MINUTE n°

N° RG 24/01075 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYWS
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [N]
né le 23 Octobre 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [K] [N]
née le 10 Septembre 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représentée par Monsieur [R] [N], muni d’un pouvoir de représentation

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [U]
né le 15 Janvier 1981 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]
non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

Par contrat du 3 février 2014, Monsieur [R] [N], a donné à bail à Monsieur [X] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 500 euros.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été produite par le locataire, Monsieur [R] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 décembre 2023.

Monsieur [R] [N] et Madame [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 27 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Selon jugement avant-dire-droit du 11 juillet 2024, le tribunal a invité Madame [K] [N] à justifier de son intérêt à agir dans la présente procédure, ce qu’elle a fait en produisant notamment l’acte notarié de propriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024. Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice, Monsieur [R] [N] et Madame [K] [N] demandent au juge, au visa notamment des articles 24 de la loi de 1989 de :
– constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] de l’appartement et du garage situés [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef;
– voir fixer et condamner Monsieur [X] [U] à payer une indemnité légale d’occupation mensuelle égale à 500 euros jusqu’à libération complète des lieux ;
– allouer au propriétaire la somme 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [X] [U] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [R] [N] et Madame [K] [N] réitèrent leurs prétentions et évoquent des impayés de loyers sans toutefois les chiffrer et former une demande.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [X] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] et Madame [K] [N] justifient avoir saisi la Caisse d’allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 28 décembre 20 23, ainsi que de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin deux mois au moins avant la première audience, le 28 mai 2024. Monsieur [R] [N] et Madame [K] [N] sont donc recevables en leur demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’assurance habitation obligatoire

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] et Madame [K] [N] établissent le principe en versant aux débats outre le contrat de location du logement précité, divers échanges restés vains avec le locataire, une lettre de mise en demeure du 24 juin 2022 lettre recommandée avec accusé de réception et portant la mention « pli avisé et non réclamé »
-le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2023 ;

Monsieur [X] [U], en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n’a pas satisfait à l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail résilié depuis le 24 janvier 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [K] [N] et Monsieur [R] [N], Monsieur [X] [U] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Monsieur [X] [U] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

Succombant, Monsieur [X] [U] sera condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer.

La demande de la partie requérante ayant été jugée fondée, il convient de la décharger des frais irrépétibles qu’elle a exposés à concurrence de la somme de 500€, que Monsieur [X] [U] sera condamné à lui payer, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile applicables aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [K] [N] et Monsieur [R] [N] recevables en leurs demandes;

CONSTATE que les bail conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 24 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 4], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article  L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;                                                                                   

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [U] au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à la somme de 500 euros ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à Madame [K] [N] et Monsieur [R] [N] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de 24 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à Madame [K] [N] et Monsieur [R] [N] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 novembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,