Responsabilité des Constructeurs et Désordres Immobiliers : Éclaircissements sur les Garanties Légales et les Obligations Contractuelles

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Responsabilité des Constructeurs et Désordres Immobiliers : Éclaircissements sur les Garanties Légales et les Obligations Contractuelles

Contexte de l’affaire

La présente affaire concerne un litige entre le Syndicat des Copropriétaires de la résidence “[7]” et plusieurs entreprises ayant participé à la construction de l’immeuble. La S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE a agi en tant que maître d’ouvrage, tandis que d’autres sociétés ont été chargées de divers lots de construction. Des désordres sont apparus après la réception des travaux, entraînant des demandes d’indemnisation de la part du Syndicat.

Procédure judiciaire

Le 17 décembre 2015, un juge des référés a ordonné une expertise judiciaire suite à la dénonciation de désordres par le Syndicat. L’expert a rendu son rapport définitif le 4 octobre 2018. Le Syndicat a ensuite assigné plusieurs entreprises devant le Tribunal Judiciaire de Nantes le 23 novembre 2020. Le juge a constaté un désistement à l’égard de la S.A.S. GODARD en décembre 2022, et l’affaire a été fixée pour audience le 10 septembre 2024.

Demandes du Syndicat des Copropriétaires

Le Syndicat des Copropriétaires a demandé la reconnaissance de la responsabilité de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE et d’autres sociétés pour divers désordres, ainsi qu’une indemnisation de 21.490 euros pour les travaux de réparation. Il a également sollicité la prise en charge des frais de procédure.

Réponses des défenderesses

La S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE a demandé le déboutement du Syndicat de toutes ses demandes, tout en sollicitant des garanties de la part des autres entreprises en cas de condamnation. La S.A.S. ASTEN, représentant la S.A.S. BERGERET, a contesté la responsabilité pour le désordre n°1, arguant qu’il ne s’agissait pas d’un désordre et que les travaux réalisés étaient conformes.

Analyse des désordres

L’expert judiciaire a identifié plusieurs désordres, dont la stagnation d’eau sur la toiture-terrasse, des fissures extérieures et intérieures, ainsi que des problèmes liés à des pompes de refoulement. Les désordres n°1, 6, 7 et 18 ont été considérés comme des désordres intermédiaires, apparus après la réception des travaux, et n’affectant pas la solidité de l’ouvrage.

Responsabilité des parties

La responsabilité de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE n’a pas été retenue, car les désordres étaient dus à des défauts de conception ou d’exécution des entreprises sous-traitantes. En revanche, la S.A.S. ASTEN a été jugée responsable pour le désordre n°1, tandis que la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN a été condamnée pour le désordre n°18.

Décision du Tribunal

Le Tribunal a condamné la S.A.S. ASTEN à verser 5.350 euros H.T. au Syndicat pour le désordre n°1 et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN à verser 2.200 euros H.T. pour le désordre n°18. Les autres demandes du Syndicat ont été rejetées. Les frais de procédure ont été partagés entre les défenderesses, et la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

Questions / Réponses juridiques :

 

Quelles sont les responsabilités des parties impliquées dans le litige ?

La responsabilité des parties dans ce litige est principalement régie par les articles du Code civil relatifs à la responsabilité contractuelle et délictuelle.

Selon l’article 1217 du Code civil, le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par l’inexécution de son obligation, sauf s’il prouve que cette inexécution est due à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Dans le cas présent, le Syndicat des Copropriétaires a sollicité la reconnaissance de la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE pour les désordres constatés.

Cependant, il a été établi que les désordres n°1, 6, 7 et 18 sont des désordres intermédiaires, apparus après la réception de l’ouvrage, et que la responsabilité de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE ne peut être engagée qu’en cas de faute prouvée.

En l’espèce, le tribunal a constaté que les désordres étaient dus à des défauts de conception ou d’exécution imputables aux entreprises intervenues, et non à la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, qui n’a pas été démontrée comme fautive.

Quelles sont les conséquences de la décision du tribunal concernant les demandes d’indemnisation ?

La décision du tribunal a des conséquences significatives sur les demandes d’indemnisation formulées par le Syndicat des Copropriétaires.

Conformément à l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par l’inexécution de son obligation. Dans ce cas, le tribunal a condamné la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, à indemniser le Syndicat des Copropriétaires pour le désordre n°1, en raison d’un défaut d’évacuation des eaux pluviales.

La somme de 5.350,00 euros H.T. a été retenue pour les travaux de reprise, avec des intérêts au taux légal à compter du jugement.

De même, la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN a été condamnée à indemniser le Syndicat des Copropriétaires pour le désordre n°18, à hauteur de 2.200,00 euros H.T.

Ces décisions sont fondées sur les conclusions de l’expert judiciaire, qui a évalué les travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Comment le tribunal a-t-il déterminé la répartition des dépens et des frais de procédure ?

La répartition des dépens et des frais de procédure est régie par les articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Le tribunal a condamné in solidum la S.A.S. ASTEN et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN aux dépens, y compris les honoraires de l’expert judiciaire, en raison de leur succombance dans l’action.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le tribunal a également accordé au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 3.500,00 euros pour couvrir ses frais irrépétibles, considérant qu’il serait inéquitable de laisser ces frais à sa charge.

La charge finale des dépens a été répartie à hauteur de 70% pour la S.A.S. ASTEN et 30% pour la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN, en tenant compte des montants des condamnations prononcées à leur encontre.

Cette répartition vise à assurer une équité dans le partage des coûts liés à la procédure.

Quelles sont les implications de la décision sur l’exécution provisoire ?

L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui stipule que certaines décisions peuvent être exécutées immédiatement, même en cas d’appel.

Dans cette affaire, le tribunal a déclaré que la décision est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie que les condamnations financières prononcées à l’encontre de la S.A.S. ASTEN et de la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN peuvent être mises en œuvre immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du Syndicat des Copropriétaires, en lui permettant de récupérer les sommes dues pour les travaux de reprise des désordres, sans retard supplémentaire.

L’exécution provisoire est une garantie pour le créancier, lui permettant d’obtenir satisfaction rapidement, même si la décision est susceptible d’appel.

 

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

10 décembre 2024
Tribunal judiciaire de Nantes
RG
20/05536
SG

LE 10 DECEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 20/05536 – N° Portalis DBYS-W-B7E-K5BZ

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[7]”, [Adresse 3]

C/

S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la société BERGERET
S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE
S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SARL ANTIGONE – 338
la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS – 33
la SCP PARTHEMA 3 – 49
la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
—————————————————

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 10 DECEMBRE 2024.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

—————
ENTRE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[7]”, [Adresse 3], domiciliée : chez Syndic SAS CABINET BOURCY, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Patrick LE TERTRE de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la société BERGERET, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE a fait procéder, en qualité de maître de l’ouvrage, à la construction d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, la résidence “[7]”, situé [Adresse 3], à [Localité 6].

Sont intervenus aux opérations de construction, notamment :
– la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT, chargée du lot “gros oeuvre” ;
– la S.A.S. GODARD, chargée du lot “charpente bois, ossature bois et bardage bois”;
– la S.A.S. BERGERET, chargée du lot “étanchéité” ;
– la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN, chargée du lot “plomberie, sanitaires, v.m.c., chauffage”.

Les travaux ont été réceptionnés le 03 février 2012.

Par décision du 17 décembre 2015, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTES, à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence “[7]” qui dénonçait l’apparition de divers désordres et entendait voir engagée la responsabilité de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, a ordonné une expertise judiciaire et a commis pour y procéder, Monsieur [U] [T].

Par décision du 26 octobre 2017, ces opérations d’expertise ont été étendues et rendues opposables aux locateurs d’ouvrage et notamment, à la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT, la S.A.S. GODARD, la S.A.S. BERGERET et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN.

Le 04 octobre 2018, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Par actes d’huissier délivrés le 23 novembre 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a fait assigner la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, la S.A.S. GODARD, la S.A.S. BERGERET et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à l’égard de la S.A.S. GODARD, l’instance reprenant entre les autres parties.

*

Suivant son exploit introductif d’instance du 23 novembre 2020 et ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 07 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,

Sur les responsabilités,
– Voir reconnaître à titre principal la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE dans la survenance des dommages rappelés supra et à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle ;
– Voir reconnaître la responsabilité délictuelle de la S.A.R.L. BRIAND, la S.A.S. ASTEN venant aux droits de la S.A.S. BERGERET et la S.A.S. JAUNAULT dans la survenance des dommages rappelés supra ;
Sur l’indemnisation,
– Condamner solidairement, et à défaut dans telles proportions qu’il appartiendra au Tribunal de déterminer, la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, la S.A.R.L. BRIAND, la S.A.S. ASTEN venant aux droits de la S.A.S. BERGERET et la S.A.S. JAUNAULT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” la somme de 21.490,00 euros au titre des travaux de réparation ;
– Dire et juger que la somme de 21.490,00 euros sera indexée sur l’indice BT du bâtiment, portant intérêt calculé au taux légal outre l’anatocisme, à compter de la présente assignation ;
– Condamner la société ASTEN venant aux droits de la S.A.S. BERGERET à procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité pour mettre fin aux fuites dans le garage ;
Sur les frais de procédure et les dépens,
– Condamner solidairement, et à défaut dans telles proportions qu’il appartiendra au Tribunal de déterminer, la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, la S.A.R.L. BRIAND, la S.A.S. ASTEN venant aux droits de la S.A.S. BERGERET et la S.A.S. JAUNAULT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” la somme de 3.500,00 euros sur fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner les mêmes et sous les mêmes conditions aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la S.C.P. OUEST AVOCATS CONSEILS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 17 février 2021, la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” de l’intégralité de ses demandes qu’il forme contre la société LOTI OUEST ATLANTIQUE ;
Subsidiairement,
– Si le tribunal devait entrer envoie de condamnation à l’encontre de la société LOTI OUEST ATLANTIQUE au titre du dommage n°1, condamner la société ASTEN à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– Si le tribunal devait entrer envoie de condamnation à l’encontre de la société LOTI OUEST ATLANTIQUE au titre des dommages n°6 et 7, condamner la société JAUNAULT à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– Si le tribunal devait entrer envoie de condamnation à l’encontre de la société LOTI OUEST ATLANTIQUE au titre du dommage n°15, condamner la société GODARD à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– Si le tribunal devait entrer envoie de condamnation à l’encontre de la société LOTI OUEST ATLANTIQUE au titre du dommage n°18, condamner la société BRIAND à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– Condamner in solidum la société ASTEN, la société JAUNAULT, la société GODARD et la société BRIAND à garantir la société LOTI OUEST des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et dépens, afin que celle-ci ressorte indemne de la présente procédure;
En toute hypothèse,
– Condamner in solidum la ou les parties adverses succombantes à régler à la société LOTI OUEST ATLANTIQUE la somme de 3.000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner in solidum la ou les parties adverses succombantes aux entiers dépens de l’instance;
– Rejeter l’exécution provisoire.

*

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 16 mai 2023, la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 1792 du Code civil,
Vu les pièces,

Sur le désordre n°01 “stagnation d’eau sur toit terrasse”
A titre principal,
– Juger que la stagnation d’eau sur la toiture terrasse n’est pas constitutive d’un désordre ;
– Juger que la société BERGERET n’a commis aucune faute ;
– Juger que l’implantation des descentes d’eau pluviale était visible à la réception et n’a fait l’objet d’aucune réserve ;
– Débouter la société LOTI OUEST et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation ;
A titre subsidiaire,
– Ramener la condamnation de la société BERGERET à de plus justes proportions, soit la somme retenue par l’expert et qui s’élève à 5.882,58 euros T.T.C. ;
Sur la fuite dans le garage alléguée par le syndicat des copropriétaires,
– Juger qu’aucun constat contradictoire n’a été réalisé s’agissant du désordre allégué;
– Juger que les ouvrages réalisés par la société BERGERET ne sont pas concernés;

– Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société BERGERET au titre du désordre allégué ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires d’avoir à verser une indemnité de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN n’a pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

– que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;

– que les demandes tendant à “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer”, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal qui n’est par conséquent pas tenu d’y répondre.

Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite une indemnisation au titre des travaux de reprise des seuls désordres n°1, 6, 7 et 18, outre la réalisation de “travaux de reprise de l’étanchéité pour mettre fin aux fuites dans le garage”.

1. Sur la nature, l’origine et la qualification des désordres

Désordre n°1 : stagnation d’eau sur la toiture-terrasse

Les constatations de l’expert judiciaire permettent en premier lieu d’établir l’existence d’une importante rétention d’eau sur les côtés Nord et Sud de la toiture-terrasse de l’immeuble, sur deux zones d’environ 45 m² chacune, avec des hauteurs d’eau maximale de 4 cm d’un côté et de 4,5 cm de l’autre.

Les investigations techniques réalisées au cours de l’expertise judiciaire font apparaître que cette stagnation d’eau est due à un défaut d’évacuation des eaux pluviales et à une erreur de positionnement des descentes d’eau pluviales, liés à l’absence de décaissé dans le plan de l’étanchéité.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que ce désordre est manifestement apparu postérieurement à la réception de l’ouvrage intervenue le 03 février 2012, tel que cela résulte notamment, des indications de l’expert, étant relevé:

– d’une part, que contrairement à ce qu’affirme la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, aucun élément probant ne permet d’établir qu’il était apparent au moment de la réception de l’ouvrage et plus particulièrement, que l’erreur de positionnement des descentes d’eau pluviales et l’absence de décaissé étaient décelables au moment de celle-ci ;

– d’autre part, qu’il n’est ni établi, ni même allégué que ce désordre aurait fait l’objet de réserves à la réception ou à la livraison de l’ouvrage.

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé qu’en l’état, en l’absence d’infiltrations ou de déformation significative de la toiture, ce désordre ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’affectait pas solidité.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le désordre n°1 est un désordre intermédiaire, apparu après la réception de l’ouvrage et ne remplissant pas les conditions d’application des garanties légales et notamment, de la garantie décennale.

Désordres n°6 et 7 : fissures extérieures et fissures en plafond

Les constatations de l’expert judiciaire permettent de relever l’existence :

– non seulement, de fissures sur les façades extérieures de l’immeuble notamment, au niveau des façades Est et Sud (celles côté Nord ayant fait l’objet de reprises avant les opérations d’expertise);

– mais également, de fissures à l’intérieur de plusieurs appartements notamment, à l’angle des plafonds/cloisons ou murs séparatifs.

Les investigations de l’expert judiciaire font apparaître :

– que les fissures extérieures peuvent relever de différentes causes parmi lesquelles le retrait des matériaux après la mise en oeuvre, l’effet de dilatation différentielle entre matériaux de nature différente, les conséquences du fluage (flexion différée dans le temps) avec des effets localisés;

– que les fissures intérieures sont dues à une très légère déformation par fluage.

Il résulte de la nature même de ces désordres, de leur cause et de l’examen des éléments versés aux débats, qu’ils sont manifestement apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage intervenue le 03 février 2012, qu’ils n’étaient ni apparents, ni réservés à cette date.

L’expert judiciaire a relevé qu’en l’état, ces désordres n’affectaient pas la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les désordres n°6 et 7 sont des désordres intermédiaires, apparus après la réception de l’ouvrage et ne remplissant pas les conditions d’application des garanties légales et notamment, de la garantie décennale.

Désordre n°18 : pompe des EU et EP en sous-sol

Les regards de visites des réseaux EP au sous-sol sont équipés de pompes de refoulement.

L’expert judiciaire a constaté que ces pompes n’étaient pas fixées, que le flotteur de commande inférieure était coincé dans les fils électriques de la pompe, l’eau chutant de la conduite d’amenée, sans conduite d’accompagnement, et facilitant ainsi le coincement de ce flotteur. Il précise que les pompes devaient initialement être posées sur des cales, parpaings ou briques, lesquels ont dû être enlevés pour l’entretien de l’ouvrage.

L’ensemble de ces éléments permet de retenir que ces désordres sont liés à des défauts de mise en oeuvre de ces éléments d’équipement.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats qu’ils sont apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage intervenue le 08 octobre 2013, qu’ils n’étaient ni apparents, ni réservés à cette date.

A l’évidence, ces désordres n’affectent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le désordre n°18 est un désordre intermédiaire, apparu après la réception de l’ouvrage et ne remplissant pas les conditions d’application des garanties légales et notamment, de la garantie décennale.

Sur la fuite dans le garage

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES évoque une “fuite dans le garage”. S’il ne donne aucune autre indication ou explication particulière sur ce point, il produit un document intitulé “rapport de recherche de fuite” établi par l’E.U.R.L. HYDRO LEAK le 18 octobre 2021, faisant état d’amenées d’eau, par fortes pluies, le long du mur d’un garage dans le sous-sol de l’immeuble, qui s’infiltreraient “entre la jonction du voile béton et du plancher”.

Cependant, force est de constater que ce seul document est parfaitement insuffisant pour établir le bien-fondé des prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et pour déterminer la nature, la cause, l’imputabilité de ce désordre, ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier.

Dans ces conditions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit être débouté de sa demande de ce chef.

2. Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Les dommages intermédiaires ne peuvent engager la responsabilité du constructeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, qu’en cas de faute prouvée.

Le vendeur après achèvement, réputé constructeur en application de l’article 1792-1 du code civil, peut répondre des dommages intermédiaires pour faute prouvée.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas visé par l’article 1792-1 du code civil. Il n’est tenu des garanties légales que dans les conditions prévues par l’article 1646-1 du code civil. Si dans un premier temps, il a pu être jugé que le vendeur en l’état futur d’achèvement engageait sa responsabilité au titre des désordres intermédiaires pour manquement à l’obligation de livrer un bien exempt de vices, désormais et selon une jurisprudence constante, est exigée une faute personnelle du vendeur ayant contribué à l’apparition du désordre. Ainsi, en dehors des garanties prévues aux articles 1792 à 1792-3 du code civil, le vendeur ne répond pas des manquements des constructeurs. La faute exigée pour engager sa responsabilité contractuelle, en cas de dommages intermédiaires, ne peut consister en un manquement à une obligation de délivrer un ouvrage exempt de vice.

Si le vendeur, au-delà de son rôle de maître de l’ouvrage, participe lui-même aux travaux, en intervenant dans la conception ou l’exécution de l’ouvrage, il peut, comme les constructeurs, être tenu des manquements commis de ce chef. En revanche, si le vendeur n’est intervenu que comme maître de l’ouvrage, il doit être démontré que les désordres sont dus à des décisions fautives, en tenant compte de ses compétences techniques et des conseils qu’il a reçus de la part des constructeurs.

En l’espèce, les désordres susvisés n°1, 6, 7, et 18 entrent dans la catégorie des désordres intermédiaires, de sorte que la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE qui a manifestement vendu l’ouvrage qu’elle a fait construire, même si les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer le cadre juridique exact de cette vente, ne peut être engagée que pour faute prouvée.

En l’occurrence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peut se contenter, à cet égard, d’affirmer que la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE “est assurément fautive pour n’avoir pas vérifié et assuré le contrôle des travaux réalisés par ses sous-traitants sur l’immeuble” et qu’il “lui appartenait de vendre un bien exempt de tout vice et désordre”.

Force est de constater en effet :

– que conformément à ce qui a été précédemment indiqué, les désordres, objets du litige, sont manifestement dus à des défauts de conception/d’exécution des travaux, imputables aux entreprises qui en étaient chargées ;

– qu’en l’état des pièces versées aux débats, la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE n’est intervenue que comme maître de l’ouvrage et non comme maître d’oeuvre, comme semble le prétendre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, et la S.A.S. BERGERET, la S.A.S. GODARD, la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT, la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN sont intervenues, pour leur part, en qualité de locateurs d’ouvrage, non en qualité de sous-traitants de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, étant précisé que la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE produit le contrat de maîtrise d’oeuvre qu’elle a conclu avec Monsieur [V] [W], architecte, pour la conception de l’ouvrage et le suivi des travaux de construction ;

– qu’ainsi, aucune faute de conception/d’exécution ne peut être reprochée à la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE ;

– qu’en tout état de cause, aucun élément probant ne permet d’établir le contraire et de démontrer qu’elle aurait contribué de quelque manière que ce soit à l’apparition des désordres.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE ne peut être retenue, étant relevé que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’apporte pas davantage la preuve d’une faute de nature délictuelle commise par la défenderesse de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit être débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Sur la responsabilité de la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET pour le désordre n°1

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui tient ses droits de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, maître d’ouvrage, peut rechercher la responsabilité de la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, au titre d’une faute prouvée, non sur un fondement délictuel, mais sur un fondement contractuel, de sorte qu’il convient en application de l’article 12 du code de procédure civile de restituer aux faits leur fondement exact.

Les pièces versées aux débats et notamment, les rapports d’expertise amiable et judiciaire, permettent d’établir que le désordre n°1 est dû à un défaut d’évacuation des eaux pluviales et plus précisément, à une erreur de positionnement des descentes d’eau pluviales liée à l’absence de décaissé dans le plan de l’étanchéité réalisée par la S.A.S. BERGERET et ce, indépendamment du respect ou non du D.T.U. 43.4 évoqué par l’expert judiciaire.

Contrairement à ce que tente de soutenir la défenderesse, ce défaut de conception et d’exécution qui lui est manifestement imputable, est bien à l’origine d’un dommage pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, dès lors notamment, que les photographies versées aux débats attestent de rétentions d’eau importantes sur la toiture-terrasse de l’immeuble, que l’usure prématurée de la protection d’étanchéité liée précisément à cette présence d’eau, a clairement été constatée par l’expert judiciaire, ce dernier ayant précisé qu’à terme, cette surcharge importante sur les structures était susceptible de déformer la toiture.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, est engagée. Elle doit à ce titre être tenue d’indemniser le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES des conséquences de ce désordre n°1.

En l’occurrence, l’expert judiciaire préconise la reprise des descentes d’eaux pluviales, “avec des départs verticaux en décaissé, et sorties horizontales après passage en coude dans les plénums”, évaluant ces travaux à la somme de 5.350,00 euros H.T.

La défenderesse ne produit aucun élément probant de nature à remettre en cause les conclusions de Monsieur [U] [T] sur ce point, s’agissant tant de la nature, que du coût de ces travaux de reprise.

En conséquence, la S.A.S. ASTEN doit être condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 5.350,00 euros H.T. au titre de ces travaux de reprise du désordre n°1, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code de procédure civile et leur capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil.

Cette somme sera augmentée le cas échéant, des taxes en vigueur et actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 04 octobre 2018, date du rapport d’expertise judiciaire, et le présent jugement.

Il convient de préciser que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’apporte aucunement la preuve que la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN aurait contribué d’une façon ou d’autre à l’apparition du désordre n°1, de sorte qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à l’encontre des défenderesses.

Sur la responsabilité de la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT pour les désordres n°6 et 7

Conformément à l’article 14 du code de procédure civile, “nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée”.

En application de l’article 754 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire est saisi, à la diligence de l’une ou l’autre des parties, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

En l’espèce, force est de constater que si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES entend former aujourd’hui une demande de dommages et intérêts à l’encontre de la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT en réparation notamment, du préjudice subi au titre des désordres n°6 et 7, il n’est aucunement justifié de la citation qui lui aurait été délivrée pour comparaître devant la présente juridiction.

Il apparaît au contraire, à la simple lecture de l’acte d’huissier délivré le 23 novembre 2020 à la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, la S.A.S. BERGERET, la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN et la S.A.S. GODARD, que s’il a été envisagé, dans un premier temps, de la faire citer par ce même acte, il y a été manifestement renoncé, le nom de la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT apparaissant comme ayant été rayé.

Dans ces conditions et dès lors que la S.A.S. JAUNAULT BATIMENT n’a pas été régulièrement appelée à la cause, aucune demande ne peut prospérer à son encontre, notamment pour les désordres n°6 et 7.

Par ailleurs, aucun élément probant ne permet d’établir que la S.A.S. BERGERET ou la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN aurait contribué de quelque manière que ce soit à l’apparition de ces désordres n°6 et 7.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’indemnisation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ce chef.

Sur la responsabilité la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN pour le désordre n°18

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui tient ses droits de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE, maître d’ouvrage, peut rechercher la responsabilité de la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN au titre d’une faute prouvée, non sur un fondement délictuel, mais sur un fondement contractuel, de sorte qu’il convient en application de l’article 12 du code de procédure civile de restituer aux faits leur fondement exact.

Le rapport d’expertise judiciaire permet d’établir que le désordre n°18 est dû à un défaut mise en oeuvre des pompes de refoulement imputable à la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN qui a procédé à l’installation de ces matériels d’équipement.

La défenderesse n’a pas comparu pour contester les conclusions de l’expert sur ce point ou pour fournir toute explication utile.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN est engagée. Elle doit à ce titre être tenue d’indemniser le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES des conséquences de ce désordre n°18.

En l’occurrence, l’expert judiciaire préconise “la fixation des pompes sur le génie civil du regard, soit sur un rail, soit sur un support, suffisamment léger pour ne pas encombrer la base du regard”, ainsi que la pose “d’une conduite PVC pour guider la chute d’eau”, évaluant ces travaux à la somme de 2.200,00 euros H.T.

Aucun élément probant de nature à remettre en cause les conclusions de Monsieur [U] [T] n’est versé aux débats.

En conséquence, la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN doit être condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.200,00 euros H.T. au titre de ces travaux de reprise du désordre n°18, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code de procédure civile et leur capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil.

Cette somme sera augmentée le cas échéant, des taxes en vigueur et actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 04 octobre 2018, date du rapport d’expertise judiciaire, et le présent jugement.

Il convient de préciser que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’apporte aucunement la preuve que la S.A.S. BERGERET aurait contribué d’une façon ou d’autre à l’apparition du désordre n°18, de sorte qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à l’encontre des défenderesses.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.A.S. ASTEN et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN qui succombent toutes deux à l’action, supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.A.S. ASTEN et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN seront donc condamnées à lui payer la somme de 3.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose en revanche à toute autre condamnation sur le fondement de ces dispositions légales, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE au titre de ses frais irrépétibles.

La charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera supportée, au vu du montant des condamnations prononcées à leur encontre, à hauteur de 70% par la S.A.S. ASTEN et à hauteur de 30% par la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

CONDAMNE la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence “[7]”, situé [Adresse 3], à [Localité 6], la somme de 5.350,00 euros H.T. au titre des travaux de reprise du désordre n°1, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence “[7]” la somme de 2.200,00 euros H.T. au titre des travaux de reprise du désordre n°18, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que ces sommes au titre des travaux de reprise seront augmentées le cas échéant, des taxes en vigueur et actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 04 octobre 2018 et le présent jugement ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence “[7]” de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ASTEN, venant aux droits de la S.A.S. BERGERET, et la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence “[7]” la somme de 3.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. LOTI OUEST ATLANTIQUE et la S.A.S. ASTEN de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera supportée à hauteur de 70% par la S.A.S. ASTEN et à hauteur de 30% par la S.A.R.L. BRIAND CHRISTIAN ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER


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