NAC: 5AA

N° RG 24/02429

N° Portalis DBX4-W-B7I-TC66

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

MINUTE B24/

DU : 28 Octobre 2024

[I] [V] [N] [D] [P]
[B] [X] épouse [P]

C/

[G] [Y]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024

à Me Sandra HEIL-NUEZ

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e de Halima KAHLI Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [V] [N] [D] [P],
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [X] épouse [P],
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Y],
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Par contrat du 19 janvier 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [G] [Y] un appartement à usage d’habitation [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 480,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 95,00 euros.

Le 20 mars 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [G] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre le pouvoir de disposer du mobilier garnissant les lieux, et sa condamnation au paiement :
– de la somme de 3.550,48 euros, à titre de provision, représentant le montant des loyers et accessoires dus au jour de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,
– d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif des locaux,
– d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont les frais de mise à exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P], représentés par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.422,91 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Ils précisent que Monsieur [G] [Y] a déposé un préavis de sortie le 1er août 2024, mais qu’il est finalement resté dans les lieux, sans pour autant reprendre les paiements de ses loyers.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par procès-verbal de recherches infructueuses à la dernière adresse connue le 25 juin 2024 (lettre recommandée revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [G] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, indiquant que Monsieur [G] [Y] a rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi et projette de quitter les lieux, même s’il a retrouvé un CDI depuis juillet 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 19 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) stipulant la résiliation du contrat dans les délais légaux pour payer la dette après la délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.823,60 euros a été signifié le 20 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [G] [Y] n’a réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 02 mai 2024 et Monsieur [G] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [G] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi”.

Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] produisent un décompte du 26 septembre 2024 démontrant que Monsieur [G] [Y] reste devoir la somme de 4.505 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens (147,43 euros), des frais de rejet de prélèvement (33,60 euros, des frais ayant été inclus dans l’impayé de mars 2024 ne correspondant pas à la somme prélevée) et des frais de “remboursement” (161,88 euros) dont il n’est pas justifié qu’ils soient dus par Monsieur [G] [Y]. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de septembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2024 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [G] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.505 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 1.823,60 euros, du 25 juin 2024 sur la somme de 3.550,48 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [G] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 02 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Les frais de mise à exécution, hypothétiques à ce stade, ne constituent pas des dépens et seront régis par les dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution le cas échéant.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P], Monsieur [G] [Y] sera condamné à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2024 entre Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] et Monsieur [G] [Y] concernant le logement à usage d’habitation [Adresse 3] sont réunies à la date du 02 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à verser à Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] à titre provisionnel la somme de 4.505 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 1.823,60 euros, du 25 juin 2024 sur la somme de 3.550,48 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à verser à Monsieur [I] [P] et Madame [B] [X] épouse [P] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,