Statut et responsabilité de l’agent immobilier

N’est pas vendeur professionnel un agent immobilier intervenu comme mandataire à une vente immobilière, ce dernier n’est donc pas tenu à la garantie des vices cachés. Au surplus, dans le cadre du contrat de mandat signé avec l’agent immobilier, il ne peut être retenu de dol, faute d’élément permettant de penser que l’agence avait connaissance de la mauvaise qualité du sous-sol du terrain rendant impossible l’opération de construction telle que prévue.

Obligation de conseil de l’agent immobilier

S’il est par ailleurs certain que l’agent immobilier a, dans le cadre de son mandat, une obligation de conseil et d’information, sa responsabilité ne peut être engagée que sur faute prouvée. La mission de l’agent immobilier est de rechercher un terrain constructible correspondant aux voeux de son mandant et de faire réaliser les actes et diligences permettant parvenir à la signature de l’acte ou de conseiller sur les diligences administratives à réaliser. En l’espèce, il a été jugé que si l’agent immobilier doit réaliser diverses vérifications administratives sur le bien mis à la vente et la qualité de propriétaire du vendeur, notamment par la consultation du cadastre et du PLU, il n’entre pas dans sa mission de faire des vérifications techniques sur le sol du terrain proposé comme terrain à bâtir, pour s’assurer qu’il est techniquement constructible, sauf à s’interroger sur des anomalies apparentes inexistantes au cas d’espèce.

En effet, le vice affectant le sol du terrain acquis n’est apparu qu’après d’importants sondages réalisés à la diligence de l’expert et la présence de remblais de surface ne lui laissait pas présumer que ces remblais étaient profonds, alors que d’autres maisons étaient construites ou en construction à proximité.

La connaissance que l’agent immobilier aurait pu avoir de l’existence d’anciennes carrière dans le secteur en consultant Internet ne pouvait laisser penser que le remblais était inapproprié, voire pollué, alors surtout que les autorités administratives ayant délivré le permis de construire, qui étaient les plus à même de connaître l’histoire des activités sur le territoire de la commune, n’ont pas classé comme inconstructibles les zones remblayées des anciennes carrières et ont délivré au cas d’espèce un permis de construire.

C’est donc à bon droit que les juges ont écarté la responsabilité de l’agence immobilière. L’agent immobilier a l’obligation de faire des vérifications sur les contraintes administratives pesant sur le terrain, notamment la constructibilité administrative de la zone et du terrain à bâtir, mais non de faire des vérifications techniques portant sur le sol du terrain.

Responsabilité du marchand de bien immobilier

Même lorsqu’une opération d’achat immobilier est initiée par un agent immobilier, un marchand de biens qui est intervenu volontairement comme professionnel de la vente intervient bien comme un acheteur professionnel. Il appartient au marchand de bien, en sa qualité d’acheteur professionnel de la vente de terrain de vérifier l’état réel du terrain acquis et de faire les recherches adéquates avant d’accepter l’opération proposée par l’agence immobilière. Tout appel en garantie du marchand de bien dirigé contre l’agent immobilier doit être rejeté.