Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences d’une clause résolutoire en matière locative

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Résiliation de bail et modalités de paiement : enjeux et conséquences d’une clause résolutoire en matière locative
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Contrat de bail

Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont signé un contrat de bail le 11 et 12 février 2020, louant un appartement à usage d’habitation n°3.5 et deux places de stationnement à Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] pour un loyer mensuel de 575 euros, avec une provision sur charges de 75 euros.

Commandements de payer

Le 29 mars 2023 et le 19 mars 2024, des commandements de payer ont été signifiés à Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] pour des loyers et charges impayés, en vue de faire jouer la clause résolutoire du bail.

Assignation en justice

Le 25 juin 2024, un acte de commissaire de justice a conduit à l’assignation de Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, et le paiement d’arriérés de loyers et charges.

Audience et demandes des parties

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont actualisé leur demande à 3.991,04 euros, tandis que Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] ont contesté le montant, affirmant qu’il était de 3.100 euros et demandant des délais de paiement.

Analyse de la résiliation

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 20 mai 2024, car les locataires n’avaient pas réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti par le commandement de payer.

Montant de l’arriéré locatif

Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont présenté un décompte du 1er octobre 2024, prouvant que les locataires devaient encore 2.874,97 euros, qui a été reconnu par le juge, qui a ordonné leur paiement avec intérêts.

Délais de paiement suspendus

Le juge a accordé des délais de paiement à Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N], leur permettant de régler leur dette en 9 mensualités de 300 euros, suivies d’une dernière mensualité pour solder le reste de la dette.

Conséquences en cas de non-paiement

En cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendrait effet, permettant l’expulsion des locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à leur libération effective des lieux.

Demandes accessoires et dépens

Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] ont été condamnés aux dépens et à verser 300 euros à Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des démarches judiciaires entreprises.

Décision finale

Le juge a statué que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, et a précisé les modalités de paiement et les conséquences en cas de non-respect des engagements pris par les locataires.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

28 octobre 2024
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n°
24/02879
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02879 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOG

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[R] [O]
[T] [O]

C/

[A] [P]
[S] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à SELARL DBA

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [T] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [A] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant

M. [S] [N], demeurant [Adresse 4]

comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 et 12 février 2020, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont donné à bail à Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] un appartement à usage d’habitation n°3.5 et deux places de stationnement en aérien n°9 et en sous-sol n°34, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 575 euros et une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Le 29 mars 2023 et 19 mars 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont fait signifier à Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
– de la somme de 3.082,86 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 29 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts conformes au bail et au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge tels que prévus par le contrat, soit 772,12 euros, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
– d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O], représentés par la SELARL DBA, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.991,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] s’opposent à l’octroi de délai de paiement, indiquant que la dette est

Monsieur [A] [P], comparant, fait valoir que la dette a diminué à 3.100 euros, compte-tenu de versements le 10 septembre 2024 ne figurant pas sur le décompte. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, avec son colocataire, à hauteur de 300 euros par mois. Il explique être en CDI, avec 2.000 euros net de salaire, et avoir un crédit avec des traites de 300 euros, outre les charges courantes.

Monsieur [S] [N], comparant, considère que la dette locative se monte à 3.292 euros. Il demande, comme son colocataire, des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il travaille en CDI, avec 1.800 euros de salaire, et régler deux mensualités de crédit de 425 euros au total, outre les charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Autorisés à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] ont justifié d’un décompte du 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 11 et 12 février 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.637,10 euros a été signifié le 29 mars 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. Néanmoins, ce commandement a été intégralement régularisé dans le délai de 2 mois.

Un deuxième commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, laissant un délai de 6 semaines pour régler la somme de 2.602,85 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.326,88 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] produisent un décompte du 1 octobre 2024 démontrant que Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] restent devoir la somme de 2.874,97 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des derniers paiements de Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N].

Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.874,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

La dette est en majorité constituée de rappels de charges importants, outre quelques mois de loyers payés à moitié. Il apparaît ainsi que les locataires n’ont jamais eu d’impayé total de leur loyer, mais ont pu rencontrer des difficultés financières ponctuelles. Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 9 mensualités de 300 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O], Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 et 12 février 2020 entre Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] et Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] concernant un appartement à usage d’habitation n°3.5 et deux places de stationnement en aérien n°9 et en sous-sol n°34, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] à titre provisionnel la somme de 2.874,97 euros (décompte arrêté au 1 octobre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 300 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [T] [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [P] et Monsieur [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame , greffière.

La greffière, Le juge,


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