|
Sommaire Contexte du litigeL’OPH de [Localité 3], représenté par l’OPH Vallée Sud Habitat, a signé un bail avec M. [U] et Mme [P] le 31 mai 2001 pour des locaux à usage d’habitation. Suite au départ de Mme [P] en novembre 2015, M. [U] est resté le seul locataire. Reproches et actions judiciairesL’OPH Vallée Sud Habitat a accusé M. [U] de troubles de voisinage, entraînant une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection le 27 décembre 2022. Les demandes incluaient la résiliation du bail, l’expulsion de M. [U], l’enlèvement de ses meubles, le paiement d’indemnités d’occupation, ainsi que des frais de justice. Jugement du tribunalLe 6 avril 2023, le tribunal a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [U], fixé une indemnité d’occupation de 446,41 euros, et condamné M. [U] à payer 1 000 euros pour les frais de justice. M. [U] a été débouté de sa propre demande de frais. Appel de M. [U]M. [U] a interjeté appel le 21 août 2023, demandant l’infirmation du jugement et le déboutement de l’OPH Vallée Sud. Il a également réclamé 2 000 euros pour ses frais de justice. Réponse de l’OPH Vallée SudL’OPH Vallée Sud a demandé à la cour de rejeter l’appel de M. [U] et de confirmer le jugement du 6 avril 2023. Ils ont également demandé une indemnité d’occupation de 470,01 euros et 2 500 euros pour les frais de justice. Décision de la courLa cour a confirmé le jugement initial, validant la résiliation du bail et l’expulsion de M. [U]. Elle a également ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation de 470,01 euros jusqu’à la libération des lieux et condamné M. [U] à verser 2 000 euros pour les frais de justice. Les dépens de la procédure ont également été à la charge de M. [U]. |
| Questions / Réponses juridiques :
Quelles sont les obligations du locataire en vertu du contrat de bail ?Le locataire, en vertu de l’article 1728 du Code civil, a plusieurs obligations essentielles dans le cadre d’un contrat de bail. Il doit notamment : – Payer le loyer aux termes convenus. – User de la chose louée en bon père de famille et selon la destination donnée par le bail. Cette obligation d’usage paisible est également renforcée par l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit user paisiblement des locaux conformément à leur destination. En cas de manquement à ces obligations, le bailleur peut demander la résiliation du bail, comme le prévoit l’article 17 b) de la même loi. Ainsi, le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences juridiques, y compris la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Quelles sont les conséquences d’une résiliation judiciaire du bail ?La résiliation judiciaire du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail signifie que le contrat de location est annulé, et le locataire doit quitter les lieux. De plus, l’article 1729 du Code civil précise que le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l’état où il l’a reçu, sauf pour les dégradations résultant de l’usage normal. En cas de non-restitution, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, ce qui a été ordonné dans le jugement du 6 avril 2023. Le locataire peut également être condamné à payer une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle il reste dans les lieux après la résiliation, comme le stipule l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Quels sont les recours possibles pour un locataire après une décision de résiliation de bail ?Un locataire peut contester une décision de résiliation de bail en faisant appel, comme l’a fait M. [U] dans cette affaire. L’article 561 du Code de procédure civile permet à une partie de faire appel d’un jugement rendu en première instance. L’appel doit être formé dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement, conformément à l’article 905 du même code. Le locataire peut également soulever des moyens de défense, tels que la contestation des faits qui lui sont reprochés ou la démonstration que les troubles de voisinage ne sont pas de sa responsabilité. Cependant, il est important de noter que l’appel ne suspend pas l’exécution de la décision de première instance, sauf si le juge en décide autrement, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Quelles sont les implications financières d’une résiliation de bail pour le locataire ?La résiliation d’un bail peut entraîner des implications financières significatives pour le locataire. En premier lieu, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle il occupe encore les lieux après la résiliation, comme le prévoit l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à 470,01 euros jusqu’à la date effective de reprise des lieux, soit jusqu’au 26 août 2024. De plus, le locataire peut être condamné à payer les frais de justice, y compris les dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Enfin, le locataire peut également être tenu de verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure. Comment se déroule une procédure d’expulsion ?La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Selon l’article L. 412-1, l’expulsion ne peut être réalisée qu’après une décision de justice ordonnant cette mesure. Dans le cas présent, l’expulsion de M. [U] a été ordonnée par le jugement du 6 avril 2023, et a été exécutée avec le concours de la force publique le 26 août 2024. L’article L. 412-2 précise que le locataire doit être informé de la date de l’expulsion, et l’article L. 412-3 stipule que l’expulsion doit se faire dans le respect des droits du locataire, notamment en lui permettant de récupérer ses effets personnels. Il est également important de noter que l’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 DECEMBRE 2024
N° RG 23/06121 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WB4Y
AFFAIRE :
[L] [U]
C/
L’Office Public de l’Habitat ‘VALLEE SUD HABITAT’ sous le sigle ‘OPH DU TERRITOIRE VALLEE SUD GRAND PARIS’
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 10/12/24
à :
Me Pierre SURJOUS
Me Philippe CHATEAUNEUF
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
APPELANT
Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Pierre SURJOUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 531
INTIMÉ
L’Office Public de l’Habitat ‘VALLEE SUD HABITAT’ sous le sigle ‘OPH DU TERRITOIRE VALLEE SUD GRAND PARIS’ pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 451 57 6 6 56
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643
Plaidant : Me David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R254
Substitué par : Me Sophie PERRIN-BATTISTINI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R254
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire
Greffière lors des débats : Madame Céline KOC,
Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER,
Suivant acte sous seing privé du 31 mai 2001, l’OPH de [Localité 3], aux droits duquel se trouve l’OPH Vallée Sud Habitat, a donné à bail à M. [U] et Mme [P] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3].
Par avenant du 2 novembre 2015, l’OPH Vallée SUD Habitat a pris acte du départ de Mme [P] et M. [U] est resté seul locataire.
L’OPH Vallée Sud Habitat reprochant à M. [U] d’être l’auteur de troubles de voisinage, lui a, par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2022, fait délivrer assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs,
– voir ordonner son expulsion des lieux loués,
– voir ordonner l’enlèvement et la séquestration de ses meubles,
– le voir condamner au paiement d’indemnités d’occupation,
– le voir condamner au paiement les frais irrépétibles et des dépens.
Par jugement contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Vanves a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet à la date du jugement,
– ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixé 1’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer contractuellement prévu, soit 446, 41 euros, les charges en sus et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs et condamné le locataire à son paiement,
– condamné M. [U] à payer au bailleur la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté M. [U] de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. [U] aux dépens de l’instance.
Par déclaration reçue au greffe le 21 août 2023, M. [U] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 novembre 2023, M. [U] demande à la cour :
– d’infirmer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
– de débouter l’OPH Vallée Sud de l’ensemble de ses demandes,
– de la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 septembre 2024, l’OPH Vallée Sud demande à la cour de :
– déclarer M. [U] mal fondé en son appel et l’en débouter,
– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 6 avril 2023,
– débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire à la somme à parfaire de 470,01 euros (correspondant au montant du dernier loyer) après régularisation des charges et jusqu’au 26 août 2024, date de libération effective des locaux,
– condamner le locataire aux entiers dépens, y compris le coût de la signification du jugement de première instance le 20 juillet 2023, du commandement de quitter les lieux délivré le 24 juillet 2023, du procès-verbal d’expulsion et du procès-verbal de signification d’expulsion (soit la somme totale de 616,69 euros (72,68 euros + 43,32 euros + 428,68 + 72,01)) et dont distraction pour ceux d’appel directement au profit de Me Chateauneuf, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,
– condamner M. [U] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
Sur l’appel de M. [U].
– Sur la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Au soutien de son appel, M. [U] reproche au premier juge d’avoir fait droit à la demande d’OPH Vallée du Sud en prononçant la résiliation du bail qui lui a été consenti à ses torts exclusifs, objectant que les plaintes à son égard s’inscrivent uniquement dans un contexte de conflit de personnalités, que les griefs formulés à son encontre par la bailleresse sont circonscrits dans le temps, soit à partir de 2018 alors qu’il vit dans les lieux depuis 2001, qu’il ne s’agit pas, contrairement à ce que prétend l’OPH Vallée Sud, de très nombreux témoignages de voisins, mais uniquement de trois personnes dont l’une n’a vécu que trois jours dans l’immeuble, que les attestations produites sont douteuses et ne sont corroborées par aucun constat, ni enquête de voisinage. Il prétend qu’en réalité, les plaignants n’étaient pas satisfaits de leur appartement et cherchaient divers prétextes pour le quitter.
L’OPH Vallée Sud réplique que c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux tort exclusifs de M. [U] et son expulsion à laquelle il a été procédé avec le concours de la force publique le 26 août 2024. Le bailleur poursuit en conséquence la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.
La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droits aux demandes de l’OPH Vallée Sud aux fins de résiliation du bail consenti à M. [U] et d’expulsion, les moyens développés par l’appelant au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu. : en effet, même si la mesure d’expulsion a été réalisée en cours de procédure, la cour fait observer que le comportement de M. [U] qui s’est obstiné à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat en dépit des rappels à ses obligations par des mises en demeure, constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits était donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.
La cour confirme, en conséquence, le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [U], étant relevé que les dispositions de la décision relatives à l’expulsion, au sort des meubles sont devenues sans objet, compte tenu du fait que le locataire a fait l’objet d’une mesure d’expulsion le 26 août 2024.
– Sur l’indemnité d’occupation
Il y a lieu de faire droit à la demande de l’OPH Vallée du Sud qui sollicite la condamnation de M. [U] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 470,01 euros jusqu’à la date effective de reprise des lieux consécutive à son expulsion, soit jusqu’au 26 août 2024.
Sur les mesures accessoires.
M. [U] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de l’OPH Vallée Sud au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant M. [U] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions, étant observé que les dispositions de la décision relatives à l’expulsion, au sort des meubles sont devenues sans objet, compte tenu du fait que le locataire a fait l’objet d’une mesure d’expulsion le 26 août 2024,
Y ajoutant,
Condamne M. [U] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 470,01 euros jusqu’à la date effective de reprise des lieux consécutive à son expulsion, soit jusqu’au 26 août 2024,
Condamne M. [U] à verser à l’OPH Vallée Sud la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [U] aux dépens de première instance comprenant le coût de la signification du jugement de première instance le 20 juillet 2023, du commandement de quitter les lieux délivré le 24 juillet 2023, du procès-verbal d’expulsion et du procès-verbal de signification d’expulsion, ainsi qu’aux dépens d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés directement au profit de Me Chateauneuf, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière placée Le Président
