’accorder la somme de 5.400 euros au titre du retard de livraison à
Madame [Y] et la somme de 5.400 euros au même titre à Madame [A].

– Sur la demande au titre de l’absence d’assurance dommage-ouvrage

L’article L.242-1 du code des assurances prévoit une obligation pour toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, de souscription, avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En vertu de l’article 1147 du code civil, l’inexécution ou le retard d’exécution d’une obligation peuvent conduire au paiement de dommages et intérêts si l’inexécution n’est pas issue d’une cause étrangère ou de la mauvaise foi du débiteur.

L’article 1231-7 du même code dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En l’espèce, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution a informé par communiqué de presse du 9 mai 2018 (pièce 2) que la société d’assurance ALPHA INSURANCE était mise en liquidation et qu’il appartenait à tous les assurés de s’assurer auprès d’un autre assureur pour couvrir leurs risques futurs lorsque leur assurance est obligatoire.

En outre, les annexes à l’acte de vente contiennent la preuve de l’existence d’une assurance dommage-ouvrage souscrite par la société SALIO auprès d’Alpha-assurance en tant que maître d’ouvrage pour le chantier situé [Adresse 1] à [Localité 4] et son avenant en date du 24 mai 2017, ainsi que la preuve du paiement de cette assurance.

Par courrier du 7 février 2019, le conseil de Madame [A] a sollicité de la part de la société SALIO la production des justificatifs et certificats d’assurance dommage-ouvrage (pièce 4). Le courrier de la société SALIO du 26 mars 2019 est resté infructueux à cet égard.

La SARL SALIO n’a pas fourni de nouvelle attestation d’assurance après l’information de l’ACPR et la demande du conseil de Madame [A]. Elle ne produit pas d’élément permettant de constater l’existence d’une assurance dommage-ouvrage alors même qu’elle y est tenue légalement.

En conséquence, la SARL SALIO sera condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros à verser à Madame [A] et de la somme de 4.000 euros à verser à Madame [Y] au titre de l’indemnisation pour absence d’assurance dommage-ouvrage.

La condamnation au paiement de ces sommes portera intérêt à taux légal à compter de la présente décision puisque le référé visait à établir l’existence et l’étendu des éventuelles non-conformités et non de condamner au paiement d’une somme.

– Sur l’indemnisation des préjudices immatériels

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expertise amiable , le procès-verbal de constat d’huissier et l’expertise judiciaire ont relevé l’existence de malfaçons et de non-conformité dans la construction. Tel est particulièrement le cas du réseau d’eaux usées. En effet, l’entreprise DACPR intervenue en décembre 2021 à la suite de canalisations bouchées sur la construction indiquait que l’affaissement du sol en raison d’un mauvais remblaiement ou d’une mauvaise pente de canalisation conduisait à ce que l’évacuation ne s’effectue pas correctement, voire que l’eau usée remontent à la surface. Il était nécessaire, selon cette entreprise, d’ouvrir sur plusieurs mètre le sol afin de remplacer la partie défectueuse.

L’expert judicaire, dans son rapport, a constaté cette malfaçon, avec une pente des évacuations supérieure à 7mm/m et inférieure à 8mm/m, des emboitements non-conformes des tuyaux, une absence de regard au moment des changements de direction et dérivations, une contrepente sur le réseau créant une eau stagnante et des réseaux endommagés. L’expert judiciaire a sollicité le devis de l’entreprise VLS TP et a estimé la remise en état est estimée à 69.944 euros HT par l’expert judiciaire (p. 75 et 94 du rapport). Un nouveau réseau indépendant et parallèle au réseau des eaux usées ancien aurait dû être réalisé par le promoteur selon l’expert. Il s’agit d’une faute commise par la SARL SALIO.

Par ailleurs, l’expert judiciaire indique que l’interphone n’avait pas été mis en service. Il s’agit d’un simple trouble de la jouissance qui n’empêchait pas d’user du logement.

La non-conformité de l’évacuation des eaux usées constitue une faute de la SARL SALIO qui a généré des troubles dans la jouissance du logement. En effet, l’évacuation des eaux usées est utilisée au quotidien et son dysfonctionnement durant plusieurs mois a nécessairement engendré des odeurs et a rendu l’utilisation des évacuations des logements difficile. Les demanderesses ont donc subi un préjudice du fait de la mauvaise exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, il sera accordé à Madame [A] et à Madame [Y] chacune la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral allégué, Madame [A] et Madame [Y] indiquent qu’elles ont eu le sentiment d’avoir été trompées car elles supposaient qu’à la signature du procès-verbal de livraison les travaux avaient été réceptionnés. Or, elles ne fournissent aucun élément, ni procès-verbal de livraison, permettant d’en attester. En conséquence, elles seront déboutées de leur demande en réparation de leur préjudice moral.

– Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SALIO, parties succombante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL SALIO, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [A] et à Madame [Y], chacune, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 28 août 2020,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 1er mars 2023,

Condamne la SARL SALIO à verser, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à :

– Madame [L] [A] épouse [G] les sommes de :
o 8.440 euros au titre des travaux de reprise ;
o 5.400 euros au titre du retard de livraison ;
o 4.000 euros au titre de l’indemnisation pour absence d’assurance dommage-ouvrage ;
– Madame [D] [Y], les sommes de :
o 4.100 euros au titre des travaux de reprise ;
o 5.400 euros au titre du retard de livraison ;
o 4.000 euros au titre de l’indemnisation pour absence d’assurance dommage-ouvrage ;

Condamne la SARL SALIO à verser à Madame [L] [A] épouse [G] et à Madame [D] [Y], chacune, la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Madame [L] [A] épouse [G] et Madame [D] [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne la SARL SALIO à payer à Madame [L] [A] épouse [G] et à Madame [D] [Y], chacune, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SARL SALIO, aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, de l’instance en référé, dont distraction au profit de la SCP GUILLAUMA PESME & JENVRIN.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE