☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01518
N° Portalis DBZS-W-B7I-YY4F

N° de Minute : 24/00219

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Décembre 2024

[Y] [N] épouse [X]
[P] [N] épouse [S]
[J] [N]
[K] [N]

C/

[R] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [N] épouse [X], demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

Mme [P] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 10]

M. [J] [N], demeurant [Adresse 3] – [Localité 11]

M. [K] [N], demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

représentés par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [M], demeurant [Adresse 6] – [Localité 11]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1518/24 – Page – MA

Suivant acte sous seing privé du 23 février 2021, [W] [N] a donné à bail à [R] [M] à compter du 4 mars 2021 un logement, situé [Adresse 6] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 422 euros et une provision sur charges de 28 euros.

[W] [N] est décédée le 12 août 2022, laissant pour lui succéder ses enfants, [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N].

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, les consorts [N], venant aux droits de leur mère décédée, ont fait signifier à [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1234,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] ont fait assigner [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail intervenue le 22 avril 2024 à minuit ;en conséquence, ordonner l’expulsion de [R] [M] du logement ainsi que celles de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;le condamner à leur payer les sommes suivantes :à titre de provision, 1 456,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges arrêté fin avril 2024 ;à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 502,33 euros due à compter du 1er mai 2024, dont le montant sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié, jusqu’à complète libération des lieux ;1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 16 septembre 2024.

À l’audience du 4 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les requérants, représentés par leur conseil, s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance , sauf à actualiser la dette à la somme de 3 226,45 euros.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, au motif que le dernier règlement du locataire date de mars 2024.

[R] [M] expose et fait valoir qu’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active depuis fin 2022, qu’il travaillait auparavant dans le bâtiment, qu’il a dû cesser son activité en raison de problèmes de santé, qu’il doit effectuer une reconversion professionnelle et qu’il est célibataire, sans enfant à charge. Il soutient que le logement loué est indécent et s’engage à reprendre le paiement de son loyer dès que les propriétaires réaliseront les travaux de toiture. Il ajoute qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 16 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] justifient avoir saisi la CCAPEX le 22 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, [R] [M] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [R] [M] le 21 février 2024.

Il est en outre établi, au vu du décompte tenu par les bailleurs, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, [R] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, d’une part, il ressort du décompte actualisé et arrêté au 1er novembre 2024 que [R] [M] n’a pas repris avant l’audience le versement intégral du loyer et des charges et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 1er mars 2024 et, d’autre part, que les revenus du défendeur, composés uniquement du revenu de solidarité active et de l’allocation de logement, ne lui permettent pas de respecter un échéancier de paiement en plus du loyer courant.

Au vu de ces éléments et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [R] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2024, et [R] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 502,33 euros. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du 1er mai 2024, conformément à la demande, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 février 2021, du commandement de payer délivré le 21 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er novembre 2024, que les consorts [N] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner [R] [M] à payer aux consorts [N] la somme provisionnelle de 3226,45 euros, actualisée au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner [R] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de le condamner à verser aux consorts [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties conclu le 23 février 2021 concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 11], sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [R] [M] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [R] [M] à payer à [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 502,33 euros, à compter du 1er mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNONS [R] [M] à payer à [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] la somme provisionnelle de 3226,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2024, échéance de novembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS [R] [M] à payer à [Y] [N] épouse [X], [P] [N] épouse [S], [J] [N] et [K] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [R] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE