AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00152 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTPZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 28 OCTOBRE 2024
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Ségolène DEJOIE, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-001917 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT DENIS DE LA REUNION)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Monsieur [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] selon contrat du 11 mars 2015, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 580,99 euros, charges comprises.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 6.542,84 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 02 février 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 août 2023 et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail ;
– l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [S] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
– l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [K] [S] ;
– la condamnation de Monsieur [K] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 10.004,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 6.542,84 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;
– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 568,38 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;
– sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (132,25 euros).

L’affaire a été fixée à l’audience du 15 avril 2024 et après plusieurs renvois, a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2024. La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 13.459,33 euros. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [S], présent et assisté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer un délai de 36 mois pour régler sa dette locative avec suspension des effets de la clause résolutoire et de statuer comme de droit en matière d’aide juridictionnelle sur les dépens et les frais irrépétibles. Il précise avoir effectué des versements récents sur son compte locatif et explique sa dette locative par son addiction aux jeux pour laquelle il a obtenu, à sa demande, une interdiction de jeux.

Autorisée par la présidente, le conseil de la société CDC HABITAT a produit, par mail du 10 septembre 2024, un nouveau décompte actualisé intégrant les derniers versements effectués par Monsieur [K] [S].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 06 février 2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 26 juin 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le contrat de bail conclu le 11 mars 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [K] [S] le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 6.542,84 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n’a pas d’effet rétroactif et ne peut en conséquence s’appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 août 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [K] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 23 août 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [S] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 11.819,30 euros à la date du 10 septembre 2024. Monsieur [K] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [S] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 11.819,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 6.542,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…).”

Le VII de cet article précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [K] [S] a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. Il fait de toute évidence des efforts pour s’en sortir qu’ il convient de soutenir nonobstant l’importance de l’arriéré locatif.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [K] [S] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [S] et celui-ci sera condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 568,38 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [K] [S] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2015 entre la société Bâtipro Logements Intermédiaires et Monsieur [K] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies au 23 août 2023.

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 11.819,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 6.542,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 568,38 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [K] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE